На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Местом сбывшихся мечтаний или рухнувших надежд станет в итоге микрорайон Девяткино пока непонятно. Земли бывшего совхоза «Ручьи» продолжают застраиваться ударными темпами. Застройщики уходят всё дальше в поля и конца-края их строительным заборам не видно.

 

На сегодняшний день здесь идёт строительство 35 жилых комплексов, а школ, детских садов и больниц, как не было, так и нет. На социальные объекты посёлка уже давно можно не рассчитывать. Новых дорог сюда тоже не ведут, а как будут справляться станция метро и железная дорога с таким наплывом новых жителей покажет время.

 

Однако это место продолжает привлекать потенциальных дольщиков: низкими ценами, близостью к городу, наличием метро, большим выбором квартир и застройщиков. Только как же не потеряться теперь среди такого разнообразия и выбрать самый подходящий вариант? Ездить, сравнивать, считать, ну, или читать наши обзоры. Например, сегодня выбор пал на жилой комплекс «Северная палитра» от московского застройщика «Монарх-Девелопмент».

 

О проекте

 

 

Жилой комплекс «Северная палитра» – это 6 корпусов переменной этажности, двухуровневый паркинг и детский сад. По центру всего двора должен пройти широкий пешеходный бульвар, по краям которого расположатся скверы, газоны, детские, игровые и спортивные площадки. «Палитрой» комплекс назвали не случайно, застройщик обещает покрасить фасады в яркие и жизнерадостные цвета. Возможно, чтобы было не так грустно от осознания транспортных и инфраструктурных проблем, которые вряд ли исчезнут к концу 2016 года, когда должны сдать первую очередь комплекса.

 

 

Первая очередь – это два жилых дома (в первом будет 4 секции 19-14-14-19 этажей, во втором 3 секции 17-17-19 этажей), где сейчас идут продажи. На сегодняшний день корпуса уже возведены до 8 и 14 этажей. Вторая очередь – это оставшиеся 4 корпуса, которые ориентировочно сдадут в конце 2017 года, а третья – детский сад и паркинг, с расплывчатым сроком сдачи – «где-то в 2018».

 

Находится всё это в пешей доступности от метро Девяткино. По словам застройщика, время в пути займёт не больше 10 минут. Правда, дорог здесь пока нет, так что и проверить нельзя.

 

Строятся дома по сборно-монолитной технологии. Каркас выливается из бетона, не несущие стены заставляются ячеистыми блоками. Дальше утепляют фасад и покрывают его штукатуркой. Если хочется знать все детали этого процесса, то на сайте объекта https://palitra-murino.ru можно найти проектную декларацию, где всё описано вплоть до миллиметров каждой из стен. Кстати, здесь же сказано, что у застройщика есть все разрешения на строительство, а земля находится в собственности.

Вообще же, на сайт можно заглянуть не только за этим. Здесь довольно наглядно представлена перспектива развития комплекса, есть фотографии хода строительства, сделана удобная навигация по поиску квартиры. Цен только нет, но можно посмотреть планировки.

 

О планировках

 

 

Принцип организации пространства в корпусах разный. Однако в целом выбирать можно из студий (от 34 до 40 кв.м.), однокомнатных квартир (от 36 до 40 кв. м.), двухкомнатных (от 55 до 69 кв.м.) и 3-комнатных квартир (76-90 кв.м.). Забегая вперёд, скажу, что сдаются они без отделки – не будет ни стяжки, ни оштукатуренных стен. Только деревянная входная дверь, двухкамерные стеклопакеты без подоконников и откосов, разводка электричества, ввод водоснабжения и водоотведения, радиаторы и счётчики. Высота потолков – 2,7м.

 

Итак, про планировки. Студии «Северной палитры» ничем не отличались бы от миллиона других подобных квартир, если бы не один изысканный 40-метровый вариант, который по сути можно засчитать за однокомнатную квартиру. 

 

 

Ну, во-первых, из-за площади, а во-вторых, из-за отдельной 11-метровой кухни. И только робкая полустена, мешает ей получить это гордое звание. Да и в остальном квартира хороша: просторный санузел с ванной, большая 17-метровая гостиная, шикарный 4-метровый балкон. Стоит присмотреться. Чего не хочется говорить обо всех остальных вариантах. Уныло, стандартно и даже большая площадь не спасает. 

 

Однокомнатные квартиры оказались тоже не без изюминки. В самой большой даже сделали гардеробную и раздельный санузел, что редко встретишь среди однушек.

  

 

В самых маленьких вариантах метры на это тратить не стали. И правильно сделали. Уж лучше пусть будут большими кухни и жилые комнаты, чем коридоры и санузлы. Хотя, благодаря грамотной организации и того и другого, какой-то ущербности в метраже не чувствуется. 

 

Выбор двухкомнатных квартир оказался самым богатым. И моим личным фаворитом среди них стала вот такая компактная 55-метровая квартира с возможностью объединения кухни с гостиной и просторной спальней с огромным окном.

 

 

Я думаю, что жить здесь будет очень комфортно и каждый метр использован с умом. Касательно других вариантов мой восторг поубавился. Например, мне непонятна вот такая 69-метровая, огромная квартира, где 13 квадратов занимает коридор, а комната, что логически должна быть спальней аж 19.  

 

 

Комнаты, вообще, в каждой квартире очень большие. Это хорошо, но не слишком ли щедро отдавать спальням по 13-17 метров, в то время как встречаются кухни по 8? Зато в каждой из квартир большие балконы/лоджии (где-то даже по два), прихожие и раздельные санузлы.

     

 

И, словно, услышав мои пожелания, в вариантах трёхкомнатных квартир кухни стали больше, а спальни меньше. Казалось бы, что ещё нужно для счастья, но нашлось к чему придраться и здесь. Все комнаты слишком вытянуты, а в самой большой квартире целых два коридора, суммарно достигающих площади в 17 метров – жаль переплачивать.

 

  

О застройщике

 

ЗАО «Монарх-Девелопмент», выступающее застройщиком нашего объекта, является частью группы компаний «Монарх», которая является одним из лидеров на московском рынке недвижимости. От просмотра портфолио этой конторы аж дух захватывает – кажется, что даже не сосчитать всего того, что они успели построить. Тут и административные, и образовательные, и медицинские, и культурные, и спортивные учреждения, и многофункциональные центры, и жилые дома, и чего ещё только нет. На данный момент идёт строительство 13 объектов, кроме нашего, среди которых 3 здания суда, прокуратура, учебные здания академии ФСБ и жилые комплексы. В общем, на мой взгляд, это первый случай, когда по одному только портфолио можно смело делать выводы о благонадёжности компании и после приобретения квартиры спать абсолютно спокойно.

 

Тем не менее, всё же полюбопытствуем, что пишут о «Монархе» на форумах. 

Такие отзывы – бальзам на душу любого дольщика. О компании почти все говорят хорошо и в основном хвалят за качество и пунктуальность. Неприятных момента обнаружилась всего два. Первый случай произошёл в Москве. Квартира неожиданно оказалась без панорамного видового окна, хотя при продаже его обещали. Вернее, окно-то там было, но стандартное и выходящее на глухую стену. Второй – уже в Петербурге и совсем недавно. Когда начались резкие скачки валюты, «Монарх» отказался продавать забронированную и уже одобренную в банке квартиру. В нашем городе дольщики, вообще, высказывают больше сомнений, чем радости: 

Однако, тем не менее, отмечают приятные цены, продажи по 214-ФЗ, хорошие планировки, большие метражи и архитектуру комплекса в целом: 

После таких отзывов уже не терпится скорее оказаться на месте, чтобы посмотреть на первый петербуржский проект от столичного мастодонта.

 

На объекте

 

 

В особом представлении посёлок Мурино не нуждается. Все знают, что находится он в микрорайоне Девяткино, во Всеволожском районе Ленинградской области, что здесь расположена единственная станция метро за пределами города, и что добраться сюда можно двумя путями. На правую сторону через Токсовское шоссе, на левую – по дороге в Мурино (через КАД или проспект Культуры). Пополам микрорайон делит железная дорога и прямого автомобильного сообщения между ними нет. Зато можно дойти пешком. На правой стороне строить начали гораздо раньше, многие объекты уже сдали и кое-какая инфраструктура всё же есть. Про левую же часть фотографии скажут больше, чем тысяча слов. Это поле.

 

 

Чистое поле со всеми вытекающими последствиями – без дорог, магазинов, детских садов, школ, больниц, аптек, ресторанов, салонов красоты и список этот можно продолжать бесконечно. Конечно, коммерческая инфраструктура придёт сюда очень скоро. Почти во всех комплексах первые этажи отданы под торгово-сервисные предприятия. А вот за всем остальным, похоже, придётся ездить в город. Продолжаться это будет не вечно. Каждому крупному застройщику в нагрузку вменили строительство каких-либо социальных объектов. Кому-то школу, кому-то детский сад, только, как показывает практика, большинство компаний строит их в последнюю очередь, да и хватит ли их на всех? 

 

 

В общем, если бы я покупала здесь квартиру, то готовилась бы к худшему.  Мне кажется, это, вообще, хороший совет на все времена. Если вдруг окажется лучше, чем ожидали – обрадуетесь, если нет, то хотя бы не расстроитесь. В данной ситуации всё окупают низкие цены, близость к городу и наличие метро. Последнее, кстати, очень пригодится. Дорога узкая и одна, а здешние пробки давно стали притчей во языцех. Разговоры об улучшении транспортной ситуации идут давно, но пока остаются только планами.

   

 

Что же касается самого комплекса, то сейчас он находится в самой глубине застройки. Застройщик уверяет, что когда все дома вокруг будут построены, то до метро можно будет дойти пешком за 10 минут. Проверить это пока невозможно. Ну, во-первых, из-за строительных заборов. Во-вторых, с пешеходными дорогами тут, вообще, пока сложно. Оказывается, когда в поле тает снег, то всё превращается в одно большое озеро. И, если на машине, наполовину утопая в этой грязи, ещё как-то можно проехать, то пешком уже точно не пройти. По этой самой причине на комплекс можно пока посмотреть только издалека. К нему сейчас ни проехать, ни пройти, погода такая, что только на бетономешалках, да КАМАЗах доехать можно. Однако даже издалека видно, что стройка идёт, и сделать уже успели очень много. Если такими темпами работа пойдёт и дальше, то, может, даже сдадут быстрее заявленного срока. Однако к менеджеру у меня зрели вопросы совсем другого характера, и вдоволь налюбовавшись на бескрайние степи, я поспешила в отдел продаж, где у меня уже была назначена встреча.

 

 

Разговор с менеджером

 

 

Менеджер на объекте произвела на меня очень приятное впечатление, причём ещё на этапе телефонных переговоров. Она радушно пригласила в офис, предложила встретить на машине от метро или показать дорогу, если я за рулём. При личном же общении оказалась не только доброжелательным человеком, но и профессиональным консультантом – сначала рассказала о комплексе в целом, потом квалифицированно ответила на все интересующие вопросы.

 

   

И первое, что волновало меня после преодоления полосы грязевых препятствий – когда будут дороги. Менеджер ответила, что большинство комплексов в округе сдаются одновременно с нашим, в 2016 году. Соответственно и территория будет благоустроена, и дороги асфальтированы, и строительная техника перестанет ездить.

 

 

Это меня несколько успокоило, а менеджер, тем временем, рассказывала о комплексе. Что-то я знала (всё-таки на сайте информация представлена достаточно подробно), а что-то стало для меня открытием. Например, что срок передачи ключей по договору назначен на 4 квартал 2017 года – это через год после его ввода в эксплуатацию! И это очень-очень долго. Я несказанно удивилась, но менеджер успокоила тем, что время взято с запасом и заселят раньше. Уверила, что все московские объекты сдавали вовремя и обычно ключи выдают месяца через три.

   

 

Касательно самого комплекса, напомнила, что это объект комфорт-класса, что через всю территорию будет идти широкий пешеходный бульвар, что в 1 корпусе разместятся магазины, что на этаже всего 4-5 квартир, и что они обязательно построят детский сад. 

Помимо детского сада «Монарх Девелопмент» строит и паркинг, но позже остальных домов, так что первое время машину точно придётся ставить во дворе. Учитывая же высокую плотность населения, с этим могут возникнуть сложности. Со всем остальным проблем быть не должно. В том числе и с процессом оформления сделки.

 

 

Как же давно я не встречала бюджетного застройщика, который работает строго по закону и деньги берёт только после регистрации договора в УФРС – просто праздник какой-то. Объект аккредитовали банки: «ВТБ24», «Санкт-Петербург», «Возрождение», «Банк Москвы» и Сбербанк, но можно взять и в рассрочку. Правда, она короткая, всего на год и с удорожанием, в 2% на остаток. Но бывают рекламные акции, когда можно поймать и более удобные условия. Кстати, первый взнос должен быть не менее  30%. 

 

 

И, наконец, самое главное. Цены на квартиры – ведь их можно узнать только в офисе. Они сильно меняются в зависимости от высоты этажа и здесь указаны цены на первых этажах, где квартира есть сейчас в наличии.

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студии	30 – 40 кв.м.	1.9 – 2.5 млн.руб.
1 к.кв.	36 – 42 кв.м.	2.3 – 2.5 млн.руб.
2 к.кв.	55 – 69 кв.м.	3.4 – 3.8 млн.руб.
3 к.кв.	76 – 90 кв.м.	4.1 – 4.5 млн.руб.

   

 

Напоследок, мне вручили с собой буклет и договор долевого участия. С ним я внимательно ознакомилась уже дома и не нашла ничего страшного. Как и говорили, ввод в эксплуатацию назначен на 31 декабря 2016 года, а передача ключей, действительно, через год. Земля у застройщика в собственности, а разорвать отношения вне условий предусмотренных 214 Федеральным Законом можно за 10% от общей суммы. Пожалуй, единственное, что меня смутило, так это указание, что проект планировки является предварительным и застройщик имеет право на внесение несущественных изменений без согласования с дольщиком. Похоже, это как раз та самая история, про девушку и окно. Думаю, ещё можно проконсультироваться с юристами, что считается незначительными изменениями, чтобы быть и предупреждённым и вооружённым. Мы же в свою очередь посмотрим, что и по каким ценам строится вблизи «Северной палитры», чтобы убедиться в том, что это самый лучший выбор. 

 

О конкурентах

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи корпуса	Площадь	Стоимость
Охтинская дуга	Запстрой	3 квартал 2016 г.	40 кв.м.	2.7 млн.р.
Краски лета	Полис Групп	4 квартал 2016 г.	38 кв.м.	3.2 млн.р.
Десяткино 2.0	Normann	4 квартал 2016 г.	41 кв.м.	2.1 млн.р.
Алфавит	Петрострой	2 квартал 2017 г.	37 кв.м.	2.4 млн.р.
Ленинградская перспектива	ЛенСпецСтрой	3 квартал 2017 г.	37 кв.м.	2.3 млн.р.
Северная палитра	Монарх	4 квартал 2016 г.	42 кв.м.	2.5 млн.р.

 

ЖК «Охтинская дуга» – проект крайне загадочный. На сайте объекта информации почти нет, кроме той, что это будет «несколько современных жилых многоквартирных домов разной (до 19 этажей) высотности». Ещё известно, что строить будут из железобетонных конструкций, сдавать в конце 2016 года (первую очередь), а продавать по ДДУ. Застройщиком выступает альянс двух компаний – «Запстрой» и «Киришский Домостроительный Комбинат». Находится объект в 600 метрах от метро, а квартиры предлагают от 28-метровых студий до 62-метровых 2-комнатных вариантов.

 

Сайт жилого комплекса «Краски лета» будто тоже создавался  под контролем спецслужб. На самой страничке – минимум информации, к счастью, застройщик догадался выложить электронный буклет, из которого можно узнать, что проектом предусмотрено строительство 5 жилых домов, школы, детского сада, стоянки, детских площадок и прогулочных аллей. Правда, о технологии строительства или отделке всё равно отсюда не узнать. Зато в других источниках пишут, что строят из кирпича и монолита, а квартиры сдают без отделки. Позиционируется дом, как объект комфорт-класса, со всеми вытекающими последствиями: большим выбором квартир, колясочными в парадных, дизайн-проектом холлов, видеонаблюдением, бесшумными лифтами и так далее.

 

К счастью, на сайте проекта «Десяткино 2.0» вся нужная информация нашлась сразу. Объект будет состоять из трёх монолитных 18-этажных корпусов, сдающихся в две очереди – конце 2016 и 2017 гг. На первых этажах, помимо магазинов, поместят поликлинику, аптеку и молочную кухню. Двор украсят стелой с часами и большим количеством зелени. Единственным недостатком можно считать только небогатый выбор квартир от 27 до 51 кв. м, зато среди них есть студия с двумя окнами и однокомнатная квартира с большой кухней.

 

ЖК «Алфавит» представляет собой одиночное здание, что совершенно не помешало застройщику задумать сдавать его частями. Если быть точной, то в 4 очереди, начиная с 4 квартала 2016 и заканчивая во 2 квартале 2018 года. И это не покажется удивительным, если узнать, что в нём запроектировано 2528 квартир. Однако на этом достижения, кажется, заканчиваются. Судя по информации на сайте, сопутствующей инфраструктурой застройщик обеспечить всех не сможет. Он предлагает всего 190 парковочных мест, 2 детские площадки и по одной для отдыха и спорта. Впрочем, в эконом-классе такое встречается. Как и большой выбор маленьких квартир. Есть только студии, одно- и двухкомнатные варианты от 22 до 49 кв.м.

 

ЖК «Ленинградская перспектива» – это три дома от 14 до 16 этажей, строящихся по монолитной технологии. Первый планируют сдать в 3 квартале 2016 года, два оставшихся – в конце 2017. Первые этажи займут коммерческие помещения, во дворах разобьют газоны, оборудуют детские площадки и зоны отдыха. Из социальной инфраструктуры застройщик обещает построить детский сад и спортивный центр. Квартиры предлагают с отделкой и без.

 

Выводы

Касательно всех новостроек в Мурино можно сказать, что они для молодых и мобильных. Пожилым парам и семьям с детьми первое время здесь будет не очень комфортно. Хотя, транспортные проблемы и отсутствие инфраструктуры, конечно, затронут всех. Однако если говорить конкретно о «Северной палитре», то я бы уверенно рекомендовала присмотреться к этому объекту. На общем фоне его отличает сильный и пунктуальный московский застройщик, за которого можно не переживать в кризисные времена, большие площади квартир, что встречается далеко не везде и прозрачная схема сделки, строго в рамках Федерального Закона. Достоинства комплекса на этом не заканчиваются, но, пожалуй, самое главное, что за все эти удовольствия не придётся переплачивать – на свой первый петербуржский объект застройщик установил очень демократичные цены. Так что, если общие проблемы района вас не смущают, то так и хочется повторить фразу героини Ахеджаковой: «Надо брать!».

 

Специально для портала "Все новостройки"