На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Изучая историю Писательского городка в Переделкино, я с некоторым удивлением узнала, что  этот поселок  является ровесником Московского метрополитена. Сразу вспомнилась карта метро от 1935, где самой близкой станцией к месту отдыха выдающихся литературных работников была станция «Парк культуры». Наверное, в те годы и в последующие восемь десятилетий никому и в голову не приходило, что до Переделкино когда-нибудь можно будет добираться  на метро.  Да и сейчас найдутся сомневающиеся в том, что в 2017 году откроется станция «Рассказовка». Однако типография метрополитена уже напечатала схемы с новым пунктом, и этот факт согревает душу местным жителям и тем, кто вложил средства в покупку квартиры  в городе-парке «Переделкино Ближнее»,  по соседству с которым метростроевцы и планируют открыть новую станцию.

 

«Переделкино Ближнее» – новый жилой район на территории Новой Москвы, в 8 км от МКАД.  В основе его креативной концепции  лежат герои и мотивы любимых всеми  сказок К.И. Чуковского, который жил и работал в Переделкино,  наряду с другими великими писателями и поэтами века.

 

Это не просто район, а именно город, который в будущем будет состоять из 87 жилых домов  высотой от 4 до 25 этажей и  необходимых  объектов инфраструктуры. Кроме нескольких детских садов, школ, паркингов, ресторанов и кафе, торговых центров, культурно-досугового центра и физкультурно-оздоровительного комплекса, здесь будут построены поликлиника, больница со станцией скорой помощи, и даже стадион и кинотеатр.

 

В перспективе планируется застроить  территорию и вокруг Мичуринского пруда, но здесь уже будут красоваться малоэтажные дома. 

 

 

На сегодняшний день комплекс (для краткости применим к городу-парку именно это обозначение) поделен на фазы строительства. Всего их шесть. Первые четыре  фазы состоят из монолитных  и панельных (серии П-44Т и П-44К) многоэтажных домов, большая часть из которых уже заселена. Нашему вниманию предлагаются 5 и 6 фазы. Эти фазы также состоят из панельных и монолитных многосекционных домов. 

 

Монолитные – построены по индивидуальному  проекту, они будут сданы уже в декабре 2015 года (на фото – 1 фаза).

 

 

Интересная особенность домов – входные группы с отделкой  из индивидуальных авторских изделий, выполненных  из дерева, металла и камня.  В каждый подъезд «подселят» скульптуры  котика и собаки.

 

 

Шестая фаза – только панельные дома.  Корпуса будут сданы в июле 2016 года (на фото - 2 фаза).

 

 

Здесь подъезды тоже будут весьма привлекательными. 

 

 

Застройщиком столь масштабного проекта является ООО «Олета». Компания существует с 2004 года  и в числе реализованных объектов имеет лишь корпуса, возведенные  ранее  в этом же комплексе. Эти корпуса первой очереди строительства уже реализованы и заселены. Прямо скажем, особой популярностью застройщик пока не отличается, зато куда больше известен девелопер проекта – компания  «Абсолют Недвижимость». Учредитель «Олеты» – ООО «ЭКЗИУР ХОЛДИНГС ЛТД», генеральный подрядчик – «БелСлавСтрой» (монолитные корпуса) и ЗАО «315-УНР» (панельные).

 

В любом доме предлагаются 1-2-3-хкомнатные квартиры площадью от 37,2 и 40,4 кв. м по цене от 5,193 млн. рублей.   

 

Планировки квартир в монолитных корпусах стандартны, но здесь можно сделать перепланировку на свой вкус. 

 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Переделкино Ближнее»

 

Количество комнат	Метраж, кв.м	Цена, млн. рублей
Фаза 5
Однокомнатные	От 37,2	От 5,193
Двухкомнатные	От 45,5	От 7,311
Трехкомнатные	От 73,6	От 8,413
Фаза 6
Однокомнатные	От 37,2	От 5,602
Двухкомнатные	От 51,7	От 7,238
Трехкомнатные	От 75,2	От 9,301

 

Все цены необходимо узнавать по телефону, потому что на сайте разобраться довольно трудно. Здесь есть возможность подобрать квартиру по параметрам, но понять какой это корпус – монолитный или панельный, крайне затруднительно. Постоянно нужно сверяться с картинкой и угадывать. Или обращаться к проектной декларации.  Да и параметры задавать довольно сложно: там постоянно что-нибудь застревает, зависает и т.д.  

 

От себя могу добавить, что в монолитном корпусе, который будет введен в эксплуатацию в конце 2015 года, например, «двушка» без отделки будет стоить 8 млн. рублей. 

 

Если есть желание получить квартиру с отделкой, то надо рассчитывать на то, что к цене придется добавить около 17 тыс. рублей  за каждый кв. метр.  Но при этом мы не можем выбрать любой корпус и заказать туда эту опцию.  В комплексе есть несколько корпусов, где  предусотрена отделка жилых помещений: в пятой фазе это корпуса 1 и 12, в шестой – только корпус 4. 

 

Стиль, класс и качество можно посмотреть на сайте https://www.peredelkino-park.ru/virtual-tour.html. Стили имеют названия европейских столиц и ориентированы на культуру и интерьерные  традиции государств, к которым они относятся: Париж, Москва, Лондон, Берлин  и др.

 

К примеру, парижский санузел будет выглядеть так.

 

 

Английская прихожая  строга и сдержанна. 

 

 

А вот так, по мнению  дизайнера, выглядит типичная спальня москвича. 

 

 

Прогуляться по всем этим помещениям можно посетив офис продаж и шоу-рум, который находится  там же – в ЖК «Переделкино Ближнее». Но перед поездкой следует изучить в интернете мнение  тех, кто уже  знаком с комплексом. 

 

В первую очередь сталкиваюсь с жалобами на шум от самолетов (аэропорт «Внуково» все-таки недалеко) и от электричек. Вторая проблема тоже связана с транспортом – пробки. И  третья тоже – недостаток парковочных мест рядом  с домами.  

 

Поговаривают, что местная вода содержит много хлора и извести. У кого-то даже экзема началась. Так что тут надо заранее подумать о всевозможных фильтрах. Не хвалят и звукоизоляцию в панельных домах.  Особенно,  что касается межэтажных перекрытий.  

 

Есть жалобы на работу управляющей компании:

 

1. с 23 до 8-9 утра не работает ни один лифт. Они тупо отключены.

2. Воды горячей нет. Из трубы фигачит холодная вода, счетчик горячий мне крутит.

3. В МОПах* никто не убирался ни разу с субботы. Жду субботы - иду с заявлением о перерасчете в ЭК.

4. Паспорта на электросчетчики не переданы в ЭК.

 

*МОП – это места общего пользования.

 

Желающим получить максимум информации я бы советовала изучить форум  жильцов «Переделкино Ближнего». А я  все-таки разбавлю все это позитивным отзывом:

Чтобы послушать соловьиное пение, гул самолетов, а заодно и с отделом продаж познакомится, я отправляюсь в «Переделкино Ближнее» будним днем, от станции метро «Тропарево». Здесь я сажусь на автобус 844, и минут через 35 прибываю на улицу Федосьино.  Сюда можно также добраться на электричке от Киевского вокзала.

 

Выезжая за МКАД, я готовилась к тому, что  путь будет лежать через сельскую местность, и очень  удивилась, что «Переделкино Ближнее» расположен бок о бок с довольно старым московским районом. А значит, даже если заселение комплекса будет сильно опережать открытие местных садиков и школ, детям будет «куда пойти учиться». 

 

Вот так выглядит местность прямо напротив первой очереди комплекса. 

 

 

Между дорогой  и корпусами находятся и будут находиться гаражи. 

 

 

Но застройщик позаботился о том, чтобы они не портили вид из окон нижних этажей, и перед строительством сделал насыпь, подняв тем самым корпуса выше уровня гаражей.  

 

 

За домами третьей фазы видны  просторы  и лес. 

 

 

Поворачиваем налево, за гаражи и выходим к офису продаж. 

   

 

Но сначала заглядываем во дворы комплекса. 

 

 

Поймав себя на мысли, что сейчас разгар рабочего дня, а дворы полны машин, я убедилась в правоте автора отзыва о дефиците парковочных мест. 

 

 

Кстати, за все время пребывания здесь, я так и не услышала и не увидела ни одного самолета.  Пения соловьев, собственно, тоже.

 

Уже с порога офиса у меня захватывает дух от уровня сервиса в этой компании. Никогда еще я не сталкивалась с таким отношением к клиенту, как здесь. Необыкновенной красоты девушка-секретарь встречает меня, помогает взять талон в электронную очередь, показывает, где при желании можно оставить верхнюю одежду и место, где можно побаловать себя горячими напитками. 

 

Тем читателям, у кого есть дети, рекомендую их взять с собой: в офисе имеется  двухуровневый лабиринт для детских забав и автомат для приготовления какао с молоком. Этот же автомат сварит любой кофе. 

 

Спустя  3-4 минуты, электронное табло приглашает меня к столу специалиста по имени Дмитрий. Уж не знаю, по какой методике  «воспитывают» сотрудников фирмы, но они просто безупречны: приятны в общении, компетентны, неназойливы и деликатны.  

 

Специалист по показам немного отличается от своих офисных «собратьев». Он также вежлив и прекрасен, но немного напоминает робота. Кажется, что до того, как устроиться в «Абсолют Недвижимость»  он занимался обслуживанием  VIP-клиентов  в какой-то люксовой компании.   Имени сотрудника я не запомнила, но качество его экскурсии по шоу-руму, который находится сразу  за зданием офиса,  меня впечатлило.  

Варианты отделки  я продемонстрировала выше, но теперь мне бы хотелось показать фотографии, сделанные не штатным профессионалом, а пристрастным автором. 

 

 

А вот и тот самый парижский санузел. По-моему, от картинки с сайта он не особо отличается. 

 

 

А еще  мне понравились двери во всех «столицах».  Без роскоши, но  стильно и добротно.

 

 

А места общего пользования у них выглядят вот так: 

 

 

Квартиры без ремонта  будут сдаваться в монолитных  корпусах под черновую отделку, в панельных – под чистовую. В панельных будет сделана разводка электричества и даже установлена ванна. 

 

Сумма коммунальных платежей без учета воды и электроэнергии составит 38 рублей за кв. метр.

 

Вернувшись в офис, я попыталась с первого раза понять схему покупки квартиры в «Переделкино Ближнее». Ничего не вышло. Хорошо, что менеджер дал с собой шпаргалку в виде шаблонов договоров. А еще он вручил пакетик со стопкой каталогов и магнитиками на холодильник.

 

Итак. У застройщика (ООО «Олета») уже  заключен договор долевого участия с  ООО «УК «Эверест Эссет Менеджмент Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Рассказовка».  То есть, эта организация является инвестором проекта. И мы, как покупатели, в свою очередь должны заключить с этой конторой Соглашение об уступке прав требования  по Договору Долевого Участия  (ДДУ). 

 

Но это произойдет не сразу. Сначала нужно заключить Договор оказания услуг с ООО «Группа компаний АБСОЛЮТ», заплатив 55 тыс. рублей. В эту сумму входит оплата бронирования квартиры на срок до 2-х месяцев (15 тыс. рублей), с фиксацией цены и сохранением всех скидок;  регистрация Соглашения об уступке права требования по ДДУ (30 тыс. рублей)  и оформление Свидетельства о праве собственности (10 тыс. рублей). Если намерения относительно покупки изменились, эти деньги компания не вернет. 

 

При этом также подписывается Соглашение об обеспечении обязательств, в котором участники обязуются в определенный срок подписать то самое Соглашение об уступке. 

 

Документ регистрируется в регпалате  и, спустя некоторое время, возвращается в руки покупателя вместе с копией ДДУ. 

 

Менеджер Дмитрий объяснил, что схема покупки соответствует букве закона 214-ФЗ, но перед покупкой я бы посоветовалась с толковым юристом.  Не сомневаюсь в добросовестности этой команды, но с юристом мне было бы спокойнее. 

 

Приятно, что до конца апреля продавец  предоставляет скидку 7%, а если покупателя приведет за ручку тот, кто уже приобрел квартиру в «Переделкино Ближнее», то к этим 7-ми добавится еще 1%. Эта же скидка предоставляется и тем, кто планирует покупку с помощью ипотеки.  А вот если покупатель пожелает воспользоваться рассрочкой (до 2-х месяцев, при первом взносе 70 %), то скидки не будет.

 

Кстати, ипотеку тут предлагает  «Сбербанк», «ВТБ24» и ряд других организаций, со списком которых можно ознакомиться на сайте проекта.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ  стоимости  квартир в поселении Внуковское, Новомосковского АО

 

Название ЖК	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Рассказово»	От 37,6	От 4,8	3 квартал 2017 г.
«Солнцево-Парк»	От 35,06	От 3,3	1 квартал 2015 г.
«Переделкино»	От 85	От 17,0	сдан

 

Третий вариант, наверное, некорректно сравнивать с рассматриваемым предложением, но рядом с «Переделкино Ближнее»  оказалось не так много предложений. 

 

Подводя итог, хочется отметить, что «Переделкино Ближнее» - неплохой вариант для проживания семей с детьми:  хорошая экология тут сочетается с развитой инфраструктурой как «старого» соседнего района, так и со строящимися объектами жилого комплекса.  Здесь уже готов один садик, и в этом году планируется ввести в эксплуатацию школу.  

 

Качество отделки квартир произвело приятное впечатление. И в любом случае, эта услуга позволит сэкономить деньги, время и силы.

 

Однако мне показалось, что цены на жилье здесь высоковаты. Как будто метро уже есть! Понятно, что по соседству жила и живет элита,  и район всегда считался престижным. Ну, может быть, этот факт кого-то подбадривает в пробках или в забитых электричках.  

 

Несколько неудобной показалась схема покупки квартиры. А также не очень понравилось, что застройщиком здесь не производилось страхование строительных рисков. Это указано в проектной декларации. Однако мы видим, что район активно застраивается и никакой кризис ему не помеха. 

 

А в остальном все очень даже неплохо. Кроме того, можно рассчитывать, что с открытием станции метро, приобретенные метры тут обязательно взлетят в стоимости.