ЖК «До Ре Ми» (ЖК «Репка»): дешёвые квартиры в дорогих кварталах

30 марта 2015

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.

«Коломяжские палаты

Всеми дивами богаты!

Коломяжские сады

Чудо сельской красоты!..»

Воспевал писатель Михайловский-Данилевский новый особняк героя войны 1812 года генерала Никитина. Дом этот сохранился до нашей поры и стоит теперь на Главной улице микрорайона. К сожалению, это почти единственное, что осталось от многовековой и очень интересной истории здешних мест. А ведь эти земли, бывшие деревни, принадлежали в своё время и барону Остерману, и графу Бестужеву-Рюмину, и роду Волконских.

С середины позапрошлого века за Коломягами крепко утвердилась слава престижного, тихого, дачного района. И удивительно, что и по сей день, несмотря на выросший вокруг город, микрорайон сохраняет своё спокойное очарование. Окружённый зеленью, озёрами, парками, церквями, этот участок и сейчас застраивают преимущественно малоэтажными домами премиум-класса. Вернее, застраивали.

Этот благолепный пейзаж неожиданно разбавил новый жилой комплекс «До Ре Ми», состоящий из трёх высоток, которые выросли буквально посреди этого оазиса умиротворения. Хорошо, конечно, что появилась бюджетная возможность жить в таком элитном месте. Однако может быть, в этом и было всё очарование этих кварталов – в невысоких, будто всё ещё дачных, домиках и малой численности населения? Так ли это на самом деле, и можно ли, отдав малое, получить большое, и попытаемся понять сегодня.

О комплексе

Итак, жилой комплекс «До Ре Ми» строится в Приморском районе Санкт-Петербурга на улице Репищева. И, видимо, именно название улицы вдруг вдохновило застройщика разделить единый комплекс на два, и корпуса «Ре» и «Ми» переименовать в ЖК «Репка». Забегая вперёд, скажу, что никакого другого умысла не было, это мне подтвердили позже и в офисе. Дома построены на одном участке, выдержаны в едином стиле, даже планировки похожи и после переименования ничего не изменилось. В общем, просто захотелось. Однако на всех порталах, форумах и сайтах комплекс всё равно известен, как «До Ре Ми», поэтому и мы в дальнейшем будем называть его «исконным» именем.

Как я уже говорила, комплекс состоит из трёх корпусов. Первый – пятисекционный – самый большой, выходящий фасадом на оживлённую улицу Репищева. Квартиры здесь делятся на три класса: эконом, комфорт и комфорт+. Эконом расположился в секциях №2 и 3. Здесь самое большое количество студий на этаже – 9 из 11 квартир. Обслуживать жильцов будут два лифта, этажей всего 12, и ещё потолки здесь ниже, чем везде – 2,55 м. На этом «ужасы» заканчиваются, и начинается приятная часть – качество строительства и отделки будет таким же, как и в остальных секциях, а цена 25-метровой студии, например, будет ниже на 244 тысячи рублей. Думайте сами, решайте сами, стоит оно того или нет.

В секции №4 предлагают квартиры комфорт-класса. Потолки здесь уже 2,75 м., а квартир на этаже хоть и 10, но среди них появляются двух- и трёхкомнатные, что снижает общее количество жильцов в подъезде и позволяет надеяться, что будет чуть тише и чище. Эта секция подрастает уже до 16 этажей, однако обслуживают её всё те же два лифта. Ещё здесь появляется консьерж и техническая возможность объединения больших квартир со студиями, чтобы ещё больше увеличить их площадь.

Квартиры повышенной комфортности представлены в оставшихся 1 и 5 секциях. Подъезды 14- и 16-этажные, с 4 и 6 квартирами на лестничной клетке соответственно. Помимо этого, говорят, что здесь лучше инсоляция квартир и тоже можно объединять квартиры, чтобы получить бОльшую площадь.

Два других корпуса, те самые «Репки» документально находятся уже по другому адресу, на улице 2-Алексеевской (75 и 79А), хоть и строятся напротив, образуя общий двор. Они односекционные, 20 и 24-этажные, в них 3 и 4 лифта, и 12 и 8 квартир соответственно. В этих корпусах уже нет деления на «классовость», все они относятся к «комфорту», потолки здесь такие же – 2,75 м. Зато только здесь есть 4-комнатные квартиры по 97 квадратных метров.

Рядом с каждым корпусом будет пристроенный паркинг. Во дворе – открытые платные и гостевые стоянки, детские площадки для разных возрастных категорий и спортивно-игровые зоны для взрослых.

Это почти вся предварительная информация, которую можно почерпнуть на сайте проекта. Однако ради любопытства туда стоит заглянуть (https://pragma-stroy.ru/), здесь можно посмотреть все документы, планировки и цены. И это только по нашему объекту. Ещё здесь есть портфолио, список сотрудников, гостевая книга, вакансии, в общем – очень душевно. В некоторой мере это даже компенсирует его консервативный дизайн и неудобный поиск.

Планировки, вот, например, можно посмотреть только в виде поэтажных планов и на трёх разных страницах. Их, буквально, пришлось вырезать, чтобы показать, что же застройщик предлагает.

О планировках

А предлагает он нам много интересного. Ну, не считая студий. Тут и говорить то нечего, стандартные вагончики, будто из одного поезда. Немного отличаются друг от друга только площадью. Радоваться можно лишь относительно большому балкону на всю ширину квартиры.

Однокомнатные лучше. Как минимум, потому что вариантов уже три, как максимум, потому что они интересны. Например, тем, что здесь нет кухонь меньше 10 метров. Или коридорами «с закоулками», где можно хоть гардеробную сделать, хоть самый большой шкаф из магазина поставить. Или раздельными санузлами, что встретишь нечасто в однокомнатных квартирах. А ещё здесь неплохие гостиные и балконы.

Дальше – больше. Для ищущих двухкомнатную квартиру – это просто Клондайк. Диапазон площади, может, и небольшой, но какое разнообразие. И радует, что пропорционально метражу растёт и комфорт – кухни, санузлы, гостиные – всё становится больше. Я, как фанат европланировок, конечно, сразу засмотрелась на два вот этих варианта.

Хотя и традиционные хороши. Практически на любой вкус и цвет. Есть даже с 6-метровым балконом и огромной ванной.

Трёхкомнатных квартир тоже оказалось неожиданно много, хотя они, кажется, занимают самую малую долю от общей массы квартир. Второй же раз я приятно удивилась, когда оказалось, что даже самая маленькая – 67-метровая, просто чудо, как хороша. Полноценная кухня, большая гостиная, оптимальные спальни, огромный балкон и раздельный санузел. И даже от «слишком роскошного» коридора отрезать кусок не хочется, потому что и без него на всё хватает.

Большие же квартиры, от того, что стали больше, как мне кажется, не стали лучше. У них просто выросли площади каждого из помещений, что понравится любителям простора. Функциональных же изменений я не увидела.

Самая большая квартира и вовсе мне не понравилась. Как будто 4 студии соединили вместе. А уж коридор даже больше любой из комнат. Смешно, но получается, что только он один стоит около двух миллионов.

В этой же площади есть гораздо более удачная, и, к слову, единственная, четырёхкомнатная квартира. У неё три балкона. Шикарная гостиная, не менее шикарная кухня и адекватной площади спальни. Ну, могли бы быть и поменьше, но, по сравнению с предыдущим вариантом, даже не хочется придираться.

Ну, и конечно, после такого краткого экскурса сразу становится интересно, сколько же это стоит. Место хорошее, планировки интересные, оправдаются ли надежды на доступность?

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студии	22 – 30 кв.м.	2.6 – 3.1 млн.руб.
1 к.кв.	36 – 43 кв.м.	4 – 4.5 млн.руб.
2 к.кв.	52 – 71 кв.м.	5.5 – 7.3 млн.руб.
3 к.кв.	67 – 96 кв.м.	6.7 – 9.6 млн.руб.
4 к.кв.	97 кв.м.	10.5 млн.руб.

Что ж, дешёвыми их назвать язык не поворачивается. К тому же они действительны только в ипотеку или при полной оплате в течение 20 дней с момента подписания договора. Однако для своего расположения, кирпично-монолитной технологии строительства и «давности» застройщика, она вполне адекватна. Приемлема ли, другой вопрос.

А что же, кстати, с застройщиком. Мы до сих пор ничего о нём не знаем. Пора заглядывать в специальный раздел «О компании», а потом, вдохновившись сагой о подвигах, на форумы, за едкими, порой, комментариями. Для баланса.

О застройщике

Занятно, но на официальном сайте компании раздела «О себе» не оказалось. Видимо, решили, что дела говорят лучше, чем слова и наглядно представили богатое портфолио. В нём оказалось 11 сданных объектов и два строящихся. По ссылке можно перейти на каждый из них и посмотреть на предметы гордости компании, потому что больше посмотреть, к сожалению, не на что.

Зато на сторонних сайтах в интернете пишут, что компания была основана ещё в 1997 году, но первое время занималась только поставкой строительных материалов. Позже получила лицензию на строительные работы и стала возводить жилые объекты самостоятельно, причём, выполняя весь цикл работ, от инвестирования до продаж.

Что ж, если компания не хочет говорить о себе, то посмотрим, что люди говорят. Чаще всего, это даже интереснее.

«Прагма строит лучше чем ЛЭК, Л-С-Сму. Мнение специалиста-строителя.

В этой небольшой компании гораздо больше порядка и ответственности.

Они не распыляются и не строят "пирамид", заканчивают объект -

начинают новый» domkontrol.ru

«Строительная компания неплохой застройщик. Конечно, их не поставить в один ряд с ведущими застройщиками типа ЛСР, ЮИТа, Ленспецму, но объектов сдали уже много, хотя бывают и задержки. В принципе плохих отзывов о «Прагме» не слышал» novostroy.spb.ru

«Был в своей будущей квартире неделю назад. Качество строительства даже очень. Все понравилось: система отопления , электрическая проводка, поставленные стеклопакеты. Так держать» domkontrol.ru

Так пишут люди, которые, кажется, только присматриваются к объектам компании. А вот те, кто уже живёт в их домах, не всегда выражают восторг.

«Это караул! Я слышу, как чихает сосед слева и как разговаривает соседка справа. Делала ремонт, чуть в обморок не упала... Снимаем обои, а вместе с ними куски дома... На двух стенах от пола до потолка были трещины. Мы все замазали, прошёл год, трещины пошли снова! Стеклопакеты – это двойной караул! Дует! Ламинат разъехался...В общем, подумайте и приготовьте деньги на капитальный ремонт» domkontrol.ru

Это самый страшный отзыв, больше о трещинах никто не пишет, так что возможно это единичный случай, а вот на шумоизоляюцию и плохие стеклопакеты жалуются многие. Хотя, добрые слова тоже говорят:

«А я уже живу в их доме, мне нравится! Конечно, не без недочётов, но в целом я довольна выбором» domkontrol.ru

Что ж, на этой позитивной ноте пора уже отправляться на объект, чтобы взглянуть на него своими глазами.

На объекте

Комплекс оказался расположен в окружении сразу трёх станций метро: Удельной, Пионерской и Комендантского проспекта. Правда, пешком до них захочется прогуляться разве что в хорошую погоду, но всегда можно воспользоваться общественным транспортом, который ходит здесь исправно. На форумах, правда, говорили, что по утрам на дороге возникают пробки, но где они, эти райские места, где заторов нет. С точки зрения автомобильной доступности «До Ре Ми» тоже стоит удачно. Отсюда и до центра недалеко, и КАД рядом, и на ЗСД можно выехать.

Однако самое завидное достоинство расположения комплекса – это обилие парков и озёр вокруг. Если взглянуть на карту, то можно увидеть, что комплекс стоит, будто в центре зелёного массива, сформированного Новоорловским лесопарком, Удельным парком, Юнтоловским заказником и парком Сосновка. Тут же, рядом, Суздальские озёра, Орловский и Шуваловский карьеры, озеро Долгое, в общем, будет, где погулять в выходные.

Также радует, что есть куда сходить и в будние дни. Поблизости есть несколько школ, детских садов, поликлиник, магазинов и всё остальное. Можно ли в них попасть – это уже другой вопрос, но хорошо, что они хотя бы имеются.

И над всей этой красотой гордо возвышается наш жилой комплекс. Стоит он и правда на пригорке, так что видно его издалека. Из окон, наверное, будет открываться красивый панорамный вид на район. Единственным же минусом можно счесть его крайнюю близость к дороге, если по утрам на Репищева пробки, то все выхлопные газы будут лететь к вам в квартиру и парки не спасут.

Что же касается самого жилого комплекса, то выглядит он практически готовым. Почему же срок сдачи намечен только на середину 2016 года непонятно. И это стало первым вопросом к менеджеру на объекте. К слову, о встрече с ним нужно договариваться заранее по телефону. Он проведёт экскурсию по объекту и ответит на все технические вопросы. На другие – не ответит. Я его пытала-пытала, но оказалось он даже не в курсе по ДДУ продаются квартиры или нет. Даже спросил что это за аббревиатура такая.

Зато на похвалу своей компании не скупился. Рассказывал и показывал, как хорошо они строят дома и что все к ним возвращаются и рекомендуют своим друзьям. Так вот по поводу степени готовности и далёком сроке сдачи – сказал, что планируют сдавать досрочно, уже в конце этого года, а в домах осталось только лифты установить, парадные с коридорами оформить, лоджии до конца остеклить, устранить мелкие недочёты, да двор в порядок привести.

В целом же, всё близится к завершению. Например, квартиры уже в том виде, в котором их будут передавать: на полу стяжка, швы ошлифованы, сделано остекление, проведена проводка, стоит дверь из ДВП, есть счётчики и радиаторы. Только пока не везде есть розетки и остекление, но главные работы завершены.

После посещения объекта, у меня сложилось устойчивое мнение, что у застройщика есть все шансы сдать комплекс досрочно. И сделано много, и работают быстро. На стройке трудилось сразу несколько бригад, и в каждом корпусе кипела работа. Качество строительства тоже показалось мне хорошим. Хотя, конечно, это сложно оценивать не будучи строителем, но внешне всё выглядит очень аккуратно. Трещин нет, из окон не дует. И находится внутри квартир тоже очень приятно, нет ощущения, что «стены давят». Комнаты светлые, широкие, чистые, в общем, я осталась довольна и была крайне заинтересована «в покупке». Узнать все детали этого мероприятия мне предложили узнать уже в отделе продаж, куда я и отправилась.

В отделе продаж

Центральный офис «Прагмы» находится по адресу: Светлановский проспект, дом 2, в очень симпатичном здании. Сюда удобно добираться, и работает он «по-человечески». С 9 до 20 часов в будние дни и с 11 до 17 в субботу. Сам офис продаж оказался хоть и небольшим, но очень уютным. Здесь работает сразу несколько менеджеров, но на встречу лучше записываться заранее, хотя при мне больше никого не было.

Моё благодушное настроение было несколько омрачено только нашей с менеджером беседой. И вроде бы и ничего страшного она не сделала – отвечала на вопросы, улыбалась, объясняла, но как-то разговор не задался. Камнем преткновения стало обсуждение схемы приобретения жилья. В её изложении она выходила чертовски запутанной, а объяснить просто она то ли не могла, то ли не хотела. В итоге, после десятка уточняющих вопросов, получилось следующее.

Продажа квартир осуществляется в рамках 214 Федерального Закона. Только вот на момент подписания договора в офисе, вы должны внести от ста до двухсот тысяч рублей по договору обеспечения исполнения обязательств, в качестве подтверждения намерений. Остаток суммы вы должны положить на аккредитив. Конечно, эта сумма зачтётся в общую стоимость квартиры, но не слишком ли дороги намерения? Эти деньги, например, не вернутся, если вы не подадите договор на регистрацию в Росреестр в течение недели.

Есть и другие нюансы. Например, если вы покупаете квартиру в длительную рассрочку, то вас ждёт целых три договора: обеспечения, долевого участия и, с января 2016 года, предварительный по купле-продаже. Так вот при заключении последнего, на ваши плечи ложатся эксплуатационные расходы по содержанию квартиры в размере 70 руб./кв.м. Напомню, что при покупке за 100% или в ипотеку, коммунальные услуги вы начинаете оплачивать только с момента подписания акта приёма-передачи по счётчикам и городским тарифам. По бумагам же, срок передачи квартир назначен на второе полугодие 2016 года, то есть, может, и 31 декабря вам выдадут ключи. Таким образом, получится, что за 96 метровую трёшку, за год набежит около 80 тысяч рублей. Это притом, что рассрочку вам тоже предоставили не бесплатно. Дают её на три года, это хорошо, и с удорожанием всего на 1,2 (при взносе от 20%) и на 1 (при взносе от 50%) процент. Условия лояльные, но, кажется, вы уже за неё заплатили, и было бы честным не включать в неё других расходов. Впрочем, менеджер уверила, что никаких доплат больше не будет, ни у кого и ни за что (только в ДДУ почему-то написано, что расходы за регистрацию бумаг в Росреестре ложатся на хрупкие плечи дольщика).

Ещё мне настойчиво мерещилось, что менеджер намекала на то, что если внести всю сумма не на аккредитив, а напрямую застройщику, то цена за квартиру будет ниже. Однако прямо она этого так и не сказала, так что при случае это лучше ещё уточнить.

В остальном, ничего нового о комплексе она не рассказала, только повторила, что и так понятно из сайта и увиденного. Зато подтвердила, что объект планируют сдавать досрочно, пока руководство ориентирует вех на конец 2015 года + 2 месяца на передачу ключей. Сбудется или нет, покажет время. Со слов менеджера, финансовых проблем у компании нет, строят они на свои деньги, и сейчас всё идёт так хорошо. Да настолько, что даже начали строительство нового комплекса. Кстати, совсем рядом с «нашим» домом планируют возведение муниципальной школы и двух детских садов. Они уже точно будут, только пока город не озвучивает сроки.

Конкуренты

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Эдельвейс	Сфера	4 квартал 2014 г.	56 кв.м.	6.3 млн.руб.
Коломяги Эко	Тест	3 квартал 2015 г.	68 кв.м.	6.2 млн.руб.
Шведская крона	NCC	1 квартал 2015 г.	61 кв.м.	7.5 млн.руб.
До Ре Ми	Прагма	3 квартал 2016 г.	56 кв.м.	5.9 млн.руб.

ЖК «Эдельвейс» – это типичный проект для микрорайона Коломяги. Бизнес-класс. 3 этажа с мансардой. 76 квартир улучшенной планировки (от 2 до 5 на этаже). Закрытый охраняемый двор. Новейшие инженерные и коммуникационные системы. Консьержи, охрана, тёплый подземный паркинг и так далее, и так далее. Все радости жизни, если смириться с высокой ценой, договором ЖСК и незначительными задержками, свойственными компании.

ЖК «Коломяги Эко» - ещё один пример малоэтажного строительства. И тоже предлагает малое количество квартир на этаже (всего 4), отдельный паркинг, гостевую стоянку, благоустроенный двор (с пешеходной аллей, мини-дендрарием, зоной для выгула собак), круглосуточную охрану и другие привилегии. Однако главное, что отличает этот объект – продажи идут по 214-ФЗ. Ну, и ещё из достоинств хочется отметить крутую команду, которая собралась для реализации проекта, что внушает некоторое спокойствие касательно качества будущих квартир.

ЖК «Шведская крона» позиционируется застройщиком, как объект комфорт-класса. Только вот мерка у шведского концерна, очевидно, европейская. Впрочем, как и цена. Зато строится комплекс напротив парка, метро – в пешей доступности, район – экологически чист. Вся инженерия оборудована по последнему слову техники, территорию сделают закрытой, планировки же хочется разглядывать снова и снова – так они хороши. И на этом достоинства всё не заканчиваются. Застройщик надёжен, как скала, а сделка прозрачна, как самый чистый бриллиант. К тому же комплекс успел завоевать уже несколько наград на российских конкурсах по экологическому девелопменту и энергоэфективности. Для жителей это означает, что все строительные и отделочные материалы безопасны для здоровья. Строительство комплекса практически полностью завершено, продажи идут только в последней, 5 очереди. Всего же в состав комплекса вошли 10 домов от 9 до 14 этажей.

Выводы

По задумке застройщика, жилой комплекс «До Ре Ми» должен был стать бюджетным предложением в престижном районе. И действительно, цены оказались здесь ниже, чем у ближайших соседей. Только эти же самые соседи, предлагают квартиры совсем другого класса и стандартов, сдаются раньше, а просят немногим больше. В нашем же симфоническом комплексе «До Ре Ми», придётся мириться с большим количеством соседей на этаже, двумя сотнями парковочных мест на 1000 квартир, официальным сроком передачи ключей до декабря 2016 года и неидеальными документами по сделке. И в то же время, стоит отдать должное качественной технологии строительства, устойчивой репутации компании «Прагма» и удачным планировкам. Выбор за вами, а места здесь и вправду роскошные.

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.

Контрольная покупка

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

«На высоком берегу реки Купелинки, что неспешно впадает в Пуговичинский пруд, растут не по дням, а по часам сказочные терема жилого комплекса «Первый Донской», - начал бы рассказ о новостройке былинный сказитель.

08 августа 2023

Подробнее

Контрольная покупка

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу

Подмосковье бывает разное – дальнее, ближнее, среднее. А какой категории отнести район, где граница с Москвой проходит буквально через дорогу? Давайте, независимо от географии, отнесем этот район к благополучным и удобным для проживания.

28 августа 2023

Подробнее

ЖК hideOUT. Квартиры премиум-класса. Рассрочка 0%

Спецпредложение

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу