ЖК «Рябиновый сад»: почти пьеса о почти барской жизни
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Когда в городе хороших мест под застройку почти не осталось, строительные компании ринулись осваивать окраины и ближайшую область. Девяткино, Кудрово, Парголово, Шушары – стали плацдармом нового формата жилья – вдали от города, но по демократичным ценам. Они стали пользоваться бешеной популярностью, но самые лакомые участки быстро разобрали. Тем, кто не успел, приходится уходить дальше в поля и осваивать территории «второй линии» - ещё не такие удалённые от города, но уже труднодоступные без личного автотранспорта. А заговорили мы об этом, потому что на днях стартовали продажи в новом жилом комплексе «Рябиновый сад», что начали возводить в Янино-2. Цены здесь, конечно, очень привлекательные – этим объект, безусловно, манит. Однако сможет ли низкая стоимость компенсировать все остальные ожидаемые недостатки, попробуем разобраться в нашем сегодняшнем обзоре.
О проекте «Рябиновый сад»
В январе 2015 года, на официальном сайте застройщика, компании «Строительное управление» (https://newdom.spb.ru), появился следующий релиз: на границе деревень Янино-2 и Колтуши, в 15 минутах езды от станции Ладожская, планируется строительство 6 многоэтажных домов с благоустроенной внутренней территорией. Квартиры будут сдаваться с чистовой или полной отделкой, продажи осуществляются по 214-ФЗ, открыто предварительное бронирование. Нас новость очень заинтересовала, и мы стали дожидаться старта продаж.
Ближе к назначенной дате стали появляться новые подробности: квартиры будут стоить от 1.2 млн. руб., купить можно будет с 5-летней рассрочкой, а само Янино-2 стали называть перспективным районом развития с городской инфраструктурой. Это всё, очень будоражило наше воображение, и мы всё не могли дождаться старта продаж.
Наконец, это знаменательное событие озарило наши серые будни, и мы сразу же помчались к месту, где развернулось строительство «Рябинового сада», однако перед тем, как вы узнаете, что же мы там увидели, расскажем, что представляет собой проект со столь поэтичным названием.
.JPG)
Итак, «Рябиновый сад» будет всходить в две очереди. Сначала, в 4 квартале 2016 года, вырастет первый дом, позже, в 3 квартале 2019 года, – ещё 5 корпусов. Здания будут 8-этажными (с дополнительным техническим подвалом), кирпично-монолитными, с вентилируемым фасадом. В общей сложности будет реализовано 979 квартир от 27 до 84 кв.м. Из благоустройства предусмотрено только озеленение, детская площадка, открытая стоянка на 82 места и 3 подземных паркинга на 264 места. В самих домах предусмотрены колясочные, диспетчерские, мусоропроводы и лифты. Из глобального – всё. Чуть больше подробностей можно посмотреть на сайте «Строительного управления». Здесь есть подробная проектная декларация, карта, описание инфраструктуры, фотографии забора и чертежи планировок. Чудесным образом это всё уместилось на одной странице, но суть проекта понять можно. Сайт, может, и не поразит современного искушённого пользователя, однако он добротен и информативен.
О «Строительном управлении»
.JPG)
Здесь же, можно познакомиться и с застройщиком проекта. Им выступает ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление»», сокращённо «ИК «СУ»», созданное в 2007 году. Его единственным учредителем выступает физическое лицо. За время своей деятельности, фирма успела построить и сдать 3 многоквартирных дома: два в Токсово, один в Колпино. И ведёт строительство ещё трёх объектов, не считая нашего комплекса. Так написано в проектной декларации.
В специальном же разделе «О компании», портфолио увеличивается до 50 построенных объектов и 10 строящихся, а опыт работы уходит корнями в далёкий 1994 год. География строительства вдруг расширяется до Калининграда и Чехии, хотя застройщик по-прежнему пишет, что Санкт-Петербург и ЛО являются приоритетными направлениями.
.JPG)
В компании работает около 500 человек, а в активах: парк строительной техники и участок по производству окон, дверей, фасадных систем и алюминиевых конструкций. Однако самую большую гордость составляет «штат профессионалов, готовых выполнить полный цикл строительно-монтажных работ». Звучит всё это хорошо, но мы и не такие красноречивые биографии читали, так что сразу к отзывам на форумах перейдём.
«Заведомо продавали по старому проекту, где площади меньше. В итоге наружные стены вместо 63 см стали 30!!! Проект поменяли, только когда дом уже был практически построен, и никого из дольщиков не предупредили, хотя обязаны были! Теперь возьми и выложи 200 тысяч, но за что?! А за то, что тебе не доложили слой кирпича и стены стали тоньше и холоднее!» novostroy.su«Сэкономили на всех материалах, даже стены наружные сделали в два раза тоньше, окна все в сколах и царапинах, стены в трещинах и кривые, трубы уже начинают лопаться, а ещё дом не заселён!» novostroy.su
Так возмущаются дольщики жилого комплекса «Янинский каскад - 1». История и вправду очень интересная и нетривиальная. Конечно, в любом договоре прописано возможное увеличение площади помещения. И указана стоимость квадратного метра, которую придётся заплатить в случае изменения размеров по ПИБу, которые могут быть как в одну, так и в другую сторону, но то, с чем столкнулись дольщики, я вижу впервые. Квартиры увеличивались до 5,5 метров за счёт того, что стены стали тоньше – это что-то новенькое. Обязательно уточним этот момент у менеджера – может, люди приукрашивают, или конкуренты нагнетают страстей?
Много интересного пишут и о доме на Школьном переулке, 10, что построили в Токсово. В сети даже можно найти репортаж областного канала на эту тему, где дольщики жалуются на промерзание стен, протекание потолков, неготовность поселковых коммуникаций к содержанию многоквартирного дома и много чего ещё. Дольщики других, более ранних объектов, были недовольны документами компании, схемами, по которым идёт оплата, но на сегодняшний день таких проблем возникнуть не должно, все продажи идут по 214-ФЗ.
Про жилой комплекс «Рябиновый сад» мнения пока более лояльные. Люди говорят, что посёлок развивается, но при этом цены пока сохраняются доступными. Радует их и экология, но характерные проблемы области не могли обойти эту местность стороной:
«Одна средняя школа в посёлке Павлово, которая работает в 3 смены, и туда не попадёте. 1 детский сад, в который очередь надо занимать с рождения ребёнка. До ближайшей станции Ладожская вы будете добираться 40 минут, а вечером, после работы, час и более. Зелени нет никакой, кругом голое поле. На месте застройки была свалка и заросли борщевика».
Вот она – суровая правда жизни, которой, похоже, придётся верить, поскольку отзыв такого характера был не единственным. Люди говорят, что в детский сад возят детей в Красногвардейский район. Ближе нет. Что ж, мы ещё посмотрим на месте, так ли страшен чёрт, как его малюют, но перед этим, одним глазком посмотрим планировки.
Планировки в «Рябиновом саду»
Что в планировках комплекса удивило, так это неожиданно большие площади: студии до 42 кв.м., трёхкомнатные до 83 кв.м. Для жилья бюджетного уровня – это большая редкость и это, конечно, играет на руку проекту.
Вот так выглядит самая маленькая квартира комплекса – студия 27 кв.м.
Совершенно удивительным образом здесь оказывается небольшая гардеробная, чего я не видела ещё ни у кого из застройщиков и большая, почти квадратная, комната. Это всегда приветствуется покупателями, но удачность такого решения именно здесь, стоит под вопросом. Не совсем понятно как получится разместить, например, диван и телевизор напротив друг друга.
Гораздо легче этот вопрос будет решить вот в таком виде планировки:
Площадь та же, но впечатление совсем другое. Кажется, что кухня размещена отдельно, а гостевая зона отдельно. И хотя здесь, на одной из сторон гостиной, большое окно почти во всю стену – простора для дизайнерской мысли здесь куда больше.
Ну, и самая большая студия, которую невозможно обойти стороной, выглядит вот так:
При желании кухню можно без труда отгородить, и получится полноценная однокомнатная квартира. И в ней нравится всё. И большой санузел, и гардеробная, и широкая гостиная – всё, кроме длинного и «худого» коридора. Кажется, что он… очень неудобный. Заходишь и упираешься лбом в стену. Не по фен-шую как-то.
Примерно с такими же коридорами остаётся и половина однокомнатных квартир.
Зато, чем порадовали, так это большими кухнями. Многие владельцы квартир комфорт-класса, позавидовали бы. Правда, такие метражи не везде:
В планировках другого принципа, где коридоры становятся удобнее, как будто автоматически уменьшается кухня, до красивого числа в 8.88 кв.м. Интересное совпадение, как будто обязательно должно быть хорошо только в чём-то одном. Однако эти квартиры не лишены своих достоинств. Здесь остаются большими гостиные, кое-где появляются сразу два балкона, везде раздельный санузел, а все помещения кажутся достаточно широкими.
В двухкомнатных квартирах можно увидеть всё те же повторяющиеся черты. Кухни от 8 до 14, формы коридоров, раздельные санузлы. Добавляются только спальни, и радует, что их площадь варьируется от 10 до 14 метров.
Не считая, уже маленьких для двушек, 8-метровых кухонь, планировки удались. Думаю, жить в них будет комфортно, однако если и выделять какую-то из них, то мне приглянулась вот эта.
Из представленных, она самая маленькая по метражу, но при этом, площадь всех помещений уже перешагнула за минимум, необходимый для комфортного существования. Отдельно стоит отметить 3 огромных окна в гостиной и 5-метровый балкон, а вот недостатком может стать отсутствие хоть одной полной стены в прихожей – кажется, совсем некуда вместить гардероб.
И дело совсем не в том, что коридор слишком мал. Вот, например, в трёхкомнатной квартире он уже 10 метров. Однако это не меняет ситуацию в лучшую сторону – такой уж проект.
Зато – в каждой комнате по балкону. Правда, только здесь. В других вариантах свои достоинства и недостатки. К плюсам можно отнести пропорциональное увеличение площадей в жилых помещениях, появление второго санузла, просторные холлы. К минусам же то, что комнаты неожиданно становятся слишком вытянутыми, хотя в прошлых вариациях пространства такой проблемы не было.
Цены на всё это великолепие можно узнать только в офисе. Мы обязательно их уточним, ну а пока отправляемся на объект.
В «Рябиновом саду»
По сути, Янино-2 находится не так уж и далеко от города. До КАДа здесь всего около 5 километров. Да вот незадача. Ведёт к деревне только Колтушское шоссе, а оно считается одной из самых загруженных трасс в области. И высокий трафик ещё полбеды. Гораздо хуже, что дорога здесь сужается до двух полос, а те, в свою очередь, все в ямах да колдобинах. И даже днём, на пустой дороге здесь не разогнаться. О том, что утром и вечером все встают здесь в одну гигантскую пробку известно давно. Это ещё без заселения всех тех новостроек, что стали здесь возводиться. Так что, уже даже неважно, что здесь неплохо развит общественный транспорт – до станции Ладожская ходит 2 автобуса и маршрутка – выехать отсюда задача не из простых. Вернее, не из быстрых. Впрочем, Яндекс.Карты, оптимистично говорят, что в принципе, доехать можно за полчаса.
Что ж, на машине и того быстрее. В середине буднего дня я, например, доехала минут за 20, хотя движение было оживлённым. Сложнее было найти объект. Милицейского адреса-то у него нет, и с дороги стройку не видно, хорошо, что застройщик позаботился об указателе. Правда, даже по этой дороге проехать к комплексу нельзя. На «Рябиновый сад» можно полюбоваться только издалека. Хотя, если честно, любоваться оказалось не на что. Ну, по части строительства понятно – работы только на стадии котлована. Однако в округе не нашлось ни красивых пейзажей, (и это притом, что дом ещё стоит на возвышении), ни объектов инфраструктуры, ни нормальных дорог. Сам сад строится на неприступном холме – вокруг одни овраги, и окружён унылым корявым забором. Если честно, то сейчас сложно представить, что здесь расцветёт нечто прекрасное.
.JPG)
.JPG)
Никакой инфраструктуры, кроме продуктовой палатки, мне тоже не встретилось. Уже потом, по картам, я посмотрела, что до ближайшей школы и амбулатории – 3 км, они находятся в Павлово, детский сад есть во дворах, а до ближайшего продуктового магазина около полутора километров.
Застройщик описывал местность более живописно. Примерно, как Остап Бендер Нью-Васюки:
«Есть все необходимое: школы, детские сады, амбулатория, почта, банк, заправки, гостиница, кафе и ресторан. Магазины: «Дикси», «Магнит», «Норман», ТРК «Янино-1» и ТРК «Колтуши»».
Писал, что в будущем планируется строительство ледового катка, трёх бассейнов, спортивного центра и даже метро. Когда я это читала, моё воображение рисовало другие картины, впрочем, насторожиться можно было уже тогда, когда компания предложила своим будущим жителям воспользоваться детскими садами и школами других новостроек, которые здесь возводятся, вместо того, чтобы строить свои объекты инфраструктуры.
.JPG)
Несколько озадаченная, я отправилась всё же в офис компании. Прояснить детали.
В офисе «Строительного управления»
Отдел продаж компании находится в солидном здании на Индустриальном проспекте. Клиентов принимают с 9 до 20 по будням, и c 10 до 17 в субботу. О встрече можно заранее не договариваться, меня, например, принял первый же, к кому я обратилась с вопросом. И в целом, уровень обслуживания можно охарактеризовать, как хороший. Бывает и лучше, но для жилья эконом-класса, где экономят буквально на всём, – и так хорошо.
И первое, о чём я спросила – конечно, цены. В продаже есть все корпуса, но 2019 год слишком далёк, так что я заинтересовалась 1 очередью.
|
Кол-во комнат |
Площадь |
Стоимость |
|
Студия |
27 – 42 кв.м. |
1.2 – 1.7 млн.р. |
|
1 к.кв. |
33 – 42 кв.м. |
1.4 – 1.7 млн.р. |
|
2 к.кв. |
45 – 63 кв.м. |
1.9 – 2.5 млн.р. |
|
3 к.кв. |
65 – 83 кв.м. |
2.6 – 3.3 млн.р. |
И цены делятся на 2 категории: на 1 этаже, и на всех остальных. В таблице представлена минимальная стоимость. В 1 корпусе будет всего 4 парадные, с 10-11 квартирами на этаже. Все поэтажные планы, в этом доме, и во всех остальных, можно посмотреть на сайте.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Единственное, что на сайте есть, а в жизни нет, так это «отделка на выбор». Никакого выбора нет. Квартиры сдаются со стяжкой, стеклопакетами, разводкой коммуникаций, радиаторами и входной дверью под замену. Всё. Высота потолков, кстати, 2.7 м.
Общую территорию обещают благоустроить, озеленить и сделать хорошие подъездные дороги. Двор останется открытым, здесь можно будет оставлять машины, и это очень хорошо. На данный момент, за место в паркинге озвучивают ценник из какой-то параллельной реальности, в 1 миллион рублей. За такие деньги не продают, эта цифра пока называется только в кулуарах, окончательная цена будет известна ближе к сдаче. Хотя, и вовсе могут решить не продавать, а сдавать в аренду, сказала мне менеджер.
На мой вопрос о том, что было на месте стройки раньше, менеджер ответила уклончиво. На форумах говорят, что свалка. Менеджер сказала: «Да чего там только не было, но мы сносили гаражи». А вот о переносе сроков других своих объектов лукавить не стала. Подтвердила, что такое было и в 2008 г (на 8 мес.), и вот, недавно с объектом в Токсово (на 1 год). В первом случае – времена были тяжёлые, во втором – возникли сложности с документами и строить начали позже запланированного срока. Так, мы плавно подобрались к главному вопросу – правда ли, что квартиры дольщиков «Янинского каскада» выросли в площади до 5 кв.м., притом, что стены дома стали существенно тоньше. И оказалось, что да. Подрядная организация, с которой сотрудничала компания, в одностороннем порядке изменила конструктив здания. Со слов застройщика – без ущерба качеству, но это покажет только время. С дольщиками этого не согласовали, но заплатить им пришлось. В «Рябиновом саду», говорят, строят сами. Ситуации повториться не должно, но небольшие расхождения метража возможны, как и на любой другой стройке.
.JPG)
.JPG)
Неожиданной сложностью стало другое – квартиру пока нельзя купить в ипотеку. Заявку рассматривает «Ак Барс» банк, но когда он её одобрит неизвестно. Более крупные игроки подтянутся, когда стадия готовности будет выше. Зная об этом, застройщик предлагает длительную рассрочку. До марта 2018 года для 1 очереди, и до 2020 года на вторую. Только в качестве первого взноса нужно внести от 40% за студию и однокомнатную квартиру, от 30% за двухкомнатную и от 20% за трёхкомнатную. На остаток будет начисляться 1% в месяц.
Зато схема сделки будет абсолютно прозрачной. До регистрации бумаг в УФРС «Строительное управление» не просит ни копейки. Доплачивать тоже ни за что не придётся. Только после заселения, для вступления в ТСЖ попросят по 100-150 рублей за кв.м. Ключи обещают передать в течение 2-6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Впрочем, обещания – обещаниями, а взглянуть интересно в договор – какие сроки указаны там. Его дают с собой без вопросов. Ничего криминального в нём обнаружить не удалось, а что касается срока передачи ключей, то они указаны до 2 квартала 2017 года.
.JPG)
Конкуренты
«Рябиновый сад» строится в Янино-2 в гордом одиночестве, никаких других новостроек поблизости нет. Остальные объекты возводятся в деревне Колтуши или Янино-1.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
Павловский |
КСК |
4 квартал 2015 г. |
41 кв.м. |
2.4 млн.р. |
|
Новое Янино |
ЦДС |
2 квартал 2016 г. |
42 кв.м. |
2.5 млн.р. |
|
Ясно. Янино |
KVS |
4 квартал 2016 г. |
40 кв.м. |
2.5 млн.р. |
|
Янино Парк |
СУ-155 |
1 квартал 2017 г. |
39 кв.м. |
1.9 млн.р. |
|
Рябиновый сад |
Строительное управление |
4 квартал 2016 г. |
42 кв.м. |
1.7 млн.р. |
ЖК «Павловский» – это два 12-этажных панельных дома в Колтушах. Первый сдают уже во 2 квартале 2015 года, второй – в конце. Несмотря на бюджетный класс жилья, застройщик предлагает массу «интересностей»: скандинавские технологии строительства, эргономичные планировки, потолки 2.7 м., балконы до 7 метров, увеличенные по высоте окна и 2 варианта отделки. С инфраструктурой в деревне Колтуши чуть лучше, но всё равно сложно. Застройщик, со своей стороны, обеспечит только коммерческими объектами на первых этажах.
Все остальные новостройки, близкие по срокам, строятся в Янино-1. Это ближе к городу, то есть в пробках придётся стоять меньше, но с инфраструктурой ситуация тоже сложная, есть только школа и 2 детских сада. Этого на всех точно не хватит, поэтому застройщики строят свои объекты.
Например, в «Новом Янино», на 6 жилых 12-этажных корпусов строят детский сад на 175 мест. Первые этажи отдадут в аренду предприятиям торговли и услуг, а для автомобилистов возведут многоярусные паркинги на 1200 мест и несколько гостевых парковок. Что же касается самих домов, то застройщик строит их по кирпично-монолитной технологии, а планировки проектирует по собственному стандарту: с большими кухнями, комнатами от 15 кв.м., оптимальными прихожими и балконами.
В «Ясно.Янино» строят 3 детских сада на 640 мест, школу на 1 200 человек, магазины, молочную кухню, пункт полиции, отделение связи, банк и 11 паркингов на 300 мест каждый. Кажется что много? Только до того момента, когда узнаёшь, что это на 41 дом, по 8 этажей каждый, которые планируют возвести в рамках комплексного освоения территории. Однако не стоит пугаться, КВС не плохой застройщик, его обещаниям по качеству и срокам можно верить, так что к объекту можно присмотреться. Тем более что квартиры сдают с отделкой, а варианты есть от студий до трёхкомнатных, в том числе и с «евро» планировками.
Школу, детский сад, больницу, поликлинику, магазины и торговые центры построят ещё в одном мини городе – жилом комплексе «Янино. Парк». Только в первой очереди планируется возведение 11 12-этажных корпусов. Застройщика мы хорошо знаем по проектам в Каменке, дома он строит панельные, с нареканиями по качеству, но зато дешёвые. Здесь будет, скорее всего, похожая история, но что интересно – на этаже хотят поместить всего по 4 квартиры, а в гостиных сделать полуэркеры для лучшей инсоляции. Огорчает лишь скудный выбор вариантов – есть только одно- и двухкомнатные квартиры.
Выводы
Все застройщики Янино наперебой рассказывают, каким чудесным местом для проживания скоро станет этот район. И красочнее всех это расписывает наша компания, притом, что никакие объекты социальной или коммерческой инфраструктуры не строит, а возводит свой «Рябиновый сад» дальше всех. И даже к гадалке ходить не надо, чтобы понять, что ещё много лет жители будут сталкиваться с проблемой дефицита социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник. На эту проблему накладывается другая – загруженность единственной дороги, которая идёт вдоль всех этих деревень. И утром, и вечером придётся стоять в многочасовых пробках. Конечно, стоит надеяться, что в будущем эта проблема решится, но смотреть на ситуацию стоит без розовых очков. Что же касается самого объекта, то строится он где-то на отшибе, пасторальных пейзажей в округе нет, рядом есть только один детский сад. Радуют только неплохие планировки, низкие цены, да прозрачная схема продажи квартир.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
