На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Многофункциональный комплекс «Салют» – это очередные апартаменты, которые вдруг стали появляться на рынке недвижимости, как грибы после дождя. Растут такие новостройки, зачастую там, где не может появиться обычный жилой комплекс – сложно соблюсти все необходимые нормативы или обеспечить жителей социальной инфраструктурой. С другой стороны – это здорово удешевляет проект, позволяет купить жильё классом выше, а стоимостью гораздо ниже, чем в любом доме по соседству. Правда, своих подводных камней тут тоже хватает, уже даже не считая, набившего оскомину факта, что в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет. Какие ещё опасности кроются за стенами апарт-отелей, если приобретать их, как единственное жильё, будем разбираться на примере МФК «Салют», что строится в Московском районе.

 

Про МФК «Салют»

 

К первым апарт-комплексам петербуржцы отнеслись настороженно. Было непонятно, почему, по сути, гостиничные номера стали предлагать, как альтернативу квартирам. Как там жить, как платить, как сдавать, как продать, в конце концов? Со временем все попривыкли. Увидели, что их точно также строят, вводят в эксплуатацию, продают по 214-ФЗ, но главное, предлагают на 15-20% дешевле, чем метры в новостройках. Успокоившись – заинтересовались, а теперь – и вовсе раскупают, как горячие пирожки.

 

Вот, например, в МФК «Салют», в первых двух корпусах апартаментов уже почти нет. Хотя, на момент написания статьи, им только-только выдали разрешение на ввод в эксплуатацию. И, несмотря на кризис, застройщик открывает продажи в новом корпусе, а позже планирует построить ещё два. В чём же секрет такой привлекательности апартаментов – попробуем разобраться.

 

Многофункциональный комплекс «Салют» будет состоять из 6 жилых корпусов и одного бизнес-центра. Два корпуса уже сданы, третий сейчас строится и будет сдан в 4 квартале 2015 года, четвёртый корпус станет бизнес-центром, пятый только что поступил в продажу и будет сдан в 4 квартале 2017 года, шестой и седьмой начнут строить позже. Посмотреть, что ещё можно приобрести в готовых и строящихся корпусах, вы сможете самостоятельно на сайте проекта: https://salut-apart.ru. Здесь есть вся необходимая информация, в том числе планировки и цены. И к слову, раз уж мы заговорили о сайте – он очень простой, понятный и информативный. Есть необходимые документы, и даже мини-фильм о проекте. Впечатление о застройщике складывается очень приятное и ему сразу хочется доверять. Однако поспешных выводов делать не будем, и вернёмся к начатому – рассказу о «Салюте».

 

   

Комплекс находится в Московском районе, на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, в пешей доступности от метро Звёздная. Из окон первых двух корпусов открывается панорамный вид на парк Городов-Героев. В общем-то, из 5, 6 и 7 корпусов, из боковых квартир, его тоже будет видно, но сейчас между ними расположены гаражи. И не стоит исключать, что в будущем кому-то захочется приобрести этот лакомый кусочек земли. Расположение комплекса также удачно с точки зрения транспортной доступности и развитости инфраструктуры. Сюда одинаково удобно добираться, как на личном, так и на общественном транспорте, в пешей доступности достаточно много школ, детских садов, магазинов. Конечно, жаль, что своей социальной инфраструктуры застройщик не возводит, поскольку имеющаяся вряд ли рассчитана на такой приток новых жителей, но зато недостатка в коммерческой точно не будет. В «Салюте» будут магазины, рестораны, фитнес-центр, развивающий центр для детей, служба быта и так далее. Если вы захотите сдавать квартиру внаём, то это, конечно, станет существенным преимуществом, а вот если хотите жить сами – то стоит взвесить все за и против, ведь по временной регистрации принимают по остаточному принципу. Однако до недостатков мы ещё доберёмся. Пока же, посмотрим цены и планировки.

 

Цены и планировки

Стоимость квадратного метра зависит от вида из окна и высоты этажа. В таблице представлены минимальные цены.

 

Кол-во комнат	Площадь	Стоимость
Студии	17 – 26 кв.м.	от 1.7 млн.р.
1 к.кв.	27 – 43 кв.м.	от 2.1 – 2.6 млн.р.
2 к.кв.	53 кв.м.	от 4.5 млн.р.

 

По большому счёту все поэтажные планы идентичны. Они меняются только один раз, с 6 этажа, но количество квартир остаётся прежним – 25, да и планировки практически теми же. Больше всего будет студий – по 16, их площадь варьируется от 17 до 26 квадратных метров. 

 

Вот самая скромная. 

 

 

Она похожа скорее на номер в гостинице, но проектировщику удалось разместить и прихожую с местом под шкаф, и адекватных размеров санузел с душевой кабиной, и даже выделить место под кухонную зону. Комната удачно вписана в квадратную форму и кажется вполне пригодной не только для временного, но и для постоянного проживания, хотя изначально 17 метров таких мыслей не вызывают.

 

Более просторные варианты понравились меньше.

 

 

Они все оказались вытянутой, прямоугольной формы и с теми же размерами нежилых помещений. Зато у половины из них появляется солидная,  панорамная лоджия на всю ширину комнаты. Жить здесь будет, конечно, комфортнее, однако идеальными их тоже не назовёшь.

 

Однокомнатные квартиры представлены в самом большом ассортименте и не в самом традиционном. Вот, например, студийной площади однушка с кухней в коридоре.

 

 

Не знаю, насколько такой вариант будет удобным для постоянного проживания, но для сдачи в наём – отличное предложение. У него оптимальное соотношение по площади-комфортабельности-цене, огромное панорамное окно в гостиной, выделенная зона кухни и огромный балкон. Однако «для жизни» я бы выбирала из вариантов большего размера. В средней ценовой категории таких нашлось целых три. 

 

Первый вариант, что в 37 квадратов – это классическая однокомнатная квартира, с удобной кухней и большой гостиной. Решение неплохое, но два других ещё лучше – в них появляется отдельная спальня. Площади большой комнаты как раз достаточно для комфортного размещения и гостиной, и столовой, а площади маленькой – для тихого отдыха. Из недостатков можно только отметить только то, что в обоих вариантах гостиная будет проходной, а во всех трёх – слишком маленькие коридоры.

 

Для семейного проживания с детьми предложен только один вариант – двухкомнатная квартира площадью 53 кв.м.

 

 

Номинально здесь кухня тоже находится в коридоре, но фактически занимает своё место. Её площадь сложно определить, поскольку приведена лишь общая, но визуально она кажется вполне просторной и удобной. Чуть большего хочется только от гостиной. Всё-таки, это как-то странно, когда у спальни та же площадь. Зато нам снова предлагают шикарную панорамную стену. И в данном случае – с видом на парк. За это, наверное, можно на многое закрыть глаза.

 

Однако единственное ли это, на что придётся закрывать глаза, сможем узнать, познакомившись с застройщиком и отзывами в интернете.

 

Что мы знаем о «Союз Инвест Девелопмент»?

 

 

На сайте проекта продавец пишет, что он входит в группу компаний «Союз-строй», и что уже больше 10 лет строит жилые и коммерческие помещения в Санкт-Петербурге. За это время успел возвести 4 жилых дома, реконструировать историческое здание на набережной Крюкова канала и сдать паркинг. Не густо, но и не пусто. На своих объектах выступает заказчиком, генеральным подрядчиком и инвестором. Что ж, в наши зыбкие времена, это большой плюс, что строит на свои, а не на заёмные средства. 

 

Однако если заглянуть в проектную декларацию, то оказывается, что застройщиком выступает некая ООО «Инвестиционная компания «Пулковская», которая была образована в 2008 году и за время своего существования построила два автоцентра по соседству с нами: Порше и Мерседес-Бенц. Земля, кстати, находится у него в аренде, а в собственности города. Это интересный поворот. По уму, участок должен принадлежать тому, кто на этой земле строит и продаёт вам лично квартиру, во всех остальных случаях возможны сюрпризы. В нашем случае несколько успокаивают лишь продажи по 214-ФЗ. Кстати, здесь же написано, что дом будет монолитным, со стенами из газобетона, а во дворе планируют разбить аллею для прогулок.

 

Что же касается «Союз-Строя», как главного зачинщика всего этого мероприятия, то познакомиться с ним оказалось сложнее. Собственного сайта у компании нет, а на других – только общая информация. Отзывов в сети тоже не нашлось, чего не скажешь о самом комплексе. На форумах о «Салюте» много говорят. Только не всегда хорошо.

 

   

Отзывы о МФК «Салют»

 

 

Ничего особенно страшного в отзывах нет, что и понятно – люди ещё не заселялись, но опубликованные фотографии готового объекта вызвали у некоторых возмущение. Люди остались недовольны тем, что комплекс оказался непохожим на красивые картинки из буклета. Кто-то воспринял это спокойно – понимал, что дизайнеры всегда рисуют красивее, а вот кто-то искренне и неприятно удивился. Однако это стало не последней неожиданностью: 

Остаётся только надеяться, что это будет самым большим разочарованием будущих жильцов. Мы же, тем временем, отправимся на объект, посмотреть на то, что получилось, и узнать о дальнейших перспективах развития апарт-комплекса.

 

На месте

 

 

Если в расположении «Салюта» искать недостатки, то можно отметить близость крупных магистралей, которые не делают воздух свежее, да вспомнить о большом трафике в сторону центра. Однако где сейчас в городе нет пробок, а Московский проспект, в отличие от многих, хотя бы едет, пусть и не всегда быстро. В остальном, это место очень привлекательное. Особенно когда из окна открывается вид на парк с церковью, до метро 15 минут пешком, и примерно столько же идти до любого магазина, школы и детского сада. 

   

 

Два первых корпуса уже сданы, скоро начнётся заселение, но пока ключи не выдали, можно записаться на просмотр. Экскурсии проводят 3 раза в день и могут показать апартаменты любой площади. И мероприятие это явно пользуется успехом – за 10 минут до начала все желающие уже не умещались в отделе продаж.

 

Общее впечатление от комплекса осталось приятное, хотя на картинках всё, действительно, выглядело ярче и интереснее. Не стоит ждать многого и от меблировки – будет стоять всё самое простое, хотя, в целом, смотрится неплохо. И в данном случае цена полностью соответствует качеству.  

   

 

Например, за укомплектованную кухню, шкаф, кровать с матрасом и зеркало с тумбами в прихожей просят 140 тысяч рублей. Это для апартаментов площадью 37 кв.м. Если хочется добавить ещё телевизор, ковёр, шторы и декор, то придётся отдать уже 183 тысячи. За большее: микроволновку, чайник и полный набор кухонных принадлежностей, от ножей до полотенец, и отдавать больше – счёт составит 206 тыс. руб. И если уж заказывать полный комплект, куда войдут: утюг, фен, подушки, одеяла, вешалки и подсвечники, и все остальные мелочи, то приготовьте 230 тысяч рублей. 

   

 

Всю калькуляцию обстановки для апартаментов другой площади или уровня «комфорт», можно изучить на сайте в специальном разделе «Меблировка». Базовая отделка, а это: обои, ламинат, сантехника – в общем, всё, что вы видите на фотографиях – уже входит в стоимость квартиры.

 

 

Лично для меня открытым остался только один вопрос – будет ли комфортно проживать в доме, где в коридоре 25 квартир и соседи будут часто меняться.

 

 

Разговор с менеджером

 

 

После экскурсии можно без записи побеседовать с сотрудником отдела продаж. Их достаточно много, так что очередей нет. Работают они очень чётко и слаженно, могут ответить на любой вопрос, очень доброжелательны, корректны и терпеливы. Уровень сервиса приятно порадовал. Кстати, есть ещё один офис продаж, на Ждановской улице, 29, он открыт по будням с 10 до 20 часов. Здесь, на Пулковском шоссе, работают с понедельника по субботу с 10 до 19 часов.

 

Итак, что удалось выяснить при личном общении. В сданных корпусах ещё есть небольшой выбор апартаментов, в третьем корпусе тоже ещё можно подобрать варианты, в пятом (физически четвёртом),  пока открыты продажи с 3 по 13 этаж. Апартаменты можно купить за единоразовую оплату либо в рассрочку. Ипотеки нет. Была до Нового года в Delta Credit банке, но в нестабильной валютной обстановке кредитование приостановили, да с тех пор так заново и не открыли. Так что появится ли ипотека теперь когда-нибудь снова – непонятно. Зато, при 100% оплате дают скидку 15%. Например, 38-метровая квартира по базовой цене продаётся за 3,8 млн. рублей, а так, уже за 3,3 миллиона. Однако базовую стоимость можно разбить на равные части до декабря 2016 года, если внести от 30%. На первый взнос, кстати, сделают скидку 10%.

 

 

Продажи идут по переуступке прав по договору долевого участия. Собственником этих прав выступает инвестор – «СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ», которому оказалось сложно переоформить уже выданные другому юридическому лицу документы на строительство и землю. Тогда, было решено оставить всё, как есть, но все апартаменты просто выкупить. Образец договора можно посмотреть на сайте и всё вроде с ним хорошо. Единственный момент, который смущает – слишком большой промежуток между вводом в эксплуатацию и сроком передачи помещений. Вот, например, в третьей очереди он составляет, чуть ли не полтора года, то есть закончить строительство должны в 4 квартале 2015 года, а квартиры застройщик обязан передать до 1 квартала 2017 года. На словах же обещают гораздо быстрее, едва ли не сразу.

 

Для того чтобы приобрести апартаменты, вам будет нужно внести залог в размере 30 тысяч рублей, дождаться перерегистрации права и перечислить всю сумму (или первый взнос) на счёт застройщика. Залоговые деньги вам вернут сразу, наличными, в офисе. Однако самыми главными вопросами остаются налоги и коммунальные платежи. По документам, МФК «Салют» – это гостиница, поэтому платить придётся по коммерческим меркам. Для апартаментов, правда, особая строка – 0,5% от кадастровой (фактически рыночной) стоимости. Например, за 30-метровые апартаменты, которые будут стоить около трёх миллионов рублей на рынке, каждый год придётся платить по 15 тысяч.

 

  

Цифры вырастут и в квитанциях. В среднем, платить придётся на 20% больше, по сравнению с квартирой аналогичной площади. На сегодняшний день управляющая компания оценивает свою работу в 80-100 рублей за квадратный метр. Это с отоплением, но без воды и электричества, которые нужно будет оплачивать по счётчику. Учитывая эти расходы, а особенно, что они могут вырасти (в жилищном кодексе не закреплён порядок управления коммерческими помещениями), стоит тщательно взвесить, будет ли приобретение апартаментов выгодным именно для вас. И для сравнения, посмотрим, сколько стоят квартиры в соседних жилых комплексах.

 

Конкуренты

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Viva	ЛСР Недвижимость	2 квартал 2015 г.	40 кв.м.	4.8 млн.р.
Пулковский 3	ЦДС	3 квартал 2015 г.	40 кв.м.	3.7 млн.р.
Триумф Парк	Петра-8	2 квартал 2016 г.	40 кв.м.	4.4 млн.р.
Сириус	Лидер-Групп	3 квартал 2016 г.	43 кв.м.	3.8 млн.р.
Салют	Союз Инвест Девелопмент	3 квартал 2015 г.	40 кв.м.	3.2 млн.р.

 

ЖК «Viva» – это 10 разновысотных корпусов, расположенных в сотне метров от нашего комплекса. Часть комплекса уже сдана, другие дома обещают ввести в эксплуатацию во 2 квартале 2015 года. Застройщик предлагает большой выбор квартир, от 35 до 85 кв.м., но почти всё уже распродано. Очевидно, секрет кроется в хорошей репутации застройщика, продажам по 214-ФЗ, близости метро и развитости инфраструктуры в здешних краях.

 

ЖК «Пулковский 3» – это 25-этажное, кирпично-монолитное, здание на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе. Однако его скромность никак не повлияла на большой выбор квартир. Есть варианты от студий до трёхкомнатных, площадью от 27 до 87 кв.м.  Особое значение застройщик уделяет планировкам, так что это ещё один повод обратить на комплекс внимание. Ну, и 3-летняя рассрочка добавляет в этот костёр жару. Немного остудить пыл сможет договор ЖСК и напоминание о том, что у ЦДС бывают задержки со сдачей объектов.

 

ЖК «Триумф-Парк» – это целый квартал высотных разноэтажных зданий в укромном уголке Дунайского проспекта. Всего запланировано 4 очереди строительства, суммарно на 9000 квартир. Две уже сдали, третью ждём ко 2 кварталу 2016 года, последнюю к 3 кварталу 2017 г. Дополнительно, в рамках проекта, будет возведено 2 школы на 2200 мест и 3 детских сада, что, безусловно, мера необходимая – бОльшая часть социальных объектов находится в радиусе километра. И всё же главная фишка комплекса в другом – «Триумф Парк» – это очень современный, технологичный и экологичный европейский проект. В двух словах не рассказать, но обо всём можно прочитать в нашем обзоре.

 

ЖК «Сириус» – это два 20-этажных здания, которые, судя по названию, претендуют стать самыми яркими звёздами новой застройки в районе Дунайского проспекта. Видимо поэтому корпуса раскрасили в жёлто-синие тона, сделали большую площадь остекления, предлагают большой выбор квартир, улучшенную отделку холлов и потолки 2.75 м. Однако этим уже сложно удивить, а, памятуя о том, что Лидер Групп крайне непунктуально сдаёт большинство своих объектов, интерес к нему меркнет с космической скоростью. 

 

Резюме

 

 

МФК «Салют» показался гостиницей в чистом виде – по отделке холлов, количеству апартаментов на этаже, скромной площади помещений. Между тем, застройщик позиционирует его, как место, которое станет «родным домом» и активно предлагает из квартир переезжать «в номера». Говорит, что они дешевле, комфортабельнее, функциональнее. К слову, так оно и есть. Если же ещё учесть, что построены они в месте с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, то может показаться, что предложению и вовсе нет цены. Однако не спешите с выводами, а лучше тщательно всё посчитайте. Низкая стоимость апартаментов влечёт за собой повышенные расходы на их содержание, а коммерческий статус объекта не даёт никаких гарантий, что имеющиеся ставки не изменятся. 

 

Специально для портала "Все новостройки"