На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Жилой комплекс «Пифагор» вполне может оказаться последней новостройкой, которую возведут на месте бывших казарм на проспекте Маршала Блюхера. По крайней мере, других пока не анонсировали, а свободных участков здесь практически не осталось. И хочется надеяться, что застроят их объектами социальной и коммерческой инфраструктуры, а не новыми домами. В противном случае, многообещающая локация просто превратится в очередной каменный мешок. Калининский район, в целом, всем обеспечен, но именно этот отрезок земли находится в некоторой изоляции от всех благ; ближайшие детские сады, школы и больницы находятся на расстоянии 1-2 километров.  И станет ли это единственным камнем преткновения – постараемся разобраться в нашем сегодняшнем обзоре.

 

 

Жилой комплекс «Пифагор» представляет собой 17-этажное, односекционное, кирпично-монолитное здание, которое в разрезе напоминает треугольник. Последний фактор не сильно сказался на оригинальности планировочных решений, но всё же один нетипичный вариант проектировщики предложили. Однако об этом мы поговорим позже, а пока посмотрим, какая ещё информация есть на странице объекта в сети (https://www.grafitholding.ru/pifagor/). 

 

Здесь можно узнать, что дом рассчитан на 208 квартир, 176 из них будут однокомнатными и начинаться они будут со 2 этажа. Первый отдадут коммерции, а подвал – небольшому встроено-пристроенному паркингу на 42 машиноместа. На каждом этаже предусмотрены места для колясок или велосипедов, в каждой квартире разводка труб будет вестись горизонтально, а для каждого дольщика исчезнет проблема сезонного отключения воды, поскольку в доме предусмотрена собственная газовая котельная. Закончить строительство обещают к 3 кварталу 2016 года, а ввести дом в эксплуатацию в 1 квартале 2017. Сейчас «Пифагор» находится на начальной стадии строительства и у дольщиков есть отличная возможность купить квартиру по стартовой цене.

 

Посмотреть варианты можно здесь же, на сайте, причём сразу с ценами.

 

Кол-во комнат	Площадь	Стоимость
1 к.кв.	36 – 42 кв.м.	2.7 – 3.1 млн.р.
2 к.кв.	50 – 55 кв.м.	3.9 – 4.4 млн.р.

 

Только выбор оказался невелик. Покупателям предлагают лишь одно- и двухкомнатные квартиры. Хотя, грех жаловаться – в ассортименте. Варианты планировочных решений практически не повторяются, и даже если квартиры имеют одинаковую площадь – они всё равно чем-то отличаются друг от друга. Возьмём, к примеру, однокомнатные. Каждая из них спроектирована по одному и тому же принципу: отдельная кухня, большая комната, вместительный коридор, балкон или лоджия. Но если присмотреться повнимательнее, то можно найти массу различий. 

 

Где-то кухня 8 метров, а где-то – 17.

  

Где-то санузел раздельный, а где-то – общий. 

 

  

Где-то гостиные по 17 метров, а где-то – даже больше 21 метра. 

 

   

И у всех – совершенно роскошные балконы и коридоры. В некоторых квартирах даже слишком. «Закоулки» некоторых прихожих уж очень хотелось включить в площадь основной комнаты или хотя бы, переобустроить в гардеробные. Впрочем, всё в ваших руках. 

 

Выбирая из двухкомнатных квартир, мучиться не придётся. На этаже их всего две, а все поэтажные планы одинаковы. 

  

 

Между собой они тоже различаются не сильно. Разве что площадью кухни в 3 метра и общей организацией пространства. Ах да, ещё, в 55-метровом варианте коридор «стрелой» уходит вдаль. Предназначение этого угла осталось мной непонятым, но, может, кто-то сможет оценить его по достоинству. В целом же, планировки мне понравились. И особенно, что, несмотря на скромные площади, квартиры получилось сделать просторными и комфортными для жизни. Оценить все варианты самостоятельно вы сможете на сайте. Здесь же можно посмотреть и проектную декларацию. К сожалению, это единственный документ, который застройщик выложил в открытый доступ, но в ней можно найти все необходимые сведения – разрешение на строительство получено, а земля принадлежит компании на правах аренды

 

А декларация, тем временем, оказалась очень занятной. Из неё следует, что застройщик – общество с ограниченной ответственностью «Графит» – был зарегистрирован только в прошлом году – в июле 2014 года, и 95% голосов принадлежат кипрской компании. Соответственно, предыдущего опыта строительства у компании нет и отзывов в сети тоже. 

 

А между тем, у застройщика 20-летний опыт работы и сплошь «элитное» портфолио. Ну, в смысле, что раньше он занимался строительством объектов премиум-класса, правда, в основном в Пушкине, но, тем не менее. Помимо жилых домов, были в его славной истории и страницы с возведением коммерческих объектов. Так, «Графит» построил себе офис на Оранжерейной, 48, в Пушкине, и несколько других проектов. Более того, компания позиционирует себя, как крупный холдинг, который сопровождает свои проекты на всех этапах, от инвестирования до подрядных работ. В общем-то, есть, чем похвастаться, но на первый высотный дом компания создаёт отдельное юридическое лицо – интересно зачем. Кстати, всё из той же проектной декларации следует, что собственником земли под «Пифагором» выступает комитет по управлению городским имуществом, а наша компания владеет ею только на правах аренды. Ну, хоть разрешение на строительство есть и действует до 22 июля 2016 года.

 

   

От этого становится хоть немного спокойнее, и положиться можно только на свои внутренние ощущения – в сети нет отзывов вообще. Ни о новом жилом комплексе, ни о компании с 20-летним опытом работы. Может быть, нам как-то в офисе прояснят этот момент, и я звоню договориться о встрече.

 

Трубку берут сразу, и в офис приглашают в любое время. Правда, в Пушкин – на объекте консультационного пункта пока нет. Центральный отдел продаж работает с 9 до 18 по будням и с 9 до 13 в субботу. Не самый удобный график, Пушкин, всё-таки, – не ближний свет и «заскочить» после работы явно не получится. 

 

Находится офис практически в центре города, и найти его не составило труда. На входе встречает приветливый администратор, предлагает чай/кофе и приглашает в переговорную. Только на этом приятные впечатления, к сожалению, заканчиваются. Милая девочка-менеджер сама сомневалась во всём, что говорила. Каждая фраза, начиналась или заканчивалась словами: «кажется», «наверное», «я думаю», «надо уточнить», «я не знаю». И даже, несмотря на то, что по-человечески она производит очень приятное впечатление, эта неуверенность быстро надоедает. Чего стоит только первая фраза: «Я могу прислать всю информацию вам на почту». Если бы мне была нужна информация на почту, я бы и попросила её прислать ещё по телефону, но я проехала 50 километров, с другого конца города, чтобы пообщаться лично, поэтому звучало это, мягко говоря, странно. 

 

   

Свою некомпетентность менеджер объяснила сразу: «Я занимаюсь заключением договоров, на все вопросы обычно отвечает администратор по телефону, а переговоры ведёт начальник, только он сейчас уехал». Всё, в чём она была не уверена, я просила уточнить, в итоге вышло, что она постоянно выходила, чтобы прояснить те или иные детали. Выглядело это мероприятие очень комично. Честно говоря, сложилось впечатление, что можно было и не ехать – по телефону мне рассказали бы больше и быстрее.

 

 

Тем не менее, выяснить кое-что удалось. Например, что продажи идут по договору долевого участия через аккредитив, который раскрывается после регистрации сделки в УФРС. Внести можно хоть 30% от суммы, но действует беспроцентная рассрочка только до 1 квартала 2017 года. В ипотеку квартиру пока не купить, банки ждут более высокой степени готовности, но можно забронировать понравившуюся квартиру за 50 тысяч рублей. Как только объект аккредитуют, предположительно это будет летом, вы сразу сможете заключить договор и купить квартиру по этой, сохранившейся для вас цене. Если вдруг ипотеки так и не появится, то, со слов менеджера, деньги вам вернут в двойном размере. Если передумаете сами – то задаток придётся оставить застройщику.

  

За всеми этими разговорами об оформлении невольно возник вопрос – а вовремя ли сдавали предыдущие объекты. Менеджер ответила, что это первый опыт продаж по ДДУ, раньше всегда работали по договору купли-продажи и продавали, соответственно, готовое жильё. Так что для клиентов, разумеется, никаких задержек быть не могло, но и в свои сроки всегда укладывались.

 

Нет оснований, не доверять этим словам, да и в договоре всё прописано достаточно чётко. Срок передачи ключей – до 2 квартала 2017 года, гарантийный срок – на 5 лет. Отделки только практически нет: стены без штукатурки и шпаклёвки, на окнах 2-х камерные стеклопакеты, но без подоконников и откосов, стяжка на полу не везде, в санузле, например, её нет. Водоснабжение и электричество без разводки по квартире, радиаторы с возможностью установки терморегулятора, но без его поставки, входная дверь – металлическая, но кнопочку звонка дольщик должен установить сам. В общем, всё очень брутально. И это тем более странно, потому что на сайте пишут про несколько вариантов отделки, вплоть до полной.

 

    

Ещё, хоть как-то, менеджер смогла ответить про паркинг. Сказала, что открытые места будут наверняка предусмотрены, но какие и сколько не знает. Предложила рассмотреть вопрос с покупкой машиноместа на подземной стоянке. Только про цену сказала сначала: «Наверное, около 1,5 миллионов не больше, ну, в Пушкине так продавали». На моё возмущённое бормотание: «Что значит не больше – это и так очень много», сходила уточнить и выяснила, что сумма составит порядка 600 тысяч рублей, и откроются продажи ближе к сдаче дома.

 

Всё. Больше ничего толкового вытянуть не удалось. Все остальные мои вопросы, немного выходящие за рамки «Пифагора»: про экологию, транспортную доступность, инфраструктуру, развитие территории остались без ответа. Менеджер не знала ничего – она строила домыслы и выдавала их за факты. В конце концов, выяснилось, что она даже не может точно обозначить место, где находится объект. Занавес.

 

Вид  из будущих окон   

 

Конечно, многого здесь сейчас всё равно не увидеть. Здесь, это на проспекте Маршала Блюхера, если ехать от метро в сторону Лабораторной улицы. Адреса пока нет, так что искать придётся по наитию. Так вот, в прошлом месяце в «Пифагоре» только плиты паркинга забетонировали и, естественно, стройка скрыта за забором. Однако можно приехать посмотреть окрестности, удалённость от метро, взглянуть на будущих соседей, оценить преимущества и недостатки локации. А подумать тут есть над чем. С одной стороны, участок находится в непосредственной близости от центра, и квартиры здесь всегда будут в цене. С другой, в час-пик на проспекте Маршала Блюхера собираются гигантские пробки, а до станции «Лесная» идти чуть больше двух километров. До метро ходят два автобуса и маршрутка, но, к сожалению, они стоят в тех же пробках. Отсюда вытекает ещё одна сопутствующая проблема – загазованность и без того не горного воздуха. К тому же, прямо за Проспектом Блюхера находится промзона, а вот крупные парки, наоборот, расположены за несколько километров отсюда.

   

 

Ещё одним камнем преткновения станет вопрос инфраструктуры. Сегодня здесь нет ничего. Ближайшие школы, детские сады и магазины, как в сказке про Ивана-Царевича – или налево, или направо. Если отбросить иносказательность, то ближе к «Лесной» или к Пискарёвскому проспекту, но всё, в радиусе одного-трёх километров. В будущем, здесь должна появиться необходимая инфраструктура, со времён исследования ЖК «Город Мастеров» и ЖК «Фламинго», у меня сохранилась карта развития квартала (менеджер «Графита» даже не знала о её существовании, поскольку говорила, что у администрации, наверное, есть планы на благоустройство). Так вот – они точно есть. Здесь должны появиться несколько детских садов и школ, крытые паркинги, спортивные центры, магазины, новые дороги и даже станция метро «Арсенальная». Пока что все эти планы обозначены только на бумаге. К закладке социальных объектов ещё не приступали, но в ближайшем будущем обещают.

    

 

Через несколько лет этот отрезок проспекта Маршала Блюхера должен превратиться в красивый и комфортный квартал. Озирая эти унылые окрестности сегодня, представить это пока сложно. Вдоль всей дороги тянется глухая бетонная стена, которая изредка прерывается на мелкие шиномонтажи и автомойки. Перед нашим комплексом тоже расположена линия стареньких гаражей и какие-то унылые постройки. Однако проекты будущих комплексов и план развития территории внушают оптимизм. Вот, кто станет нашими соседями: 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость	Цена за кв.м.
Город мастеров	Росстройинвест	2 квартал 2016 г.	34 кв.м.	3.3 млн.р.	97 тыс.руб.
Фламинго	Капстрой	4 квартал 2016 г.	38 кв.м.	3.1 млн.р.	81 тыс.руб.
Медалист	Лидер Групп	4 квартал 2016 г.	34 кв.м.	2.9 млн.р.	85 тыс.руб.
Калина-парк-2	ЛСР Недвижимость	4 квартал 2016 г.	34 кв.м.	3.1 млн.р.	93 тыс.руб.
Пифагор	Графит	3 квартал 2016 г.	36 кв.м.	2.7 млн.р.	75 тыс.руб.

 

ЖК «Город мастеров» строят прямо рядом с нами и образуют его два 14-16 этажных корпуса в форме полукаре с закрытым двором и паркингом. Смешение стилей в архитектуре привело к тому, что здания получились очень необычными и интересными. Однако застройщику и этого показалось мало, и он добавил фонтан во двор, скульптуры в холл и картины в парадные. Всё вместе вышло любо… и дорого. Однако не настолько, чтобы мы сбрасывали объект со счетов. Тем более что эти деньги можно было бы отдать только за надёжность, качество и пунктуальность застройщика. В квартирографии представлены варианты от студий до трёхкомнатных, площадью от 24 до 73 кв.м., с подготовкой под чистовую отделку.

 

ЖК «Фламинго» решил не отставать от заданного темпа и предложил своим дольщикам не меньше интересного: монолитную технологию строительства, высоту потолков до 2.8 метров, кухни до 15 квадратов, разнообразные планировки от 30 до 93 кв.м., фонтан во дворе, подземный паркинг. Разместится это всё на территории небольшого комплекса, доминантой которого станет 5-секционное, П-образное здание, высотой от 12 до 16 этажей, рассчитанное на 576 квартир. Однако на мой взгляд, всё это не главное, а вот террасы и зимние сады в доме комфорт-класса – это, действительно, уникальный случай. Правда, сдаётся жильё без отделки, но, учитывая его цену, на это можно закрыть глаза. 

 

ЖК «Медалист» – 16-этажный, кирпично-монолитный исполин, подобрался к нам с другой стороны. И снова застройщик козыряет высокими потолками (2.8 м), разнообразием планировочных решений (в том числе и евро), и диапазоном площадей от 23 до 85 квадратов. Ещё, похоже, квартиры будут сдаваться с чистовой отделкой и, учитывая среднерыночные цены за всё это великолепие – комплекс начинает очень даже нравится. Однако не стоит забывать, что компания частенько переносит сроки сдачи своих объектов, а такие риски подойдут не каждому.

 

 

ЖК «Калина-парк–2» – единственный объект, который находится на другой стороне проспекта Блюхера. Там, где он пересекается с Кушелевской дорогой. Комплекс вышел солидным: 7 корпусов, 25 этажей, 8000 квартир с чистовой отделкой и европланировками, от 32 до 116 кв.м. Застройщик тоже зарекомендовал себя с лучшей стороны, да только вот незадача – при такой плотной застройке – он не строит никакой инфраструктуры. При этом с трёх сторон комплекс окружён пустырями, и имеет очень спорную транспортную доступность. 

 

Все эти объекты находятся на более высокой стадии строительства и стоят уже дороже. Хотя, дело не только в этом. Тут и проекты дороже, и компании известнее, и много других факторов, но зато ЖК «Пифагор» получает уникальное конкурентное преимущество – самую низкую стоимость за квадратный метр.

 

Резюме

 

 

Все новостройки этой части Калининского района вызывают интерес. Территория бывших военных казарм обещает стать новым благополучным кварталом, где по мере его благоустройства, квартиры будут существенно расти в цене. Однако это дело на перспективу, на сегодняшний же день здесь полностью отсутствует инфраструктура, ближайшие магистрали стоят в пробках, а до метро не каждый дойдёт пешком. Однако если это не пугает, то жилой комплекс «Пифагор» будет самым выгодным вложением. Ранняя стадия строительства, известность застройщика в узких «пушкинских» кругах, дешевизна самого проекта – обеспечивают здесь самые низкие цены из соседей. К недостаткам проекта я бы отнесла только тотальную экономию в отделке и подозрительное отсутствие отзывов о работе компании с 20-летней историей.

 

Специально для портала "Все новостройки"