ЖК «Экодолье Шолохово»: умеренность в архитектуре и в цене

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

Легко ли сегодня девелоперам  заинтересовать покупателя новым предложением? Наверное, с каждым годом сделать это становится все труднее. Если нам, потенциальным клиентам, предлагается интересная  архитектура объекта и привлекательное место, значит, цена окажется солидной. Хорошая экология? Наверняка в такое место придется добираться полдня. Низкая цена – что-то тут явно не так. То есть, если и получается у застройщика зажечь огонь в глазах потенциального покупателя,  заставить его забегать по потолку в страхе упустить условно шикарную возможность то, скорее всего, этот человек только вчера  занялся вопросом покупки жилья.
 
Однако встречаются предложения, содержание которых заставляет приподнять бровь даже тех, кто изучает этот рынок не первый год. Итак, предлагаем взглянуть на новый жилой комплекс  «Экодолье Шолохово»  -  очередной мультиформатный проект Группы Компаний «Экодолье».
 
В этот раз комплекс в своем названии содержит признак места – деревня Шолохово. Поэтому и зовется «Экодолье Шолохово». Это местечко в 15 км от МКАД, в Мытищинском районе, недалеко от Лобни.  
 
Определение «мультиформатный» в данном случае означает то, что поселок состоит из жилья разного типа:  таунхаусы, коттеджи и многоквартирные дома, этажа  в три высотой. Нас заинтересовали таунхаусы, и именно их мы рассмотрим в этот раз. Формат  представляет собой сблокированные  трехуровневые дома с мансардным этажом. Мансардный – как раз и есть третий уровень. К каждой квартире прилагается небольшой земельный участок, на котором найдется место для  машины  и для собственной зоны отдыха. Площадь составит около одной сотки. Есть участки и большего размера.
 
Сам же поселок занимает приличную территорию – более 100 Га. 
 
 
На плане видно, что на территории имеется лесной массив. Точнее, рощица. А если приглядеться, то  можно увидеть и водоем: через жилой комплекс протекает  речка. Эту зону застройщик облагородит и сделает места для прогулок и отдыха. Кстати, само название «Экодолье» оправдано соседством с лесом. 
 
 
Кроме жилых домов, на огороженной и охраняемой территории  комплекса планируется возведение  школы, детского сада, торгового центра с магазинами, кафе, аптекой, банкоматом и службой быта.
 
 
О том, что меня удивило,  я расскажу постепенно. И сделаю это, пожалуй,  по принципу от общего к частному.
 
ГК «Экодолье» - девелопер федерального масштаба, чья деятельность развернулась в Оренбургской, Калужской, Самарской и Свердловской областях.  В принципе, ничего удивительного в этом нет. Но лично у меня вызвал некоторое недоумение и даже какую-то детскую ревность тот факт, что наша великая столица  (точнее, конечно же, ее область) удостоилась внимания девелопера  лишь в шестую очередь.  Вот так щелчок по носу! У меня за долгие годы жизни сложилось понимание того, что все происходящее в нашей «необъятной»  имеет эпицентр в Москве. И все явления, как круги по воде, расходятся по регионам.  То есть, региональное остается в регионах, а столичное – как бы везде. Вот такой стереотип. А тут, понимаете ли, Оренбург, Самара, Обнинск…
 
Перейдя от эмоционального к рациональному, я делаю вывод, что компания добилась успеха в регионах где, как известно, жизнь сложнее, и привезла свои наработки, выносливость  и репутацию в Московскую область. 
 
Группа Компаний существует с 2007 года и ее первым инвестором стал крупнейший в Восточной Европе фонд прямых инвестиций Baring Vostok Private Equity Fund IV.  А несколько позже главным участником становится Европейский банк реконструкции и развития. Более подробная  информация об устройстве организации  дана на сайте http://sholokhovo.ecodolie.ru. 
 
 Ознакомиться с домами, планировками  квартир и ценами можно, перейдя на закладку «дома». Но сейчас мне бы хотелось еще раз  вернуться к разговору об удивлениях. Дело в том, что меня очень впечатлила стоимость – от 4 млн. рублей.  Да, это цена наименьшего варианта – квартиры площадью 88 кв. м. Но все равно, мне кажется, за такие деньги, на похожем удалении от МКАД можно, наверное,  лишь однокомнатную квартиру купить.  А в «Экодолье» за 4 миллиона рублей дают целых три этажа, да еще и маленький участок. Есть варианты и просторнее. Каждый из них имеет свое название. Но разнообразие невелико. 
 
Таблица  1.  Стоимость квартир в ЖК «Экодолье  Шолохово»
 

Название проекта

Метраж, кв. м

Цена, млн. рублей

Талица

88,09

От 4,080

Агидель

130,7

От 5,445

Исеть

169,0

От 7,507

 
Габариты квартир одного проекта одинаковы, а цены – нет. Потому что на цене отражается  размер  земельного участка. К примеру, у торцевых секций участок просторнее, и он имеет более интересную форму. Форму буквы «Г». 
 
Что  получает покупатель за эти деньги вместе с квартирой и участком? Он получает центральные коммуникации: вода, электричество, канализация. Эти коммуникации  введены в дом.  Газ в дом не заведен, а подведен лишь  к стенам. В стоимость будет входить и деревянный заборчик со стороны фасада. Система отопления (котел и радиаторы) уже относится к опциям. Прибавляем к цене 300-400 тысяч. Также за дополнительную оплату  можно заказать у подрядчика  установку мансардных окон, электромонтажные работы, монтаж  теплых полов и  черновую отделку.  
 
Мансардные окошки «съедят» еще тысяч по сорок за штуку. Жаль, но эти нюансы приближают стоимость  тауна к привычной.  Правда, тут уже установлены межкомнатные перегородки  из  газоблоков. Из этого же материала построены и сами дома, стоящие на свайном фундаменте. Облицовка домов выполнена из кирпича. И у каждой модели свой оттенок кирпича, что делает поселок веселее.  
 
Глядя на архитектуру, я удивилась в третий раз. Мне показалось, что она напоминает многоквартирные дома  первой трети прошлого века.  Есть в этом  что-то милое и приятно пощипывающее тот отдел мозга, который отвечает за  чувство ностальгии.  
 
 
Но в домах той эпохи, разумеется, не было трехуровневых квартир с двумя-тремя санузлами и другими признаками современного комфорта. Даже в самой маленькой квартире, площадью 88,09 кв. м. можно при желании иметь четыре спальни. На мансардном этаже перегородок нет, поэтому тут жильцы вольны либо устроить одну или две спальни, большую игровую, или место для совместного досуга всей семьи. 
 
 
Как было сказано выше, в «Экодолье» всего три проекта таунхаусов, каждый из которых имеет одинаковые габариты. То есть, если это дом системы «Талица», значит, все эти квартиры будут иметь метраж   88,09 «квадратов» и ни единым  метром больше.  Нужно просторнее – берите «Агидель».
 
 
Или «Исеть». 
 
 
На мой, покупательский, взгляд, разрыв между первым и вторым вариантом  по метражу (тут разница около 42 метров получается)  не очень  удачен. Если бы «Талица» была метров на 20 побольше, она бы оказалась гораздо более удобной. Понятно, что и цена стала бы тысяч на 700 выше. 
 
А что думает по  поводу  «Экодолья» интернет-аудитория? Если искать  мнения о его Шолоховском «филиале», то  их тут не так много наберется. И в основном авторы ругают его расположение. Один говорит о том, что всю «экологичность» затеи нивелирует проходящее рядом Дмитровское шоссе. Другой сокрушается по поводу того, что на этих полях когда-то коровы из совхоза паслись, но пришел хищный застройщик и лишил их пастбища. Если кто-то из читателей сейчас подумал, что бедные коровки теперь закрыты в коровниках соседнего  совхоза, то спешу сообщить, что это не так. Нет там больше  никаких коровок. Другие сочувствующие считают, что теперь местные жители будут недовольны соседством с «Экодольем»: жили себе люди на своих дачах спокойно, а теперь минимум 4 тысячи человек присоседятся. 
 
То, что у застройщика есть аналогичные проекты в регионах, дает нам простор для исследования. И вот я уже в группе «ВКонтакте» (https://vk.com/topic-32256536_25505440), где делятся радостью и наболевшим покупатели домов  оренбургского «Экодолья». Тут одна из покупательниц  (правда, коттеджа, а не тауна) сетует на качество и на то, что на ее жалобу о строительном дефекте долго не обращали  внимания. Но тут же, ниже, мы видим диалог между представителем застройщика и автором жалобы, из которого становится ясно,  что проблема молниеносно разрешилась, сразу после публикации этого отзыва. Ага. Берем на заметку. Если что, тут же в соцсети, для шолоховцев уже даже есть готовая площадка (https://www.facebook.com/sholokhovo.ecodolie), вот туда мы, пожалуй, и будем писать свои вопросы и мнения. Ну а пока отзывов там нет. Почти нет. Кто-то называет предложенные  тауны бараками, но это его личные ассоциации. Зато тут много картинок со стройплощадки.
 
Я  тоже  сделала несколько фотографий  и с удовольствием ими поделюсь. Но сначала расскажу, как добраться до подмосковного «Экодолья». Если ехать на машине, то тут все просто: нужно просто повернуть с Дмитровского шоссе на старое Дмитровское шоссе. Схема проезда показана на сайте.
 
Если кому-то удобнее пользоваться электричкой, то от Савеловского вокзала можно доехать до станции «Луговая», но от нее придется еще минут 15-20 идти. На мой взгляд, проще всего добираться на маршрутке от станции метро «Алтуфьево». Маршрут  270 и 271. Есть еще и автобусы (401 и 519), но они ходят раз в час. А маршрутки, если без пробок, минут за 25 и рублей за 100 довезут до Шолохово.  Остановка находится в пяти минутах ходьбы от офиса.
 
Тут переходим дорогу на светофоре с кнопкой. 
 
 
И идем метров 100 вдоль дороги, в сторону Москвы. 
 
 
Справа будет «Экодолье». 
 
 
Подходим ближе.
 
 
Проходим мимо охраны и вот он, офис продаж в виде избушки. 
 
 
Здесь работают две девушки, и мне достается внимание менеджера по имени Юлия. Как сказала сама сотрудница, она работает  в компании практически с ее основания. И это сразу  заметно по тому, насколько спокойно и уверенно она держится  с покупателями, и отвечает на вопросы. Рядом с офисом стоит корпоративный внедорожник, на котором Юлия возит клиентов на просмотр вариантов и окрестностей. 
 
По левую  сторону от дороги строятся дома, которые будут сданы к маю 2016 года. 
 
 
А по правую – в этом году. Но тут уже все продано. 
 
 
Зато мы можем посмотреть какие они изнутри и снаружи. Такое крылечко при желании можно утеплить и сделать тамбур. Но я бы не стала. Какой от него толк?  
 
 
Тут уже этим летом заколосится красивый газон.
 
 
Толщина наружных стен в доме – около  50 см. 
 
 
На окнах установлены стеклопакеты. Вместо привычных балконов здесь имеется их подобие – французский балкон, я бы сказала, декорация.
 
 
Внутренние несущие стены и межкомнатные перегородки  выполнены из газобетонных блоков. Перекрытия – железобетонные плиты. Каких-то перекосов или неровностей я не отметила. Есть локальные, на полу, но не много.
 
 
Посмотрим на мансарду. 
 
 
Крыша в доме имеет такое устройство:  черновая обрешетка, пароизоляция, стропильная система, утеплитель (минеральная вата 200 мм), диффузионная пленка, контробрешётка, обрешётка, металлочерепица. Сотрудница отдела продаж сказала, что дополнительно утеплять мансардный этаж не потребуется.
 
Но глядя на следующую фотографию, возникает вопрос, не было ли протечек? Какие-то разводы на стенах странные.
 
 
Полюбуемся видами из окон. Эта дорога ведет к той части поселка, которая будет застроена коттеджами. 
 
 
Расстояние между таунхаусами достаточное. Но нужно рассчитывать, что если в семье две машины, то вторую  придется оставлять на парковке, которая расположена по периметру поселка.
 
 
Не забудем посмотреть и на речку Раздериху. Тут есть мостик.
 
 
Пока картинка, конечно, не самая эстетичная, но со временем тут наведут порядок. 
 
На обратном пути менеджер Юлия обращает мое внимание на то, что в данный момент ведется строительство двух корпусов (662, 663), которые продаются по договору долевого участия. И значит, квартиры в них можно будет купить в ипотеку. ДДУ – это всегда приятно. О своем соблюдении ФЗ-214 любят говорить все застройщики. Но «Экодолье Шолохово» - не совсем тот случай. Застройщик заключает с покупателями предварительный договор, а не ДДУ. Кроме тех случаев, которые указаны выше. 
 
Зато, покупая квартиру в этих таунхаусах по ДДУ, покупатель не может получить в собственность участок. Вся земля около дома будет считаться общедолевой собственностью.  
 
Даже не знаю что хуже – бояться предварительного договора, но получить свой кусок земли, или  довольствоваться ДДУ и потом всю жизнь просить соседей убрать парник с огурцами от своего крыльца. Я, конечно, утрирую, но  ведь всякое в жизни бывает.
 
Размер коммунальных платежей в летний период составит 36 рублей за «квадрат» площади без учета мансарды. А зимой, видимо, с учетом уборки снега,  цена подрастет до 39 рублей. Остальные платежи – по счетчикам. Еще один существенный момент, что расчет с поставщиками ресурсов (вода, газ, электричество) будет осуществляться напрямую,  без участия ЖЭКа. 
 
Продажей занимается сам застройщик, без посредников.  И тем, кто готов оплатить сразу 100% он предоставит скидку 2,5%. Если покупатель в момент принятия решения о покупке, например, продает имеющееся жилье, то он сможет оплатить 30% в течение 5 дней, потом еще 30 в течение месяца и потом еще 40.  То есть вся оплата растягивается на 2  месяца. 
 
Можно воспользоваться рассрочкой на 1 год. В таком случае дается 5 дней на внесение 10%, потом  180 дней на оплату еще 50%. Остальное – еще  через 180 дней. При такой схеме, на остаток будет начисляться 15%. Застройщик балует своих покупателей различными акциями. О них можно узнать на сайте, в разделе «Специальное предложение».
 
Я не нашла похожих предложений рядом с Лобней, да и в Мытищинском районе тоже. Но сделала для себя открытие, что «Экодолье» - не единственный  застройщик,  продающий таунхаусы по 4 миллиона.  Поэтому предлагаю взглянуть на похожие предложения и в других районах Подмосковья. Только не будем уходить дальше, чем за 20 км от МКАД и сохраним направление на север или северо-запад.
 
Таблица 2. Сравнительный анализ  стоимости  квартир в таунхаусах Московской области, на расстоянии до 20 км от МКАД
 

Название комплекса

Расстояние от метро

Метраж, кв. м

Цена, млн. рублей

Срок сдачи

«Немецкая деревня»

35 минут транспортом от м. Митино

От 76

От 4,1

4 квартал 2016 г.

«Назарьевские пруды»

60 минут транспортом от м. Речной вокзал

От 185

От 7,4

Сдан

«Набережный» 

30 минут транспортом от м. Речной вокзал

От 156

От 8,0

4 квартал 2016 г.

 
Первый вариант может потягаться с «Экодолье Шолохово», но там нет мансардного этажа. Да и по площади они заметно проигрывают. 
 
Какой вывод можно сделать относительно изученного предложения? ЖК «Экодолье Шолохово»  возводит привлекательные по своей стоимости таунхаусы, но это относится лишь к квартирам маленькой площади системы «Талица». Стоимость среднего варианта - «Агидель» я бы назвала сдержанной. А вот «Исеть» уже не впечатляет доступностью: вернувшись к таблице, можно увидеть похожие по цене и площади варианты. Не будем забывать, что здесь нужно еще вложить несколько сотен тысяч в систему отопления и газовый котел. Зато участок дается в собственность.
 
Запланированная инфраструктура  и соседство с лесом – очевидный плюс. Транспортный вопрос здесь тоже остро не стоит, особенно ценно, что до электрички можно дойти пешком. При этом не может не смущать маленькое  расстояние от шоссе. Хотя, для тех, кто поселится в глубине поселка, это расстояние будет не столь критично. 
 
Заставляет вздохнуть перспектива заключения предварительного договора. Но здесь на противоположную чашу весов ложится репутация и опыт застройщика. Все-таки в других городах построили, значит и под Москвой построят.
 
В числе минусов я вижу выбранный застройщиком архитектурный стиль домов, а также решение строить здесь же многоквартирные дома. На мой взгляд, прелесть проживания в поселке таунхаусов как раз и заключается не только в радости проживания в двух-трехэтажном домике, но и в аналогичном формате всего поселка.
 
Не очень понятно мне и нестандартное решение застройщика обделить газовым котлом новоселов. Я вот, к примеру, «клюнула» на доступность жилья в экологически благоприятном месте, а оно (жилье) в итоге получается не таким уж и дешевым. Однако если есть намерение поселиться именно в этом месте, то этот вариант я бы назвала неплохим. 
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.

 

14 мая 2015

Обсуждение (0)

  • Забыли отметить то обстоятельство, что посёлок находится в шумовой зоне аэропорта Шереметьево. По ночам это особенно заметно.
  • Был первый раз и что-то не заметил самолетов. Когда поеду второй раз обращу внимание.
  • Сам присматриваюсь к поселку, живу по этому направлению... Большое спасибо автору, что и конкурентов поселка упомянул - это весьма ценно.. Насчет шумовой полосы аэропорта - все не совсем так. Он далеко и в стороне (уж в самой Лобне пошумнее будет, хоть там и не особо их заметно). Самолетные корридоры идут в стороне - на расстоянии пары километров. Первые дома расположены достаточно глубоко от Дмитровки (метров 300-500 наверное, за небольшой лесополосой). А вот что действительно нужно иметь ввиду - 88 метров на 3 этажах в Талице к примеру - это всего 30 метров/этаж (а еще минус лестничный марши). Потому Талица много теснее, чем аналогичные по площади 2-этажные тауны конкурентов. Мне по площади понравился как раз средний таун (Агидель который). И еще тут по документам тауны - двухэтажные, а мансарда - как "бонус". Тоже для кого-то может иметь значение (формально вместо 88 метров вы получаете в собственность около 60-ти). P.S. Очень надеюсь, что застройщики разнообразят формат застройки - например моей семье очень понравился формат дуплексов в Обнинске...
  • Тема долгоиграющая, как МММ. Первые покупатели успеют продать купленные раньше дома, а все кто будет покупать сейчас и после, то те попадут на деньги... Классная афера! Скоро, как и в Москве при Лужкове с жильем, появятся обманутые инвесторы загородных коттеджных поселков... Очень скоро! Достраивать в усиливающийся кризис по старым ценам себе в убыток застроищики не станут, а соберут бабки и в лучшем случае заморозят все стройки, а в худшем вообще всех кинут и смоются за границу, как это уже раньше с квартирами было повсеместно и в Москве и в Подмосковье. Да, и еще! Под домами землю в собственность эти "застройщики" не имеют права продавать! У них самих с местной властью на самом деле всего лишь договор долгосрочной аренды всей этой земли, на которых разворачивают грандиозные стройки ЖК разных там Ново-Лукуевая, Экошопадолье и всяких там Барвихуйлендов. Но они вам про этот секрет с долгосрочной арендой сельхоземель (не переведены под строительство!) никогда не скажут... Будьте бдительны, покупатели загородной недвижимости!!!
  • я это сообщение прочитал уже раз 5 на разных формах. Вброс? на сайте сельского поселения написано, что земля принадлежит на праве собственности, а не аренды..
  • Актуальную выписку о правах на любой земельный участок из единого государственного реестра прав можно спокойно получить через портал Росреестра. Стоит это копейки. К обзорам стоило бы добавлять сведения из ЕГРП - что участок оформлен в собственность такой-то компании (или в аренде), указать вид разрешенного использования земель и, соответственно, правовую возможность застройки на участке, если на участке уже оформлены какие-то права на объекты кап.строительства - можно и эти факты указать, что мол уже реально столько то объектов (или уже не менее такого-то числа объектов) зарегистрировали право. Это бы значительно усилило ваши прекрасные и очень полезные обзоры, за которые большое спасибо.

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи