ЖК «Мосфильмовский»: красиво, престижно, но по договору ЖСК
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Часто приходится слышать от состоятельных людей, что отчасти деньги не только облегчают жизнь, но и в некоторых моментах усложняют. Например, сложнее становится выбирать: обилие вариантов, конечно, радует, но непросто остановиться на чем-то одном. И вопрос приобретения недвижимости – не исключение, ведь в элитном сегменте немало интересных вариантов. Самый простой способ решения – выбрать из популярного. В своей «весовой категории» ЖК бизне-класса «Мосфильмовский», о котором говорят давно, пользуется повышенным вниманием. Его строятся на западе Москвы в престижном районе (недалеко от МГУ и Воробъевых гор) недалеко от будущей станции метро «Раменки», которая откроется в 2015 году. Насколько оправдано доверие покупателя и нет ли каких-либо «подводных камней» в процессе приобретения? Это я и попыталась выяснить.
Об объекте первый раз я услышала пару лет назад – знакомый, живущий неподалеку от ЖК, нахваливал местность и особенно контингент района: мол, в большинстве своем люди приличные, минимум сомнительных личностей, все в порядке с инфраструктурой, здесь приятно было бы жить любому. Но тогда проект только стартовал, а сейчас, весной 2015, можно сделать выводы более детальные, даже благодаря Интернету.
Разведка в сети
У проекта есть именной сайт, созданный продавцом НДВ-Недвижимость, подробное описание и наличие квартир представлены здесь - https://novostroyki.ndv.ru/baza/3740-about/. Отдельная страница создана и застройщиком – компанией «Монарх», с ней я, увы, ознакомиться не смогла, то ли сайт тяжеловат для моего компьютера, то ли просто не работал в те дни. И то, и другое – в минус разработчикам.
Как следует из информации почерпнутой на сайтах НДВ-недвижимость, комплекс строится в две очереди». Проектом предусмотрено четыре корпуса в первой очереди (здесь уже идет выдача ключей) и три во второй. Плюс два трехуровневых паркинга.
Квартиры площадью от 46 до 154 кв. метров продаются без отделки, планировка – так сказать «свободная» (внутренние перегородки выложены маячками и можно будет сделать дизайн по своему вкусу). Этажность в монолитных домах с вентилируемыми фасадами – переменная: от 15 до 21 этажей. Проект постройки авторский, «отличается классическим архитектурным стилем и приятным цветовым решением» (судя по картинкам, благородные светлые тона домов действительно приятны глазу). Входные группы обещают быть роскошными, также выполненными по индивидуальному проекту – с лаунж-зонами и стойкой администрации для встречи гостей. Каждый холл будет около 200 кв. метров. Помимо перечисленного, здесь оборудуют небольшие технические комнаты, в которых жильцы смогут оставлять детские коляски и велосипеды. Рядом с домами будут расположены школа и два детских сада (оператор обоих – частная гимназия «Утро»), салоны красоты, СПА, кафе, рестораны, фитнес-центр. Территория охраняемая и огороженная, на нее распространится концепция «двор без машин».
.JPG)
На сайте НДВ есть разрешительные документы, схемы машиномест, возможность сходить в виртуальный тур по стройплощадке и посмотреть дизайн будущей квартиры (правда, без учета планировки: просто картинки от дизайнерского бюро, входящего в структуру НДВ). Что было важно для меня, на сайте есть цены (о них поговорим позже) – всегда приятно, когда сразу получаешь четкое понимание в вопросе стоимости, все-таки не селедку в магазине покупаем и стоит сразу проанализировать, какой вариант нам по душе и по карману.
Посмотрим, о чем говорят на форумах. Ведь о плюсах мы узнаем от продавцов, а вот придирчивые покупатели готовы рассказать нам и о минусах. Итак…
Пользователь под ником Пизанец, на одном из форумов, сначала расхваливал ЖК и цены, напоминая о том, что многие районы Москвы, которые раньше считались плохими, ныне неплохо выглядят в глазах общественности. А тут речь о районе изначально престижном, рядом немало элитных комплексов, жителей которых неразборчивыми не назовешь. Затем он Пизанец резко сменил мнение, он сообщал, что посетил стройплощадку и разочаровался в локации ЖК, место, на его взгляд, не самое лучшее:
Рядом ЛЭП, сейчас строится огромная развязка, плюс рядом много панельных домов - как новых, так и строящихся.
Энтузиазм угас и квартира в ЖК «Мосфильмосвский» Пизанцем куплена не была.
А вот пользователем Анна В. озабочена наличием будущего дублера Кутузовского проспекта поблизости с домами «Мосфильмовского» и дорогой на Матвеевское направление над железной дорогой. По ее мнению, шум трассы будет мешать покою жильцов, окно лишний раз не откроешь. А еще она отмечает, что ЖК расположен все-таки не на Мосфильмовской улице, несмотря на название комплекса.
С ней соглашаются многие: многополосная эстакада, которую строят далеко от шестого корпуса ЖК, по плану должна стать частью южного дублера Кутузовского проспекта: движение машин действительно может стать напрягающим фактором для жильцов комплекса. Конечно, дублер «разбавит» пробки, но для домов бизнес-класса жизнь у оживленного шоссе, по мнению многих, да и по моему тоже – недостаток.
Личный визит
До ЖК можно без проблем добраться как на авто, так и на общественном транспорте, например, от метро «Университет», «Проспект Вернадского» или «Киевская». Что я и сделала с удовольствием, потому что люблю ездить в троллейбусах. Выйдя на остановке «улица Мосфильмовская», я не обнаружила ЖК в пределах видимости, что неудивительно, ведь до него надо пройтись еще минут 10. Местами путь оставляет удручающее впечатление, хотя в округе немало красивых видов и новых домов.
.JPG)
.JPG)
Отмечу, что дорога от Мосфильмовской мне показалась на редкость пустынной, на пути за все время встретилось всего несколько человек. Найти комплекс не составило труда и вот, я уже захожу в офис продаж НДВ-недвижимость и обнаруживаю, что желающих приобрести квартиру в «Мосфильмовском» немало: помимо меня в офис уже прибыли несколько семей – потенциальных покупателей. Но менеджеров хватило на всех: меня направили к Марине и она рассказала свободных вариантах, показала дома на плане, вручила красивый буклет и порекомендовала осмотреть заинтересовавшие меня двухкомнатные квартиры лично. На показ квартир, кроме меня и менеджера по показам, отправилось порядка 10 человек, все они явно были серьезно настроены, по дороге обсуждали будущие ремонты, плюсы и минусы ЖК (все те же, что уже встречались на формах).
Смущающий многих момент – в доме не будет мусоропровода (кстати, это частое явление в новостройках) пока решается, поставят либо контейеры у подъездов, либо мусорное ведро на этажах, содержимое которого будут раз в 3-4 часа выносить работники коммунальных служб. Одна семейная пара чуть не поссорилась, обсуждая, хорошо это или плохо (мужу это не нравилось, а супруга, напротив, считала, что это плюс). По мне так отсутствие мусоропровода не критично, если вопрос решат по уму, а не как водится «хотели как лучше, получилось как всегда». То же мусорное ведро на площадке идея неплохая, если о нем не будут забывать на денек, в противном случае идея заботы о санитарии может привести к антисанитарии. Впрочем, в комплексе бизнес-класса есть шанс на позитивный исход, будем надеятся, что УК марку не уронит и все будет продумано до мелочей и воплощено в жизнь.
А вот при осмотре домов и квартир качество строительства всем понравилось. Высокие потолки, большие окна, ровные стены…
Дверь – железная. И лифтовой холл красивый.
А вот и тот самый будущий дублер…
|
Корпус |
Однокомнатные квартиры |
Двухкомнатные квартиры |
Трехкомнатные квартиры |
|
1 |
47,9 кв. м – 13 555 700 руб. |
79.1 кв. м - 19 221 300 руб. |
96 кв. м - 26 572 000 руб. |
|
2 |
_ |
75.8 кв. м - 21 527 201 руб. |
105.4 кв. м - 29 301 200 руб. |
|
3 |
_ |
_ |
115.4 кв. м - 29 138 500 руб. |
|
4 |
46.3 кв. м - 13 288 100 руб. |
72.9 кв. м - 20 600 001 руб. |
91.6 кв. м - 25 739 600 руб. |
|
5 |
_ |
75.5 кв. м - 21 517 500 руб. |
_ |
|
6 |
54.1 кв. м - 16 800 000 руб. |
84.3 кв. м - 24 910 651 руб. |
115.4 кв.м - 32 600 039 руб. |
|
7 |
47.9 кв. м - 13 555 700 руб. |
75.3 кв. м - 20 500 000 руб. |
117.5 кв. м - 32 900 000 руб. |
Еще немного внутрннего убранства:
Что касается формы оплаты, то тут возможны варианты: как 100%-ое внесение средств, так и рассрочка и ипотека. Выбор квартир пока приличный, хотя в некоторых домах уже почти все куплено, но наличие выбора из нескольких корпусов сразу делает возможным найти подходящий именно вам вариант.
Мне, к примеру, приглянулась двушка размером 86 кв. метров на восьмом этаже первого корпуса (сдается в четвертом квартале 2015). Стоит она 22, 44 млн. руб. Комнаты большие – 22,3 и 19,8 квадратов, просторная кухня 16,2 кв. м, два санузла, два холла, гардеробная и двухметровый балкон.
Или, если приглядываться к домам, в которых срок сдачи поближе, мне понравилась двушка на десятом этаже второго корпуса (сдается во втором квартале 2015 года). Площадь 79,7 квадратных метров, стоимость 23, 91 млн. руб. Комнаты 20,7 и 17,8 метров, кухня 16,4, санузлы 2,4 и 4,7 метров, холл 10,1 и 3,4 метра, гардеробная 2,1 и балкон 2 метра.
Также мне понравилась трешка в 7 корпусе (сдается во втором квартале 2015). Разница в цене, правда, ощутимая: 107,7 метров стоят почти 40 млн. руб. Но планировка отличная: комнаты 22,3, 18,8 и 20,1 метр, кухня 16,2 метра, санузлы 2,4 и 5 метров, холл 11,2 и 5,4 квадрата, гардеробная 1,9 метров, балконы 2,1 и 2,3 метра.
Квартиры продают по договору ЖСК, потому что земля не принадлежит застройщику. С собственником – академией ФСБ (проверила, в проектной декларации действительно указано, что им принадлежит земля), естественно, есть договор, но из-за упомянутого нюанса, по словам менеджера, ДДУ просто невозможен. ЖСК – это, на мой взгляд, серьезный минус (особенно когда речь об объекте на уровне котлована – не наш случай), сейчас, помимо вексельной схемы, покупка жилья через жилищно-строительные кооперативы считается одним из лидеров по рискам. Славный закон о страховании, который действует с прошлого года, касается лишь застройщиков, которые ведут продажи по договорам долевого участия.
.JPG)
Цены же я считаю адекватными локации и скорому вводу оставшихся домов в эксплуатацию. Впрочем, не будет лишним посмотреть для сравнения, какова ценовая политика у ближайших конкурентов-новостроек района.
|
Название ЖК |
Метраж, кв. м |
Стоимость |
Строительная готовность |
|
«Лобачевский» |
44-124 |
От 7 млн 738 тыс. за квартиру, от 170 тыс руб за 1 метр |
Сдается в 2017 году |
|
«Dominion» |
50-622 |
От 35 млн руб за кватиру, от 320 тыс руб за 1 метр |
Дом сдан |
|
«О7» |
44-112 |
От 7 млн 850 тыс руб, от 184 тыс 500 руб за метр |
Сдается в 2015 году |
|
МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» (апартаменты в доме бизнес-класса) |
51.5-121.3 |
От 10 млн руб, от 175 тыс руб за 1 метр |
Сдается в 2016 году |
Подводя итоги, я бы оценила ЖК высоко, думаю, он заслуживает 8 баллов из 10 возможных. Мне понравился внешний вид домов, качество строительства, просторные холлы. Но и с минусами, которые отмечают форумчане, я согласна. Например, возможный шум поблизости меня бы точно смутил. Все-таки железную дорогу зачастую слышно издалека, а тут она совсем рядом. А если планы Города реализуются и неподалеку построят дублер Кутузовского проспекта, такое соседство может нарушить покой многих жильцов. Хотя в целом локация ЖК мне пришлась по душе: да, это не совсем Мосфильмовская улица, но очень близко к ней и при желании до того же МГУ можно дойти пешком. А вот форма продажи квартир явный минус, повторюсь, нет ничего надежнее договора долевого участия. Хотя, можно подключить к сделке толкового юриста, пусть он развеет все сомнения. Ключевым остается одно: идти на такой риск (на такую сделку) стоит лишь тогда, когда речь идет о надежном застройщике. На мой взгляд, это именно наш случай, тем более что ЖК «Мосфильмовский» уже почти достроен.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
