ЖК «Изумрудные холмы»: о преимуществах и проблемах крупных проектов
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Вот уже не первый год с рекламных плакатов в метро и на улице нам улыбается рыжий кот на фоне новостроек. В его маленькие лапки художники вложили огромный изумруд, который не только ассоциируется с названием рекламируемого объекта, но и как бы намекает на его масштабы и привлекательность. Пожалуй, я привела в пример наиболее скромный вариант рекламы: встречаются плакаты с розовыми слонами на воздушных шариках, и билборды с весьма пикантным подтекстом. Одним словом, компания «Эталон-Инвест» использует разнообразные способы привлечь внимание населения к новому жилому комплексу «Изумрудные холмы». И это понятно: реклама столь крупного проекта нуждается в широкой аудитории.
Тем не менее, я почему-то достаточно долго пропускала мимо ушей усилия рекламного отдела компании, и отправилась знакомиться с предложением только после отзыва друзей. По телефону подруга с восторгом рассказала мне про красивейший лес, про закрытые дворы, в которых свободно гуляют детишки, про богатую инфраструктуру комплекса. И особенно меня, как прагматика, заинтересовали ее слова, касающиеся стоимости квартир в готовых домах – от 2,9 млн. рублей. Согласитесь, заманчиво.
Итак, что же там такое интересное предлагают рыжий котик и розовый слон?
Жилой комплекс комфорт-класса «Изумрудные холмы» (https://www.izumrudnie-holmi.ru) расположился в живописной части Красногорска, между микрорайонами Опалихой и Чернево. Сосед с севера – густой лес, с юга – Волоколамское шоссе, сразу за которым идет еще один зеленый массив. В общем-то, рекламщики не сильно преувеличили, когда назвали место, в котором расположен микрорайон, берегом зеленого моря.
От столицы это место отделяет всего 9 км. Правда, преодоление этого расстояния в час-пик может занять целый час. Волоколамское шоссе и улицы Красногорска сегодня с трудом справляются с потоком машин. Однако здесь существует альтернатива: до железнодорожной станции Опалиха минут 5-10 езды, а можно и прогуляться полчаса. А еще можно попробовать найти рабочее место в самом новорожденном микрорайоне, ведь здесь все просто отлично с объектами инфраструктуры: 5 школ, 7 детских садов, медицинский, спортивно-развлекательный и торговый центры, музыкальная и художественная школы. Кроме того, можно рассмотреть вариант самозанятости и попробовать себя в малом бизнесе. Первые этажи всех корпусов – нежилые помещения. Прикинув количество жителей и их потребности, можно придумать что-нибудь интересное в сфере торговли или услуг.
А сколько же здесь будет жителей? Очень много. И примерно половина из них уже проживает в микрорайоне.
Окончательные очертания микрорайон приобретет в 2018 году. А стартовал проект в 2009, и на сегодняшний день здесь можно видеть девять готовых и четыре строящихся здания. Это монолитные многосекционные дома переменой этажности, высотой до 25 этажей, с подземным и наземным паркингом.
.JPG)
В подземном паркинге также имеются кладовые помещения, в которых можно хранить безмоторную технику типа детских колясок и велосипедов, а также автомобильную резину.
Эта находка проектировщиков позволяет жильцам использовать балконы по их прямому назначению. Прогуливаясь по заселенной части микрорайона, я насмотрелась на убранство балконов, и некоторые из них усладили мой взор красивым интерьером. Дабы не вмешиваться в чью-либо частную жизнь, я не показываю конкретных вариантов, но обращаю внимание читателя на то, что многие балконы остеклены от пола до потолка. И это хороший способ продемонстрировать свои вкусы в оформлении интерьера.
Балконы здесь в основном имеют простую, правильную форму и площадь от 3,2 до 8,3 кв. м. В квартирах-студиях тоже есть небольшие балконы, но их площадь совсем небольшая - 2,4 кв. м. Планировки квартир имеют как классическую, так и необычную планировку. В тех местах, где корпус изгибается, есть комнаты нестандартной формы, но, как мне кажется, они вполне удобны.
Есть квартиры линейные, «распашонки», и довольно много вариантов с окнами на три стороны света.
Квартиры передаются собственникам со стяжкой пола и выравниванием наружных стен. Также здесь вмонтированы розетки и установлены радиаторы отопления. Высота потолков после стяжки составляет 2,78 метра. Есть возможность воспользоваться услугами по отделке. Такие услуги предоставляет УК «Эталон».
Посмотрим на габариты и цены жилых помещений в микрорайоне.
Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Изумрудные холмы»
|
Количество комнат |
Метраж, кв.м. |
Цена, млн. рублей |
|
Студия |
От 26,6 |
От 2,765 |
|
Однокомнатная |
От 36,6 |
От 2,900 |
|
Двухкомнатная |
От 46,4 |
От 4,174 |
|
Трехкомнатная |
От 77,5 |
От 6,434 |
|
Четырехкомнатная |
От 99,4 |
От 8,437 |
Машиноместо в подземном паркинге обойдется примерно в 800 тыс. рублей.
Градация квартир на сайте определена несколько странным образом. К примеру, мы видим, что квартира 46,4 кв. м – это «двушка». Смотрим планировку, а это классическая «однушка» с гардеробной.
Поэтому я предлагаю нижнюю планку стоимости двухкомнатной квартиры обозначить на уровне 4,380 млн. рублей (это всего лишь на 200 тыс. больше заявленной в таблице) и рассматривать этот формат исходя их привычных представлений. Тем более, тут получается на 5 кв. м просторнее.
Как видим, планировки компания дает не для дилетантов. Поди разберись, сколько метров тут кухня и другие помещения. Но это, пожалуй, чуть ли не единственный недостаток ресурса. В остальном все довольно удобно и понятно. Я не первый раз сталкиваюсь с компанией «Эталон-Инвест» и должна отметить, что привлекательности сайтов они уделяют большое внимание. Пребывать на их страничках довольно приятно, хотя и можно столкнуться с таким существенным недостатком, как отсутствие обозначений площадей комнат. А в другом проекте – «Эталон-Сити», к примеру, невозможно подобрать квартиру по параметрам.
Пару слов о самом девелопере. «Эталон-Инвест» относится к ГК «Эталон» (или «ЛенСпецСМУ», Санкт-Петербург), работающей на столичном рынке недвижимости с 2002 года. Группа компаний занимается не просто строительством, но и проектированием, производством строительных материалов и всем тем, что входит в сферу инвестиционно-строительной деятельности. Застройщиком «Изумрудных Холмов» является ЗАО «ЗАТОНСКОЕ», основанное в 2003 году. Один из учредителей этой компании – все тот же «ЛенСпецСМУ».
Рассматриваемый жилой комплекс компания называет своим крупнейшим проектом и даже показывает конкретные параметры – миллион квадратных метров жилья.
Я давно заметила, что чем крупнее комплекс, тем больше негативных отзывов в сети. Причем, тут даже соотношение плохих и хороших не выведешь: как правило, ложных хвалебных отзывов в столь крупных проектах «не рисуют», а вот отрицательных, от реальных покупателей – сколько хочешь.
Классический «косяк» - задержка сроков. Это правда, дела давно минувших дней, и сегодня задержки хоть и происходят, но не столь значительные. Жалуются и на срывы сроков отделки. Описан даже случай, когда девушка приехала из другого города с вещами, а ее квартиру даже еще и не думали ремонтировать. Вот уж врагу не пожелаешь такого сюрприза. Печально, но такие жалобы относительно свежи. И им не более полугода. Есть претензии к застройщику и они такого рода: собственников не пускали в квартиру, посмотреть на ход работ, уверяя, что уже финал близок, а по факту оказывалось, что отделка была на нулевом этапе.
Теперь несколько гораздо более серьезных жалоб:
Один из покупателей обратился в суд с намерением отказаться от покупки, так как при сдаче дома оказалось, что площадь квартиры уменьшилась на 8 кв. м. Другой жалуется на плохую звукоизоляцию.
Внимание!
«Также строительство гаражей под домами проводилось в ущерб нормам и есть угроза обрушения площадей, об этом кстати открыто сказали в УК Эталон, жаль что узнал об этом поздно. Управляющая компания, это отдельная тема и головная боль всех жильцов»«по поводу качества- сам работал на 9 корпусе на монтаже вентфасада- бетон залит не качественно, без соблюдения геометрии и с большими рыхлостями( видать вибратор у них только в прорабке лежал) мне кажется там и черновую отделку провели, что бы скрыть дефекты...»
Тоже важно:
«При осмотре квартиры нами были выявлены ряд замечаний и был составлен соответствующий акт. Представитель застройщика, посмотрев на составленный акт, заявил, что " это проблема ваша и подрядной организации, ведущей отделочные работы".Далее предложил подписать акт о приемке квартиры без замечаний... В общем, ситуация жуткая: застройщик кивает на подрядчика, подрядчик не отвечает на телефон»
Теперь кратко о частных и распространенных случаях:
- недостаточный напор и температура воды в кране и в полотенцесушителе;
- проблемы с вентиляцией, и как следствие – возникновение грибка;
- кривизна пола и потолков;
- падающая с фасадов плитка;
- проблемы с освещением дворов
Для автолюбителей тоже есть информация:
- существенна я проблема с парковкой;
- заторы на дорогах
И не только для них:
- переполненность пассажирского транспорта
По документам тоже жалобы:
- отсутствие в договоре срока передачи ключей;
- затяжной срок получения свидетельства о собственности;
Наверное, хватит негатива. Скажу только, что существует еще и форум жильцов (https://izum.info), где можно найти не только сведения о строительных недоработках, но и массу другой полезной информации.
А теперь пора взглянуть на все эти неприятности своими глазами. Но для начала, пробегусь по договору, который мне любезно предоставили по запросу.
Сразу скажу, что это договор ПДКП (предварительный договор купли-продажи), который заключается с агентом застройщика – ООО «СПМ-Жилстрой». Такой договор не подлежит государственной регистрации. Договор купли-продажи подписывается в течение 3-х месяцев после получения компанией Свидетельства о собственности и оплаты полной стоимости. Этот срок может быть и увеличен, но по соглашению сторон. Перед тем, как его подписать, в соответствии с условиями договора, покупатель проверяет квартиру на соответствие указанным в нем характеристикам. До момента подписания основного договора, все риски по квартире несет на себе продавец, но если покупатель пожелает начать отделку до подписания этого договора, то ему придется принять их на себя. При этом покупатель не сможет осуществлять какую-либо перепланировку.
Интересно, что в перечне обязательств покупателя указано 5 пунктов, а у продавца всего 1 обязательство: сообщить покупателю о получении Свидетельства о собственности и подписать договор купли-продажи в течение 30-ти дней в срок, предусмотренный пунктом 1.2 договора (в течение 90 дней, если по соглашению сторон срок не увеличен). Что-то я абсолютно не понимаю логику этого пункта. А потенциальному покупателю настоятельно рекомендую обратить на этот момент внимание.
Сроков передачи ключей в документе я не обнаружила. И этот вопрос перед подписанием тоже следует каким-то образом согласовать. На сайте я увидела подробную инструкцию о том, в каком порядке https://www.izumrudnie-holmi.ru/settle/ покупатель получает ключи от своего приобретения. Но инструкция тоже о сроках ничего не говорит.
За оформление документов по передаче права собственности потребуется заплатить 1 % от стоимости квартиры, но не менее 40 тыс. рублей.
Перед поездкой в офис, менеджеры отдела продаж обязали меня выбрать интересующие варианты, для того чтобы они смогли отправить заявки в службу показа.
На следующий день я отправилась на место от станции метро «Митино». Не будучи мазохистом, я не стала на себе проверять утренний и вечерний трафик, но обратила внимание, что даже в одиннадцатом часу утра направление на Москву в Красногорске стоит.
Первое, что бросается в глаза – зеленое «море», огромный жилой массив, надземный пешеходный переход цвета пузырька с зеленкой и близость шоссе.
Корпус, в котором находится офис продаж, найти несложно.
Менеджера, с кем я беседовала по телефону, на месте не оказалось, а его коллеги не стали утруждать себя лишней работой, то есть общением со мной. Девушка лишь дала мне пару буклетов и передала мою персону специалисту по показам. Молодой человек оказался очень приятным в общении. Его открытость и доброжелательность как-то сразу заставили забыть о том, что в самом офисе даже присесть не предложили. Он показал мне несколько вариантов в корпусах 5 и 6.
Дворы тут имеют ограждения и в будущем будут закрытыми.
Стяжка пола и выравнивание наружных стен в квартире выполнены довольно неплохо. Под стяжкой даже есть звукоизолирующая подложка.
На окнах двойные стеклопакеты, но откосов и подоконников нет. Под окнами – радиаторы отопления. Сама система отопления идет по полу, под стяжкой.
А что за окном? «Зеленое море».
Розетки установлены откровенно под замену.
Кто-то жаловался, что вместо розетки в ванной торчали оголенные провода. Тут они не торчат.
Вернувшись в офис, я еще раз услышала от сотрудников отдела продаж, что взаимодействовать должна со «своим» менеджером, которого все еще не было. Ну ладно. Пойду, погуляю по микрорайону. Отвалившейся с фасадов плитки я не обнаружила, но проблемы с парковкой тут очевидны.
Площадки для малышей обустроены очень хорошо.
А вот дороги и тротуары в некоторых местах уже пострадали от времени. Или от «мастерства» рабочих.
Взглянем на окрестности. Лес вплотную подпирает «Изумрудные холмы», но комплекс отделен от него забором. И это, наверное, хорошо.
Детский сад в комплексе работает во всю, а школа откроет свои двери 1 сентября.
Мне особенно понравился садик, расположенный в глубине микрорайона, прямо около леса. Забор, отделяющий лес – глухой.
.JPG)
Но вот на западной границе комплекса остались строения частного сектора.
За годы своего существования «Изумрудные холмы» наладили связи со многими банками, в том числе со «Сбербанком» и «ВТБ24». Полный список организаций можно увидеть на сайте проекта. Девелопер также предлагает рассрочку, правда в этом случае стоимость квартиры будет несколько отличаться от указанной на сайте. Также, ежемесячно компания организует различные акции. А еще девелопер организовал реалити – шоу (точнее, риэлти-шоу - https://therealtyshow.ru/episode) с участием трех семей, которые борются за главный приз – квартиру. Любопытно.
Перед тем, как увлечься перипетиями героев, посмотрим на альтернативные варианты города.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в г. Красногорск Московской области
|
Название ЖК |
Метраж, кв. м |
Стоимость, млн. рублей |
Срок сдачи |
|
«Красногорские ключи» |
От 41,7 |
От 5,7 |
сдан |
|
«Red Hills» |
От 45 |
От 3,8 |
3 квартал 2015 г. |
|
«Павшино-БЭСТ» |
От 49,2 |
От 5,9 |
сдан |
Выходит, что в «Изумрудных холмах» цены самые приятные. В их пользу говорит и богатство инфраструктуры. Например, неполный тезка «Red Hills» вообще, можно сказать, проигнорировал потребности населения. Да и находится в таком месте, что не позавидуешь. Та же картина и у «Красногорских Ключей». Поэтому сравнение «Изумрудных Холмов» с другими предложениями в городе просто непропорционально.
Скажу честно: несмотря на обилие отрицательных отзывов, ЖК «Изумрудные холмы» мне понравился. Здесь очень хороший воздух, потрясающие виды и удобное обустройство территории. Стоимость также кажется мне очень привлекательной. Ну а такое количество жалоб и замечаний неизбежно в тех проектах, которые частично заселены. Всегда найдется то, к чему можно придраться.
На что действительно стоит обратить внимание, так это на инженерные тонкости, о которых говорят знающие авторы отзывов. А также не следует верить отговоркам сотрудников компании типа «ой, да все так работают», «ну зачем же мы будем вас обманывать», «нам совсем не интересно задерживать сроки». Эти слова потом к делу не пришьешь, а очень захочется, как показывает содержание тех же отзывов. Главное – все держать под собственным контролем и привлекать специалистов в случае сомнений. Что касается качества работы сотрудников с клиентом, я склонна слегка реабилитировать их, и сказать, что по телефону и электронной почте менеджеры откликаются очень даже охотно и дружелюбно.
И мне бы хотелось еще раз посоветовать читателю вместе со сменой места жительства, подумать о смене места работы. Ведь ситуация с движением здесь вряд ли в ближайшие годы как-то улучшится.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
