Одной из тенденций последних лет стало внезапное увеличение числа московских застройщиков на петербуржском рынке недвижимости. Они как-то незаметно разбавили местную компанию старых добрых строителей, а потом переполошили всех заявлением о новых, «доселе невиданных» стандартах комфорта. Столичные конторы стали активно рекламироваться, и не заметить их дольщики не смогли, но вот и понять отличий – тоже. И больше других тут преуспел ФСК «Лидер», (к слову, не имеющий никакого отношения к петербургской компании «Лидер-Групп»), который анонсировал строительство квартала нового поколения – «UP!квартала «Светлановский»». Понять из рекламы, что же отличает «UP!» комплекс от любого другого дома комфорт-класса по соседству, я не смогла, так что, было решено отправиться к застройщику, чтобы узнать ответы на все интересующие вопросы и увидеть всё своими глазами.

 

О комплексе

 

 

Однако перед этим – стоит познакомиться заочно. На красочном сайте проекта (https://up.spb.ru/), так и обещающем новую счастливую жизнь, сказано, что «UP!квартал «Светлановский»» строится на северной границе города и области, в «новом современном районе». Если быть точнее, то по левую сторону от станции метро Девяткино, где сейчас идёт активное освоение территории. Если, конечно, слово активное может отразить весь размах безумной застройки полей бывшего совхоза Ручьи. Так вот, комплекс будет состоять из 5-ти 12-этажных монолитных корпусов, детского сада и многоярусной парковки. «Принципиально новый уровень жизни» должны обеспечить: хорошая транспортная доступность, невысокая этажность, благоустроенная территория, комфорт и безопасность жителей. Это утверждение вызывает сразу несколько вопросов, но досмотрим сайт до конца. Он, к слову, симпатичен и информативен, так что изучать его – одно удовольствие.

 

Застройщик постарался ответить на большинство вопросов, которые могут возникнуть. И мы узнаём, что каждый корпус будет выполнен по индивидуальному проекту; что фасады домов будут вентилируемыми с облицовкой из керамогранита; что балконы и лоджии будут витражно остеклены; а двор будет закрытым и благоустроенным, и в нём появятся: видеонаблюдение, парковки, площадки для отдыха, спорта и выгула собак, велодорожки и зоны Wi-Fi. Срок сдачи первой очереди намечен на 4 квартал 2016 года, всего комплекса – в 4 квартале 2018 года.

 

 

Тем временем, мы подобрались к разделу, который рассказывает, что же такое «UP!» формат. Однако ничего нового, кроме того, что дополнительные опции обещают по приемлемым ценам, там не нашлось. Хотя, это как раз самые важные слова. Ничем, из того, что застройщик позиционирует, как «принципиально новое» нас не удивить. Мы и не такое видели. В ЖК «Граффити», например, есть комнаты для мытья лап собакам, а в ЖК «Цветы» – 12 разных спортивных площадок, роллер-парк, и скалодром, в ЖК «Чудеса света», помимо всего прочего, есть альпинарий, экопарковки и прокат спортивного инвентаря для жителей. И всё это – местные комплексы комфорт-класса. Есть среди них и малоэтажные, и закрытые, и безопасные, и комфортные, и с хорошей транспортной доступностью, так что, похоже, мы давно живём по UP-стандартам. И в данном случае, цена может стать единственным аргументом, почему стоит предпочесть «Светлановский» остальным.

 

 

Его транспортная доступность, к слову, таким конкурентным преимуществом стать не сможет. В эту часть Мурино ведёт всего одна двухполосная разбитая дорога, которая в час-пик, ожидаемо, блокируется пробками. Все примыкающие к ней улицы тоже замирают в радиусе нескольких километров, а насколько движение может задержать даже небольшая авария на этом участке и представить страшно. На сегодняшний день существуют два проекта по решению этой проблемы – это продление Светлановского проспекта (трасса пройдёт рядом с нашим кварталом) и Гражданского – до дороги «Юкки-Кузьмолово». Однако сроки реализации этих планов пока неизвестны. Конечно, в пешей доступности есть метро «Девяткино», но при нынешних темпах застройки в Мурино, у неё появляются все шансы перенять у «Проспекта Ветеранов» статус самой загруженной станции. Ещё есть железнодорожная ветка, по которой можно доехать до Финляндского вокзала, но ситуация всё равно остаётся крайне тяжёлой.

 

 

Однако мы отвлеклись от сайта жилого комплекса «Светлановский», а между тем, застройщик поместил сюда презентационный ролик, фотографии хода работ, график строительства, разрешение на строительство и проектную декларацию – в общем, всё, что может заинтересовать потенциального покупателя …и нас. Я ознакомилась со всем этим богатством, и комплекс стал нравиться мне ещё больше. В первом, самом большом, корпусе, где сейчас открыты продажи, запроектировано 3033 квартиры. Треть из них займут студии, треть однокомнатные и треть двух- и трёхкомнатные варианты. Маленьких квартир много, но всё же муравейником «Светлановский» не назовёшь. В зависимости от секции, на этаже будут жить от 8 до 16 семей. В каждой парадной установят по 2 лифта. На парковке разместят 499 машиномест. Земля находится у застройщика в собственности, и, казалось бы, всё хорошо, но есть одно «но». В состав учредителей юридического лица, с которым вы заключаете договор, входят фирмы, зарегистрированные на Кипре и Британских Виргинских островах, а тому самому, известному, ФСК «Лидер», принадлежит только 24% голосов. Само по себе это опасности не представляет, но в случае банкротства может вызвать неудобства. С другой стороны, все риски дольщиков застрахованы, так что, может, и не стоит беспокоиться.

   

 

Срок ввода в эксплуатацию последнего дома намечен на 30 июня 2019 г., а вот дата открытия детского сада не указывается. Вообще, с проектной декларацией стоит ознакомиться. В ней содержится много других полезных сведений. Например, есть информация про ресурсоснабжающие организации или толщину стен, в общем, есть что почитать. Мы же перейдём к следующей части нашего исследования – знакомству с застройщиком.

 

О застройщике

 

 

Информацию о застройщике можно найти и на сайте проекта, но гораздо больше можно узнать с официальной страницы компании: https://fsk-lider.ru/. Финансово-строительная корпорация «Лидер» объединила 9 организаций, которые замыкают весь цикл строительства и последующей эксплуатации комплексов на себе. По опыту наших исследований, такие компании обычно строят вовремя и качественно. Кроме того, «Лидер» возводит объекты «на свои», что на выходе позволяет предлагать более доступное жильё по сравнению с объектами того же уровня. За время своей 10-летней истории корпорация успела возвести 106 объектов жилой и коммерческой недвижимости. Я не нашла раздела с наградами и медалями, но 12 новых кварталов, 17 объектов городской инфраструктуры и широкая география строительства непроизвольно внушают доверие.

 

Посмотрим, как отзываются клиенты.

Довольных комментариев оказалось достаточно много, но, неожиданно, нашлись и прямо противоположные. Люди пишут, что «Лидер» как-то сдал дом без всех коммуникаций, сквозь щели в стенах светило солнце, а управляющая компания стала выставлять непонятные счета по 900 рублей за охрану и по 130 с квадратного метра за мусор. Если честно – поверить я в это не могу. Госкомиссия не смогла бы принять дом с такими нарушениями, а если бы, в силу каких-то обстоятельств, всё же приняла, то тут же бы разразился громкий скандал. Люди бы стали выходить на митинги, писать письма правительству, искать поддержки в СМИ, и высказывать возмущение на форумах более яростно. Ничего подобного я не нашла, поэтому такие единичные комментарии кажутся провокацией.

 

 

Гораздо более правдивыми выглядят обвинения другого характера:

Чуть позже мы попросим прокомментировать менеджера эти отзывы, а пока же, в завершение заочного знакомства, обратимся к ценам и планировкам. Надо же понимать стоит ли овчинка выделки.

 

Цены и планировки

На сайте застройщика указаны базовые цены. Действуют они только при покупке в рассрочку. Во всех остальных случаях сделают скидку в 15%. К слову, рассрочка действует до окончания строительства – 4 квартала 2016 года. Первый взнос – от 30%, и на него сделают скидку в 10%. Никаких других надбавок, кроме этих 15%, за неё нет. Однако при такой наценке есть смысл подумать об ипотеке. Некоторые банки предлагают ставки на 2-3% ниже, а уж выбрать есть из чего: Сбербанк, ВТБ24, «Открытие», «Банк Москвы», «Балтика», «БФА» и «Санкт-Петербург».

 

В таблице приведены цены со скидкой в 15%.

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студии	21 – 24 кв.м.	1.4 – 1.6 млн.р.
1 к.кв.	34 – 37 кв.м.	2 – 2.2 млн.р.
2 к.кв.	48 – 53 кв.м.	2.9 – 3.3 млн.р.
3 к.кв.	58 – 63 кв.м.	3.9 – 4 млн.р.

 

Планировки можно посмотреть на сайте проекта. Навигация устроена таким образом, что вы сразу будете понимать в какой секции, и на какой стороне света, будет находиться квартира. Это очень удобно.

 

А вот сказать то же самое про планировки уже сложнее. При всём кажущемся разнообразии они однотипны. Всё разнообразие вносят лишь те, что расположены в поворотных секциях, но вот преимущество ли это – посмотрим.

 

Диапазон площадей студий невелик. Всего от 21 до 24 квадратных метров. Вариаций планировок тоже немного – всего три. С самым простыми, прямоугольными вариантами, всё ясно. Таких квартир мы видели много, и застройщик тут ничем не удивил. Они маловаты, тесноваты, темноваты и единственное их преимущество – удачные прихожие, где предусмотрено место для хранения вещей. 

 

 

Другие – вот такие. И, несмотря на то, что квартиры неправильной геометрической формы обычно пользуются меньшим спросом, эти кажутся неожиданно удачными. Особенно та, что приближена к квадрату. В ней можно без труда отделить приватную зону от гостевой, что на 21 метре кажется фантастикой. Второй вариант в этом смысле тоже неплох, но есть предположение, что она окажется ещё темнее, чем её “прямые” братья.

 

   

Планировок однокомнатных квартир оказалось ещё меньше. По сути, их только две. Первая – довольно типичная, с кухней от 8 до 10 метров, и гостиной от 15 до 18. В них нет ничего экстраординарного, но нельзя не отметить, что в санузле появляется ванная вместо душевой, в прихожих остаётся место под шкаф, в каждой комнате есть уединённая зона для сна, а в некоторых квартирах площадь балкона достигает 6 с лишним метров. 

 

  

На их фоне “оригинальный” вариант смотрится менее выигрышно. Площадь гостиной становится единым, неделимым на зоны пространством, изогнутая прихожая теряет свою функциональность, а балкон исчезает. 

 

 

Вариантов двухкомнатных квартир нашлось тоже три вида. Здесь проектировщики разделили санузел и ванную комнату, немного увеличили нижний порог метража кухни и сделали коридоры больше. Нравится, что постарались задействовать каждый метр и не стали делать большими спальни, при средней площади, всё-таки, эти метры лучше отдавать гостиным. Ещё хочется отметить, что между кухней и гостевой зоной нет несущих стен, что позволяет переделать её в шикарный евровариант.

 

     

Трёхкомнатные квартиры спроектировали по такому же принципу, только добавили дополнительную спальню. И, так бы и остались они тоже неплохими, да только этот «змеевидный» коридор увеличился настолько, что испортил всю картину. 

 

  

И на общем фоне самым удачным решением хочется назвать вот этот. Эта квартира спроектирована наиболее гармонично, но за счёт правильной геометрии все комнаты становятся практически равной площади. 

 

 

Я не могу назвать планировки хорошими, потому что в доме комфорт-класса, мне хотелось бы видеть больше вариантов и больше метров. В то же время, я не могу назвать их плохими, потому что видно, подходили к вопросу с умом и в каждом случае сделали лучший вариант из всех возможных.

 

У застройщика

 

 

Центральный отдел продаж корпорации «Лидер» в Петербурге находится на Большом проспекте Петроградской стороны, 48. По телефону сказали, что консультационный пункт на объекте заработает со дня на день, а пока лучше приехать к ним, что я и сделала.

 

Менеджер оказался любезным и профессиональным. Разговор начал с представления объекта, потом ответил на все вопросы, а в завершение назвал все цены и показал интересующие планировки. В общем, представление оставил самое приятное, видно, что в компании этому уделяют повышенное внимание.

 

В принципе, сайт «Светлановского» настолько хорош, что изначально даёт целостное представление о проекте. Менеджер повторил всё, что мы уже знаем, только прояснил некоторые детали. Например, что обеспеченность парковочными местами достигнет 80%. Помимо самого паркинга на 499 мест, будет ещё множество открытых гостевых стоянок по периметру комплекса. А чтобы их не занимали жители соседних домов, территорию закроют.

   

 

Выводить в продажу следующие очереди будут с полугодовым интервалом, но точные сроки пока не известны. Немаловажно, что после сдачи 5 (а по сроку сдачи первого) корпуса, следующие дома будут уже подведены под крышу. В них будут вестись только отделочные работы, так что в шуме и грязи жить не придётся. Детский сад, тем не менее, начнут строить только после сдачи всего комплекса, поскольку открыть его на строящейся территории нельзя по каким-то нормативам. Так сказал менеджер. Обещают дошкольное учреждение к 2018 году. Строить его будет город, но будет оно почему-то платным. Не совсем понятная схема, но думаю, к этому времени поблизости откроются и муниципальные садики. По словам менеджера в Мурино уже функционирует порядка 6 школ и детских садов. Верится в это с трудом. Да и найти этому подтверждения в интернете я не смогла. Допускаю, что на территории могли открыться какие-то частные заведения, но чтобы в таком количестве… Форумы кипят возмущениями дольщиков о полном отсутствии социальных объектов на этом участке: детских садов, школ, больниц и т.д. СМИ пестрят признаниями самих застройщиков, что Мурино станет комфортным районом не раньше, чем в 5-летней перспективе. И именно поэтому квартиры в Девяткино пока так дёшевы. 

   

 

С коммерческой инфраструктурой всё куда проще. В нашем комплексе все первые этажи будут нежилыми. В большинстве комплексов по соседству – тоже. К 2017-2018 гг. обещают построить большой торговый центр между Мурино и Буграми, другой должен появиться в жилом комплексе «Greenландия», 2 больших магазина строят ещё в ЖК «Виктория», что у метро – так что в товарах и развлечениях недостатка не будет.

 

Не должно возникнуть проблем и переносом сроков «Светлановского» или подведением коммуникаций к нему. Менеджер уверил, что «Лидер» вовремя сдаёт все свои объекты, а историю про сданный дом без света, воды и тепла назвал невозможной. Призвал не верить таким отзывам и стал хвалить качество строительства. Сказал, что конструктивно дом будет монолитным, с наружными стенами в 270 мм из кирпича (со слоем утеплителями и шумоизоляции) и внутренними из газобетона. В холлах и МОПах предусмотрена дизайнерская отделка. В квартирах – предчистовая: потолки выровнены и окрашены, стены выровнены и оштукатурены, на полу произведена стяжка, установлена входная металлическая дверь. Разводка электрики с розетками, отопления с радиаторами и установка счётчиков – по умолчанию. Передача ключей по 5 корпусу завершится до июня 2017, но скорее всего к ней приступят сразу же после ввода дома в эксплуатацию. Кстати, к этому же времени обещают и подъездные пути.

 

  

На вопрос чем же «UP!квартал «Светлановский»» отличается от любого другого комплекса комфорт-класса по соседству, менеджер ответил, что только у них объединены вместе: невысокая этажность, закрытая территория, видеонаблюдение, детский сад и все остальные преимущества. После чего, пригласил проехать на объект и понаблюдать за ходом строительства. Менеджер присутствует на объекте ежедневно до 19 часов, и при необходимости может забрать на машине от конечных станций метро. Я, конечно, записалась на это мероприятие, а в завершение попросила распечатать мне с собой договор. Хоть продажи и идут по 214-ФЗ, а деньги раскрываются в аккредитиве только после регистрации документов, ознакомиться с ним всё же хочется.

 

На объекте

 

 

Застройка в Мурино развивается ударными темпами. Микрорайон растёт прямо на глазах. Как ни приеду сюда на изучение очередного объекта – каждый раз вижу что-то новое. Вот уже и первые очереди комплексов сдают, дороги делают, магазинчики, аптеки и кафе открывают. Это не может не радовать, но будем надеяться, что энтузиазм сохранится и при возведении социальной инфраструктуры.

 

«UP!квартал «Светлановский»» расположен пока западнее всей остальной части застройки, в поле, и в километре от КАД. Место довольно удачное, только, скорее всего, ещё будет застраиваться и несколько первых лет придётся мириться с шумом и грязью от возведения соседних жилых комплексов и проведения новых дорог.

 

Менеджер на объекте встретил приветливо, провёл на демонстрационную площадку, ответил на все вопросы, пока штормовой ветер не сдул нас с неё окончательно. Песчаные бури стали ещё одним, неожиданным недостатком областной локации. Сильные ветра и в городе-то доставляют множество неудобств, а на открытых пространствах окраин: в Мурино, в Кудрово, в Каменке, становятся и вовсе невыносимыми.

 

   

Однако стройка идёт полным ходом, людей и техники на объекте много, все работают и обещают закончить в срок.

 

Договор

 

 

Несмотря на то, что договор ФСК «Лидер» проходит регистрацию в УФРС и, казалось бы, должен быть лишён всех подводных камней, он вызвал у меня массу вопросов. Я бы настоятельно рекомендовала прочитать его вместе с юристом, чтобы он прояснил некоторые его пункты. Например, мне стали непонятны следующие пункты:

 

1. Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение площади в 20% существенными. Что это значит? Что 60 метровая квартира, может стать больше или меньше на 12 метров, и в случае увеличения, вы будете вынуждены за них заплатить? Это большая разница, и большие деньги. Понятно, что такое развитие событий маловероятно, но тогда и незачем было включать это в договор, чтобы ответственность за такое нарушение нёс дольщик.

 

2. Если Застройщик не может передать квартиру вовремя, то не позднее, чем за 2 месяца может направить дольщику письмо о необходимости подписания дополнительного соглашения с новым сроком сдачи объекта. Однако не имеет значения, подпишет его дольщик или нет, потому что через 30 дней, срок считается автоматически согласованным. А это что значит? Что «Лидер» может в одностороннем порядке перенести срок сдачи на законных обстоятельствах? Тогда такой документ ничем не отличается от договора ЖСК. 

 

3. В проекте могут быть изменены: конструктивное решение, конфигурация, площадь объектов, и вы сразу соглашаетесь не считать эти нововведения существенными. Проинформируют вас об этом, поместив информацию на сайт объекта. То есть, дольщик только в день приёма квартиры увидит, что купил на самом деле? И из состава комплекса могут исчезнуть парковочные места, забор, корпуса? Так это понимать?

 

4. Однако больше всего мне «понравилось», что за это, возможно, придётся ещё и доплачивать. В договоре есть такой чудесный пункт 4.1, который гласит, что: «Цена настоящего договора складывается из суммы средств». Эта сумма состоит из трёх частей. Первая – возмещение затрат на строительство. Её застройщик посчитал сразу, и именно её вы оплачиваете, как стоимость квартиры. Вторая – «На подготовку документации по планировке территории земельного участка и выполнение работ по строительству инженерной инфраструктуры, транспортных объектов и др.» Счёт за эту часть застройщик предъявит после ввода объекта в эксплуатацию, и оплатить его придётся в 15 дневный срок, иначе вам просто не дадут ключи и, может, даже начнут начислять пени. Дополнительно произведут расчёт и по третьей составляющей суммы договора – коммунальных расходов застройщика в промежуток между сдачей дома госкомиссии и передачи квартиры собственнику.

 

Признаться, такой договор ДДУ вижу первый раз в жизни, и как он проходит регистрацию в УФРС, не имею ни малейшего представления. Ведь по факту застройщик может в одностороннем порядке изменить сроки, проект и цену квартиры – тогда в чём же смысл федерального закона?

 

Конкуренты

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Отделка	Стоимость
Виктория	Мавис	2 квартал 2016 г.	45 кв.м.	Полная	3.8 млн.р.
GreenЛандия	Setl City	3 квартал 2016 г.	44 кв.м.	Полная	3.9 млн.р.
Северная Палитра	МонАрх	4 квартал 2016 г.	42 кв.м.	Без отделки	2.6 млн.р.
Алфавит	Петрострой	2 квартал 2017 г.	49 кв.м.	Фактически черновая, но можно отнести к предчистовой.	3 млн.р.
Краски лета	Полис Групп	4 квартал 2016 г.	46 кв.м.	Без отделки	3.3 млн.р.
Светлановский	ФСК Лидер	4 квартал 2016 г.	49 кв.м.	Под чистовую	3.4 млн.р.

 

ЖК «Виктория» – это целый квартал из 10 кирпично-монолитных домов от 14 до 24 этажей. Он расположен всего в 200 метрах от метро, но привлекать дольщиков собираются не только этим. В рамках проекта здесь планируют возвести собственную школу, детский сад, спортивный клуб и два торговых центра. Ещё застройщик сохраняет природный ландшафт и ручей, пересекающий всю территорию комплекса. В довесок – компания имеет хорошую репутацию, продаёт по 214-ФЗ и предлагает квартиры с отделкой. Из минусов можно отметить только скромный выбор планировок.

 

ЖК «Greenландия» тоже большой комплекс. Здесь запланировано 12 кирпично-монолитных корпусов разной этажности, несколько детских садов и школа. Частично комплекс уже сдан и заселяется. Полностью строительство планируют закончить не позднее 2 квартала 2017 года. И нет никаких оснований, полагать, что сроки перенесут. Setl City – застройщик с хорошей репутацией, строит вовремя и качественно, продаёт по 214-ФЗ, предлагает большой выбор планировочных решений и полную отделку в квартирах. Строится этот гигант прямо напротив нашего комплекса и имеет такую же удалённость от метро – 15 минут пешком. К недостаткам можно отнести только относительную дороговизну в корпусах высокой степени готовности.

 

В состав ЖК «Северная палитра» войдут 6 корпусов переменной этажности от 14 до 19 этажей, детский сад и паркинг. Строительство будет вестись по сборно-монолитной технологии, в 3 очереди, и должно быть завершено в 2018 году. Жилую часть сдадут на год раньше, но по документам передача ключей может длиться до 12 месяцев. Стоить иметь это в виду, хотя во всём остальном комплекс очень хорош. Застройщик обещает разукрасить фасады в яркие цвета, сделать пешеходный бульвар и обустроить прилегающую территорию. Отзываются о застройщике очень лестно, кстати, он тоже из Москвы. Из отличий комплекса – большой выбор квартир до 90 кв.м., и демократичные цены.

 

ЖК «Алфавит», в отличие от своих собратьев, представлен только одним корпусом. Зато каким! Дом рассчитан на 2528 квартир, и сдавать его будут в 4 очереди, с 4 квартала 2016 до 2 квартала 2018 гг. Однако на этом «рекорды» заканчиваются. Застройщик не планирует возводить собственную социальную инфраструктуру, отводит под парковку всего лишь 190 мест, а из благоустройства предлагает только 2 детские площадки. Однако самым большим минусом станет скромный выбор квартир – больше 49 метров не встретите. «Алфавит» – отличный пример эконома, на котором сразу видится вся разница между классами комплексов.

 

В ЖК «Краски лета», например, который относится к комфорт-классу, помимо 5 корпусов, заложили в проект: детский сад, школу, игровые площадки, прогулочные аллеи и парковки. Ещё во дворе установят видеонаблюдение, в домах – бесшумные лифты, а на первых этажах – колясочные. Отдельно хочется упомянуть про большой выбор планировок, хотя, они, и ограничены метражом в 55 квадратов.

 

Резюме

 

 

«UP!квартал «Светлановский»» обещает стать одним из самых комфортабельных комплексов в Девяткино. В нём смогли объединить и невысокую этажность, и закрытую территорию, и оптимальные планировки, и достаточное число парковочных мест. Однако самое главное, что при этих преимуществах, застройщик смог удержать стоимость квартир на доступном уровне. И это не настораживает, поскольку объясняется сразу двумя причинами. Во-первых, «Лидер» – сильный московский застройщик, который финансирует и возводит свои объекты самостоятельно. Во-вторых, это первый проект корпорации на петербуржском рынке и ему нужно привлекать дольщиков. Больше сомнений вызывает договор долевого участия, который даёт застройщику слишком много прав и возлагает на него слишком мало ответственности. Ну, а об общих проблемах района знают уже, наверное, все: нет дорог и муниципальной социальной инфраструктуры. Сами девелоперы признают, что раньше, чем через 5 лет Девяткино не станет комфортным спальным районом.

 

Специально для портала "Все новостройки"