Апарт-комплекс Re:Form: оправдывает свое название - переделанный, перестроенный
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Давайте, прежде чем рассматривать конкретный апарт-комплекс бизнес-класса Re:Form и оценивать его, освежим в памяти что же такое апартаменты?
Апартаментами в России принято называть помещения, предназначенные для временного проживания. Обычно это роскошные номера в гостинице, зачастую состоящие из нескольких комнат. Вы можете жить там сколько угодно, но все равно это проживание считается временным, так как постоянной прописки в них нет.
Нынешние российские реалии демонстрируют нам совершенно новый формат апартаментов с технической точки пригодные для проживания и являющиеся собственностью покупателя, но в тоже время в жилой фонд они не входят.
Откуда взялся такой особенный формат вроде как жилой недвижимости, а на самом деле не имеющий статуса жилого? Ведь в Москве апартаменты предоставлены не только дорогими домами. Апартаменты успешно соперничают с новостройками недорогого сегмента и сейчас их более 30% на рынке первичной недвижимости. В марте этого года в продаже было 80 апарт-комплексов.
Апартаменты завоевали популярность у покупателей в первую очередь ценой – она ниже, чем на квартиры не только в элитных домах, но и в экономе, а по своим потребительским характеристикам ни в чем им не уступает. На те деньги, что вы потратите на приобретение апартамента бизнес-класса недалеко от центра Москвы, квартиру примерно той же площади, вы сможете купить в новостройке только в отдаленном, спальном районе.
Апартаменты нередко располагаются на территориях промзон, с которых выведены предприятия; в центре матушки-Москвы, где застройщик мог получить историческое здание, но с невозможностью перевести его в категорию жилья. В докризисное время активно развивался рынок коммерческой недвижимости – строились офисы и огромные комплексы. Потом случился кризис, количество арендаторов сильно уменьшилось и застройщики, сориентировавшись, начали их переделывать под апартаменты. То есть эти здания, или какая-то территория, изначально не были жилой недвижимостью, но апартаменты оказались той лазейкой, что позволяет их перепрофилировать.
Зачастую апартаменты – результат редевелопмента старых зданий: учреждений, фабрик или особняков. Вместе с новой жизнью они приобретают новый вид, а окружение остается старым, историческим.
Основное отличие апартаментов от квартир в том, что в апартаментах нельзя прописаться, и поэтому их статус пока не определен. Без прописки нельзя получить ни бесплатное образование, ни медицинские услуги. А это создает проблемы для столичных властей, потому что апартаменты стали приобретать не только под офисы или сдачу в аренду, но и под постоянное жилье. С 2014 года в Москве запрещено строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Глава Минстроя Михаил Мень надеется, что статус апартаментов может быть определен до конца 2015 года.
Давайте разберемся на примере апарт-комплекса Re:Form: почему стоимость апартаментов здесь ниже стоимости равных им по местоположению, комфорту и метражу квартир?
Существенную долю расходов в проекте составляют приобретение земельного участка, разработка проекта, согласование техусловий, подсоединения коммуникаций, обустройство строительной площадки и пр. Много чего. Причем доля затрат девелопера на этом этапе достигает 30-50% стоимости всего проекта.
Но апартаменты на ул. Хромова это недостроенное здание и его новый владелец экономит энную сумму на этом этапе. Да и невозможность постоянной прописки, увеличенный налог на недвижимость и значительные коммунальные платежи приходится компенсировать будущим покупателям более низкой стоимостью квадратного метра. Иначе не заманишь!
Здание, которое ныне перестроено в апарт-комплекс Re:Form находится в ВАО г. Москвы, район Преображенское, на ул. Хромова, вл. 3. Изначально оно планировалось под офтальмологическую клинику Святослава Фёдорова, но после его трагической гибели в 2000 году строительство было приостановлено, впоследствии заморожено и пополнило печальный список долгостроя.
Интересно, что под зданием ранее находилось бомбоубежище, которое ныне перестроено под подземную парковку на 59 автомобилей. Заодно скажу, что непроданных парковочных мест осталось всего 15, их стоимость 2,5 млн. руб. Фото бомбоубежища можно посмотреть тут https://industrialphoto.ru/flame.shtml?s=2006.01.16_bombar_u_kliniki_fedorova&n=0 Это уже история.
А что же произошло с конструкциями бывшей клиники за долгие-долгие годы простоя?
Conka 30 ЯнварьНе переживайте тот долгострой был изучен вдоль и поперёк всеми мыслимыми и немыслимыми комиссиями, ибо никто на себя такую ответственность брать за жизнь и здоровье людей не будет, там всё идёт с многократным запасом, уж поверьте. Я имею отношение к смежным структурам, и экспертизы там совершенно чумовые. Тем более там мало что оставили от прежнего "остова", в основном монолит весь новый долили, а то существующее в металлической обвязке укреплено.Если бы конструкция была такая невосстанавливаемая, проще было бы её и правда убрать, а не колдовать там с разными технологическими приблудами.Цена отличается из-за апартаментов, они всегда дешевле продаются. а с качеством тут как раз всё хорошо.
Очень хороший, внятный сайт https://reform.ndv.ru. На главной странице есть презентационный видеоролик с понятным расположением самого комплекса, остановками общественного транспорта, школ и детских садов, лечебных учреждений, магазинов, банков и прочих необходимых каждому горожанину объектов инфраструктуры. Порадовало наличие прайса с планировками апартаментов (https://reform.ndv.ru/sale).
Подобный прайс есть и на машиноместа (https://reform.ndv.ru/parking). А желающих приобрести коммерческую недвижимость прошу заглянуть сюда - https://reform.ndv.ru/commerce.
Хороший, живой форум https://www.novostroykin.ru/forum/?nid=3469.
88_2014 (гость) 25.04.2014Кто-нибудь выяснял, кто такие ООО "Колизей. Инвестиции в недвижимость"? Она обозначена как застройщик и девелопер.
ООО "Колизей. Инвестиции в недвижимость" зарегистрировано в июне 2008 года. В проектной декларации указан адрес: Москва, ул. Малая Грузинская, д. 20/13, стр. 1. Генеральный директор Соколов Иван Александрович.
Основным видом деятельности является «Управление недвижимым имуществом». Организация также осуществляет деятельность по следующим неосновным направлениям: «Разборка и снос зданий; производство земляных работ», «Разведочное бурение».
Эта компания с офшорным капиталом ранее ничего не строила, RE:FORM ее первое детище. Думаю, что и создана она именно под этот проект. Учредители зарегистрированы на Британских Виргинских островах и Сейшельских островах.
Генеральный подрядчик ООО «ШТАРБАУ».
От станции метро «Преображенская площадь» идти всего метров 400. Сначала одну остановку по Краснобогатырской ул., затем поворачивайте направо на улицу Хромова.
Вид на комплекс со стороны улица Краснобогатырская.
Фасады выполнены в стиле постмодерна с применением элегантных элементов ар-деко – резкие очертания, ступенчатые формы, энергичные размашистые линии, – акцент на классической геометрии.
Вид на 10-этажное здание со стороны улицы Хромова.
По проектной декларации заявлено строительство 241 апартамента, площадью от 41,4 до 140,8 кв. м.
Солидное соседство.
Офис продаж – совершенно непрезентабельный домишко как снаружи, так и внутри. Местные жители ласково называют его ларьком.
Как сказал менеджер, пора уже озеленять территорию, сажать цветочки и деревья, а когда это делать, не зимой же? Поэтому «ларек» скоро снесут, и офис переедет на первый этаж в здание комплекса. Единственным продавцом апартаментов является риелторская группа «НДВ-Недвижимость».
Крошечные балкончики площадью в один квадратный метр. Забавно, не более.
А вот лоджии большие, окна витражные.
Планировка ступенями. Если вы желаете простора, то выше пятого этажа располагаются апартаменты с открытыми террасами. Плоская эксплуатируемая кровля.
Лифтовое оборудование закуплено у финской компании KONE.
Первый этаж – будущие офисные помещения. Территория комплекса будет огорожена и охраняема, вход/выход, въезд/выезд только по электронным пропускам.
Нарядная отделка.
Все здание в строительных лесах. Вообще, ходить внутри даже немного страшновато. Несмотря на нахлобученную строительную каску и бережное отношение менеджера и прораба к моей драгоценной персоне, постоянно приходилось лавировать между целеустремленными рабочими, какой-то арматурой, мешками с цементом и сварщиками. Прораб строго просил прекратить сварочные работы, пока мы шастаем то туда, то сюда, по действительно впечатляющему коридору.
Посмотрите, на плане ниже входные двери 32 апартаментов второго этажа выходят в один общий коридор. Никто не лукавил с гостиничным видом планировки.
На верхних этажах апартаментов меньше, на 10-м этаже, из-за каскада террас, в одном из отсеков их всего два.
На втором этаже, на двухкомнатный апартамент под №32, площадью 69,45 кв. м сейчас предоставляют скидку в 3%, и обойдется он в 10, 610 млн. руб. Окна, вернее, большая в 21 кв. м лоджия, выходит во двор. На лоджию ведут три двери – из кухни и каждой комнаты. Лоджию никто не запрещает утеплять и делать из нее еще одну комнату.
Прекрасное будет помещение, если правильно руки приложить.
Отделочные работы в здании ведутся активно, рабочих много и все заняты делом, перекуривающих не заметила. Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию IV квартал 2015 года. Думаю, что в сроки вполне уложатся, и переноса не будет. Несколько апартаментов приобретено гражданами иностранных государств – англичанами, китайцами и корейцами.
Разведено тепло, смонтированы батареи отопления. В окнах двухкамерные стеклопакеты. Потолки высотой три метра. Апартаменты сдаются без перегородок. Фундаменты – монолитная железобетонная плита.
Внутренней отделки нет. И у застройщика, и у продавца можно будет заказать проект и нанять бригаду для отделки помещения «под ключ». Владелец сможет выбирать, что ему выгоднее. Никто не возбраняет делать ремонт и своими силами.
Ksenia_1 (гость) 31.05.2015Внезапно узнали про противопожарную систему. Это очень массивные трубы по всему потолку, покрашенные в зеленый цвет. Эти трубы съедают минимум 30 сантиметров потолка, если их скрывать под гипсокартон.
Управляющая компания уже рассчитала ежемесячную стоимость обслуживания – 90 руб. с квадратного метра. Если вернуться к рассматриваемому выше двухкомнатному апартаменту почти в 70 кв. м, то за его обслуживание придется заплатить 5 600 руб., не считая повышенной ставки за коммуналку. И еще приплюсуйте денежку за обслуживание большой лоджии, хотя за нее стоимость понижается наполовину. Не забудем и о повышенном налоге (0,5% в год) от кадастровой стоимости на нежилую недвижимость. Дороговато выйдет…
Ипотечное кредитование осуществляет банк «Балтика» под 18-19% годовых. Условия кредитования мне показались несколько суровыми: «НДВ-Недвижимость» комиссия – 140 тыс. руб., комиссия банка – 60 тыс. руб. + страховка около 300 тыс. руб.
Спрос на недвижимость уменьшился, а доля сделок по ипотеке в январе-марте выросла с 15% до 30%.
Сравнительная стоимость апартаментов в Москве:
Самые дешевые
«Старт-Формат» (мкрн Царицыно) – 105 тыс. руб. за кв. м.
Клубный дом на Пришвина – 111 тыс. руб. за кв. м.
Дом на ВДНХ – 111,7 тыс. руб. за кв. м.
RE:FORM – 159-200 тыс. руб. за кв. м.
Самые дорогие:
ОКО – 1,080 млн. руб. за кв. м
«У Патриарших» – 1,700 млн. руб. за кв. м
Апарт-комплекс RE:FORM имеет много плюсов:
1. Удачное месторасположение, хорошая транспортная доступность, близость станции метро;
2. Вполне умеренная стоимость квадратного метра;
3. Наличие сложившийся развитой инфраструктуры;
4. Интересный, модный дизайн самого дома;
6. Комплекс практически достроен;
5. Точечная застройка, не ожидается никакого строительства вокруг;
6. Зеленый район, близость парка Сокольники и национального заповедника Лосиный остров;
7. Респектабельный социум.
Минусы. Многие из них присущи не только апарт-комплексу RE:FORM, но и вообще апартаментам:
1. Невозможность постоянной регистрации, только временная;
2. Выше коммунальные платежи на 20% по сравнению с квартирами;
3. Налог на нежилую недвижимость 0,5% в год (налог на квартиры 0,1%).
Тут хочу заметить, что налог мог бы быть и вовсе драконовский – в 2%. Но RE:FORM изначально заявлен в категории «гостиничный тип». И, кстати, никакие льготы (пенсионный возраст владельца и пр.) на апартаменты не распространяются.
4. Небольшое количество ипотечных программ на менее выгодных условиях;
5. У RE:FORM слишком мало парковочных мест в подземном гараже, а во дворе их всего несколько для автомобилей приезжающим к офисам;
6. Дорогая стоимость ежемесячного обслуживания;
7. В часы пик пробки на окружающих улицах.
Итог
Апарт-комплекс RE:FORM понравился. Конечно, шумновато вокруг, пробки на Краснобогатырской улице и грохочущий трамвай – это не песнь соловья, но мы ведь о Москве говорим? Это наша плата за жизнь недалеко от станции метро и близости к центру, да и вообще, за жизнь в огромном мегаполисе. Да и Краснобогатырская улица с трамваями не под окнами комплекса проходит. Очень хорошо, что рядом все застроено, то есть не стоит ожидать появления какого-нибудь торгового центра или многоэтажной парковки.
В случае перевода апартаментов в жилой сегмент, покупатели останутся в выигрыше, так как приобрели свои метры по более низкой цене и маржа в этом случае будет приличная. Кроме того, с покупателем сразу оформляется договор права собственности.
НО! 5 июня 2015 года на третьем Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства была впервые озвучена концепция федерального закона о статусе апартаментов. Согласно этому закону правовой статус апартаментов все-таки отличается от обычных квартир. То есть перевода в полноценное жилое помещение не будет. Обитателей апартаментов никто не должен обеспечивать социальными объектами в пешей доступности, что обязательно для многоквартирных застроек, но пользоваться уже имеющимися разрешено официально. В защиту RE:FORM могу напомнить, что он находится во вполне обжитом районе и садики и школы здесь есть. Если честно не могу сказать насколько велика в них очередь.
Также останется высокой плата за коммунальные услуги.
И ставка имущественного налога на апартаменты тоже будет высокой.
Отсутствуют субсидии и компенсации, предусмотренные жилищным законодательством.
И жилой статус смогут получить апартаменты, которые докажут соответствие всем требованиям к безопасности здания для проживания.
А сам комплекс RE:FORM уже построен, полным ходом отделочные работы, так что не стоит опасаться, что застройщик исчезнет в дали светлой, то бишь на Сейшелы, с денежками покупателей.
Alexander_2014 (гость) 12.04.2014А комплекс, на мой взгляд, не только для аренды хорош, но и для жилья самое то. Место для Преображенки гуд, цена тоже. Архитектурное решение интересное. Заявленный класс оптимален. Сроки строительства короткие. Много плюсов для тех, кому не принципиальна прописка.
Рекомендую всем счастливчикам, которых не смущает отсутствие постоянной прописки в апартаментах.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
