На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Апарт-отель Lotos Tower, без преувеличения, один из самых любопытных и загадочных комплексов Петербурга. Проект сразу привлёк к себе внимание размахом и замыслом, а потом только подогревал его бесконечной переменой планов и сроков. И это удивляет ещё больше, когда узнаёшь, что квартиры здесь стоят десятки миллионов рублей. Доколе это будет продолжаться, сколько стоят апартаменты в комплексе с яхт-клубом, и определился ли застройщик с проектом – будем выяснять сегодня.

 

Историческая справка

 

Сначала комплекс должен был выглядеть вот так:

   

 

Потом вот так:

 

 

Потом вот эдак:

   

 

А в итоге застройщик построил только два 9-этажных корпуса, на которые хватило денег.

  

 

Про деньги это мои домыслы, конечно, но факты остаются фактами. Сначала комплекс планировали сдать в конце 2014, потом в середине 2015, теперь уже в конце 2015 и по пути он заметно «похудел». Невидимая рука отсекла всё лишнее, оставив в итоге только эту троицу, но судьба 30-этажной башни до сих пор под вопросом. Застройщик сам не знает, будет её строить или нет. Когда планировал комплекс – явно задумывал построить его с размахом, да видно, что-то пошло не так. И почему уж так вышло – нам остаётся только гадать. Итак, что же осталось?

 

О комплексе

 

 

На первой береговой линии Финского залива, в сотне метров от парка 300-летия, на Приморском проспекте, компания «Московский двор» возвела два 9-этажных дома с фасадным остеклением. Не знаю, возможно, ли было бы сделать стеклянные стены в обычном жилом комплексе, но в гостинице оказалось можно, так что будущие жители и постояльцы должны получить, поистине, потрясающие виды из окна. 

 

Однако этим дело не ограничилось. На «территории достойных», а именно такой слоган сопровождает наш проект, предусмотрены двухуровневые апартаменты с террасами до 150 метров, собственный яхт-клуб, атриум с ресепшеном, зоны отдыха в холлах, панорамные лифты, контроль доступа и бесплатные гостевые стоянки. Круглосуточно будет работать консьерж-сервис – служба, которая может и продуктов привезти, и такси вызвать, и билеты на концерт купить. При необходимости, в апартаменты можно будет вызвать ещё массу нужных людей, они и приберут, и с детьми посидят, и вещи почистят, и технику починят.

 

 

Однако это пока только обещания, а вот то, что уже точно есть, так это монолитно-каркасная конструкция зданий и утеплённые, алюминиево-витражные фасады с двухкамерными стеклопакетами со 3 по 9 этаж. В нежилой части фасад сделают вентилируемым, с отделкой из керамогранита. В квартирах, говорят, будет качественная предчистовая отделка и потолки по 3 метра.

 

Особое внимание уделили безопасности и технологиям: везде, где только можно, установят видеокамеры, противопожарные датчики с функцией дымоудаления, системы оповещения диспетчера на случай аварии. В апартаментах установят индивидуальную систему кондиционирования, а показания со счётчиков будут автоматически уходить диспетчеру.

 

Холлы будут оформлены по авторскому дизайн-проекту, в стиле «современной классики». Застройщик поясняет, что это когда дизайн современный, а декор традиционный. В общем, по фото из буклета как-то так:

   

 

Говорят, что такой дизайн «излучает покой и подчёркивает респектабельность и изысканный вкус хозяев дома». Ну, наверное.

 

Хотя, на мой взгляд, бОльший покой, для дольщиков излучали бы документы на Lotos Tower. Это бы, к слову, подчёркивало и респектабельность застройщика. Однако на официальном сайте проекта их не нашлось (https://moscowdvor.ru). Да и сам сайт пришлось поискать. В первых строках поисковика почему-то стоят коммерческие страницы от агентств недвижимости и порталы новостроек.

 

Зато на сайте можно посмотреть фотографии хода строительства, (которые обрываются в декабре 2014), эскизы и планировки свободных квартир.

 

Про планировки

Хотя, планировки в данном случае, вещь условная. В процессе «похудения» из проекта исчезли межкомнатные стены, поэтому, по сути, застройщик продаёт только площадь.  При этом он как-то делит их по количеству комнат, однако уже понятно, что их будет столько, сколько вам захочется.

 

В маленьких квартирах, может, особо и не развернуться, но основная часть площадей представляет широкий простор для фантазий.

 

К «маленьким», в данном случае, я отношу квартиры от 40 до 68 метров, как на картинке. Они все правильной прямоугольной формы, поэтому и планировка здесь напрашивается традиционная.

 

   

А вот то, что начинается выше этого метража, заставляет сердце биться чаще. Например, первая квартира, в 132 квадратных метра, имеет лучшие видовые характеристики – на каждом этаже она расположена «лицом» к заливу. Вторая подкупает оригинальной формой, из которой можно сделать совершенно необычайную квартиру. И, кстати, две трети таких квартир тоже выходят окнами «на море». 

 

  

Если подняться ещё выше, и сейчас я уже не про метраж, а про этажи, то сердце рискует и вовсе выскочить из груди. На двух последних этажах предлагает двухуровневые квартиры с выходом на террасу (на самом деле эксплуатируемую кровлю). 

 

  

Что приятно – помимо гигантских квартир под двести метров и больше, есть и доступные варианты небольшой площади. Вид из них, может и скромнее, но терраса не хуже. Хотя, это, всё равно, дорогое удовольствие. Самая дешёвая терраса, которую я нашла, стоит 2 миллиона рублей – это за 41 метр «без окон, без дверей». Самую большую, в 143-метра, продают больше, чем за 7 миллионов рублей. 

 

 

Для примера, сами квартиры стоят столько*:

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
1 к.кв.	40 – 67 кв.м.	6.2 – 10.1 млн.р.
2 к.кв.	92 – 132 кв.м.	13.8 – 20.9 млн.р.
3 к.кв.	131 – 176 кв.м.	14.9 – 19.9 млн.р.* по акции
4 к.кв.	207 – 209 кв.м.	32.5 – 32.8 млн.р.

 

*(приведены варианты квартир без террас, с 2 по 7 этаж, при 100% оплате)

 

Площади, цены, отсутствие отделки и мебели навевают мысль о том, что Lotos Tower изначально задумывался как жилой комплекс. Однако стал, всё-таки, апарт-отелем. А жаль, потому что содержание коммерческой площади обходится примерно на 20% дороже. Это ещё не считая  повышенной налоговой ставки – в 0.5% от кадастровой стоимости, против 0.1%  для жилых помещений. То есть за 92 метра апартаментов придётся платить около 70 тысяч в год.

 

Про застройщика

 

 

Для компании «Московский двор», которая является застройщиком проекта – это первый опыт жилищного строительства (хотя, с точки зрения закона, гостиничный комплекс таковой и не является). До этого фирма занималась строительством и проектированием объектов коммерческой недвижимости, правда, каких именно, кроме ТРЦ «Питерлэнд», затруднились мне сказать даже в офисе. Однако компания существует с 2009 года и, несмотря на задержки и многократные изменения, всё же подводит проект к финалу.

 

По понятным причинам отзывов о «Московском дворе» нет, но есть впечатления от самого комплекса:

Это почти всё, что можно узнать из сети, так что отправляемся на место, чтобы пообщаться с менеджером и посмотреть на это чудо воочию.

 

На объекте и в офисе

 

 

Lotos Tower видно сразу, как сворачиваете на Яхтенную улицу. Он гордо возвышается на самом берегу Финского залива и должен иметь роскошные видовые характеристики. Оказаться внутри, чтобы оценить их, было моей заветной мечтой и, оказалось, что это возможно. На объект без проблем водят экскурсии, только договариваться об этом нужно заранее. Если не хотите внутрь, можно и просто пообщаться с менеджером – офис компании расположен в сотне метров – в Питерлэнде. Я воспользовалась и тем, и другим предложением и, для начала, заглянула в отдел продаж. Обставлен он на редкость шикарно, хотя, наверное, так и должны выглядеть офисы компаний, которые продают квартиры по 30 миллионов.

   

 

Миловидная девушка встречает на входе и сразу провожает в переговорную. Тут же вручает буклет, договор и прайс. А вот о комплексе рассказывать не спешит – ждёт вопросов. Что ж, у меня, их как раз много. В ходе беседы выяснилось, что построенные два здания относятся к первой очереди, и они почти готовы. Объект немного задержали из-за смены руководства и продления разрешения, но сейчас всё в порядке и строительство идёт по плану. Возможно, в рамках этой же очереди, ещё успеют возвести стилобат на уровне второго этажа, который соединит два корпуса вместе. Там разместят двухуровневый паркинг и торговую галерею. Если не успеют – то его построят в рамках второй очереди. Корпуса же точно введут в эксплуатацию до конца года. Насчёт 30-этажной башни, которая есть на всех рекламных проспектах, никакой информации пока нет. Нет данных и по стоимости коммунальных услуг, а, учитывая, что они традиционно выше, чем в обычных жилых комплексах, то возможны сюрпризы.

   

 

Однако переплюнуть сюрприз с формой продажи им точно не удастся. Lotos Tower продают не по 214 – Федеральному закону, а по предварительному договору купли-продажи. Деньги берут по договору займа. И никакой ипотеки. Или 100% оплата, или рассрочка. В первом случае ещё сделают скидку в 10%, а вот во втором продадут по полной цене с разбивкой остатка платежа до конца 2015 (первый взнос от 50%), либо с удорожанием на 16% годовых если хотите платить до 2019 года. Дороговато как-то, очень жаль, что нет ипотеки. 

 

Суть подписываемого ныне договора – обязательство заключить с вами основной договор, по которому квартира переходит к вам в собственность. Согласно документам это должно произойти в сентябре 2016 года, когда застройщик оформит все квартиры на себя. Напомню, что эти бумаги не проходят регистрацию в УФРС, и в случае банкротства компании или переноса сроков, непонятно как будет решаться вопрос с завершением строительства и возмещением убытков. Конечно, в договоре прописаны все эти моменты; есть пункты и про штрафы, и про пени, но всё же, объекты, которые продаются в обход 214 закона, лично у меня вызывают тяжёлые мысли. Если от них абстрагироваться, то договор кажется вполне приличным. Вам даже разрешают требовать свой займ обратно, если строительство затянется больше, чем на 3 месяца. Земля вот только в аренде, а не в собственности. И ещё расторжение документа будет стоить вам 10% от взноса. А так – договор, как договор.

   

 

Продолжилась наша беседа уже на стройплощадке. Попасть сюда, как и в офис, можно только по будним дням и до 17 часов. Странный график для продажи элитного объекта, ну да ладно. Итак, все основные работы уже завершены. Мастера заняты инженерией и подготовкой к отделке холлов. В самих апартаментах все работы уже выполнены: выровнены и оштукатурены стены, сделана стяжка, проведено электричество (без разводки), поставлены заглушки в санузлах, установлены окна. К окончательному варианту добавятся только двери, но в целом, квартиры будут выглядеть как на фото. 

 

 

Как я уже говорила, в ходе модернизации проекта исчезли не только «лишние» корпуса, но и межкомнатные стены. Остались только несущие колонны, стены санузлов и боковые стены лоджий. Хотя целесообразность такого решения мне не совсем ясна. Уж делать – так целиком, или не делать совсем.

    

 

В целом, квартиры, конечно, производят впечатление, хотя от вида из окна я ожидала большего.

 

 

Из многих квартир так и вовсе открываются обычные городские пейзажи, но они и стоят дешевле. Если, к примеру, видовые апартаменты в 132 квадратных метра стоят 21 млн. рублей, то невидовые, площадью 176 метров уже 19.9 млн.руб. Есть разница.

 

   

По ходу нашей экскурсии менеджер рассказала, что обещанный яхт-клуб будет строиться чуть позже, но точно будет. Он уже включен в городской генплан, как и пешеходный мост до Крестовского острова, который строит администрация в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу. К этой прекрасной дате также будет приурочено открытие ещё одной ветки ЗСД и станции метро на улице Савушкина, в 10 минутах ходьбы. Это существенно улучшит «геополитическую» обстановку здешнего квартала, потому что сейчас он находится в некой изоляции от «большой земли». 

   

 

В город ведёт только одна дорога, на которой традиционно собираются серьёзные пробки, потому что в одну набережную сходится автомобильный поток с двух мостов, ЗСД и нашей улицы. На метро тоже нет надежды – ближайшие станции метро находятся слишком далеко. Выручить может только трамвай, который идёт по выделенной полосе, но вряд ли жители элитного дома хотят такой экзотики. 

   

 

Зато в шаговой доступности сразу несколько школ, детских садов и больниц. О развитии коммерческой инфраструктуры и говорить не приходится: ею заняты почти все первые этажи новостроек, а ещё есть три торговых центра в 5 минутах ходьбы. Экологическая обстановка здесь также одна из лучших в городе. Вместо вредных производств: Финский залив, Лахтинский разлив, огромный лесной массив Курортного района и множество парков поблизости. Только означает ли это, что все элитные объекты здесь будут стоить так дорого? Посмотрим. 

 

  

Конкуренты

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Отделка	Стоимость
Три ветра	ЛСР. Недвижимость	2 квартал 2018 г.	65 кв.м.	Без отделки или с чистовой	6.5 млн.р.
Stockholm	Setl City	3 квартал 2017 г.	63 кв.м.	Чистовая	9.8 млн.р.
Дом у Елагина острова	Северный город	4 квартал 2016 г.	65 кв.м.	Без отделки	9.5 млн.р.
Life-Приморский	Pioneer	1 квартал 2016 г.	63 кв.м.	Предчистовая или с чистовой	9.6 млн.р.
Lotos Tower	Московский двор	4 квартал 2015 г.	65 кв.м.	Предчистовая, но без перегородок и разводки коммуникаций	10 млн.р.

 

ЖК «Три ветра» появился на рынке совсем недавно, поэтому имеет самый отдалённый срок сдачи и самую низкую цену. И это единственный комплекс из нашего списка, который строится на этой же береговой линии. Будет представлять собой три 13-этажных корпуса, которые будут различаться видовыми характеристиками, а также количеством, отделкой и площадью квартир. В целом, в комплексе можно будет выбрать квартиру от 1 до 6 комнат, от 39 до 178 квадратов. Помимо жилой части застройщик предусмотрел строительство подземного паркинга на 700 мест, детского сада и коммерческих помещений на первых этажах комплекса. Строительство ведётся по кирпично-монолитной технологии, а продажи идут по ДДУ.

 

ЖК Stockholm строится на улице Савушкина, близ Елагина острова. Соответственно, его окна выходят на парк, Малую Невку и Финский залив. Конструктивно комплекс состоит из двух 5-7 этажных зданий в форме подковы. Здесь также обещают террасы и панорамное остекление, из новенького – просторные балконы. Территория огорожена и закрыта для проезда автомобилей. Для них специально организован подземный паркинг. И здесь тоже обещают наблюдение, охрану, авторский дизайн холла с ресепшеном и зонами отдыха. На выбор есть квартиры от одной до четырёх комнат.

 

ЖК «Дом у Елагина острова» строится неподалёку от ЦПКиО, но окна его квартир выходить будут не на благолепный пейзаж, а на двор и железную дорогу. Однако это не помешало застройщику позиционировать его, как объект «респектабельный». Отсюда и кирпично-монолитная технология, неоклассический стиль, спокойные тона, витражное остекление, отделка натуральным камнем первых этажей. В доме будет всего 130 квартир (некоторые и с террасами), лифт будет спускаться в паркинг, а во дворе разобьют прелестный сквер с сиренью, ивами и белым виноградом. На выбор представлены квартиры от 40 до 122 метров, от одной до трёх комнат.

 

Про ЖК «Life-Приморский» мы уже рассказывали. Строится он там же, где начали возводить ЖК Stockholm, соответственно, из его окон открывается тот же вид на Елагин остров и Малую Невку. Комплекс необычайно хорош и разнопланов. Состоит он их 4 кирпично-монолитных корпусов, закрытой территории, подземного паркинга и детского сада. Чуть позже, в складчину с другими застройщиками здесь построят и школу. В этом комплексе можно найти и недорогие студии от 26 квадратов и шикарные видовые квартиры больше двухсот метров. К недостаткам можно отнести только близость шумной магистрали к одному из корпусов и сложную транспортную развязку.

 

Резюме

 

 

Lotos Tower не укладывается в привычные рамки представления об апарт-отелях. Он находится за пределами деловых и туристических зон, удалён от метро, стоит слишком дорого, имеет в номерном фонде слишком большие апартаменты, и не просто без отделки и мебели, а даже без стен. Он задуман, скорее, для постоянного проживания, чем аренды, но при этом имеет и все минусы коммерческого жилья: повышенные налоговые ставки, дорогое коммунальное обслуживание, возможность оформления только временной регистрации, отсутствие ипотеки. К общим недостаткам добавляются и локальные – застройщик уже переносил сроки строительства, продаёт в обход 214-ФЗ, и не делает выгодных предложений по рассрочке. Однако если всё это не смущает, то сам комплекс неплох. Стоит на берегу залива, отражает стеклянными стенами водную гладь и синее небо, обещает гостиничный набор услуг и свой яхт-клуб.

 

Специально для портала "Все новостройки"