На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

«Самое доступное жильё в Приморском районе!», практически так кричали глашатаи на каждом углу, когда объявили о старте продаж в ЖК «Юнтолово». Не успели смолкнуть фанфары в адрес «Северной долины», одного из лидеров в своём классе, как Главстрой-СПб, объявила о новом проекте. Не менее масштабном, но что важнее – таком же доступном. Это правда. Другого, столь дешёвого жилья, в престижном Приморском районе не найти. Однако, что же скрывается за этим аттракционом невиданной щедрости?

 

О комплексе

 

 

Жилой комплекс «Юнтолово» строится на участке между Приморским шоссе и ЗСД, прямо за Юнтоловским заказником. Теоретически это ещё город, фактически же – курортная зона с частным сектором и… соответствующим развитием инфраструктуры. Однако Главстрой-СПб обещает «приободрить» здешние места и возвести 36 жилых кварталов, 5 школ, 14 детских садов, больницы, гипермаркет, кинотеатр, больничный комплекс, бассейн, пожарное депо, стадион – и всё это на арендованной территории в 437 гектар для 70 тысяч человек. Правда, на сайте (yuntolovo-spb.ru) вы не увидите чёткого плана строительства, сроков реализации очередей и продаваемых квартир в строящихся корпусах. Застройщик ещё будет корректировать свои планы в зависимости от продаж. «Может, даже высотные дома там начнёт строить», огорошила меня менеджер в офисе.

 

 

Пока же, в окружении лесов, стоят первые 14 пятиэтажек. Такими должны быть и следующие кварталы: малоэтажными и по-скандинавски сдержанными. Конструктивно дома состоят из монолитного каркаса, газобетона в стенах, минеральной ваты и яркой штукатурки на фасаде. Первая очередь сдана и практически распродана. Следующим в продажу выведут только один корпус из 2 очереди, но многие квартиры здесь уже забронированы. Несколько месяцев назад компания анонсировала продажи, но оказалась не готова начать оформление документально. Уверяют, что на сроках сдачи дома это никак не скажется, и, в соответствии с проектной декларацией, его, и ещё 2 дома, сдадут в августе 2016 с передачей ключей до февраля 2017 года.

 

   

И, кстати, уже есть изменения. В новых домах облицовка будет кирпичной, а потолки «упадут» на 15 см, с 2.75 до 2.60м (это, со слов менеджера, в документах же, заявлено 2.80м). Каких ещё изменений предстоит ожидать дольщикам следующих очередей неизвестно, и остаётся только надеяться, что они будут направлены в лучшую сторону. О строительстве социальной инфраструктуры в имеющихся декларациях не заявлено, но на словах, во второй очереди сдадут первые школу и детский сад, и случится это ориентировочно в 2017 году. Территория всего комплекса останется открытой, а для машин выделят вместительные открытые площадки. Отапливать дома будет собственная газовая котельная.

 

Цены и планировки

 

Эта информация в полном объёме приведена на сайте проекта, и вы без труда сможете отыскать стоимость и чертёж любой квартиры. И всё же, для понимания, хочется привести диапазон ставок.

 

1 очередь. Корпуса введены в эксплуатацию:

 

Количество комнат	Площадь от и до	Стоимость от и до
Студия	Распродано
1 к.кв.	37 – 44 кв.м.	3.4 – 3.8 млн.р.
2 к.кв.	57 – 68 кв.м.	4.6 – 54 млн.р.
3 к.кв.	70 – 96 кв.м.	4.7 – 6.8 млн.р.

2 очередь. срок сдачи: 3 квартал 2016 года:

Количество комнат	Площадь от и до	Стоимость от и до
Студия	38 кв.м.	2.3 млн.р.
1 к.кв.	34 – 39 кв.м.	1.9 – 2.3 млн.р.
2 к.кв.	Забронированы
3 к.кв.	Забронированы

 

Известно, что в продаже были 1-комнатные квартиры от 34 до 43 кв.м., 2-хкомнатные – от 50 до 69 кв.м., и 3-хкомнатные – от 70 до100 кв.м. Сдают жильё с полной чистовой отделкой. На кухне, в комнатах и коридорах стены оклеят обоями, потолки покрасят, а на полу постелют линолеум. В санузле всё то же самое, но стены будут окрашены. В комплект сантехнического оборудования включены: раковина, ванна, смеситель, унитаз и полотенцесушитель российского производства. На кухне будут стоять мойка и смеситель. Двери, остекление, разводка электрики, радиаторы и счётчики включены по умолчанию.

 

Что же касается планировок, то сказали, что они будут разными во всех очередях. Сейчас можно оценить только оставшиеся квартиры в первой очереди и в ожидаемом 18 корпусе. Возможно, когда в следующем доме их будут выводить в полном объёме, то появятся более интересные варианты, пока же, посмотрим что есть.

 

Студия нашлась всего одного вида, похоже, самый ходовой товар. Наверняка были и поменьше, но остался только такой вариант. Просторная комната правильной квадратной формы и с двумя окнами позволит легко переделать её в однокомнатную квартиру, если будет необходимость. Однако улучшать такую красоту – только портить. Максимум, что здесь просится – это перегородка, а остальное пространство так и хочется превратить в шикарную гостиную. Отдельное внимание хочется уделить огромной ванной комнате и большой прихожей. Уместится всё, что нужно, и не придётся переплачивать за нефункциональные метры. Браво. 

 

 

Однокомнатные квартиры тоже хочется похвалить. На этот раз за «игру с площадями». Параметры гостиных и кухонь постоянно меняются, и это открывает широкие просторы для выбора. На этом фоне даже хочется закрыть глаза на слишком большие коридоры в некоторых квартирах, тем более, что в них так удобно организовать гардеробные. Однако, как ни странно, здесь ощутимо меньше стали санузлы. Хотя, другие варианты, может, просто разобрали. И если это лучшее из того, что осталось, то честь и хвала проектировщикам. 

 

   

На двухкомнатных квартирах оказалось, что я рано радовалась. С ними произошли странные метаморфозы и почему-то появились невообразимые спальни по 20 метров, при площадях гостиных в 15. 

 

 

Из того же «ниоткуда» появились изломанные или змеевидные нефункциональные коридоры, с которыми остаётся только смириться. 

  

 

И единственным проблеском в этой тьме, лично мне, показался вот такой вариант. 

 

 

С шикарной ванной комнатой, раздельным санузлом, интересной кухней, вместительным холлом, где можно сделать гардеробную. А что гостиная опять со спальней одного размера – так на безрыбье и рак рыба. И, в крайнем случае, можно сделать евро вариант.

 

Трёхкомнатные квартиры тоже настигло «коридорное» проклятье, но, к счастью, проектировщики вышли из гипноза хотя бы на этапе формирования гостиных и спален. Получились хорошие соотношения площадей помещений, а кухня всегда через стенку от гостевой зоны. 

 

 

О застройщике

 

 

Жилой комплекс «Юнтолово» строит компания «Главстрой-СПб» – дочка одного из крупнейших холдингов России. Корпорация образовалась благодаря слиянию сильнейших в своих отраслях предприятий. А началось всё с того, что в 1954 году было создано Главное управление по жилищному и гражданскому строительству в Москве – Главмосстрой. Потом к нему примкнула корпорация Трансстрой, созданная на базе Министерства транспортного строительства СССР. К «нашему времени» компания доросла до самостоятельной добычи сырья и производства стройматериалов. Чего стоит только тот факт, что в состав главного акционера корпорации входит более 100 предприятий, работающих в различных сферах экономики, от металлургии до энергетики.

 

На рынок Санкт-Петербурга компания вышла не так давно, но уже успела хорошо себя зарекомендовать. Хотя, и без критики, конечно, не обошлось. Каждый объект компании вызывал бурю эмоций самого различного спектра, но факты говорят сами за себя. В 2011 и 2012 годах компания «Главстрой-СПб» заняла первое место по количеству возводимого жилья, в 2013 году была признана лучшей компанией в сфере строительства эконом-класса, в 2014 году победила в конкурсе «Доверие потребителя», где ЖК «Северная долина» признали лучшим в своём сегменте.

 

 

И, несмотря на множественные недостатки (люди жаловались на некачественную отделку, дефицит парковочных мест, затягивание строительства социальных объектов и т.д.), в целом, дольщики остаются довольными сотрудничеством.

 

Однако если надёжность застройщика не вызывает у людей сомнений, то вот сам проект многих настораживает.

 

Ещё люди выражают опасения, что той богатой инфраструктуры, которую обещает застройщик, так и не появится.

 

После подобных комментариев уже не терпится отправиться на объект, чтобы увидеть: «14 домов в лесу, с ведущей туда, если так можно сказать, «дорогой»», как пишут на форумах, и я звоню в офис. По телефону мне говорят, что самостоятельно попасть в «Юнтолово» нельзя. Однако от центрального офиса каждый будний день в 15 часов отходит экскурсионный автобус (в субботу ещё и в 13:00). А все подробности по приобретению тоже могут рассказать только здесь, в бизнес-центре «Петровский форт», с 10 до 19 по будням. По выходным, с 11 до 18 часов, работает телефонная линия. Позже выяснилось, что на объекте тоже есть отдел продаж, но менеджер об этом даже не упомянула.

 

   

На форумах многие жалуются на работу сотрудников «Главстроя». Мол, и разговаривают грубо, и документы оформляют «измором». Я отчасти понимаю эти претензии, потому что и сама не осталась в восторге от встречи с менеджером в «Северной долине», когда мы писали про неё обзор. Так что на этот раз я морально готовилась к любому исходу событий.

 

А оказалось, что напрасно. В центральном офисе гостей встречают радушно, разговаривают очень вежливо и на вопросы отвечают профессионально. Единственным минусом я бы назвала долгое ожидание менеджера, хотя, клиентов было совсем немного. Однако приятный и отзывчивый менеджер смог нивелировать этот недостаток. Он представил объект, распечатал с собой договор, рассказал об условиях приобретения. Выяснилось, что купить можно в ипотеку от банка «Санкт-Петербург» или в рассрочку на год с удорожанием на 12% годовых и с первым взносом от 30%. Негусто, но выбора нет. Продажи оформляют в соответствии с 214–ФЗ, однако деньги принимают до регистрации бумаг, через аккредитив. Это не плохая схема, но не идеальная. Договор тоже не вызвал никаких нареканий, он составлен в соответствии с законом.

 

Экскурсия на объект

 

 

Дальнейшее знакомство с комплексом продолжилось уже в автобусе. На протяжении всей поездки на экране транслировали презентационный фильм, призывающий записывать свои вопросы, на которые сопровождающий менеджер ответит в конце. И он, действительно, ответил. А спрашивали люди про инфраструктуру, дороги, транспорт, парковки и экологию. Вот, по порядку и начнём.

 

Инфраструктура. На вопрос о гарантиях, что появится всё обещанное, сотрудник ответил нетривиально: «От нас же не отстанут, пока всё не построим». С одной стороны звучит ободряюще – будет, значит. С другой стороны, всё сказанное сотрудником при исполнении является выражением позиции компании, и получается, что всё будет, только если вы этого сами добьётесь. То есть вам предстоят долгие годы ожидания, обращения в различные инстанции, звонки в СМИ, митинги и так далее. Не лучшее развлечение за свои же деньги, да и как жить всё это время? Сегодня в округе нет ничего. В прямом смысле слова ничего. Ближайший населённый пункт Ольгино находится примерно в 4 километрах отсюда. Там есть: одна школа, 2 государственных детских сада, 1 коммерческое дошкольное учреждение и несколько продуктовых магазинчиков. За медицинской помощью и развлечениями тоже придётся ехать в город. 

 

   

По пути вы встретите ТЦ «Гарден Сити», где продают товары для загородной недвижимости, продуктовый гипермаркет премиум-класса «Лэнд» и магазин строительных товаров OBI. «Главстрой» возлагает большие надежды на развитие здешних мест после строительства газпромовской башни. Однако даже если эти мечты сбудутся, то произойдёт это не раньше 2018 года. Хотя кого-то и это не пугает.

 

Дороги. На сегодняшний день из комплекса существует всего один выезд. И то, дороги как таковой нет, просто лежат бетонные плиты, по которым на дорогой машине даже ездить жалко. 

 

   

Заасфальтировать дорогу обещают к октябрю текущего года, но это уже не спасёт отца русской демократии, как говорилось в одном известном романе Ильфа и Петрова. Видимо, история «Северной долины» ничему не научила застройщика, потому что там ситуация была точно такая же. Очень долгое время на единственном выезде из гигантского квартала люди толкались в пробках по 40 минут. И когда в «Юнтолово» заедут 70 тысяч жителей, то «повторится всё, как встарь». Менеджер же, в свою очередь, рассказывает о каких-то городских прожектах соединить Приморское шоссе с Западным скоростным диаметром, в результате чего появится 6 (!) новых выездов. Точные сроки реализации, как вы понимаете, туманны.

 

   

Транспорт. Нет никакой 10-минутной доступности до метро. Даже на машине до станции Чёрная речка вы будете ехать около 20-ти, потому что она находится в 14 километрах, а на пути традиционно собираются пробки. Утром в час-пик, или в случае аварии вы можете ехать и час, я жила здесь несколько лет, так что знаю, о чём говорю. Соответственно на автобусе это будет ещё дольше, потому что он всего один. 210 маршрут. Сервис Яндекс.Карты показывает, что даже по свободной трассе путь займёт 1 час 20 минут. До Старой деревни история не лучше, только там ещё придётся пересаживаться на Липовой аллее. 

   

 

Застройщик уповает на строительство мифической станции Юнтолово в неизвестном году, но по факту, надеяться стоит только на станцию Беговая на улице Савушкина, которую строят к Чемпионату мира по футболу в 2018 году. По факту, единственное, что радует сегодня – это железнодорожная станция в Ольгино. На электричке, за тот же самый час вы можете добраться не до метро, а до Финляндского вокзала. Правда, придётся подстраиваться под расписание.

 

Парковки. На нехватку мест в «Северной долине» тоже многие жалуются, так что «Юнтолово» может не стать исключением. Эконом-класс, потому и эконом, что на многом экономят. На конкретный вопрос, сколько парковочных мест предусмотрено, менеджер ответить затруднился. Сказал, что по СНИПам. Для меня этот ответ равносилен слову «Мало». К тому же большинство квартир в комплексе будет однокомнатными, а без машины тут делать нечего.

 

   

Экология. Казалось бы, уж тут-то всё однозначно. Финский залив, Лахтинский разлив, лесной массив Курортного района, Юнтоловский заказник, река Юнтоловка на территории комплекса – куда уж краше. Однако и минусы нашлись…

 

   

ТЭЦ и, правда, видно из окон, но менеджер уверял, что никаких выбросов от неё нет. Запах тоже отрицал. И последнему я точно склонна поверить, потому что, во-первых, сама жила недалеко, во-вторых, вокруг всё застраивается сплошь элитными объектами, а, в-третьих, других жалоб я не  видела.  В общем, в этом вопросе скорее хочется поставить «отлично».

 

К слову, из автобуса нас так и не выпустили. Прокатили по кварталу и вернули на место. 

 

   

Экскурсия заняла ровно час. Это значит, что без пробок из центра до «Юнтолово» можно доехать за 20 минут.

 

   

Конкуренты

Как таковых конкурентов у «Юнтолово» нет. Здесь не строят эконома. Ближайшие таунхаусы или новостройки относятся к сегменту премиум-класса и совершенно несопоставимы ни по цене, ни по уровню. Однако наш анализ был бы не полным, если бы не показали, какую революцию устроил «Главстрой-СПб». Поэтому для сравнения приведём цены на квартиры в новостройках микрорайона Каменка с близкими сроками сдачи.

 

Название ЖК	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Отделка	Стоимость
«Граффити»	Ойкумена	4 квартал 2016 г.	35 кв.м.	Чистовая	3.3 млн.р.
«Шуваловский»	ЛСР. Недвижимость	4 квартал 2016 г.	34 кв.м.	Чистовая	3.4 млн.р.
«Юнтолово»	Главстрой-СПб	3 квартал 2016 г.	34 кв.м.	Чистовая	1.9 млн.р.

 

И сравнивая их, стоит иметь в виду, что расположение «Юнтолово» гораздо более удачно с точки зрения экологии.

 

Резюме

 

 

В компании «Главстрой-СПб» работают хорошие строители и ещё более хорошие маркетологи. Если первые просто качественно и в срок выполняют свою работу, то вторые превосходят сами себя. Они рисуют такие сказочные картины, как хорошо жить в «Юнтолово», что аж дух захватывает! Мол, и город всего в 11 км, и до метро 10 минут, и недалёк тот день, когда и своя станция появится! И это, ещё не считая, что вокруг чудесный лес, а на территории – уже возводится богатейшая инфраструктура, от садиков и школ, до кинотеатра и стадиона. На деле же, мягко говоря, всё не совсем так. И часть этих рассказов чистый вымысел, а часть – слишком далёкие и зыбкие проекты. Я не говорю, что комплекс плох, но призываю относиться ко всему критически и самостоятельно оценивать как реальное положение дел, так и перспективы. ЖК «Юнтолово» – классический эконом-класс со всеми вытекающими недостатками: осложнённой транспортной доступностью, дефицитом инфраструктуры, долгим благоустройством, дешёвой отделкой. В то же время, хочется отметить, что редкий застройщик строит эконом в чистых лесах рядом с заливом, продаёт по 214-ФЗ и имеет репутацию королевской точности.

 

Специально для портала "Все новостройки"