На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Заглянуть в недалёкое будущее, и увидеть какими будут новые города, можно на примере жилого комплекса «Новогорелово», что строится в Ломоносовском районе Ленинградской области. На 66 гектарах сельских угодий вдоль Волхонского шоссе с нуля решили возвести полноценный жилой массив на 14 тысяч человек. Стоит ли вкладываться в новостройку в чистом поле – попробуем сегодня выяснить.

 

О «Новогорелово»

 

 

На плане проекта нарисовано 16 многосекционных высоток. Сколько их будет в итоге, пока не ясно. Застройщик говорит с уверенностью, и подтверждает документально, строительство только первого дома: большого, 10-секционного, 16-17 этажного, на 950 квартир, и с подземным паркингом на 165 машиномест. Срок его сдачи намечен на сентябрь 2017 года, заселение планируется в марте 2018. Когда будут возводить следующие корпуса пока неизвестно, но к ним обещают построить: 4 детских сада, 2 школы, поликлинику, спортивный клуб, стадион, административные здания, торговый центр, пожарное депо, пункты полиции, открытые и полуподземные стоянки. В общем, эдакий город в миниатюре.

 

Примечательно, что пока в чистом поле ничего нет. К строительству приступили совсем недавно, только сваи забивают и фундамент заливают. Цены сейчас самые низкие, но и риски велики. Лучом надежды в этой тьме сомнений может стать обещание губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко «всячески поддерживать девелоперов». Он приезжал на закладку посёлка в феврале 2013 года, и сказал, что администрация выкупит некоторые помещения и снимет налоги в обмен на новые школы и садики. Последнее, правда, не абы какая помощь, потому что по этой схеме уже давно все работают. Тем не менее, внимание правительства приятно. Тем более что губернатор назвал проект «идеальным с точки зрения закона». Земля выкуплена в собственность, получены все разрешения, соблюдены регламенты высотности, плотности и обеспечения инфраструктурой. 

 

В прессе его тоже называют идеальным городом-спутником, но мы пишем не оду, так что нарушим эти сладкие песни. На том же самом мероприятии, где и губернатор был, генеральный директор компании «ЛенРусСтрой», застройщика проекта, сказал, что на площадку они выйдут в начале 2014 года. К 2016 будут готовы первые дома, к 2020 году первая очередь (6 корпусов, 2 детских сада и школа), а к 2025 году весь посёлок. Однако на июль 2015 нет ни одного этажа. На этом фоне уже не так оптимистично звучат слова директора «Интер-альянса», финансового партнёра застройщика и собственника части земли, что «все сроки лишь условность, нам под силу построить всё и за 6 лет». Уже сейчас понятно, что не под силу, но не будем расстраиваться раньше времени. Пока застройщик идёт в соответствии со сроками указанными в проектной декларации.

 

   

Её можно найти на сайте проекта (https://novogorelovo.org), но искать придётся долго, документы поместили так ненавязчиво, что я заметила их, только с лупой изучив страницы. Вкратце расскажу, о чём документ. Договор предстоит заключать с дочерней структурой застройщика ООО «Лиговский канал», разрешение на строительство было получено только в марте 2015 года, конструктивно дома будут собраны из «Киришских» панелей, но первый, нежилой этаж будет монолитным, благоустройство двора будет выполняться в соответствии с «санитарными нормами», а больше всего будет однокомнатных квартир. В целом, сайт слишком прост и малоинформативен. Ну, разве что на эскизы любопытно взглянуть, да на цены с планировками.

 

Цены и планировки

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студии	26 кв.м.	1.8 млн.р.
1 к.кв.	38 – 44 кв.м.	2.5 – 2.9 млн.р.
2 к.кв.	58 – 66 кв.м.	3.2 – 3.6 млн.р.
3 к.кв.	72 – 95 кв.м.	3.6 – 4.7 млн.р.

 

Несмотря на прогнозы экспертов, что на начальной стадии строительства цена не превысит 45 тысяч за квадратный метр, мы видим, что это не так. Только в самых больших квартирах можно приобрести метр за 48 тысяч рублей, в то время как в студиях эта цифра достигает уже «городских» 60 тысяч за квадрат.

 

Что касается планировок, то тут всё не так плохо. Студии, конечно, не отличаются оригинальностью – классические «вагончики», но у них большие гостиные. Да, за счёт нежилых помещений, но когда вся квартира размещается на 26 квадратах, неволей приходится чем-то жертвовать. 

 

 

Среди однокомнатных квартир тоже есть варианты, где придётся кое с чем мириться. Например, вот в этой распашной 44-метровой квартире прихожая занимает 10 метров! Столько же, что и кухня. К счастью, это пространство можно будет изолировать, и применить с пользой. 

 

 

И если изучать планировки дальше, то окажется, что это далеко не самый худший вариант. В квартире бОльшей площади кухня и гостиная не становятся больше, а вот коридор вытягивается так, что с ним уже ничего не придумать.

 

 

На общем фоне выделяются вот такие, неприметные с первого взгляда, скромные квартиры различных площадей, где без сложностей разместили и оптимальную кухню, и отдельную гардеробную, и просторную прихожую, и хороших размеров гостиную. 

 

 

У двухкомнатных квартир нашлись свои недостатки. Во-первых, в большинстве из них гостиная и спальня абсолютно идентичной площади. И, на мой взгляд, это просто ужасное решение, потому такая большая спальня вряд ли кому-то нужна, когда гостиная так мала. Во-вторых, продолжается эпопея с длинными, неуклюжими коридорами огромных площадей. В-третьих, несмотря на увеличение квадратных метров, кухни в некоторых квартирах, наоборот, становятся меньше.

   

И похвалить тут хочется только вот такой вариант. Если закрыть глаза на слишком большую площадь прихожей, то он окажется самым эргономичным. 

 

 

Трёхкомнатные квартиры удивили нетипичными, для панельных технологий, формами. Однако в доме-каре избежать бы их не удалось. В результате получились вот такие искривлённые варианты, и, стоит отдать должное, они вышли неплохими. Все «неровности» пришлись на кухни и гостиные. В обоих случаях они пришлись ко двору и сделали пространство даже более интересным. В этих квартирах наконец-то появились большие гостиные и кухни, а просторные прихожие на этом фоне перестали раздражать своим неуместным величием. Здесь всё, как должно быть, кроме того, что почти в 100-метровой квартире всего один санузел, хоть и раздельный. 

 

 

Это смотрится ещё страннее, когда два санузла мы находим в квартирах гораздо меньшей площади.

 

 

В целом же, трёхкомнатные квартиры в «Новогорелово» хочется похвалить. За разнообразие вариантов, грамотное соотношение площади с назначением помещения, наличие гардеробных и раздельных санузлов.

 

Сейчас в продажу выведены квартиры только в 8, 9 и 10 парадной первого дома. Об открытии других пока ничего не известно. Квартиры сдаются без отделки, но с затиркой швов и отверстий, остеклением, входной дверью и счётчиками. Про установку радиаторов менеджер ничего не знает, хотя в договоре написано «в полном объёме». Высота потолков составит 2.55 метра.

 

Про застройщика

 

 

Официально проект «Новогорелово» представляет компания «ЛенРусСтрой». Она существует с 2001 года, и за это время возвела 20 жилых объектов и несколько административных зданий. Была замечена в строительстве домов по программе переселения жителей Крайнего Севера и военнослужащих с Байконура. Компания выполняет полный цикл работ, от инвестора до подрядчика, а также самостоятельно занимается девелопментом, проектированием и производством строительных материалов.

 

В то же время, в сети можно найти информацию, что для реализации «Новогорелово» привлекли дополнительных инвесторов. Дочерние предприятия «Аврора» и «Лиговский канал» выкупили 36 гектар земли, «Интер Альянс», принадлежащая «Газпромбанку», приобрела ещё 18 и поддерживает финансово, оставшиеся 12,5 гектар принадлежат различным мелким компаниям. Я на минуту засомневалась, что такое дробление будет абсолютно безопасным для дольщиков, ведь к финишу все эти конторы могут прийти в разном настроении, но потом вспомнила, слова губернатора области о том, что ««Новогорелово» идеальный проект с точки зрения закона», и успокоилась.

 

Ещё больший покой в моей душе поселили отзывы с форумов. О «ЛенРусСтрое» пишут или хорошо, или ничего.

    

Единственное недоразумение в истории компании случилось при сдаче самого известного и самого большого их комплекса – «Дудергофская линия 3». Застройщику предложили эти земли, как городские, он, в свою очередь, также представлял их дольщикам и обещал соответствующую прописку. На деле оказалось, что документы оформлены неправильно и УФМС приостановило выдачу регистраций. При этом отметку, что вы проживаете в Ломоносовском районе области, поставить могут, но тогда из города к вам перестанут ездить полиция и скорая, а в больнице «не по адресу» откажут в бесплатных медикаментах. И это не домыслы, конкретные люди столкнулись с описанными проблемами и даже собирались перекрывать Таллиннское шоссе, чтобы привлечь внимание. Однако сначала ограничились звонком на местные телеканалы. Найти эти сюжеты в Интернете не составит труда. И уже не терпится спросить, что об этом думает сам «ЛенРусСтрой», так что едем к застройщику.

 

В офисе

 

 

Центральный и единственный офис застройщика находится на первом этаже одного из корпусов «Дудергофской линии 3». О встрече я договаривалась заранее, но этого можно было и не делать – в середине рабочего дня ажиотажа не было. Отдел продаж работает с 9 до 18 часов по будням и с 10 до 15 часов в субботу. И если бы не половина выходного дня, то график был бы просто ужасным. Таллиннское шоссе – не ближний свет, а возможность отпроситься с работы есть не у всех.

 

 

В небольшом, скромном офисе едва умещаются два консультанта и макет «Дудергофской линии 3». Стенд с «Новогорелово» даже вынесли в коридор. Столы сотрудников стоят так близко друг к другу, что слышно всё, что обсуждают с другими клиентами. Это очень неудобно. Вдобавок, мой менеджер рассказывала обо всём так грустно, что мне даже было неловко её терзать. Однако поблажек мы никому не делаем, так что пришлось задавать все самые каверзные вопросы.

 

   

И первое, что меня интересовало, чем же закончился скандал с оформлением земель в «Дудергофской линии 3», и стоит ли опасаться повторения истории в «Новогорелово». Менеджер не стала отрицать проблемы, но сказала, что вопрос уже решён в пользу дольщиков, земля уже переоформлена в собственность города и все жители получат городскую прописку. Потом подумала немного и добавила, да, наверное, уже переоформлена. Когда я стала уточнять – так поставлена она на кадастровый учёт Петербурга или нет, она замялась и сказала: «Должна была, но бумаг мы не видели». В общем, не очень понятно, но «новогорельцев» это коснуться не должно. Им сразу говорят, что регистрация будет областной.

 

Также неуверенно она отвечала на вопрос как лучше проехать к будущему «Новогорелово». Чертила мне на карте разные маршруты, а в итоге сказала: «Никак. Вас же не пустят через стройплощадку «Дудергофской линии», но вы можете посмотреть на место с Волхонского шоссе».

 

   

После таких ответов уже и всё остальное хочется поставить под сомнение, но, попробуем поверить обещаниям. Застройщик уверяет, что дороги проведут после сдачи первого дома, ключи выдадут до марта 2018 года, следующие корпуса начнут строить с полугодовым интервалом, а вся инфраструктура будет возводиться параллельно.

 

Звучит радужно, но ровно до того момента пока не узнаёшь, что никакого другого заезда, кроме как с Колобановской улицы, к комплексу не будет. А это очень и очень плохо. Местные жители уже жалуются на пробки в час-пик. Кстати, для автовладельцев строят подземные паркинги, но стоимость машиноместа пока не анонсируют.

 

Зато с уверенностью говорят, что сделка будет абсолютно прозрачной. Квартиры продают по 214–ФЗ, а деньги принимают только после регистрации документов. Пока дольщикам доступна только рассрочка на условиях первого взноса от 30%, c удорожанием на 1% до мая 2017 года. Однако документы на аккредитацию банками уже поданы, и возможности оформлять ипотеку ждут со дня на день. Предварительно это будут: Сбербанк, «ВТБ24», «Банк Москвы». Договор составлен в соответствии с законом, но я бы обратила внимание на пункты, при которых может измениться цена: отклонение площади более чем на 3.5%, перенос сроков сдачи, внесение нововведений в проектную декларацию или в состав объекта. При таком раскладе застройщик может легко найти себе лазейку.

 

   

Вдоволь пообщавшись с менеджером, я отправилась изучать окрестности. На объект, к сожалению, не попасть, но можно прогуляться по округе. Тем более что «Новогорелово», по сути, будет продолжением «Дудергофской линии 3». Из всех изменений – другие цвета фасадов, сказала мне менеджер. Так что на примере этого комплекса можно уже чётко представлять, что будет представлять собой новый проект квартальной застройки.

 

На мой субъективный взгляд, для жилья эконом-класса, всё выглядит очень даже прилично. Плотные ряды аккуратных домиков, много парковочных мест, инфраструктура на первых этажах, детский сад во дворе, школа рядом. В общем, всё как будто благоустроено. Между тем, на форумах я читала совсем другие отзывы.

 

   

При более близком знакомстве, оказалось, что упомянутые школа и детский сад, единственные на всю округу. Люди пишут, что они переполнены и детей приходится возить в город. Когда я спросила менеджера: «Как же так?», она не стала отнекиваться, проблему подтвердила, но уверила, что уже строятся новая школа и садик. Дату открытия, однако, назвать затруднилась. С большой долей вероятности жители «Новогорелово» столкнутся с похожей проблемой. По крайней мере, в первые несколько лет своей жизни «на выселках». 

 

   

С коммерческой инфраструктурой будет проще, первые этажи отдадут под магазины и предприятия услуг. На другой стороне Красносельского шоссе есть несколько крупных магазинов, да и в самой «Дудергофской линии 3» этот вопрос уже налажен. Лучше уделить больше внимания вопросам транспортной доступности. Хорошо, если маршрутки изменят маршрут и начнут заезжать в «Новогорелово», если нет, то идти до остановки придётся очень далеко. Потом – ещё очень долго ехать до метро. Оно тут не близко, и транспорта к нему стекается много. И, выливая ложку дёгтя до конца, напомню, что станция «Проспект Ветеранов» признана самой загруженной в России(!). Так что, может, ещё и там придётся в пробке постоять.

   

Вдобавок ко всему, рядом расположено сразу несколько крупных промышленных предприятий. Однако больше всего неудобств вызовет соседство с аэропортом «Пулково», потому что глиссада самолётов проходит ровно над будущими домами. Говорят, что это даже ощущается физически. Не буду утверждать, не знаю, но вот пишут, что и без глиссады проблем хватает.

Конкуренты

 

Соперников у нашего комплекса немного. Ближайшие новостройки строятся уже в Красном селе.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
«Дважды два»	Тир	4 кв. 2015 г.	38 кв.м.	2.8 млн.р.
«Красное село»	Таймс	4 кв. 2014 г. - Сдан	40 кв.м.	3.4 млн.р.
Новогорелово	ЛенРусСтрой	3 кв. 2017 г.	39 кв.м.	2.3 млн.р.

 

ЖК «Дважды два» строится, например, на развилке между Гатчинским и Кингессепским шоссе. Однако принадлежит к Красносельскому району Петербурга и тем самым обеспечивает своим дольщикам городскую прописку. Комплекс состоит из двух девятиэтажных домов и рассчитан на 378 квартир с полной отделкой. Дома расположены в старом обжитом квартале, где хорошо развита инфраструктура и транспортное сообщение. И на первый взгляд у комплекса только два недостатка: панельная технология и отсутствие квартир больше 44 квадратных метров.

 

ЖК «Красное село» был сдан в конце прошлого года, но квартиры здесь ещё есть. Что удивительно, если учесть, что 6-этажный реконструированный дом стоит в лучшей части Красного села, на улице 1 мая, между двумя парками и в двух шагах от озера. Здесь хорошо ходит транспорт и есть вся необходимая инфраструктура. Кроме этого, дом построен по кирпично-монолитной технологии, имеет в квартирном фонде варианты до 117 метров и потолки по 3.5 метра! И при этом застройщик ещё уверяет нас, что это эконом. Какие бы он тогда он элитные объекты строил?!

 

Резюме

 

 

«Уж лучше грешным быть, чем грешным слыть», невольно вспоминаются строки из 121 сонета Шекспира. Только в нашем случае, всё как раз наоборот. «Новогорелово» прослыл в СМИ идеальным городом-спутником, а на деле – имеет массу серьёзных недостатков. Комплекс находится далеко от метро и остановок общественного транспорта. Будет иметь всего один выезд на шоссе, и это неизбежно приведёт к заторам. Дома строятся из панелей, поэтому высота потолков составит всего 2.55 метра. Квартиры сдаются без отделки, хотя нельзя не отметить богатый выбор планировок. Экология района тоже вызывает вопросы, как и соседство с аэропортом. Однако самое главное, что за все эти недочёты застройщик не сбавил цены. С таким багажом проблем и на нулевой стадии строительства первого дома в чистом поле они почти не вызывают интереса.

 

Специально для портала "Все новостройки"