ЖК LENINGRAD: бизнес-класс от «Лидер Групп»
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Компания «Лидер Групп» занимает видное, но неоднозначное положение на рынке петербуржской недвижимости. В её портфеле много реализованных проектов, но некоторые из них доставались пайщикам слишком дорогой ценой. Год назад мы уже знакомились с этим застройщиком и тогда, я, скорее, отсоветовала от объекта, чем призвала к покупке. Смутили отзывы о регулярных переносах сроков, договор ЖСК и внушительные дополнительные взносы. Тем временем, всё течёт, всё меняется. А, может, просто законы рынка берут своё, но так или иначе, «Лидер» стал переходить на договоры долевого участия. А недавно, вообще, презентовал свой первый объект бизнес-класса, хотя раньше делал ставку на дешёвые метры. Невозможно было обойти вниманием такие перемены, так что мне срочно понадобилась квартира с видом на крупнейший городской парк Сосновку и Суздальские озёра. Едем «покупать»!
О комплексе
.jpg)
Жилой комплекс Leningrad находится в Выборгском районе Петербурга, на проспекте Мориса Тореза 118а. Через дорогу от него раскинулся шикарный лесопарк, где в своё время очень любили прогуливаться Белинский с Тургеневым, а Лермонтов устраивать дуэли. Сосновка занимает территорию свыше 300 гектар и является одной из крупнейших зелёных зон города. Немного поодаль, по другую сторону комплекса, есть ещё один крупный парк – Удельный, а с верхних этажей центральных секций откроется прекрасный вид на Суздальские озёра. В общем, куда ни пойдёшь – что-нибудь интересное точно найдёшь и такое расположение, конечно, сразу даёт фору многим комплексам бизнес-класса.
С архитектурной точки зрения Leningrad тоже оправдал надежды. Видное высотное здание, в стиле сталинского ампира, объединяющее в себе черты барокко, неоклассицизма и арт-деко имеет все шансы, чтобы перетянуть на себя внимание с других комплексов и стать яркой доминантой микрорайона. Сам застройщик говорит, что комплекс будет «парадным, роскошным, величественным и монументальным». Ну, посмотрим, пока из «роскошного» только облицовка первого этажа гранитом. Конструктивно дом будет кирпично-монолитным, клиновидным, 7-секционным и дорастёт до 24-25 этажей. Первые этажи отдадут под магазины и предприятия услуг, а на цокольном сделают двухэтажный подземный паркинг.
О том, что отличает Leningrad от всех остальных комплексов компании в подробностях рассказано на сайте проекта: https://leningrad.lidgroup.ru.
Покупателей хотят порадовать: европланировками, террасами, панорамными окнами, французскими балконами, видом из окна, гардеробными в каждой квартире, высотой потолков до 3-х метров, малым числом квартир на этаже, дорогой отделкой холлов и лифтом, спускающимся сразу в отапливаемый паркинг. В закрытом и охраняемом дворе должны сделать игровые и спортивные площадки, высадить цветы и выставить малые архитектурные формы.
По данным в проектной декларации строительство началось в марте 2015, а завершится в 4 квартале 2019 года. Разрешение на строительство застройщик получил, правда, почему-то только до ноября 2015, а земля принадлежит ему по праву собственности.
.JPG)
Сайт в подробностях раскрывает нам множество и других интересных деталей. Например, повествует о прекрасно развитой инфраструктуре района: в округе, мол, много школ, детских садов, больниц, магазинов и кафе. Неподалёку от Сосновки есть велотрек и спортивно-стрелковый клуб. Рядом с комплексом находятся остановки общественного транспорта, в том числе метро, и проходят две крупные магистрали: проспект Тореза и проспект Энгельса.
Сам дом, оказывается, строится в высшей точке Петербурга, поэтому из окон будет открываться панорамный вид сразу на несколько парков, не считая основного: Удельный, Новоорловский, Муринский, Юннатов и сад Бенуа. Но и это ещё не всё! Кроме всего прочего, Leningrad находится и в «благоприятной зоне северных и западных ветров». В общем, с маркетингом у компании «Лидер Групп» точно всё в порядке, посмотрим, что же с ценами и планировками.
Цены и планировки
«Срок сдачи 2020!!! В настоящее время может и не дотянуть до выживания! Цена привлекательная, но сроки вложения нереальные» novostroy.su
|
Количество комнат |
Площадь |
Стоимость |
|
1 к.кв. |
46 – 52 кв.м. |
от 3.8 – от 4.3 млн.р. |
|
2 к.кв. |
73 – 85 кв.м. |
от 6 – от 7 млн.р. |
|
3 к.кв. |
105 – 106 кв.м. |
от 8.7 млн.р. |
|
4 к.кв. |
145 кв.м. |
от 11.9 млн.р.* |
* При 100% оплате.
Для объекта с таким далёким сроком сдачи цены кажутся высокими, но если посчитать стоимость квадратного метра, то получается всего 82 тысячи рублей, как в среднем комфорт-классе. Правда, математика становится менее оптимистичной, когда узнаёшь, что на сайте указаны минимальные цены. Дальше, в зависимости от этажа, видовых характеристик и способах приобретения они начинают серьёзно расти, и приближаются уже к элитным прайсам.
Например, базовая цена самой скромной 46-метровой квартиры на 3 этаже составляет 5 млн. 100 тысяч рублей, а на 22 – уже 6 миллионов 800 тысяч. 106 квадратов в центральной секции стоят 11 миллионов 800 тысяч, а на 22, с видом на озёра, уже 17 миллионов 900.
Что же касается планировок, то тут возражений почти нет. Как и следовало ожидать, студий в таком доме делать не стали, поэтому квартиры начинаются от 46 кв.м. Больше половины из них похожи друг на друга – объединённые кухни и гостиные, два санузла, просторные коридоры и широкие балконы. Вся разница только в общей площади и на мой вкус – это отличные варианты.
Однако есть и другие.
.jpg)
В них принцип европланирования выражен более ярко, потому что одну комнату целиком отвели под спальню. И это здорово, если не считать, что придётся пожертвовать вторым санузлом, функциональностью коридора и площадью балкона. Однако если взять вариант больше, то всё вернётся на свои места. А в качестве бонуса ещё и достанется вид на две стороны света. Хотя, вопрос о необходимости в 18-метровой спальне в однокомнатной квартире остаётся открытым.
.jpg)
Все эти славные традиции нашли своё отражение и в двухкомнатных квартирах. Хотя, по сути, это всё те же еврооднушки, только просторнее. К недостаткам можно было бы отнести только слишком большие и вытянутые коридоры, но за счёт ширины они не кажутся тесными и вполне могут быть приспособлены под хранение вещей.
Для тех же, кто категорически не хочет переплачивать за «лишние» метры есть вот такие замечательные варианты.
Трёхкомнатные квартиры начинаются от 105 кв.м., и представлены всего в двух вариациях. И оба мы уже видели. Из новенького: санузлов насчитывается уже целых три, а коридор становится размером с квартиру-студию.
.jpg)
Четырёхкомнатная квартира представлена в единственном экземпляре и вроде бы должна объединять в себе лучшие черты. И, глядя на 40-метровую зону столовой-гостиной, 3 санузла и 18-метровые спальни, кажется, что так оно и есть. Однако при более близком рассмотрении, приходим к выводу, что комнатам будет не хватать света, балкон слишком мал, а коридор, наоборот слишком велик. В целом же, вариант неплохой, но в таком классе встречаются и интереснее.
Сдаются квартиры без отделки, не будет даже стяжки и штукатурки швов. Однако остекления и входной двери дольщиков не могли лишить по закону, так что это вы найдёте на своей жилплощади.
О «Лидер Групп»
«Сложно довериться компании, у которой до этого были сложности с вводом домов в эксплуатацию, но, судя по ходу строительства новых объектов, дела идут хорошо» spbguru.ru
.JPG)
На сайте проекта есть раздел «О застройщике», но никакой информации о «Лидер Групп» там нет. В то же время, если зайти на общий портал компании: https://www.lidgroup.ru/, то можно увидеть внушительное портфолио, собранные из прессы статьи и историю фирмы, где сказано, что она работает на рынке жилищного строительства с 2002 года, а прежде, 10 лет занималась проектированием и строительством зданий промышленного назначения. Сегодня компания продолжает работать в обоих направлениях, поэтому строит жилые комплексы во всех районах города, и новейший бизнес-центр, аналогов которому нет в России (правда не уточняет какой). «Лидер Групп» выполняет весь цикл работ от инвестирования до строительства, но, к сожалению, это не помогло ему стать лидером среди дольщиков, чтобы убедиться в этом, достаточно заглянуть на форумы.
.JPG)
«Разгильдяйская компания. Качество строительства на 3 бала, про сроки сдачи, вообще, молчу. "Представитель отдела качества" на замечания реагирует так: "Не знаю когда мы сможем это устранить и ваш въезд отложится на неопределённый срок" или: "Да ладно вам, это же ерунда, не придирайтесь. Все сами доделывают". В итоге 8,5 месяцев не могу принять у них уже построенную квартиру!!!» novostroy.spb.ru«Взял студию в январе 2011 года. По договору «Небо Москвы» должны были сдать летом 2013 года. К концу 2012 года табличку на стройке сняли и написали 2 квартал 2013 года, когда второй квартал наступил, переписали на конец 2013. Потом перенесли на 2 квартал 2014 года, а месяц спустя уже на 3 квартал 2014 года. Итого – задержка уже больше, чем на 1.5 года. На вопрос почему, менеджеры отвечают: «Имеем право»». spbguru.ru
Похоже, что за последний год компания «Лидер Групп» не сильно изменила принципам своей работы. Всё те же жалобы на задержку сроков, качество и невнимательное отношение к клиентам. Но неужели с таким дорогим объектом история повторится или на этот раз застройщик исправится? Спросим у менеджера.
В офисе продавца
.JPG)
На объекте консультационного пункта нет, так что предлагают приехать на Невский проспект, 90-92, или на площадь Конституции, 7. Я выбираю первый вариант и к назначенному часу мне «бронируют» менеджера. На этом этапе отношение к клиентам кажется мне доброжелательным, а уж когда я узнаю, что офис работает ежедневно, и в будни даже до 8 вечера, то оно и вовсе кажется мне безукоризненным.
От беседы тоже остались только приятные впечатления. Девушка отвечала очень чётко и по делу, и даже на вопрос о гарантиях своевременной сдачи ответила, не дрогнув. Хотя, подозреваю, что он ей порядком надоел. Сказала, что объекты по договору долевого участия они не задерживают, потому что это не выгодно, ведь придётся платить неустойку. А по паевой системе, действительно, были задержки, но они якобы всегда предупреждали о том, что в договорах ЖСК стоят только приблизительные сроки. «Leningrad мы точно сдадим вовремя. Это объект другого уровня», ответила она конкретно про наш объект. А на вопрос что происходит на площадке сейчас, сказала, что «Мы пока не торопимся, сроки взяты с запасом». Как бы потом торопиться не пришлось, с такой то безмятежностью, подумала я, а менеджер, в это время, клятвенно заверяла, что Новый, 2020, год дольщики будут встречать в своих новых квартирах.
.JPG)
Я же зацепилась за фразу «объект другого уровня» и попросила объяснить, что компания вкладывает в это понятие. Всё-таки, раньше «Лидер Групп» строил только эконом и этот многолетний опыт не прошёл бесследно. Например, застройщик, не смог побороть свою гигантоманию, и даже объект бизнес-класса вышел у него беспощадным исполином, в то время как дома такого класса обычно бывают если не камерными, то всё же гораздо более скромными.
Менеджер повторила всё, что мы уже знаем, а потом добавила кое-что новенькое. Оказывается, 3-метровые потолки будут только в квартирах после 13 этажа, а до него, включительно, – 2.8 метра. В домах эконом-класса высота была 2.6 м. Больше будут и окна. И по высоте, и по ширине. Если на предыдущих объектах они были стандартными, то здесь будут начинаться от 40 см от пола и идти почти по всей ширине комнаты. Кстати, и сами комнаты будут значительно шире, в среднем, расстояние между стенами составит около 4 метров. Также в бизнес-классе от «Лидер Групп» будет больше парковочных мест, чем обычно. Обеспеченность приблизится к коэффициенту 1:2, то есть, в паркинге будет 450 мест против 923 квартир в комплексе. Можно ли будет парковаться во дворе пока неизвестно, потому что территорию хотят закрыть. Правда, возможно ли это если территория является охранной зоной линий электропередач, водопроводных сетей, газораспределительной сети, электроподстанций и имеет обременения в виде права прохода и проезда – я не знаю. Тем не менее, во дворе должны появиться камеры видеонаблюдения, в каждой парадной – консьерж, а в сдвоенных центральных секциях – большой холл с респшеном. На этаже будет, в среднем, по 5 квартир (кое-где 7), и это тоже отличает бизнес, от не-бизнеса.
.JPG)
.JPG)
Что ж, всё выглядит вполне добротно, а что же с условиями приобретения? К сожалению, всё оказалось не так удобно, как хотелось бы. Ипотеки пока нет, приобрести квартиру можно либо за 100% оплату, либо в рассрочку до 2 квартала 2019 года. Однако если первый взнос будет меньше 50%, то метры ещё подрастут в цене. К примеру, если внести лишь треть, то вам сделают скидку только в 20% от базовой стоимости (против 25% в предыдущих случаях), а если 10%, то всего лишь 15% на первый взнос. Деньги вносятся на аккредитив и уходят застройщику после регистрации документов. В отличие от ЖСК дополнительных взносов не просят, но за оформление сделки придётся отдать 8 тысяч рублей. А если захотите переуступить квартиру, то застройщик попросит 7% от суммы. И при этом даже в договоре по 214–ФЗ, он пишет, что может без штрафных санкций изменить сроки сдачи дома «в соответствии с разрешительной документацией, полученной застройщиком в порядке, установленным действующим законодательством». Что за этой фразой кроется совершенно непонятно, но возникает чувство, что горбатого уже только могила исправит.
На объекте
«Машины ставить негде. Окна будут выходить прямо на окна жильцов ЖК «Живой родник». Очень тесно. Прогулочных зон однозначно не будет – просто негде» spbguru.ru
.JPG)
Найти будущий Leningrad оказалось просто. Если долго ехать по проспекту Мориса Тореза, то рано или поздно, вы увидите высокий синий бетонный забор с логотипами компании. С дороги кажется, что место не очень удачное – очень близко загруженный проспект, но стоит подойти ближе, как впечатление кардинально меняется. «Фасад» стройплощадки, действительно, смотрит на дорожные полосы, но это только вершина айсберга. А всё остальное спускается вниз по склону и просто утопает в зелени. Ты оказываешься, словно в лесу и чем дальше, тем ароматнее трава и звонче птицы. Да, с точки зрения экологии – место выше всяких похвал. Наверное, именно поэтому компания отошла от своих эконом-стандартов и решила возвести здесь «бизнес».
.JPG)
С точки зрения транспортной доступности всё тоже очень удачно. В пешей доступности станции метро Удельная и Озерки, автобусы останавливаются в сотне метров от нынешнего забора, а в распоряжении автомобилистов – сразу две крупные магистрали. Да, здесь, конечно, бывают пробки, но в отличие от многих других локаций не критические. А вот при закрытой территории парковаться в округе действительно будет негде. Так что по поводу паркинга может и стоит задуматься. Правда пока неизвестно сколько он будет стоить. При таких ценах на квартиры вполне может составить половину однушки. А вот опасения форумчан насчёт мест для прогулок показались мне необоснованными. Сразу за домом начинается большая зелёная зона, через дорогу парк Сосновка, в 10 минутах ходьбы Берёзовый сад и парк Юннатов. Гуляй – не хочу.
.JPG)
.JPG)
И, кстати, кому-то точно придётся прогуливаться до школ и детских садов. Они есть в округе, но если ближайшие окажутся переполнены, (а форумчане на это жаловались), то до следующих идти минут 15-20. То же самое касается и супермаркетов. Конечно, голод можно утолить и в ближайших Магнитах, Полушках и Семьях, но за деликатесами, придётся пройтись. К слову, я спрашивала у менеджера, не собирается ли «Лидер Групп» возводить школу или детский сад, но она ответила, что с этим всё в порядке, поэтому их не обременили подобного рода объектами.
.JPG)
.JPG)
На сайте проекта написано, что рабочие завершили откопку котлована и начали забивать сваи, и увидеть, как это происходит можно, вскарабкавшись по забору. Бывший дом культуры уже снесён, но пока на его месте ничего не появилось.
Конкуренты
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
Коломяги Эко |
Тест |
3 квартал 2015 г. |
45 кв.м. |
5 млн.р. |
|
Шведская крона |
NCC |
1 квартал 2016 г. |
44 кв.м. |
5.5 млн.руб. |
|
Дом у берёзового сада |
Эльба |
3 квартал 2016 г. |
46 кв.м. |
5.4 млн.р. |
|
Leningrad |
Лидер-Групп |
2 квартал 2019 г. |
46 кв.м. |
3.8 млн.р. |
ЖК «Коломяги Эко» находится в соседнем микрорайоне, поодаль от парков и озёр, но тоже в месте с хорошей экологией. Комплекс бизнес-класса стоит на Малой Десятинной улице, в окружении таких же малоэтажных новостроек и таунхаусов. В трёх домах будет всего по 5 этажей. Во дворе сделают мини-дендрарий, пешеходную аллею и зону выгула собак. Для машин предусмотрена гостевая стоянка и встроенный паркинг. Выбирать предлагают из 120 квартир, от 39 до 95 кв.м.
А вот ЖК «Шведская крона» может составить «Лениграду» прямую конкуренцию. Он расположен в 15 минутах ходьбы от метро, и прямо напортив Удельного парка. В составе комплекса 10 корпусов от 9 до 14 этажей, и большая часть из них уже сдана и заселяется. Скандинавы всегда строили хорошо, но этим проектом особенно гордятся. Он дважды приносил им победу на конкурсе экодевелопмента, был признан лучшим на премии Urban Awards, а в прошлом году получил сертификат BREEAM. Кроме этого, дом оснащён самой передовой инженерией и имеет в квартирном фонде прекрасные планировки. В продаже остались квартиры от 44 до 98 кв.м.
Ещё ближе к метро расположился наш следующий конкурент – «Дом у Берёзового сада». Вместо парков – сад под окнами, но и до Сосновки, и до Удельного, можно дойти пешком. Сам комплекс будет небольшим, 9-этажным, кирпично-монолитным, и всего на 80 квартир. При строительстве здесь также используют экологически чистые материалы и современные инженерные решения. Территория комплекса будет закрытой, охраняемой и под властью консьержа. Во дворе разместят детскую площадку и подземный паркинг. В квартирном фонде представлены квартиры от 42 до 103 кв.м., от 1 до 3-х комнат.
Выводы
Вы нигде не найдёте чёткой классификации, чем дом бизнес-класса лучше «комфорта», но хуже элитного. При этом в профессиональном сообществе всё же сформулировали принципы, которые помогают определить классность объекта. Первое, на что стоит обратить внимание – технология строительства. Она должна быть кирпичной, монолитной или кирпично-монолитной, и здесь мы, кажется, проходим в высший эшелон.
Второе – увеличенный минимальный метраж квартир. Приблизительно 55, 81 и 117 кв.м., для 1-, 2- и 3-хкомнатных квартир соответственно. Худо-бедно, но тоже проходим отбор. Дальше – высота потолков. На этот счёт у экспертов нет единого мнения, кто-то говорит, не меньше трёх, кто-то допускает 2.8м. В любом случае, у нас в Leningrade есть оба варианта, так что и тут протискиваемся.
А вот дальше – сложнее. В домах бизнес-класса, в отличие от элитных «допускается число квартир больше ста, но оно должно быть меньше, чем в объектах эконом-класса». Формулировка очень размытая, но всё же исчерпывающая, чтобы понять, что 923 квартиры – это слишком много. Также парадные должны быть более просторными и с высоким уровнем отделки, а в нашем объекте, кажется, это ждёт только жителей двух центральных секций. Последний, из основных признаков – это уровень обеспеченности парковочными местами. Он должен быть равен единице, то есть на 1 квартиру – 1 место, а наш дом со своим показателем 0.5 сразу опускается до уровня «комфорт».
Что же в сухом остатке? В прекрасном, уютном месте, компания с неоднозначной репутацией строит объект улучшенного комфорт-класса, который сама позиционирует, как бизнес-сегмент, а продаёт по ценам элитных квартир. За метражи, планировки, вид из окна – имеет право, но с таким далёким сроком сдачи, большим количеством недовольных покупателей, несоответствующем классу числом квартир и дефициту парковочных мест, могла бы и поумерить аппетиты.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
