На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Такой тип жилья, как апартаменты, уже давно не является какой-то экзотикой.  Каждый знает, что это та же самая квартира, только в ней нельзя прописаться. Зато, как правило, такой дом выделяется  своей архитектурой, впечатляет  уровнем качества отделки и обслуживания. Да еще и цена всегда заметно отличается от стоимости квартир: апартаменты обычно стоят дешевле квартир. Отлично! Предположим, что московская прописка важна далеко не всем, но не будем замахиваться на апартаменты в пределах Садового кольца, а рассмотрим вариант в столичном районе Бибирево. Здесь, на улице Пришвина, вл. 4, всего лишь в 10 минутах пешего пути от станции метро «Бибирево» возводят современный и очень яркий дом высотой в 15 этажей, с заманчивым названием «Клубный дом на Пришвина». 

 

Одно только название как бы приглашает среднего горожанина на более высокий социальный и материальный уровень. А тут еще и закрытая территория, подземный паркинг, панорамные лифты, охрана, консьерж-сервис, больше похожий на ресепшн гостиницы. Проще говоря – бизнес-класс. 

 

Понятное дело, что здание будет представлять собой монолитную конструкцию с современными  инженерными системами и коммуникациями. Фасады здания – вентилируемые, облицованные керамогранитом. Внутренние стены и перегородки выполнят из пенобетонных и пазогребневых блоков, а также из кирпича и двухслойного гипсокартона. Дом оборудуют грузовым и пассажирским лифтом марки Doppler, собственным тепловым пунктом, который будет обеспечивать жильцов горячей водой в независимости от планов коммунальщиков,  а также автоматической системой сигнализации и пожаротушения. Для удобства жильцов и сохранения эстетики фасада, здесь применяют центральное кондиционирование и приточно-вытяжную вентиляцию. То есть, получится, опять же, как в гостиницах. На подземном этаже, кроме машиномест, которых, кстати, всего лишь 33, будут еще и кладовые  в количестве 10 штук. Первый этаж займут коммерческие и административные помещения. Правда, как считают менеджеры отдела продаж, львиную долю площади первого этажа «съест» входная группа.

 

Апартаменты  продаются без межкомнатных перегородок. Площадь  помещений - от 32,6 кв. м. В доме всего лишь один подъезд, и на каждом этаже по 14 номеров.  Хватит ли жильцам при этом двух лифтов – сказать сложно, по утрам, скорее всего, придется провести некоторое время в ожидании лифта. Но не спешите расстраиваться или пугаться, некоторые апартаменты продают  «оптом в одни руки»,  с целью дальнейшего объединения,  а значит, соседей на лестничной площадке будет меньше. 

 

Таблица 1. Стоимость апартаментов в «Клубном доме на Пришвина»

 

Количество комнат	Количество окон в апартаментах	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатная	2	От 32,6	От 4,271
Двухкомнатная	3	От 40,3	От 5,098
Трехкомнатная	4	От 75,1	От 9,120
Четырехкомнатная	5	От 103,4	От 12,686
Пятикомнатная	6	От 138,1	От 17,929

 

В этом комплексе, как и во многих других проектах такого рода, чем выше этаж, тем выше цена. Но девелопер, компания «Алвек», балует своих клиентов скидками. При стопроцентной оплате в августе  можно было купить квартиру на 5% дешевле. Но случаются гораздо более щедрые предложения, по акции, к примеру, есть возможность отхватить все 15%. Для тех, кто воспользуется ипотекой или рассрочкой тоже возможны скидки, но, к сожалению, в меньшем размере. 

 

Вернемся к вопросу планировок. Апартаменты здесь в основном имеют окна на одну сторону света. Есть угловые  варианты, а  в объединенных (торцевых) номерах окна выходят  на три стороны.

 

Как будут расположены кухни-комнаты, каждый покупатель будет решать самостоятельно. Но на сайте, в закладке «выбор апартаментов», есть наглядный пример  того, как можно разместить перегородки. Авторы проекта прорисовали и схемы расстановки мебели, благодаря чему можно прикинуть габариты апартаментов.

 

 

Особенно интересной становится «прогулка» по четырехкомнатным (объединенным как раз) апартаментам, правда стоит это удовольствие очень  недешево, учитывая вид и статус недвижимости – от 18 до 20 млн. руб. Прошу обратить внимание на роскошные лоджии,   в таких вариантах  с застекленной лоджии можно  пройти на неостекленный балкон. 

 

 

Высота потолков составит 3,3 метра. Минус сантиметров 7-10 на стяжку. Почему так много? Потому что система топления  пойдет не по стояку, а по полу. Отделки никакой не предусмотрено, но оно и понятно, зато будут установлены входные двери, стеклопакеты на окнах и лоджиях, радиаторы отопления. Электричество – до щитка, водопровод и канализация – по стояку.

 

Вопрос инфраструктуры здесь не стоит остро. В районах типа Бибирево, как правило, сегодня нет проблем с детскими садами и школами. Неподалеку также есть Ледовый дворец  для фигурного катания, есть и спортивные комплексы с бассейнами. С медицинским обслуживанием тоже проблем не должно возникнуть: в районе пять поликлиник. 

 

Магазинов в шаговой доступности немало. 

 

 

А рядом с метро найдутся всевозможные торгово-развлекательные центры.

Есть и где погулять: Лианозовский парк культуры и отдыха, рекреационные  зоны в пойме реки Чермянка, этнографический комплекс «Деревня Бибирево». Территория рядом с будущим домом тоже довольно зелена и привлекательна. 

 

 

А еще неподалеку есть красивый Храм. 

 

 

Как планирует застройщик, строительство дома будет завершено к середине 2016 года, а к концу того же года покупатели смогут получить свои ключи и начать отделочные работы. 

 

На сегодняшний день  дом еще не показался над уровнем земли. Тут пока идет закладка фундамента силами компании «СУ-10». Застройщик проекта – ООО «Кара +». Компания входит в инвестиционно-строительную группу «АЛВЕК», которая имеет четырнадцатилетнюю историю и массу различных направлений деятельности: от проектирования и строительства, до технического надзора и реализации недвижимости. Подробнее с деятельностью участников проекта можно познакомиться на сайте. 

 

Там же, на сайте, можно получить исчерпывающую информацию о доме, близлежащей инфраструктуре, ознакомиться с документацией  и планировками. Кстати, в размещенной там  проектной декларации, «Клубный дом на Пришвина»  называется гостиничным комплексом с апартаментами  квартирного типа. В принципе, ради экономии  пары миллионов  я, например, готова жить  в доме, который на бумаге называется гостиницей. И то, что здесь нельзя оформить постоянную регистрацию, меня тоже не сильно беспокоит. Но давайте посмотрим на ситуацию с разных сторон. Как еще этот статус  отразится на качестве жизни? 

 

Во-первых, так как формально помещение не относится к жилым, здесь будет совсем другая по величине плата за воду и электричество, процентов на 20 дороже. Во-вторых, покупатели апартаментов не смогут воспользоваться налоговым вычетом. В-третьих, налоговая ставка на апартаменты заметно превышает налог на обычные квартиры. Ознакомиться с мнением экспертов по этому поводу можно тут -https://realty.vesti.ru/news/show/id/18203 или тут -https://www.gazeta.ru/realty/2014/10/28_a_6280441.shtml 

 

Как поведала мне сотрудница офиса продаж, компания со временем планирует перевести дом в жилой фонд. Когда это случится – пока не ясно, потому что прецедентов с переводом  у  организации как таковых нет. Первопроходцем компании в этом вопросе должен стать  «Клубный дом Sky Parks» на Изумрудной улице. Имеет смысл отследить этот процесс. Ну а с другими проектами ГК «Алвек» можно познакомиться здесь: https://www.alvek.ru/project.html.

 

Конечно же, при успешном результате стоимость квартир (на тот момент уже именно квартир), существенно подскочит. Чем перевод  грозит состоявшимся покупателям? Скорее всего, придется заплатить некую сумму при оформлении документов. Но, по мнению специалистов отдела продаж, сумма будет незначительной.

 

Для того чтобы побеседовать с менеджерами, не достаточно будет приехать на улицу Пришвина. Там никакого офиса продаж нет. Придется отправиться на Енисейскую улицу, д.1 к.3. Это территория  какого-то предприятия, львиную долю которого заняли офисы. Разместился здесь и офис «Алвек  Реалти» - генерального риэлтора проекта.

 

 

Самый обыкновенный офис с самыми обыкновенными, немного уставшими менеджерами. Потому что консультируют клиентов с 9 утра и до 21 часа. Тем не менее, потенциальному покупателю уделяется достаточное внимание, менеджеры при этом не поглядывают на часы и не ждут, пока покупатель сам задаст все умные и глупые вопросы. Одним словом, молодцы. 

 

Жаль только, что офис находится далеко от будущего дома. Если хочется не только познакомиться с районом и комплексом, но и получить консультацию – придется запастись временем.

 

От метро «Бибирево» до стройплощадки минут 10 пешего пути. 

 

 

Дойдя до места, я вспомнила отзывы потенциальных покупателей: мол, строят дом очень активно. Признаться, бурной деятельности я не увидела. Сейчас ведутся работы на уровне котлована и вывозят грунт.  На момент  моего визита техника молчала, а на площадке человека три, не больше,  потихоньку  занимались каждый каким-то своим тихим делом. 

 

 

О чем еще говорят форумчане? Скажем так, не о многом. Проект настолько молод (строительство началось в марте 2015 года), что пока не успел собрать вокруг себя большую аудиторию. Есть обеспокоенные содержанием проектной декларации. Якобы, застройщик (ООО «Кара +») не вызывает доверия: уставный капитал всего лишь 10 тыс. рублей, за три года, предшествующих строительству объекта организаия ничего не строила и т.д. Надо сказать, что эти граждане немного тень на плетень наводят. Ведь даже некоторые акулы строительного бизнеса под каждый свой следующий объект вводят новое юридическое лицо, так удобнее распределять финансовые потоки. А уставный капитал? Разве это такая уж редкость – брать минимум?  

 

Также есть сомнения относительно заявленных сроков строительства. Год, конечно, это маловато. Но с другой стороны – дом то односекционный.  Могут  и успеть.

 

Во время знакомства с пректной декларацией, я обратила внимание на отсутствие страхования финансовых и прочих рискв проекта. Но обеспечение застройщиком своих обязательств подкреплено залогом в соответствии с законом 214-ФЗ.

 

Как и квартиры в большинстве современных новостроек, апартаменты здесь реализуются по договору долевого участия (ДДУ, ФЗ-214), который в соответстаии с законодательством, регистрируется  в рег.палате. Как говорилось ранее, при 100% оплате покупатель получит скидку  5%, а при покупке двух и более апартаментов – еще и некие специальные условия. 

 

При первоначальном взносе от 50% можно получить беспроцентную рассрочку  сроком до 3-х месяцев.  Если есть возможность  внести 70%, то рассрочку растянут до середины 2016 года. 

 

Проект молод, поэтому аккредитацию имеет пока только в двух банках – «ТрансКапиталБанк» и «Сбербанк». То есть именно там можно оформить ипотеку. 

 

Если в планах покупателя стоит покупка машиноместа или кладовой, то нужно поторопиться из-за их малого числа, и настроиться на существенные траты:  место в подземном паркинге стоит 1,5 млн. рублей, а кладовки метражом от 7,3 кв.м  будут продают по цене от 730 тыс. рублей. Есть и совсем крохотные кладовые, более дешевые, но предлагают их только вместе с машиноместом. 

При желании можно заказать дизайн-проект и отделку своих будущих апартаментов. А если покупатель приведет своего друга, желающего поселиться здесь же, то дизайн-проект он получит в подарок.

 

Коммунальные платежи за апартаменты составят 50-55 рублей за кв. метр. Но это предварительные данные. 

 

Есть ли в районе альтернативные варианты? Признаться – нет. Но предлагаю взглянуть на предложения конкурентов  в этом округе. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости апартаментов в СВАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Клубный дом на Пришвина»	12 мин. пешком от м. «Бибирево»	От 32,6	От 4,27	Июнь 2016 года.
«Савеловский Сити»	10 мин. транспорт + пешком  от ст. Дмитровская	От 26,32	От 3,9	4 квартал 2017 года
Апарт-комплекс «Двинцев, 14»	10 мин.транспортом от ст. Марьина Роща	От 37,09	От 6,8	1 квартал 2016 года
«Березовая аллея»	15 мин. пешком от ст. Ботанический сад	От 25,0	От 2,5	1 квартал 2018 года

 

Каков вывод? На мой взгляд,  проект подойдет широкому кругу покупателей. Это и семьи с детьми, в том числе, потому как район здесь довольно неплохой по части инфраструктуры и транспорта. Единственая ложка дегтя – не так далеко проходит Алтуфьевское шоссе, а сразу за ним  начинается промзона. Шума и гари я, находясь на месте, не засвидетельствовала. Учитывая привлекательность цен, предложение стоит рассмотреть и в качестве инвестиции или для последующей сдачи внаем. Однако при составлении расчетов не будем забывать про повышенный налог и прочие  нюансы. Подкупает  и то, что девелопер планирует на перевод проекта из нежилой недвижимости в жилую и если это действительно произойдет, покупка получится весьма и весьма удачной.