На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

ЖК «Адмирал» нетипичный объект для рынка новостроек Петербурга. Дело в том, что дом был построен… 107 лет тому назад. Он пережил и свержение царя, и Мировую Войну, и Советский Союз, но ничто не вечно под луною, и в начале нашего века его признали аварийным. Жильцов переселили, а разрушающееся здание выставили на торги.

 

Здесь им сразу заинтересовалась компания PRIMAtech, которая как раз специализировалась на капитальном ремонте домов «старого» Петербурга. В голове строителей родилась идея, как можно объединить лучшие традиции прежнего зодчества и современные технологии, и, недолго думая, они выкупили все квартиры. Так, на рынке недвижимости появилась новостройка с вековой историей, и мы не смогли обойти её стороной.

 

  

ЖК «Адмирал» находится в Адмиралтейском районе, на Старо-Петергофском проспекте, 28. Это между Нарвской станцией метрополитена и Обводным каналом, напротив подворья Валаамского монастыря. Неподалёку расположен большой парк «Екатерингоф», да и до центра рукой подать, так что место вполне годится для реализации премиального объекта. А другим он просто и не мог быть. Потолки от 3.3 до 3.6 метров, стены толщиной 80 см, большие окна, неповторяющиеся планировки, возможность установки каминов, мансардный этаж и малое число квартир на площадке изначально обязали застройщика к чему-то выдающемуся. Ему оставалось «лишь» полностью реконструировать дом, заменить все инженерные системы, установить лифты и вдохнуть новую жизнь в старинные парадные. Однако на этом он не остановился и развил идею благоустройства, до закрытия двора, установки видеонаблюдения, контроля консъержами и организацией спортивного клуба для жителей дома.

 

   

Номинально ЖК «Адмирал» состоит из одного дома, но сложная архитектура здания позволила разделить его на условные 4 корпуса, чтобы вести работы поэтапно. Например, Первый, внутренний корпус, уже сдали, но до конца года ещё будут ремонтировать фасад, и благоустраивать двор. Второй корпус, что за ним, должны сдать целиком в 4 квартале 2015 года. Третий, по левую руку от «главного», – в конце 2016. А последний в продажу ещё не выводили, потому что работы продлятся до 2017 года. Ещё предстоит заменить перекрытия, межквартиные перегородки, внутренние инженерные сети, перекрыть кровлю, выполнить фасадные и отделочные работы. В общем, конь ещё не валялся. Однако стоит отметить одну деталь. Даже если ждать не хочется, то при необходимости приобретения большой жилплощади, всё равно придётся. Дело в том, что в каждой очереди представлен только один тип квартир. В первой – однокомнатные, во второй – двухкомнатные, в третьей – трёхкомнатные, в четвёртой – ну, вы поняли. Ознакомиться с ними наглядно можно на простеньком, но довольно информативном сайте проекта https://admiralhouse.ru.

 

Планировки в ЖК «Адмирал»

Застройщик говорит, что ни одна «адмиральская» квартира не похожа на другую, но при этом сдаёт их без стен. То есть он обособляет санузел, отводит определённую зону под кухню, а дальше предлагает проявить фантазию и собственноручно построить «дом мечты». В чём тогда уникальность каждой планировки не совсем понятно. В то же время, на сайте проекта есть предложения, как обустроить своё новое старое жильё. И рассматривая эти наброски, можно предположить, что застройщик очень любит свободу, поскольку даже квартиры под 45+ он оставил бы студиями. И в таком формате они, безусловно, хороши. Здесь много окон, большие ванные комнаты, укромные гардеробные, просторные коридоры и роскошные гостиные под 30 квадратов, но возникает один серьёзный вопрос – а где же спать? В том виде, в каком их предлагает обустроить PrimaTech, они хороши для приёма гостей, но совершенно некомфортны для хозяев. На мой субъективный взгляд, выделять 9 метров под прихожую, когда нет спальни – кощунство. Однако это ведь всего лишь предложение, и вы преобразите эту площадь так, как посчитаете нужным.

 

 

Также вы может поступить и с двухкомнатными квартирами, которые можно признать таковыми только по количеству квадратных метров. Иных критериев тут нет. Пользуясь этим, застройщик снова предлагает своё видение обустройства этого пространства – совмещённые кухни-гостиные и спальни по 16 метров. Это уже ближе к комфортной жизни, но обратите внимание, что не в каждом случае предусмотрены прихожие.

 

 

Трёхкомнатные квартиры, хотя с увеличением площади эта градация становится всё более условной, видятся застройщиком вот так:

 

 

Их сложно комментировать, потому как понятно, что проектировщики находились в очень сжатых рамках уже имеющихся стен, окон и коммуникаций. При других обстоятельствах, думаю, вряд ли бы они предложили вешать телевизор из гостиной на стену санузла, делать 18-метровые коридоры-лабиринты и соединять в одной квартире крохотную спальню и гигантскую, когда логичнее было бы сделать две средние. И будь я будущим собственником, я бы обрадовалась, что пространство всё же оставят свободным, но с другой стороны, задумалась – если это лучшее, что смогли предложить профессионалы, то, что же сделать мне?

 

Какими будут самые последние квартиры пока неясно, но точно известно, что все 70 вариантов жилья будут сдавать без отделки. Сделают только стяжку пола, выравнивание стен и установят стеклопакеты, радиаторы, счётчики и входную дверь. Цены на сайте объекта не представлены, так что узнавать их будем уже в офисе, а пока познакомимся с застройщиком.

 

О PRIMAtech

 

 

Как я уже говорила в самом начале, компания PRIMAtech специализируется не на строительстве, а на капитальном ремонте зданий. Она была создана в 2007 году, как управленческая структура в области финансов, маркетинга, проектирования и реконструкции. За это время фирма успела ввести в эксплуатацию больше 15 различных объектов, среди которых значатся: Московский вокзал, информационно-вычислительный центр на Боровой улице и Дом культуры железнодорожников. По понятным причинам в сети не нашлось отзывов о работе компании, да и о самом доме комментариев почти нет. Пишут только, что с парковками беда.

Что ж, тогда с этого и начнём разговор в офисе, и я звоню договариваться о встрече. По ходу беседы выясняется, что отдел продаж находится на объекте и можно подъехать в любое рабочее время.

 

На объекте

 

 

ЖК «Адмирал» находится в очень противоречивом месте для бизнес-класса. С одной стороны, в престижном Адмиралтейском районе и в 500 метрах от метро. А с другой – на самой границе с Кировским, где много промышленных предприятий и далёкая от идеальной экология. Специй в этот котёл добавляет и близость Морского Порта, и открытый для фур Обводный канал, и промзона, которая начинается сразу за нашим домом и тянется до улицы Розенштейна. Однако если сменить фокус на позитивное видение, то можно порадоваться, что напротив дома есть несколько школ и детский сад. В шаговой доступности есть различные магазины, и даже парк. Залив недалеко, опять же. Словом, в старом обжитом районе всё благополучно с инфраструктурой и транспортом, но экология оставляет желать лучшего.

 

   

Я ещё спрошу у менеджера, что он думает по этому поводу, а пока же, на подъезде к комплексу, обращаю внимание, что парковаться, действительно, негде. ЖК «Адмирал» выходит фасадом на дорогу, а внутренний двор закрыт для проезда автотранспорта. Есть небольшой уголок за домом, но на 70 новых семей здесь вряд ли найдётся место. При встрече же, менеджер сказала, что застройщик никак не собирается решать этот вопрос, а для стоянок предлагает все ближайшие окрестности. И, наливая мне кофе, принялась рассказывать про комплекс. Про то, что благодаря выдающемуся качеству строительства здесь прекрасная звукоизоляция, что здесь тепло зимой и прохладно летом. И в подтверждение своих слов, она продемонстрировала 120-летние кирпичи, из которых построен дом. Не в пример нынешним, они гораздо плотнее, и даже поднять их оказалось тяжело.

   

 

Ещё менеджер рассказала, что окна здесь будут больше, чем в обычных квартирах, 1.7 м в высоту, а вот потолки везде разные. На первом этаже – 3.1 м, на втором-третьем – 3.3 м, а с третьего по пятый – 3.6 м. Забыла сказать – в каждом корпусе будет по 5 этажей. И между собой они будут различаться не только типом квартир, но и наличием лифта, в первой очереди его, например, нет. И, кстати, нигде нет балконов. Все первые этажи будут жилыми, но несколько коммерческих помещений с фасадной стороны здания уже давно функционируют. Это всё безумно интересно, но какова же всё-таки цена?

 

В сданном корпусе осталось всего несколько вариантов от 36 до 58 кв.м., стоимостью от 4.7 до 6.6 млн. руб.

 

Во второй очереди можно выбрать квартиру от 60-76 кв.м., от 6.8 до 7.5 млн. руб.

 

В третьей предложение колеблется в районе 100 кв.м. и 9 млн. руб.

 

Четвёртую очередь в продажу ещё не выводили.

 

   

Дальше менеджер показала несколько вариантов, которые могли бы мне подойти, и предложила даже подняться в эти квартиры. Конечно, отказаться от такого предложения было невозможно. Тем более что здесь можно посмотреть типовую отделку и оценить расстояние до соседнего корпуса. Старые дома порой грешат скудностью дворового пространства. И старый «Адмирал» не стал исключением, несмотря на заявленные 15-20 метров, мне показалось, что для нижних этажей солнце будет заходить быстрее.

 

   

Что же касается внутренней отделки квартир, то выглядит всё добротно и современно, а о вековой истории дома напоминают лишь толщина стен, высота потолков и дымоход в каждую квартиру (однако по закону камин согласуют только на последнем этаже). В остальном же, квартира, как квартира. Стены вроде ровные, пол тоже. Гораздо больше впечатлений вызвала прогулка по парадной лестнице, которая дальше первого этажа, почему-то оказалась вся в пыли и грязи. Напомню, что дом уже передан жильцам, но почему до сих пор не вымыты окна и не доделаны перила совершенно не понятно. Я не смогла удержаться от вопроса, а менеджер ответила, что это… жильцы пачкают. Квартиры же без отделки, вот и делают ремонт. Очевидно, перил нет, чтобы тоже не испортили.

 

       

Всё ещё пребывая в некотором замешательстве, я стала уточнять возможности приобретения квартир в ЖК «Адмирал». Выяснилось, что жильё продаётся по договору купли-продажи, как вторичное. Ключи выдают сразу, как только дом выводят из аварийного фонда. Прежние жильцы никак не могут претендовать на новые бизнес-метры хотя бы, потому что срок давности подачи подобного иска давно истёк. А купить можно либо за 100% оплату; либо в ипотеку от любого банка, потому что аккредитация тут не нужна; либо в рассрочку от застройщика. В последнем случае нужно будет внести не менее 50%, а остаток выплачивать равными платежами в течение двух лет с начислением 12% годовых. Это не очень выгодная схема, поскольку сейчас даже банки кредитуют под меньший процент, но менеджер сказала, что если первоначальная сумма будет больше, то возможны индивидуальные условия.

 

   

Договор купли-продажи оказался очень простым и незатейливым документом, уместившимся на листе формата А4. И главное на что стоит обратить здесь внимание, это пункт 6, где продавец гарантирует, что «квартира  не отчуждена, не подарена, не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением, обременением) не состоит, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана и свободна от любых прав третьих лиц, задолженностей по налогам и сборам нет». И пункт 9, который гласит, что покупатель обязуется за свой счет осуществлять не только эксплуатацию и ремонт квартиры, но и участвовать в расходах, «связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома».

 

   

Уже прощаясь, я спросила про экологию здешних мест. Менеджер ответила, что она тут не лучше и не хуже, чем в среднем по городу. Производств вредных нет, фуры не ходят, но бывает загазованность от пробок в час-пик.

 

На этой ноте мы и расстались, и я поехала изучать конкурентов.

 

Конкуренты

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Панорама 360	Главстрой-Спб	Сдан	50 кв.м.	6,2 млн.р.
Золотое время	ЦДС	4 квартал 2015 г.	52 кв.м.	4,9 млн.р.
Нарвский посад	Технобалтснаб	4 квартал 2015 г.	55 кв.м.	7,7 млн.р.
Адмирал	Primatech	1 оч. сдана	57 кв.м.	6,5 млн.р.

 

ЖК «Панорама 360» находится за Балтийским вокзалом, между улицами Розенштейна и Шкапина. Расположение сложно назвать удачным, поскольку новостройку окружают заброшенные промышленные предприятия и склады, но близость центра и отличные видовые характеристики верхних этажей нашли своих почитателей. Кроме этого, застройщик закрыл территорию от посторонних, нашёл место для консьержей и сделал дизайнерскую отделку в холлах. В целом, для бизнес-класса объект вышел довольно спорным, и квартирный фонд от 29 до 90 кв.м., лишнее тому подтверждение.

 

ЖК «Золотое время» строится не так далеко от нашего от комплекса, на пересечении улиц Гладкова и Севастопольской, но относится уже к Кировскому району. Этот факт автоматически делает его менее престижным, хотя, по сравнению с той же «Панорамой», жить здесь будет куда комфортнее. Небольшой, 10-этажный дом расположен в тихом, уютном, зелёном квартале в окружении старинной малоэтажной застройки, в 15 минутах ходьбы от метро. А если прибавить к этому: оптимальные метражи, прекрасные планировки, чистовую отделку, подземный паркинг, собственный детский сад и доступные цены, то объект и вовсе может показаться идеальным. Однако не будем торопиться, а сначала прочитаем договор ЖСК и отзывы в сети, где пишут, что застройщик часто нарушает сроки.

 

Комплекс апартаментов «Нарвский посад» также находится в Кировском районе, только уже в менее привлекательной его части, на улице Швецова. Что, впрочем, не помешало застройщику позиционировать его, как премиальный объект и продавать дорого, даже, невзирая на то, что апартаменты традиционно стоят дешевле. Хоть каким-то обоснованием цены может служить сложная архитектура здания в стиле неоклассицизма. В остальном же всё довольно стандартно: дополнительный гостиничный сервис и варианты жилья от 21 до 66 кв.м.

 

Резюме

 

 

ЖК «Адмирал» – это другой, незнакомый нам бизнес-класс, без парковки, балконов, а где-то даже и лифтов. Может показаться странным, но вопросы вызывает даже его расположение. Да, недалеко от центра, метро, парка и социальной инфраструктуры, но практически в эпицентре промзоны. И всё же есть у него одно уникальное преимущество, которое застилает глаза на все эти недочёты. Дом, построенный в 1908 году, известным архитектором Леоном Богусским, (который сформировал облик многих улиц Петербурга), реконструированный в соответствии с современными тенденциями – это, действительно, уникальная находка. Толстые стены, высокие потолки, увеличенные оконные проёмы, камины, мансарды и парадные старого Петербурга – казалось, что всё это ушло безвозвратно. Но оказалось, что это ещё можно вернуть и, в общем-то, за вполне адекватные суммы.

 

Виктория Сонина, специально для портала "Все новостройки"