На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Желание жить в столице,  иметь под боком метро, богатую социальную инфраструктуру,  различные объекты культуры, а в идеале еще и место работы,  зачастую борется в нас с желанием перебраться за город, ближе к природе, к лесам и полям. Есть, конечно, и в пределах МКАД такие места, где  перечисленные  блага  цивилизации сочетаются  с каким-нибудь красивым природным объектом. К примеру, московский район Крылатское. Да, тут уместен некоторый пессимизм относительно доступности жилья в районе, который всегда считался весьма престижным и  самым  благополучным в плане экологии. Но мы бы хотели немного приободрить читателя, и сказать, что стоимость квартир здесь не всегда превышает цены жилья того же уровня в соседних районах.  Подкрепим эти  утверждения обзором нового жилого  комплекса «Крылатский». 

 

Будущий комплекс расположен по адресу Рублевского шоссе, вл. 68-70, рядом с Москворецким парком и Серебряноборским лесничеством, это примерно в семи минутах езды от метро «Крылатское». Сегодня здесь можно увидеть  уже возведенный под крышу и облицованный  первый корпус, который будет сдан в эксплуатацию  в конце 2015  года. 

 

 

А рядом ведется строительство второго корпуса, который пока выглядывает из-под земли лишь на пару этажей, сдача этого дома намечена на конец 2016 года. Всего же в этой части комплекса появится три монолитных трехсекционных дома высотой 23-24 этажа. Архитекторы проекта считают, что здания символизируют собой парящие крылья. Мне же они видятся  раскрытыми книжками, которые «обложкой» обращены в сторону Рублевского шоссе, а «разворотом» - в сторону леса. 

 

 

На территории со временем появится детский сад на 125 мест, школа на 300 учащихся, подземный трехуровневый паркинг на 1325 машиномест и физкультурно-оздоровительный комплекс с двумя бассейнами. Во второй очереди строительства здесь возведут корпус 4, который собираются передать Министерству обороны (на его землях, собственно, и ведется строительство комплекса),  а в третьей – еще один  жилой корпус. Но это уже будет односекционный дом.

 

А между всеми этими строениями застройщик обустроит просторный и удобный двор с прогулочными зонами, детскими и спортивными  площадками. Найдется и место для наземного паркинга. 

 

В пешей доступности расположен торгово-развлекательный комплекс с гипермаркетом, кафе, ресторанами и кинотеатром.

 

 

Застройщик - ООО «Строй Вест», также как и эксклюзивный брокер – компания «Бэсткон» относят проект к категории «бизнес». Просторные квартиры с дополнительным санузлом и гардеробными, высокие потолки – 2,95 метра (в черновом варианте), наличие паркинга, шлагбаума при въезде, охраны и видеонаблюдения, позволяют согласиться с таким утверждением.  Ограждение комплекса, правда, тут не предусмотрено.

 

Первые этажи в корпусах займут нежилые помещения. Что там будет расположено? Пока информация отсутствует. Нет сведений и о том, будут ли сад со школой муниципальными или коммерческими. Известно лишь, что стоимость машиноместа в паркинге окажется не ниже  950 тыс. рублей.

 

Вниманию покупателей предложены 1-2-3-4-хкомнатные квартиры по цене от 145 тыс. рублей за квадратный метр. Продажи во втором корпусе открылись не так давно, но цены здесь, несмотря на начальный этап строительства, ничуть не ниже, чем цены на квартиры в первом корпусе.  Эта несправедливость объясняется тем, что первый дом находится ближе к МКАД. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир  в ЖК «Крылатский»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 47,70	От 7,500
Двухкомнатные	От 72,95	От 11,500
Трехкомнатные	От 90,90	От 14,000
Четырехкомнатные	От 117,40	От 19,400

 

Стоимость квартир в ЖК «Крылатский»  варьируется в зависимости от  этажа и видовых характеристик. С видом на лес, конечно же, будет дороже. Напомню, что указанные цены относятся и к корпусу 1, жильцы которого получат  ключи уже в начале года. 

 

От этажа зависят не только расценки, но планировки. Глядя на фасад, можно увидеть, что планировки в одном стояке будут отличаться.  

 

 

Посмотрим, как изменяются планировки квартир в угловой секции в зависимости от этажа.

 

2-4-ый этаж

 

 

7-й этаж. Здесь мы видим изменение  балкона двухкомнатной квартиры.

 

 

18-й этаж. Ну а здесь уже более существенная разница: к двухкомнатной квартире «прирастает» сосед справа, и получается просторная четырехкомнатная. 

 

 

На 23-м этаже за счет увеличения балкона эта квартира становится на 17 метров больше.

 

 

Здесь можно увидеть, что некоторые квартиры имеют очень оригинальную планировку. Но это относится только к тем вариантам, которые расположены в угловой секции. В других секциях они имеют более традиционные очертания.

 

 

В любом случае, размеры и форму комнат и других помещений можно будет изменить в соответствии с собственными представлениями об удобстве и комфорте, ведь квартиры будут переданы покупателю без межкомнатных перегородок. А также здесь есть возможность объединения квартир. К примеру, планирует читатель приобрести  четырехкомнатную квартиру, а они здесь все выходят окнами совсем не в сторону леса, не согласны жить в такой прекрасной квартире с окнами на Рублевку? Выход из положения есть,  правда он бьет по кошельку – покупка трехкомнатной и «однушки». 

Что касается перепланировки, то на сайте компании «Бэсткон» можно почерпнуть несколько интересных идей для тех самых нестандартных квартир и не только.

 

У проекта есть и свой сайт, правда, нельзя сказать, что он как-то превосходит по качеству и информативности ресурс девелопера. Информация на обеих  площадках будто продублирована, правда с небольшими отличиями. К примеру, на сайте проекта есть проектная документация, зато нет раздела с вариантами перепланировки. Общий недостаток сайтов – отсутствие цен на квартиры. Для того чтобы узнать их, нужно звонить в офис.   

 

Как говорилось выше, строительно-инвестиционная компания «Бэсткон» является эксклюзивным брокером, а также инвестором проекта. Застройщик – ООО «Строй Вест». Эта компания существует с 2004 года, однако ранее в строительстве каких-либо объектов не участвовала.  Получается, что ЖК «Крылатский» ее первый  проект в этой области. Несмотря на это, застройщик реализует комплекс с такими крупными компаниями-участниками, как  «Москапстрой-инжиниринг» (генеральный подрядчик), «Жилкапстрой» (технический заказчик), «Москапстрой-ТН» (заказчик)  и компаниями «Капстройпроект» и  «Институт Каналстройпроект» в качестве проектных организаций. Ну а в качестве учредителей застройщика указаны сразу три иностранные компании, зарегистрированные на Кипре.

 

Почему я решила упомянуть об учредителях-киприотах? Дело в том, что на одном из форумов потенциальный покупатель выражает беспокойство относительно того, что застройщик проявит недобросовестность  и увезет деньги дольщиков  на остров. Здесь сразу же стоит оговориться, что бдительный гражданин высказал свои опасения еще года полтора назад. Сейчас, когда дом, что называется, без пяти минут сдан в эксплуатацию, следует ориентироваться не на гражданство или национальность акционеров, а на соответствие указанным срокам,  и на участие вышеперечисленных организаций. Да и не будем забывать, что ИСК «Бэсткон» выступает здесь инвестором, а это, наверное, тоже о чем-то говорит. Но все же, поищем интересные моменты в биографии проекта. 

 

ООО «Строй Вест» выиграла конкурс на застройку этого участка еще 10 лет назад, в 2005 году. Спустя пару лет компанию покупает ГК  «ИТЕРА», точнее, ее «дочка» и получает инвестконтракт. Проект обладал целым рядом обременений: передача министерству обороны 23,5 тыс. «квадратов» жилья, строительство сада и школы, перенос двух газопроводов высокого давления. Кроме того, у экспертов возникали сомнения, строит ли в принципе начинать строительство жилых домов на столь небольшом удалении от МКАД. Однако «ИТЕРА» запустила процесс получения разрешительной документации  и планировала построить дома уже к 2010 году. Но что-то видимо пошло не так, к строительству так и не приступили. В компании произошел корпоративный конфликт, и  в 2009 году инвестконтракт даже хотели продать. Но передумали и договорились с властями о его продлении до конца 2010 года. Теперь компания планировала вывести на стройплощадку технику и рабочих в середине 2011 года. О том, что там опять не заладилось, история умалчивает. Промежуточный этап в прессе не фигурирует. Но в 2012 году РИА-Новости сообщает, что власти Москвы продлили компании "Строй Вест" срок исполнения обязательств по первому этапу реализации инвестиционного проекта на строительство до середины 2013 года без применения штрафных санкций. Однако власти потребовали убрать из контракта положения о финансировании  каких-либо затрат по контракту за счет бюджета. Ну и, конечно же, построить соц. объекты и перенести коммуникации, за свой счет. Чем компания и собирается заняться. Правда, школа с садиком здесь появятся лишь в третьем квартале 2017 года. В первую очередь построят три жилых дома. Сейчас уже можно говорить о том, что  срок, указанный в проектной декларации  первого корпуса, соблюдается. 

 

О чем еще можно узнать на форумах?  

 

На одном из них (https://www.novostroykin.ru/forum/?pg=3&nid=3643) содержится любительский анализ надежности проекта. Сомнения исследователя вызывает тот факт, что договор аренды земли, на которой строится комплекс, истек. Да, как говорится  в проектной декларации, договор краткосрочной аренды заключен в 2008 году. Краткосрочная – это до пяти лет. Выходит, что нынешняя договоренность с арендодателем существует  лишь в устной форме. Есть мнения, что такая форма взаимодействия – способ давления на застройщика для того, чтобы он не улизнул от своих обязательств. 

 

Самые обсуждаемые вопросы в отзывах потенциальных и реальных покупателей – экологические. Пессимисты сетуют на близость МКАД и Рублевского шоссе, оптимисты радуются соседству с лесом и парками. Что тут можно сказать?  Если купить  квартиру с окнами на кольцевую, то оптимизм наверняка со временем иссякнет. А если средства и запас времени позволяют дождаться строительства второго и третьего корпуса,  то можно избежать вида на трассы и вероятно  их близость не побеспокоит. Промежуточный вариант – выход окон на один из находящихся поблизости автосалонов. 

 

Ну и, конечно же, обсуждаются цены на квартиры в ЖК «Крылатский». Кто-то говорит, что они низкие, потому что МКАД в 300 метрах, другие считают, что находится он в отрыве от основного жилого массива. Так или иначе, предложение привлекательнее, чем в соседних районах, где, стоя на балконе тридцатилетнего панельного дома, можно читать номерные знаки на проносящихся по кольцу машинах. 

 

Перед поездкой на место событий я звоню в офис компании «Бэсткон». Вежливый голос  называет  стоимость вариантов, и приглашает пообщаться с менеджерами офиса продаж. 

 

Если выбрать общественный транспорт, то удобнее всего будет добираться от станции метро «Крылатское» на маршрутках 357М или 376М.  Они идут до ТЦ «Европарк».  

 

Сначала расстояние от «Евро-Парка» до комплекса несколько пугает.

 

 

Но по прямой тут не пройти, поэтому поворачиваем в сторону Рублевки, а потом берем правее.

 

 

Отсюда уже виден въезд на стройплощадку и офис продаж.

 

 

Но перед визитом проведем рекогносцировку.

 

 

К  строящемуся дому не подобраться, поэтому воспользуемся зумом  фотоаппарата.

 

 

Работы ведутся и на других участках стройплощадки. 

 

 

А в офисе меня встречает сотрудник по имени Андрей. Менеджер  демонстрирует макет. 

 

 

И довольно сдержанно рассказывает о наличии квартир и ценах. С сожалением узнаю, что в первом корпусе небольших квартир  с видом на лес  уже практически не осталось. 

 

В основном беседа с менеджером имела вопросно-ответную форму и по различным  невербальным признакам я поняла, что менеджер куда-то торопится. Вероятно, его дело не терпело отлагательств, но общение в таком случае теряет в качестве, многие вопросы  остаются открытыми и чтобы избежать потерь, следует заранее составить список вопросов. 

 

В ходе беседы выяснилось, что посмотреть жилье невозможно, так как строители пока не пускают на стройку посторонних. Однако к октябрю они все-таки разрешат «экскурсии». И это очень хорошо, потому как покупать квартиру в таком месте лучше, предварительно оценив, как минимум, уровень шума. Также менеджер поведал, что лес планируется оградить от жилого комплекса. Или наоборот – комплекс от леса.

 

Какова процедура покупки

Квартиры здесь реализуются по договору долевого участия (ДДУ, ФЗ-214). Перед его оформлением предстоит заключить договор бронирования на  две недели и внести 50 тыс. рублей. Эти деньги не входят в стоимость, да и при отказе от покупки они не возвращаются.    

 

За услугу регистрации с покупателя  взимают 20  тыс. рублей. Это если квартиру покупать у инвестора, а если у застройщика, то все 30 тысяч. 

 

При необходимости воспользоваться ипотечным кредитованием, можно обратиться в любой из банков-партнеров, указанных на сайте.

 

А при наличии сомнений  можно взглянуть на похожие предложения в соседних районах. 

 

Таблица 2.Сравнительный анализ стоимости квартир в новостройках комфорт- и бизнес-класса ЗАО и ЮЗАО  г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Крылатский»	7 мин. транспортом от ст.м. «Крылатское»	От 47,7	От 7,5	4 квартал 2015 года
«The MID»	10 мин. транспортом от ст. м. «Проспект Вернадского»	От 51,4	От 10,8	2 квартал 2017 года
«Лобачевский»	20 мин. транспортом от ст. м. «Проспект Вернадского»	От 40,3	От 8,4	4 квартал 2016 года
«07»	10 мин. транспортом от ст. м. «Юго-Западная»	От 44,7	От 8,3	3 квартал 2015 года

 

Очевидно, что ЖК «Крылатский» наиболее интересный вариант, если говорить о стоимости, конечно. Она (стоимость), пожалуй, и является главным плюсом проекта. К плюсам также отнесем высокую стадию готовности первого корпуса. Что касается расположения, то это тот редкий случай, когда одному проекту можно поставить одновременно высокую и низкую оценку: близко лес, но рядом МКАД, умеренная удаленность от метро и крупного торгового центра, но в отрыве от «материковой» части района. 

 

Делая выводы о привлекательности цены, следует иметь в виду, что это качество все-таки относится к квартирам с видом на кольцо.  Но если покупать квартиру для аренды,  это не столь критично. 

 

ЖК «Крылатское»  пока только набирает обороты, поэтому квартиры в нем можно рассматривать как вариант инвестиции. Правда, учитывая непростую историю проекта, я бы перестраховалась и дождалась сдачи первого корпуса.  

 

Комплекс имеет довольно удачное расположение для тех, кому по работе нужно быть и в столице, и за городом.

 

Семьям с детьми следует предварительно оценить свои возможности,  на случай если придется возить ребенка в школу или детский сад. Даже если эти учреждения при ЖК «Крылатский» окажутся муниципальными, всегда хорошо иметь альтернативные варианты. А таковых поблизости, увы, нет. Та же песня с поликлиниками. Но, быть может, кто-то готов с этими неудобствами  смириться, ради квартиры «бизнес-класса» в престижном районе.