На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Каждому известно, что цена квартиры в новостройке всегда зависит от степени готовности дома. Также не секрет и то, что экономия, даже при покупке у крупного и авторитетного застройщика,  в той или иной степени будет сопряжена с рисками. Тем не менее, многие из нас рискуют и покупают жилье на нулевом этапе застройки. Нулевой в общепринятом смысле – это этап рытья котлована. Но мне кажется, существует еще более ранний этап. Назовем его минусовым. То есть, тот случай, когда до нуля еще добраться надо.  По мнению автора статьи, к минусовой стадии можно отнести те проекты, застройщик которых пока не имеет всей  разрешительной документации, но во всю уже продает будущее жилье. Понятно, что в таком случае квартиры предлагаются по наиболее интересной цене. Именно такой случай мы рассмотрим  в  этот раз.  

 

Жилой комплекс «Жемчужина Зеленограда» расположен на окраине самого маленького округа столицы. 

 

Самый маленький – это, конечно же, Зеленоградский, или  ЗелАО (сокращение звучит, как псевдоним известного бразильского футболиста). Зеленоград  находится примерно в 20 км от МКАД, в 37 километрах  от центра столицы, а ЖК «Жемчужина Зеленограда» - в его южной части, на Георгиевском проспекте. Здесь, на участке в 48 с лишним гектаров планируется реализация  масштабного проекта комплексной застройки. В течение 5 лет, с 2015 до 2020 года,  в  этом месте будет возведено несколько жилых домов повышенной комфортности,  школа на 1100 мест,  два детских сада на 235 мест каждый, офисно-деловой центр, торгово-развлекательный комплекс с культурно-просветительским центром и другие объекты инфраструктуры.   При этом будущий жилой комплекс находится всего лишь в трех минутах ходьбы от развитой части города – микрорайонов 15 и 16, где инфраструктурных объектов тоже хватает.

 

По периметру комплекса будут обустроены открытые парковочные места. Планируется и строительство многоуровневого паркинга. 

 

Также в трех минутах от «Жемчужины Зеленограда» находится остановка общественного транспорта, откуда можно уехать в «материковую» Москву, или добраться до железнодорожной станции «Крюково».  

 

 

Ввод в эксплуатацию первых трех корпусов  запланирован на 1 квартал 2017 года. К этому же сроку обещают построить и первый детский сад.

 

Повышенный комфорт и богатство  инфраструктуры будущего комплекса очень удачно сочетаются с природными объектами этой части города. Здесь есть парк и маленький прудик со смешным названием Верхний Кукуевский.

 

 

Восточнее есть пруд побольше – Верхний Каменский.  Рядом с ним застройщик возведет еще и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и лыжную базу.  Для верующей части  населения немаловажна информация о православном храме, который также планирует возвести компания-застройщик. 

 

Надо сказать, что забота о здоровье и душе будущих жильцов – это отличительная черта Группы компаний «Мортон». Мы уже знакомились с микрорайоном «Северный», который по своей форме и содержанию очень напоминает  «Жемчужину Зеленограда». Он тоже строится через дорогу от «цивилизации», но в окружении зеленого массива, внутренняя инфраструктура в нем также богата.

 

Что еще общего у этих двух объектов? Задержка с получением документации. 

 

У ГК «Мортон» пока нет разрешения на строительство ЖК «Жемчужина Зеленограда», хотя ожидается, что документ вот-вот получат. О том, что РНС будет, сотрудники компании говорят очень уверенно, дескать, это только вопрос времени, да и только. 

В обзоре о ЖК «Северный» мы писали об отсутствии проектных деклараций. Сегодня мы видим, что эти документы уже получены и опубликованы компанией на сайте.

 

 Вполне вероятно, что на момент публикации статьи, разрешительная документация уже появится. Однако вместе с ней придет  и повышение стоимости квадратного метра. Ведь сегодня квартиры здесь реализуются по наиболее привлекательной цене – от 1,69 млн. рублей, именно столько стоит небольшая  студия площадью около 20 кв. м. 

 

Перед тем как узнать стоимость более просторных вариантов, познакомимся чуть подробнее с архитектурой проекта. 

 

На сегодняшний день ведутся продажи квартир в трех корпусах – 1,2 и 3. Всего же будет построено 11 жилых домов. 

 

Первые два корпуса – это монолитные дома  в форме буквы «П». 

 

Корпус 1  имеет высоту 16 этажей, здесь полно разнообразных компактных вариантов жилья – это студии и квартиры площадью от 19,7 до 58,9 кв. метров. Интересной особенностью этого дома является то, что он состоит их трех секций, вторая секция ну очень большая, с двумя подъездами в разных частях дома. 

 

 

Чем-то напоминает холл гостиницы, правда? Сложно сказать, хватит  ли четырех лифтов на такое количество  квартир, ведь их по 21-ой на каждом из 16 этажей.  Предполагаю, что соседи здесь будут знакомиться друг с другом не один год. 

Еще одна особенность дома – отсутствие балконов в большинстве квартир. Может показаться, что идея архитекторов чем-то схожа с идеями оптимизаторов жилого пространства полувековой давности. Однако в отличие от «хрущевок» здесь высота потолков составляет 2,8 метра (в черновом варианте) и кухни имеют площадь не менее 8 кв. м.   

 

Корпус  2 – дом  переменной этажности от 11 до 16 этажей. Здесь уже метраж квартир и студий составляет от 33,81 до 84,01 кв. м. 

 

Корпус 3 уже панельный, высотой 12-17 этажей.  

 

Монолитные дома будут иметь современные вентилируемые фасады, а стены панельного дома, построенного по современной технологии, будут защищены от выгорания в течение долгих лет. 

 

Познакомимся с ценами. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир и студий в ЖК «Жемчужина Зеленограда»

 

Количество комнат	Метраж ,кв. м	Цена, млн. рублей
Студии	От 19,76	От 1,699
Однокомнатные	От 27,4	От 2,583
Двухкомнатные	От 40,12	От 3,147
Трехкомнатные	От  60,09	От 4,537

 

Не приходится рассчитывать на то, что в панельном доме квартиры окажутся дешевле. Во-первых, квартиры здесь просторнее. Но даже в пересчете на квадратный метр, цена получается примерно  такой же.

 

В каком виде квартиры передаются покупателям? 

 

Квартиры сдадут с межкомнатными перегородками из пазогребневых плит, которые при желании можно будет демонтировать. Здесь будет сделана стяжка пола, разведена электропроводка,  установлены стеклопакеты и система отопления с батареями, установлены счетчики на воду, отопление и электричество. Балконы тоже остеклят, но это будет «холодное» остекление. Есть возможность заказать отделку от партнера застройщика по цене от 12 тыс. рублей за кв. метр. 

 

На сайте проекта есть удобный поиск квартир по параметрам. Прежде всего, конечно же, по цене.  Здесь же мы можем ознакомиться с генпланом проекта. 

 

В целом сайт производит очень приятное впечатление: ничего лишнего, но все удобно и информативно. Правда, не хватает картинок, на которых было бы показано, какими видят будущие дома архитекторы проекта. Ну и, конечно же, раздел «документы» пока не может порадовать хоть чем-нибудь из того, что предусмотрено его названием. Зато тут можно увидеть фотографии реального положения дел в части строительных работ – очень подробный фотоотчет с «места событий».  

 

И автор сей статьи, то бишь я,  может подтвердить его реальность и актуальность.  Почему  приходится говорить о подтверждении реальности? Потому что в этот раз корреспонденту не удалось сделать  снимки с места событий. Представитель застройщика строжайше запретил проводить фотосъемку на строительной площадке и пресекал любые попытки это сделать в его присутствии. Поэтому автору приходится поделиться с вами картинкой застройщика и согласиться с тем, что в первых числах октября фундамент 1 корпуса  был в таком виде. 

 

 

О том, как сотруднику редакции приходилось лазать по кустам, в попытке сделать несколько снимков,  обязательно расскажу,  и  даже покажу результаты, но сначала – о дороге на место. 

 

Перед поездкой следует позвонить в офис и предупредить о своих намерениях примерно за сутки, чтобы сотрудники службы показа успели настроиться на работу. Тут я, конечно, иронизирую, но порядок, заведенный в ГК «Мортон» лучше соблюдать. 

Если читатель предпочтет общественный транспорт, то удобнее будет воспользоваться не  автобусом 400Т, который советуют сотрудники компании, а маршрутным такси 460М.  Маршрутка ходит чаще, и добираться на ней гораздо быстрее. Оба варианта ходят от станции метро Тушинская, но остановки расположены в разных местах. Чтобы сесть на маршрутку, потребуется выйти из первого вагона из центра, повернуть направо, еще раз направо, подняться на улицу, опять же повернуть направо и пройти метров 50.  

 

И автобус, и маршрутка имеют конечную остановку как раз неподалеку от офиса продаж ГК «Мортон». Останется только перейти дорогу на светофоре. 

 

Уже издалека виден кран на стройплощадке. 

 

 

Офис же находится прямо у дороги. 

 

 

Внутри все строго: сначала нужно записаться у сотрудника охраны, и почему-то именно он решит, к кому из менеджеров отправить  клиента. По пути к назначенному специалисту изучаю макет будущей «Жемчужины Зеленограда».  

 

 

Меня отправили к сотруднику по имени Алексей, и я считаю, что мне повезло. Молодой человек оказался не только компетентным, но и очень внимательным специалистом, как в своей работе, так и по отношению к клиенту. Менеджер не «поплыл» ни при одном вопросе, отвечал спокойно и уверенно. Мне даже показалось, что беседа несколько затянулась,  настолько подробно сотрудник знакомил с проектом. Алексей поведал, что на сегодняшний день с покупателем заключается предварительный договор долевого участия. Формулировка  звучит довольно настораживающе, поэтому застройщик на момент заключения такого договора не присваивает себе деньги, а поступает таким образом, чтобы  учесть интересы и опасения покупателя. Здесь оплата осуществляется через аккредитив. То есть, покупатель вносит свои деньги на аккредитивный счет, и банк их переведет на счет застройщика только после заключения и регистрации договора долевого участия (ДДУ, 214 –ФЗ).

 

Что касается процедуры покупки, то здесь нужно сказать о дополнительных платежах в размере 2,5% от стоимости квартиры (за услуги ее подбора, оформления документов и получение Свидетельства о собственности в перспективе) и 15 тыс. рублей за регистрацию ДДУ. 

 

Столь же лестную характеристику, как и Алексею, хочется дать и специалисту по показам Дмитрию. Кажется, сотрудник просто влюблен в будущий комплекс. Вот если бы еще дал фотографировать на стройплощадке, цены  бы ему не было. Но этого не произошло, поэтому пришлось искать способы сделать снимки стройплощадки. Так как домов, из окон которых можно было бы увидеть стройку, поблизости не оказалось, а на сосне, растущей неподалеку, я бы смотрелась подозрительно, то  было принято решение пойти в обход.

 

 

Зеленая полоса, которую видно на фото, будет отделять многоуровневый паркинг от жилого массива. 

 

 

На  стройплощадке пока можно увидеть лишь один кран и несколько единиц техники меньшего масштаба. Но менеджеры говорят, что как только разрешение на строительство будет на руках, сюда пригонят больше строительной техники и работа пойдет полным ходом. 

 

 

Со стороны 15 и 16 микрорайона в сторону лесопарка проходит дорога, по которой прогуливаются пенсионеры и семьи с колясками. 

 

Я  же, наслаждаясь местными красотами, вспоминаю спор на одном из форумов (https://www.zelenogradpearl.ru/forum/topic.php?id=48), по поводу того, является ли территория будущего комплекса  Москвой. Однако узнать верный ответ не составляет особенного труда – границы отчетливо видны на картах интернет-поисковиков. Можно взглянуть и на публичную кадастровую карту: https://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

 

Если посмотреть на следующее фото, то справа от дороги будет «Жемчужина Зеленограда», а слева, метров через 50 начинается территория Московской области. Не так давно земли, на которых ведется застройка, были переведены из категории  сельхозназначения в земли населенных пунктов. Говорят, это был затяжной процесс, который и обусловил задержку выдачи разрешения на строительство.

 

 

Что еще обсуждают будущие покупатели? Поговаривают, что здесь довольно низко летают самолеты, шумят безобразники. Да, самолеты курсируют, но характерный гул почти отсутствует. 

 

Есть несколько недовольных голосов относительно того, что новый микрорайон усугубит транспортную проблему и ситуацию с наличием рабочих мест в Зеленограде. На этот счет ГК «Мортон» предусмотрительно заявляет о том, что проектом предусмотрено обеспечение жителей более чем двумя тысячами рабочих мест. А также говорится, что в непосредственной близости строится современный Технопарк, который позволит трудоустроиться еще 17-ти тысячам горожан. 

 

Пожалуй,  звучит оптимистично. 

 

Что касается способов приобретения, то помимо ипотеки, которую на сегодняшний день предоставляют «ВТБ24» и «Московский Индустриальный Банк», есть также возможность воспользоваться займом от компании «Финанс» (входит в ГК «Мортон»), его можно получить на срок до 5 лет, под 9,9% годовых. 

 

Можно рассмотреть и рассрочку, но пока лишь на короткий срок – до 3 месяцев при взносе от 30-50%. При этом на остаток будет начисляться 1,5%. В случае, если первый взнос составит от 70%, процент окажется меньше – 1,25. 

 

Посмотрим на альтернативные предложения и сравним стоимость. Так как в самом Зеленограде на сегодняшний день предложений очень мало, то для широты обзора включим и близлежащие новостройки Солнечногорского района области. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в новостройках   ЗелАО г. Москвы и Солнечногорском р-не МО

 

Название ЖК	Метраж, кв. м	Цена млн. рублей	Срок сдачи
«Жемчужина Зеленограда»	От 27,4	От 2,583	1 квартал 2017 г.
«Зеленый Бор»	От 41,2	От 4,400	сдан
«Андреевка» (Солнечногорский р-н)	От 22,84	От 1,393	2 квартал 2017 г.
«Митино Дальнее» (Солнечногорский  р-н)	От 27,39	От 1,907	3 квартал 2016 г.

 

 

На мой взгляд, для тех, кто рассматривает покупку квартиры в Зеленограде – жилье в ЖК «Жемчужина Зеленограда» оптимальный вариант.  Жилой комплекс имеет довольно удачное расположение, рядом и зеленый массив,  и развитая часть административного округа.  Разнообразие планировочных решений и планов застройщика в части инфраструктуры – весьма привлекательны. И несмотря на задержку получения документации, ГК «Мортон» не вызывает каких-то серьезных опасений относительно своей надежности. Тем более, до момента заключения ДДУ деньги покупателя будут находиться на аккредитиве. А значит все-таки  можно,  а может быть даже нужно,  подумать о покупке квартиры на столь раннем этапе.