На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Когда-то жилой комплекс «Охтинская дуга» привлекал ценой, но смущал качеством – он был заявлен, как панельный. Однако на каждый товар находится свой купец, и квартиры разошлись довольно быстро. От того-то и было так странно узнать, что застройщик вдруг решил сменить коней на переправе и следующие очереди начал строить по кирпично-монолитной технологии. В связи с этим ощутимо поднялись цены, и «Охтинская дуга» превратилась в объект совершенно другого класса. Понятно, что в доступности покупатели точно потеряли, теперь осталось разобраться, что же найдут.

 

О жилом комплексе «Охтинская дуга»

 

 

Жилой комплекс «Охтинская дуга» находится во Всеволожском районе Ленинградской области, в посёлке Мурино, в пешей доступности от станции метро Девяткино. В будущем он будет представлять собой ансамбль из 4 жилых домов, однако на сегодняшний день застройщик предоставляет информацию лишь о двух. О двух совершенно разных домах в рамках одного проекта. 

 

 

Первый, 16-этажный, дугообразный дом возводится по панельной технологии из Киришских трёхслойных плит с облицовкой под кирпич.

 

Второй дом будет иметь стандартную прямоугольную форму, 24 этажа и кирпично-монолитный состав.

 

Первый дом сдаётся в два этапа: секции 4-5 – в 3 квартале 2016 года, секции 1-3 – в 4 квартале того же года. 

 

Второй дом будет введён в эксплуатацию в 3 квартале 2018 года. И оба этих срока подразумевают единовременную выдачу ключей. По крайней мере, именно эти даты указывает застройщик на официальном сайте компании сегодня: https://www.zapstroy.ru/murino.htm. 

 

Делаю здесь акцент из-за множественных расхождений этих дат в сети. Впрочем, эти данные появились с лёгкой руки самой строительной компании. В какой-то момент «Запстрой» понял, что идёт с опережением графика, и стал трубить, что сдаст первый дом в 2015. Однако быстро выяснилось, что это вовсе не означает досрочное заселение для дольщиков и опираться на эти сроки не стоит. 

 

Первый дом рассчитан на 628 квартир, среди которых будет 430 студий, 48 однокомнатных и 150 двухкомнатных квартир.

 

Второй дом рассчитан на 736 квартир, но будет состоять только из студий и однокомнатных вариантов, которых будет поровну.

 

Все квартиры в первом доме будут сдаваться без отделки. Строители лишь сделают стяжку, затрут монтажные швы и места креплений плит на стенах и потолке. Правда, разводку водоснабжения, а также установку противопожарной сигнализации, счётчиков и розеток, всё-таки, выполнят. Входная дверь будет простенькой, но железной. Высота потолков составит 2.55 м.

 

Во втором доме жителей решили побаловать и в некоторых квартирах отделку, всё-таки, предложили. Картинок нет, но в договоре прописаны: обои, ламинат, краска на потолке, керамическая плитка в санузлах, двери межкомнатные ламинированные, подоконники пластиковые. При этом все однокомнатные квартиры смотрят во двор, а все студии на ЛЭП. Из недостатков можно отметить только большое количество квартир на этаже, а из достоинств – потолки в 2.65 м.

 

 

Однако есть у этих домов и кое-что общее. Первые этажи займут коммерческие помещения; во дворах будут газоны и детские площадки; а паркинга, как не было так и не будет. На сегодняшний день, на всю огромную территорию комплекса застройщик выделил всего 38 парковочных мест. Как такой проект был согласован – совершенно непонятно. Зная об этом, уже не удивляет, что единственный обязательный объект социальной инфраструктуры – детский сад – застройщик будет сдавать в последнюю очередь (пока оглашают 2019 год).

 

В первом корпусе «Охтинской дуги» квартир практически не осталось, поэтому лучше звонить напрямую в офис и узнавать про интересующие варианты. Мы же сосредоточим теперь всё внимание на новом, таком вдруг интересном, 2 корпусе.

 

Цены и планировки

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость базовая	Стоимость при 100%
Студии без отделки	23 – 27 кв.м.	1.6 – 1.9 млн.р.	1.3 – 1.6 млн.р.
Студии с отделкой	23 – 28 кв.м.	1.7 – 2 млн.р.	1.4 – 1.7 млн.р.
1 к.кв.	32 – 38 кв.м.	2.2 – 2.6 млн.р.	1.8 – 2.2 млн.р.

 

На первый взгляд, кажется, что цены вполне доступны, но не будем торопиться с выводами. Мы их ещё сравним с другими объектами близкими по классу и сроку сдачи, а пока же посмотрим планировки.

 

Ну, рисуя студии, проектировщики «Запстроя» не мудрствовали лукаво, в результате чего получилось всего два варианта: стандартный и хороший. Под стандартным я имею ввиду классический, вытянутый вагончик, с 17 метровой комнатой, где радуют всего две вещи: огромный 6-метровый  балкон и ниша под шкаф в прихожей. 

 

В хорошем варианте уменьшается балкон, но комната становится просторнее, появляется второе окно, увеличивается прихожая и санузел. 

 

Однокомнатные варианты варьируются от 32 до 38 кв.м., но принципиально от этого не меняются. В каждой вы найдёте кухню от 8 до 11 кв.м. и комнату от 14 до 20 кв.м. Прихожая и санузел колеблются в районе 3-х метров, при этом прихожая «теряет» свою функциональную нишу, а санузел приобретает ванную. 

 

 

В 1 доме варианты были примерно такими же, но были ещё вот такие чудные двушки с «бантиком», которые, если постараться, можно даже успеть купить. И если не смеяться над формой, то по соотношению площадей квартирка очень даже хороша. 

 

 

По крайней мере, точно лучше самой большой двухкомнатной в квартирном фонде. Где коридор, как гостиная, а спальня больше каждой из них. Причём по задумке явно хотели сделать евро, но за счёт изогнутой формы этот план вряд ли осуществим на практике. 

 

 

О компании

 

Компания «Запстрой» ведёт свою историю с 2004 года, но в Петербурге почти не известна. Она была образована в городе Коммунар, соответственно, там же и строила. В результате этой деятельности на свет появились 4 жилых дома и коттеджный квартал. Однако со временем амбиции взяли своё, и застройщик отправился покорять новые вершины. На сегодняшний день он осваивает большой участок земли в Ново-Антропшино, и вот – в Девяткино.

 

 

Каких-то полезных отзывов о сотрудничестве с ней отыскать не удалось. Их мало и они противоречат друг другу. Кто-то пишет, что качество хорошее и сдавали всё вовремя, а кто-то, наоборот. 

 

 

Так что проникаться к компании доверием предстоит опосредованными путями. Кого-то успокоит, что с конторой работает «Петербургская Недвижимость», которая всегда очень тщательно подбирает своих партнёров. А кого-то может впечатлить, что господин Домрачёв С.В. – директор компании – является депутатом совета депутатов МО в Коммунаре, и потомственным строителем. В сети можно найти вот такие выдержки из статей о нём: 

 

 

Однако лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, так что отправляемся на объект оценить всё своими глазами.

 

 

На объекте

 

Район Муринского поселения хорошеет день ото дня и если кто не знает, что пару лет назад здесь были сплошь поля, то ни за что об этом не догадается. Комплексы достраиваются, дороги асфальтируются, инфраструктура развивается. Правда, наш участок стали осваивать позднее, поэтому наступление цивилизации коснулось его в наименьшей степени. И хотя его видно сразу при выходе из перехода, мне не удалось к нему подобраться. На пути встали овраги, грязь и строительные заборы соседних домов. Однако на форумах я видела, что дольщики находили к нему пути, а это значит, что в лучших погодных условиях можно посетить стройплощадку. Более того, пишут, что можно даже зайти внутрь, в любую квартиру. Нет ни охраны, ни дверей. Странная, конечно, история, учитывая, что это место повышенной опасности. 

 

 

Фото застройщика:

 

И если проблема с подъездными путями – это всего лишь вопрос времени, то линии электропередач, идущие вдоль дома, конечно, никуда не денутся. И это, пожалуй, самый серьёзный недостаток «Охтинской дуги». Хоть панельного, хоть кирпичного корпуса – уже не имеет значения. На данный момент нет научных доказательств, каким именно образом волны влияют на организм, но есть множество статистических исследований на эту тему.  Пугать не хочется, но советую ознакомиться с ними перед покупкой, особенно если есть маленькие дети. В то же время и наговаривать не стану – необходимая норма по удалённости от источника выдержана.

 

 

Помимо высоковольтных линий вид из окна украсит железная дорога, хотя на форуме пишут, что беспокойства она не доставляет. Качество домов на этапе строительства людей тоже не смущает, а уж темпы строительства и вовсе вызывают восторг. Некоторые опасения вызывает лишь отсутствие социальной инфраструктуры, но к моменту сдачи второго корпуса уже должно открыться большинство строящихся детских садов и школ. Их в достаточном количестве возводят во всех крупных жилых комплексах (GreenЛандия, «Солнечный», YouПитер, «Виктория», «Мой город» и др.)

 

 

По большому счёту, переезжая в Девяткино, стоит беспокоиться всего лишь о двух вещах. О пробках и больницах. Как и прежде к полям, так и сегодня к многотысячному поселению, ведёт всего лишь одна, узкая, двухполосная дорога. Без тротуаров и фонарей. Не удивительно, что утром и вечером люди подолгу стоят в заторах. У администрации есть планы по продлению Светлановского и Гражданского проспектов, но сроки реализации этой затеи пока неизвестны. Вопрос с медицинским обслуживанием возложили на плечи застройщиков и они намерены решить его открытием амбулаторий. На форумах выражают скепсис по этому поводу, мол, всё равно их будет недостаточно, но всё же это лучше, чем ничего. 

 

 

В офисе

 

 

Центральный офис застройщика расположен в городе Коммунар, но есть отдел продаж и в Петербурге. Он находится на Смоленской улице, дом 9, и работает с 10 до 18 часов по будним дням. Однако объект «аккредитован» Петербургской недвижимостью, поэтому получить по нему консультацию можно в любом из представительств сети. Одно из них как раз расположено в Девяткино, сразу при выходе из метро.

 

 

Внутри небольшого домика светло и уютно, сидит несколько менеджеров, и даже ипотечный специалист. В агентстве, как всегда, всё продумано до мелочей, а сотрудники относятся к тебе, как в родному. «Запстрой» советуют, а уж второй корпус «Охтинской дуги» и вовсе расхваливают. И основные акценты делают на качестве строительства и темпах работ.

 

Продажи идут согласно 214 закону, деньги принимают по договору долевого участия через аккредитив. На второй корпус есть ипотека от Сбербанка и «ДельтаКредит», но можно купить и в рассрочку. Она действует до сентября 2018 года, но чтобы ей воспользоваться нужно иметь 30% от стоимости квартиры. Проценты на остаток не начисляются, но изначально расчёт идёт от базовой цены, а значит, её лишь условно можно назвать беспроцентной. Небольшим бонусом послужит скидка на первый взнос в размере 15%. Ну и традиционно выгоднее всего покупать за единовременную оплату, в этом случае 15% дисконт будет действовать на всю сумму. Согласно ДДУ никаких других дополнительных взносов не предусмотрено, но при заключении договора вас попросят внести 50 тысяч рублей, которые потом пойдут в зачёт жилья. Эти деньги успокаивают застройщика и подтверждают ему серьёзность ваших намерений. Непосредственно договор особых нареканий не вызвал. Он содержит несколько неоднозначных моментов, как о возможном переносе сроков, например, но, во-первых, УФРС регистрирует такой договор, во-вторых, застройщик не будет убирать этот пункт для вас, а, в-третьих, «Запстрой» не единственные, кто хочет себя обезопасить. Идеальный договор стоит совсем других денег, но и не доверять этому я не вижу никаких причин – абсолютно типовой документ.

 

Конкуренты

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Алфавит	Петрострой	2 квартал 2017 г.	33 кв.м.	2.1 млн.р.
Ленинградская перспектива	ЛенСпецСтрой	3 квартал 2017 г.	37 кв.м.	2.3 млн.р.
Vitamin	Лидер Групп	4 квартал 2017 г.	33 кв.м.	1.8 млн.р.
Три кита	Лидер Групп	2 квартал 2017 г.	32 кв.м.	2.2 млн.р.
Охтинская дуга	Запстрой	3 квартал 2018 г.	33 кв.м.	2.3 млн.р.

 

ЖК «Алфавит»  представляет собой 9-секционное, 17-19-этажное здание, на 2528 квартир. Сдавать его застройщик будет частями, поэтому окончательный срок ввода объекта в эксплуатацию запланирован на 2 квартал 2018 года. Дом будет кирпично-монолитным, а из благоустройства предусмотрен только подземный паркинг на 100 мест,  гостевая стоянка на 90 машин и пара детских площадок. В квартирном фонде представлены варианты от 21 до 50 кв.м., от студий до двухкомнатных, но все они будут сдаваться без отделки. Находится комплекс в двух километрах от метро.

 

ЖК «Ленинградская перспектива» также относится к сегменту эконом-класса, но при этом радует некоторыми опциями ему несвойственными. Например, 3 кирпично-монолитных корпуса, высотой от 14 до 16 этажей будут облицованы керамогранитной плиткой. Также застройщик ограждает территорию от посторонних, строит детский сад и спортивно-оздоровительный комплекс; а на выбор предлагает квартиры от 27 до 92 кв.м., как с отделкой, так и без. Сам дом находится в километре от станции метро, и будет сдаваться в два этапа: в 3 и 4 кварталах 2017 года.

 

ЖК Vitamin – это 3 монолитных корпуса высотой от 17 до 19 этажей, рассчитанных на приём 1138 семей. Для них предусмотрен встроенный детский сад, подземный паркинг и благоустроенный двор. Жить предлагают в квартирах от 20 до 86 кв.м, которые будут сдавать без отделки. От достоинств перейдём к минусам проекта. Во-первых, дорога до метро будет занимать не меньше 20 минут, а, во-вторых, строительство идёт по договору ЖСК, поэтому сроки строительства могут легко переноситься.

 

ЖК «Три кита» возводится тем же застройщиком, но уже по договору долевого участия. И если кооперативные дома «Лидер-Групп» беззастенчиво задерживает и на годы, то по этой форме продажи старается укладываться в сроки. К тому же эти дома будут ниже – всего 12 этажей, но с теми же достоинствами: детский сад, парковка, паркинг, благоустроенный двор. В дополнение к ним добавляются: близость метро, европланировки, возможность выбора квартиры с отделкой и богатый выбор жилья от 21 до 85 кв.м.

 

Резюме

 

 

«Охтинская дуга» стартовала, как объект неоднозначный, но по-своему уникальный. Вторая же очередь просто растворилась в массе таких же новостроек эконом-класса. Кирпич-монолит, полная или чистовая отделка, маленькие метражи, средние по рынку цены. С одной стороны, он, конечно, стал лучше, но с другой потерял своё конкурентное преимущество – цену. ЛЭП же под окнами так и осталась, поэтому, выбирая среди похожих вариантов, я бы остановилась на другом. Однако своего покупателя «Охтинская дуга» всё же найдёт, ведь теперь она завлекает новыми достоинствами. Во-первых, объект аккредитовали по военной ипотеке, а, во-вторых, его строят быстрее конкурентов. Так что можно сказать, что новостройка успешно сменила курс, а застройщик прошёл боевое крещение искушённой петербуржской публикой.

 

Виктория Сонина, специально для портала "Все новостройки"