YES: гарантированная доходность сейчас без страховки от большого налога потом
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
К тому, что апартаменты стали словно отдельным популярным островком на рынке недвижимости, все уже привыкли. От квартир апартаменты отличаются в основном тем, что в них нельзя прописаться, поскольку их статус пока не определен (их хотели приравнять к жилью, но пока воз и ныне там). Также имеет место повышенный коэффициент налога, а некоторые эксперты и вовсе считают, что сборы еще будут расти. А вот главное преимущество апарт-комплексов по сравнению с привычными жилыми домами – цена. Отдельный сегмент – апарт-отели также набирает обороты с каждым годом и привлекает инвесторов не только стоимостью, но и наличием интересных предложений от управляющих компаний. Например, апарт-отель Yes в Митино предлагает покупателям решить все проблемы с окупаемостью. Поэтому я не могла пройти мимо и предлагаю вместе изучить этот вариант.
Интернет: найдется все
У объекта, строит который известная и крепкая компания «Пионер», есть собственный именной сайт https://msk.yesapart.ru – достаточно насыщенный и информативный.
Здесь можно обнаружить блоки о проекте, преимущества, расположение, контакты. Есть раздел и о процессе покупки, в котором описаны возможности по оплате. И, конечно, описание комплекса, на которое хочется обратить внимание. Итак, состоит весь комплекс из двух зданий. Одно в 15 этажей, второе в 25 этажей. Они объединены общей стилобатной частью – в ней будет находиться фитнес-центр и торговая галерея со всевозможными магазинами, ресторанами, салонами красоты и бытовыми отделами.
Площадь апартаментов – от 27 до 44 кв. м. Сдаются с отделкой и техникой, причем на фотографиях «начинка» и «оболочка» смотрятся весьма достойно. Отдельно хвалят архитектуру: над проектом трудилась мастерская «Сергей Киселев и партнеры». Наружная отделка – с вентилируемым фасадом, с звуко- и виброизоляцией, в едином стиле, ее стены из кирпича (на сайте он назван «эффективным») с простенками из монолитного железобетона. Двери шумоизолирующие, открыть их можно будет как обычным, так и электронным ключом. Лифты будут бесшумные, от фирмы Schindler. В подземном паркинге (на 121 машиноместо) должен быть акустический шов на толщину пола по периметру (впервые слышу про подобный наворот, но звучит внушительно).
Для защиты от неприятных инцидентов с непрошенными гостями в апарт-отеле предусмотрено видеонаблюдение и сигнализация.
Начали строить комплекс в конце 2013 года, а завершить строительство планируют уже этой зимой. Дело к финишу, поэтому уже определено, что командовать парадом будет управляющая компания «Пионер-Сервис», занимающаяся эксплуатацией и сдачей апартаментов в аренду – при желании можно полностью доверить ей сдачу своей недвижимости, не участвуя в процессе. Также на сайте отмечается, что в октябре комплекс получил сертификат BREEAM (авторитетная международная система сертификации зданий) и это доказательство высокого уровня строительства. Для инвесторов предусмотрены две доходные программы – «Гарантированный доход» и «Обратный выкуп» с планируемой доходностью до 20% годовых (меня это весьма заинтересовало и при личном визите я решила узнать у менеджера подробности).
Ипотеку дают банки Возрождение, ВТБ24, Банк Москвы, Дельта Кредит, Балтика. Есть и рассрочка, но срок ее будет не долог.
Изучаем форумы
Юзер 88_2014 считает, что предложение интересно своей доходностью. Мол, рядом есть гостиница «Митино», которая пользуется спросом, но при этом отделка номеров проигрывает в сравнении с апарт-отелем. Цены за ночь в «Митино», по словам пользователя, «просто космические». Он отмечает, что девелопер оставит часть номеров себе, а значит, уверен в их окупаемости. Некоторые пользователи считают, что апартаменты проигрывают в спросе обычным квартирам. Юзер 88_2014 не согласен с этой позицией. На его взгляд, у людей командировочных (сдавать апартаменты которым планируется в первую очередь) потребности отличаются от тех товарищей, которые ищут гнездышко для постоянного проживания. Он думает, что здесь сервис управляющей компании – уборка, консьерж может выйти на первый план в приоритетах. Он сам часто бывает в командировках и жизнь в обычных квартирах в этот период его не очень устраивает. Он сравнивает цены на покупку квартир аналогичного метража (они выходят примерно на треть дороже) и отмечает, что для многих людей стоимость выходит на первый план, а все остальные вопросы можно решить по мере поступления.
Пользователь с ником Bydgosh отмечает, что в проекте его заинтересовали преимущественно две вещи: качественная отделка и мебель, которая изначально рассчитана на интенсивную аренду, и возможность доверить вопросы найма управляющей компании.
А вот юзер АВ Нечаев скорпулезно пытается все подсчитать. Он говорит: «Я не за белых, не за красных, а за математику». Смущает его главным образом кадастровая стоимость, которая для нежилого помещения может быть огромной. А ведь налог, и без того повышенный, будет рассчитываться исходя из нее. Плюс – повышенная стоимость на коммунальные услуги, пусть даже не на много, но в итоге за несколько лет наберется внушительная сумма.
Личный визит
До аппарт-отеля я решила добираться на метро: на схеме, что есть на сайте, показано, как идти. Доехав до станции «Митино», я вышла в направлении, подсказанном девушкой из колл-центра «Пионера» - улица Митинская, 16.
Сам район мне очень нравится: в темплое время года здесь особенно зелено и красиво, много новых домов (в том числе построенный «Пионером» комплекс «Life Митинская»). По пути были замечены школа и детский садик, впрочем, инфраструктуру окрестностей мне давно расхваливали знакомые, которые живут в этих краях.
Минут за 7 неспешным шагом я дошла до места, где сейчас завершается строительство.
Что меня позабавило, так это надпись «офис продаж» возле стройки при том, что сам офис с шоу-румом находится в другом месте. На всякий случай переспросила охранника, он подтвердил, что к менеджерам идти минут десять и отправил меня… дальней дорогой, в обход. Впрочем, именно по этой дороге можно было лучше рассмотреть, что же там строят. Аппарт-отель мне очень понравился: выглядит современно, но не скучно.
Народу на стройке много: чувствуется, что хотят сдать побыстрее.
Для автомобилистов есть сервисный центр под боком.
В офисе продаж кроме менеджеров никого не было. Для меня это плюс – не хочется терять время в ожидании. Вместе с тем, понятно, что никакого ажиотажа среди потенциальных покупателей не наблюдается. Встретивший меня менеджер был весьма любезен, он спросил, что я знаю об апарт-отеле и рассказал основную информацию. Меня в первую очередь интересовали программы гарантированной доходности, о которых я прочитала на сайте. Он подтвердил, что такие программы есть и пользуются популярностью. Первая позволяет получать 40 тысяч от аренды (все проблемы решает управляющая компания) ежемесячно. Естественно, придется платить налоги, этот вопрос уже ложится на собственника помещения. Сумма фиксируется в договоре. На мое искреннее удивление столь высокой ценой менеджер ответил, что у «Пионера» уже есть опыт сдачи аналогичных апартаментов в Санкт-Петербурге: они пользуются спросом, поэтому есть определенная уверенность в успехе. И вторая программа называется «Обратный выкуп»: через 3 года по контракту помещение может быть выкуплено «Пионером» за ту же стоимость плюс 20% годовых.
Получается, что на выходе инвестор получает 160% за три года. Неплохо, но от себя отмечу, что в нынешней экономической ситуации нельзя с уверенностью сказать, что рубль через три года не просядет еще больше. Первый вариант со сдачей мне понравился больше – все-таки приятно, когда твои проблемы решает кто-то другой.
Что меня удивило, так это единая цена за аренду для любой площади. Получается, выгоднее брать самую маленькую квадратуру, раз гарантированная прибыль с нее будет такой же, как с больших апартаментов. Менеджер отметил, что о рассрочке можно договориться с условием выплаты до конца февраля и в целом условия можно обговорить исходя из личной ситуации каждого клиента, Стоимость коммунальных услуг по плану – 100 рублей за 1 квадратный метр, плюс свет и вода (все остальное входит в указанную стоимость). Ввод в эксплуатацию планируется в декабре, выдача ключей – в феврале-марте, в марте-апреле оформление собственности и с июля начнется полноценное функционирование и аренда. Несколько месяцев берутся компанией на всякий случай, ведь они не могут сдать апартаменты которые не оформлены в собственность (если, например, кто-то из клиентов уедет и не сможет подвезти необходимый пакет документов).
Ремонт произвел на меня очень хорошее впечатление. Сама бы жила, будь апартаменты немного побольше!
Интересный интерьер. Да, даже микроволновка будет.
Холодильник-малыш, но для одного человека хватит. Стиральная машина тоже есть.
Вместительный шкафчик.
Все функционально. Кровать, в которой можно хранить белье.
Светодиоды экономят свет. Актуально для тех, кто переживает по поводу стоимости ЖКХ.
Даже плитка напольная мне понравилась.
Разберемся с ценами
|
Метраж |
Цена |
|
28.2 |
5, 040 млн. руб. |
|
30.1 |
5, 000 млн. руб. (скидок нет) |
|
30.1 с видом на парк |
5,380 млн. руб. |
|
39.5 |
6, 690 млн. руб. |
|
43.8 |
8,900 млн. руб. |
Планировки схожи за счет компактности апартаментов, но в целом с учетом маленького метража можно уверенно говорить, что в комнате есть все необходимое: даже кухня с небольшим холодильником, плитой и посудомойкой.
Уместно будет сделать сравнение с ценами конкурентов.
|
Название комплекса |
Метраж, кв. м |
Цена, млн. руб. |
Срок сдачи |
|
Апарт-комплекс «Двинцев, 14» |
От 37,09 |
От 6,80 |
1 квартал 2016 года |
|
«Клубный дом на Пришвина» |
От 32,60 |
От 4,27 |
Июнь 2016 года |
|
Березовая аллея |
От 25,00 |
От 2,50 |
1 квартал 2018 года |
|
Комплекс апартаментов «ТехноПарк» |
От 29,00 |
От 3,95 |
2017 год |
Как мы видим, найти дешевле можно, но придется немного подождать ключи. Здесь каждый выбирает сам: синица в руках или журавль в небе. Меня в апарт-комплексе «Yes» подкупают сроки сдачи и не исключено, что после получения ключей апартаменты, как это бывает с жилой недвижимостью, вырастут в цене. Конечно, в кризис вряд ли это будет огромный рост, но все же вероятность получить профит быстро есть.
Подведем итоги
На мой взгляд, объект заслуживает твердые 8 баллов. Мне нравится качество строительства и ремонта. И сама идея обеспечить некую страховку средств частного инвестора сразу несколькими способами тоже по душе. Конечно, Митино – не ближний свет, но считается хорошим, даже престижным спальным районом. Здесь нет проблем с инфраструктурой и это еще один плюс.
Ремонт в «номерах» достойный, добротный, есть все необходимое и это очень удобно для тех, кто планирует сдавать свои апартаменты. Цену я также нахожу адекватной сегодняшнему рынку. Но меня весьма смущает сам статус апартаментов – неизвестно, каким будет налог в будущем и не съест ли он всю нынешнюю выгоду. Плюс обещанную сумму ежемесячного дохода в 40 тысяч рублей я нахожу несколько сомнительной с учетом нынешних реалий: за эти деньги можно снять квартиру с достойным ремонтом и поближе к центру (ведь речь не о посуточном найме) и мне не совсем понятно, что будет, если управляющая компания не сможет найти жильцов за эти деньги. Будут платить себе в убыток? Сомневаюсь. Но в целом объект интересный и мне нравится, что цена с момента старта продаж выросла не так уж значительно – на уровне примерно равном официальной инфляции. В общем, для тех, кто интересуется именно апартаментами (кому не важна прописка), плюсы, на мой взгляд, перевешивают минусы.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
