На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

На примере премьерных объектов компании – жилых комплексах Legenda на Оптиков и на Яхтенной – петербуржцы уже познакомились с «квартирами будущего». Это определение дал им сам застройщик, а что он вкладывал в это понятие, я подробно осветила в нашем прошлом обзоре. Вкратце напомню, что смарт-стандарт базируется на идее рациональности, возведённой в абсолют. Это значит, что весь проект, включая дворовую территорию и места общего пользования, изначально проектируется таким образом, чтобы на выходе он получился максимально эргономичным и функциональным. Однако апогеем этого творчества должны были стать планировки, о которых ранее мы могли лишь мечтать. Компания LEGENDA Intelligent Development провела масштабнейшее исследование, в ходе которого выявила все типы домохозяйств России, а в результате спроектировала решения с учётом потребностей каждого из них. Квартиры получились интересными, но дорогими, однако даже не это смущало дольщиков. Компания была новичком на рынке недвижимости, и было непонятно, выдержит ли она сроки, сохранит ли заявленное качество… Сегодня бОльшая часть опасений осталась позади. Первые дома готовятся к сдаче, а застройщик вывел на рынок новый объект – ЖК «Legenda на Комендантском 58».

 

О комплексе

 

По словам застройщика, новый проект стал ещё функциональнее, комфортнее, разнообразнее и просторнее. Исчезли студии меньше 25 кв.м. Появились принципиально новые виды планировок с прачечными и «мастер-спальнями». В каждом из видов появилось ещё больше вариативных деталей, чтобы покупатели могли выбрать квартиру, максимально соответствующую их пожеланиям. Ещё богаче стала инфраструктура двора.

 

Территориально новый комплекс расположился в Приморском районе Санкт-Петербурга, в микрорайоне Каменка. Документально – на пересечении Глухарской улицы и Комендантского проспекта, но фактически строительство идёт в поле, а эти дороги к ним ещё будут пробивать.

 

Участок застройки имеет форму вытянутого треугольника, и будет осваиваться в 3 этапа. Первый этап – это «Legenda на Комендантском 58», будет состоять из 5 жилых корпусов и детского сада. Позже к нему пристроится «Legenda на Комендантском 56», в состав которой войдут ещё 2 корпуса. И завершит строительство «Legenda на Комендантском 54», где будет ещё два дома. Согласно плану первый этап должны ввести в эксплуатацию в 1 квартале 2018 года. 56 и 54 участок начнут застраивать позднее, их вывод в продажу планируется весной 2016 года. Из проектной декларации, выложенной на информативном сайте проекта, можно узнать, что земля находится в собственности застройщика и уже получено разрешение на строительство. Также указано, что дома будут возводиться по монолитной технологии, с наружными стенами эркеров из газобетона. А вот отделка фасадов будет вариативной: для цокольного этажа выбрали бетонный камень, для лицевой и дворовой части – вентилируемые фасады из керамического гранита, для эркеров – витражное остекление. 

 

Весь проект на Комендантском решён в едином архитектурном стиле и в единой цветовой концепции. Структурно корпуса будут довольно простыми, (если не считать аритмично расположенных балконов, лоджий и эркеров, что сделано для лучшей инсоляции и ощущения «подвижности»), но оригинальное цветовое решение фасадов добавляет необходимой сложности. В каждой из 9 башен будет 21 жилой этаж и 2 коммерческих. Уже известно, что первые 5 высоток объединены общим стилобатом и двумя первыми этажами, что защитит внутренний двор от посторонних шумов и пыли. При этом территория комплекса будет закрытой для посторонних и свободной от машин. Автолюбителям предлагают приобрести место в подземном двухуровневом паркинге за 450 тысяч рублей (кстати, туда будет спускаться лифт) или оставлять машину на гостевой стоянке. На 1008 квартир предусмотрено 584 места в паркинге и 120 бесплатных места вдоль внешнего периметра комплекса.

 

Особое внимание стоит уделить организации дворового пространства. Застройщик говорит, что оно неожиданно оказалось таким большим, что у него получилось создать целый «микрокосмос». И когда читаешь, что же он придумал, то понимаешь, что LEGENDA Intelligent Development совсем не лукавит. Здесь находит своё продолжение концепция «Есть место быть семьёй, есть место быть собой», которой проектировщики руководствовались при создании планировок, то есть вся территория разделена на функциональные зоны, где можно проводить время вместе, а можно уединиться для отдыха. 

 

 

Начну с самого интересного – во дворе «Легенды» будет свой собственный… амфитеатр, где можно будет проводить собрания жильцов или устраивать коллективные праздники. Для тех, кто работает дома, построят коворкинг центр с рабочими местами, здесь же школьники могут коллективно делать домашние задания. Для тех, кто предпочитает дома отдыхать – подготовят зоны для пикников и спортивное поле для популярных командных игр. Для детей предусмотрели разноплановые игровые площадки, в том числе и закрытую зону на случай плохой погоды. И, наконец, во дворе сделают велопарковки, а в парадной – выделят место для колясочных.

 

Однако, все эти описания, лишь предыстория к самому главному в smart-стандарте – планировкам.

 

Цены и планировки

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студии	25-29 кв.м.	2.4-2.8 млн.р.
1 к.кв.	32-49 кв.м.	2.8-4.6 млн.р.
2 к.кв.	52-84 кв.м.	4.6-8.3 млн.р.
3 к.кв.	81-109 кв.м.	7.5-10.7 млн.р.

 

В отличие от традиционных студий-вагончиков, в Legende предлагают исключительно квадратные решения. Этот вариант считается более удачным, но, честно говоря, именно здесь он мне таковым не показался. Если предложенный дизайн-проект лучший из возможных, то уж лучше типовой прямоугольник. По крайней мере, там можно расставить мебель таким образом, чтобы кухня стояла не в прихожей, а спальное место не в проходе. А то не по фен-шую как-то. 

 

   

 

Однокомнатные квартиры выглядят уже на порядок лучше. На скромных 33 метрах проектировщики смогли уместить и кухню-гостиную, и отдельную спальню, и две ниши для хранения вещей. Метров объективно мало, но уже можно жить с комфортом. 1- 33 

 

 

С увеличением площади жизнь становится всё приятнее, ведь все помещения пропорционально увеличиваются, а в одном из вариантов даже появляется рабочее место с окном! Удобство санузла в центре квартиры я бы отнесла к сомнительным решениям, но мало ли, не будем спорить. 

 

 

Двухкомнатные квартиры рисовали по такому же принципу: максимум площади отводили под гостиные, а остатки делили между спальнями. И снова вышло неплохо. Особенно мне понравились варианты, где кухня немного огорожена от гостевой зоны, как, например, в 69-метровом варианте. 

  

 

Тут можно возразить, что некорректно сравнивать квартиры столь разной площади, но это сделано нарочно, чтобы заодно показать разницу между вариантами с одинаковым количеством спален. 

 

 

На самом же деле, вариантов планировок очень много и даже в маленьких квартирах можно найти такие интересные детали, как обеденная зона в эркере и прачечная. Однако представить вам это решение хочется всё же в самом роскошном свете. 

 

Кажется, здесь впервые представлена новая smart фишка – так называемая, мастер-спальня. Мастер-спальня – это приватная зона с расширенным функционалом, где помимо оптимальной площади приватной зоны, находится место для личной ванной комнаты и гардеробной. На мой взгляд – так гениальное решение, которое многим придётся по душе. 

 

 

Ожидаемо, что в трёхкомнатных квартирах добавляется по третьей спальне, и сохраняются все прочие бонусы: обеденные зоны в эркере, прачечные, мастер-спальни. Ничего принципиально нового в них не появляется, но проектировщики, наконец, смогли «развернуться» и презентовать свои представления о комфорте во всей красе. 

   

 

В новой Legende квартиры сдают как с полной отделкой (корпуса 1, 2 и 3), так и с подготовкой к чистовой (корпуса 4 и 5). В первом случае вас ожидают: обои под покраску на стенах, ламинат на полу всех комнат, плитка и сантехника в санузлах, ламинированные межкомнатные двери. А во втором: выровненные и подготовленные под оклейку или окраску стены и потолки, звукоизоляционная стяжка на полу, разводка электрики вплоть до розеток, разводка отопления вплоть до радиаторов, ввод водоснабжения и канализации до санузлов и кухонь, отсутствие какой бы то ни было сантехники, вплоть до полотенцесушителя. Высота потолков – 2.7 м.

 

О застройщике

 

На сегодняшний день LEGENDA Intelligent Development всё равно остаётся ещё очень юной компанией, хотя за этот год, несомненно, укрепила свои позиции. Во-первых, команда застройщика сдала свой первый объект на «Победы, 5», причём очень дорогой объект. Во-вторых, практически достроила свои smart-Легенды. В-третьих, выиграла профессиональный конкурс КАИССА-2014 в номинации «За вклад в развитие передовых технологий в сфере жилищного строительства», а это серьёзное признание. Похоже, что у застройщика большое будущее, но всё же мы до сих пор не можем оценить качество smart объектов и можем только надеяться, что оно будет соответствовать обещаниям.

 

А обещает нам, лично Василий Селиванов, генеральный директор  компании, который с 2004 года руководил строительной организацией «Петербургская Недвижимость», впоследствии переименованной в Setl City, и вошедшей в холдинг Setl Group. Все мы прекрасно знаем этого застройщика, как одного из лидеров рынка, так вот под руководством «нашего» начальника было построено и сдано больше 30 объектов компании. Нареканий по срокам и качеству к Setl City обычно не имеют.

 

 

На объекте

 

 

На мой взгляд, «Legenda на Комендантском 58» имеет наиболее удачные позиции по сравнению с другими комплексами, строящимися в Каменке. Она ближе других расположена к уже имеющейся инфраструктуре и к остановкам общественного транспорта, и, соответственно, дальше от источника неприятного запаха, которым так славится этот микрорайон. Конечно, едва ли первые дома смогут стать фильтром, но каким-то заслоном, всё же станут. Ещё из некоторых окон «Легенды» должен будет открываться неплохой вид на лесопарк, который вряд ли перекроют, поскольку территория близ него уже застроена коттеджами.

 

   

Вообще же, запах со свалки, который периодически доходит до Каменки в тёплое время года, видится мне единственным недостатком здешнего микрорайона. К моменту заселения первой очереди «Легенды», а это произойдёт в 3-4 квартале 2018 года, должны завершить пробивку Комендантского проспекта и проспекта Королёва от Глухарской до Шуваловского проспекта, что даст толчок инфраструктурному развитию этого участка. Должны довести Глухарскую улицу до Парашютной, и открыть центральный участок ЗСД, что существенно разгрузит транспортный поток и снизит время ожидания в пробках. В 2018 году планируют открыть новую станцию метро «Беговая» в Приморском районе и запустить общественно-деловой комплекс «Лахта-центр», что увеличит спрос на недвижимость в целом.

  

По мере освоения территории, на этом участке будет строиться и социальная инфраструктура. Детские сады и школы запланированы практически во всех соседних комплексах. В самой «Легенде на Комендантском 58» намечено открытие детского сада и кабинета врача общей практики. Уже существующая инфраструктура находится в радиусе 1-2 километров, остановки общественного транспорта – в 500 м, ближайшая станция метро «Комендантский проспект» – в 3 км. В будущем ветку планируют продлевать до Шуваловского проспекта, но едва ли стоит рассчитывать на это всерьёз – если до сих пор вестибюль даже в Кудрово открыть не могут, хотя тоннель вырыли ещё в советское время.

 

В офисе

 

Год назад в мобильном офисе на Оптиков,34 меня встретили очень радушно. Менеджер красочно презентовал проект, рассказал обо всех его достоинствах, помог выбрать наиболее подходящую планировку, в общем, настолько меня увлёк, что даже мне захотелось купить smart квартиру. Понятно, что в этом году я ожидала, как минимум такого же приёма, а как максимум – ещё более приветливого, год ведь прошёл, опыт наработан. Каково же было моё удивление, когда всё оказалось ровным счётом наоборот. 

 

   

Мой менеджер был занят чем угодно, кроме общения со мной. Он отвечал на звонки, параллельно отправлял какое-то письмо, отлучился помочь по просьбе другого менеджера, а в остальное время слушал, о чём говорят за соседним столиком. Он не только ничего не рассказал мне о комплексе, но и несколько раз переспрашивал, какой вопрос я только что ему задала. Ответы его тоже были крайне сухими и малоинформативными, так на вопрос о составе полной отделки он сказал: «Всё», а на вопрос об инфраструктуре: «В порядке». Составляющие «всего» и «порядка» приходилось уточнять просто по пунктам. Удивительное дело, но сайт застройщика оказался гораздо более полезным, чем сотрудник в офисе. И мне искренне жаль, что прекрасная работа маркетологов так бесславно обрывается в отделе продаж. При этом отмечу, что другие клиенты искренне благодарили своего менеджера за то, что с ней приятно работать и что она понимает  их с полуслова.

 

   

В результате моих же «пыток» удалось узнать следующее: при полной оплате квартиры действуют существенные скидки. Если в рассрочку 67 метров стоят 8.1 млн. рублей, то при 100% взносе – уже 6.4 млн. руб. При этом базовую стоимость можно разбить до июня 2018 года, если в качестве первого взноса внести не менее 50%. 

 

 

Если же есть возможность отдать сразу более 60%, то можно рассчитывать на 10% скидку с этой суммы, которую потом вычтут из стоимости квартиры. К примеру, возьмём всё ту же квартиру за 8.1 млн. рублей. 60% от её стоимости – это приблизительно 4.8 млн. руб. Получается, что за вычетом скидки её общая стоимость составит уже 7.6 млн. руб., которые предстоит оплачивать в течение 30 месяцев (допустим, с 1 декабря 2015 года до 1 июня 2018 года), по 91 тысяче рублей.

 

   

Ещё есть рассрочка сроком на 1 год. Согласно этим условиям, за студии нужно внести не менее 30% от стоимости, а за все прочие варианты не менее 40%. Во втором варианте вам также сделают скидку в размере 10% от первого взноса. 

 

Будем надеяться, что в будущем легендарный smart-стандарт доберётся и до рассрочки, потому что на сегодняшний день условия кажутся кабальными.  При любом раскладе ипотека будет более выигрышным вариантом, тем более что объект уже аккредитовали: Сбербанк, банк «Санкт-Петербург» и «Промсвязьбанк» и первый взнос в кредитных организациях начинается от 20%.

 

Оформляются продажи по 214-ФЗ, деньги перечисляются через аккредитив, никаких дополнительных взносов застройщик не просит. Договор долевого участия также не вызвал у меня никаких вопросов. 

 

 

Конкуренты

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Граффити	Ойкумена	4 квартал 2016г.	37 кв.м.	3.6 млн.р.
Чистое небо	Setl City	2 квартал 2017г.	42 кв.м.	4.1 млн.р.
Ultra City	Северный город	3 квартал 2017 г.	42 кв.м.	4 млн.р.
Шуваловский	ЛСР. Недвижимость	4 квартал 2017г.	42 кв.м.	3.3 млн.р.
Legenda на Комендантском, 58	LEGENDA Intelligent Development	1 квартал 2018 г.	42 кв.м.	4.1 млн.р.

 

ЖК «Граффити» строится между проспектом Королёва и Парашютной улицей. В состав комплекса войдут: 16 домов, 3 детских сада, школа и отдельностоящие паркинги. Первые корпуса уже готовятся к сдаче, а полностью завершить строительство обещают к 2025 году. На выбор предлагают квартиры от студий до трёхкомнатных, от 26 до 80 кв.м. с полной отделкой. Однако проект скорее привлекает внимание дополнительными опциями. Например, в холлах будут зоны хранения велосипедов и комнаты для мытья домашних питомцев. А во дворе поставят фонтан и проведут WI-FI. И это далеко не полный перечень, с подробностями можно ознакомиться на сайте. 

 

ЖК «Чистое небо» возводится между Юнтоловским заказником и планируемым продолжением Комендантского проспекта. Точное число домов пока неизвестно, но застройщик планирует заселить сюда 32 тысячи семей. Три пилотных корпуса сдадут в 2017 году, а весь корпус целиком – в 2026 году. Помимо жилой части также будут возводить и необходимую инфраструктуру: 4 школы, 8 детских садов, 2 поликлиники, спортивный клуб и рекреационную зону вдоль реки Каменки. Дольщикам предлагают квартиры от 23 до 79 кв.м., от студий до трёхкомнатных, с полной отделкой.

 

ЖК «Шуваловский» появится на пересечении Шуваловского проспекта и Парашютной улицы. В состав этого проекта войдут 24 дома на 8 тысяч семей, 2 детских сада и школа. Первые корпуса сдадут уже в конце следующего года, а завершить все работы должны к 2020 году. Своим основным клиентом застройщик видит молодые семьи, поэтому в квартале запроектировано много небольших, эргономичных квартир от 30 квадратов. В то же время ЛСР не отказывается и от более притязательных клиентов, для которых воплотил варианты до 85 метров. В любом случае все квартиры будут сданы в срок и с качественной полной отделкой.

 

ЖК Ultra City находится между Глухарской улицей и проектируемым продолжением Комендантского проспекта. Он будет реализован в 3 этапа, по итогам чего здесь появятся 12 домов, 2 детских сада и школа. К строительству приступили совсем недавно, потому и сроки 1 очереди заявлены только на 3 квартал 2017 года. Застройщик говорит, что всё в его комплексе будет Ultra, начиная с дизайна и заканчивая технологиями. Как бы там ни было, главное, что жилой фонд содержит большой выбор отличных планировок от 23 до 116 квадратных метров, от студий до пятикомнатных квартир. 

 

Резюме

 

 

«Legenda на Комендантском 58», действительно, стала ещё интереснее и богаче. Однако – и дороже. И своим прайсом застройщик чётко даёт понять, что smart, он не для всех. С одной стороны, это, может, и неплохо. Есть надежда, что люди, разделяющие философию компании, и готовые за неё переплачивать, будут более бережно относиться к общему пространству: не будут жечь кнопки в лифте, оставлять мусорные пакеты у входа, кидать сигареты из окон, и это повысит общий уровень комфорта. Однако за это придётся именно переплачивать, потому что даже, несмотря на восхитительные планировки, которые больше ни у кого не встретишь, несмотря на прекрасное благоустройство двора, и все прочие бонусы проекта – он, всё же, слишком дорог. За эти же деньги можно найти квартиру ближе к метро, в районе с более развитой инфраструктурой или на более высокой стадии готовности. В общем smart-квартира, это примерно, как iPhone, понимаешь, что частично переплачиваешь за бренд, но не можешь себе отказать.

 

Виктория Сонина, специально для портала "Все новостройки"