На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Небольшой уютный дом, расположенный в глубине старых зелёных кварталов, недалеко от метро – настоящий подарок для души и сердца любого горожанина. А уж если он ещё и глаз радует, то ему и вовсе цены нет. Конечно, это я фигурально выражаюсь, цена есть, и немаленькая, а вот соответствует ли она заявленному предложению – попробуем разобраться вместе.

 

О ЖК «Шерлок Хаус»

Жилой комплекс «Шерлок Хаус» находится в Выборгском районе Санкт-Петербурга, на Костромском проспекте 44. Это в 7 минутах от железнодорожной платформы «Удельная», в 5 минутах от одноимённой станции метро, и в минуте от Берёзового сада. Срок сдачи намечен на 2 квартал 2017 года.

 

 

Проект новостройки представляет собой односекционное 9-этажное кирпично-монолитное здание на 96 квартир. БОльшую часть из них займут однокомнатные квартиры – их будет 72 – однако сразу стоит отметить, что количество комнат в данном случае вопрос условный, поскольку жильё сдаётся без внутренних перегородок. Дольщики получат лишь выложенные стены санузлов (гипсовые пазогребневые, блочные из ячеистого бетона) и выложенный в один кирпич контур стен – необходимый минимум, чтобы ПИБ принял квартиру. Кстати, наружные стены будут собраны из газобетонных блоков, но в последующем облицованы кирпичом по принципу вентилируемого фасада.

 

В поисках более детальной информации я заглянула на сайт проекта, однако, несмотря на всю его современность и красочность, он оказался малоинформативным. Я не нашла никаких подробностей будущего строительства, хода работ, планировок и проектной декларации. Зато обнаружила разрешение на строительство, договор аренды земли и контакты застройщика. С ним мы оказались уже знакомы, «Шерлока» строит компания Glorax Development, которую мы знаем по ЖК «Английская миля».

 

Вкратце напомню, что она из себя представляет.

 

О застройщике

 

 

Glorax Development выросла из ранее образованной компании Tekta Group, которая в свою бытность успела возвести 4 жилых комплекса в Московской области, так что её молодость является довольно условным понятием. Она переняла их портфолио, и продолжила развивать то же направление деятельности – мультиформатный девелопмент жилой, коммерческой и общественной недвижимости. Тогда же, в 2013 году, она вышла на петербуржский рынок недвижимости, выкупив несколько земельных участков с недостроенными домами. Все документальные перипетии проследить сложно, но, похоже, что первой стала разорившаяся компания «Балтпродком», у которой было 20 гектар в Красносельском районе. А второй – «ПСМ-Классик» – собственник трёх земельных участков: на Костромской, Будапештской и Гражданском проспекте. Первый участок уже активно осваивается, второй – где появится Шерлок – только огорожен (но от прежнего застройщика остался фундамент и первый этаж), третий и четвёртый находятся в разработке. Неплохой старт для молодой конторы, но это совсем перестаёт удивлять, когда узнаёшь, что за спиной юнца стоит сильный и надёжный наставник – холдинг Glorax group.

 

Эта структура берёт своё начало уже в 2000 годах. Причём начиналось всё со скромной конторы по перепланировке монолитных зданий, а в итоге вылилось в корпорацию – «владельца фабрик, заводов, газет, пароходов». Сферы интересов Glorax group поражают своей разноплановостью: профессиональное инвестирование, гостиничный менеджмент, стартапы в сфере IT, производство и транспортировка энергии, развитие и управление объектами ЖКХ, владение и управление профессиональными гоночными командами. Если присмотреться, то можно найти общие черты, но при этом стоит отметить главное – Glorax group стремится развиваться, как инвестор и девелопер, нежели чем строительная компания, не поэтому ли на форумах порой встречаются замечания по качеству объектов:

Приятного мало, но отмечу, что в поисках негативных отзывов мне пришлось обойти немало форумов. В основном о компании пишут хорошо, но, честно говоря, при таких нарушениях это выглядит довольно наигранно. В общем, рекомендую ознакомиться со всеми отзывами самостоятельно, чтобы сформировать собственное впечатление, а пока же отправимся в офис застройщика, чтобы познакомиться с ним поближе.

 

В офисе

 

 

Отдел продаж Glorax Development находится в бизнес-центре на Маяковского 12а и работает с 9 до 21 ежедневно. Офис выглядит очень презентабельно, а для общения с клиентами, кажется, отвели лучшее из помещений. Здесь сразу чувствуешь себя желанным гостем, а встречающий тебя менеджер только укрепляет это ощущение. Его работу, вообще, хочется отметить отдельно, поскольку это тот редкий случай, когда видно, что человек уважает себя, уважает тебя и уважает компанию, в которой трудится. Он знал ответы на все вопросы, объективно освещал спорные моменты – не обманывал и не говорил ерунды – как это часто бывает, при этом не только внимательно слушал, но и слышал, что меня волнует. В общем, после нашего разговора, даже самой захотелось приобрести квартиру в «Шерлоке».

 

А начался наш разговор, конечно, с цен и планировок. Менеджер сказал, что сейчас стоимость квадратного метра в среднем составляет 100 тысяч рублей, но, вообще, зависит от этажа. На первых она самая низкая, потом растёт, и на 7-8-9 растёт значительно, поскольку появляются балконы. Правда, на последнем этаже она всё же не сильно отличается от предпоследнего, поскольку в «Шерлоке» нет технического этажа, и застройщик опасался пониженного спроса в связи с этим. Однако менеджер уверил меня, что с современными технологиями строительства опасаться совершенно нечего. Так что 9 этаж, пожалуй, самый интересный на сегодняшний день: нет соседей сверху, но при этом сохраняется балкон, вид из окна и «предпоследняя» цена. Кстати, первый этаж в «Шерлоке» займут коммерческие помещения, так что квартиры будут начинаться только со второго, а порядок цен на старте продаж пока такой:

 

1 к.кв., площадью от 39 кв. м от 4.3 млн. руб.

2 к.кв., площадью от 54 кв. м от 5.6 млн. руб.

3 к.кв., площадью от 65 кв. м от 6.9 млн. руб.*

 

*На данный момент застройщик делает скидку в размере 5%, если квартира приобретается в ипотеку или при единовременном взносе. Сроки этой акции неизвестны. Ипотеку предоставляют: банк ВТБ и банк «Балтика».

 

 

Квартиры сдаются без отделки, и, напомню,  без внутренних перегородок. Собственников ждут лишь оштукатуренные стены, окна и батареи. Ни стяжки, ни разводки коммуникаций – ничего этого не будет. При этом на фасаде есть ниши для кондиционеров, окна в квартирах начинаются примерно в 50 см от пола, а высота потолков составляет 2.8 в чистоте.

 

Что же касается планировок, то обсуждать их в данном формате очень сложно. В буклете застройщика они очерчены, но по факту вы можете перепланировать квартиру как угодно. Тем более, что не все варианты застройщика кажутся удачными.

 

Например, вот здесь, так и просится перегородка для выделенной спальни 1С-41, 1С-51.

 

   

А здесь хочется сделать комнаты более широкими.

 

 

В то же время хочется отметить, что в целом планировки у застройщика неплохие: большие кухни, просторные гостиные и оптимальные спальни. При этом даже в маленьких квартирах проектировщики предусмотрели раздельный санузел и гардеробные, а в больших – коридоры редко превышают 10 кв. м.

     

 

Также хочется обратить внимание на оригинальные решения со скошенными стенами да изогнутыми окнами, а любителям подышать свежим воздухом – показать вариант с самыми роскошными балконами:

 

      

Если вам понравится какой-то из этих вариантов, то на 2 дня квартиру можно забронировать, а после принятия окончательного решения приходить на оформление документов. Сначала предстоит подписать договор бронирования и внести 25 тысяч рублей в качестве серьёзности ваших намерений. А потом подписать и договор долевого участия. Остаток суммы (за минусом тех 25 тысяч) нужно будет внести только после возвращения документов из УФРС.

 

Если всей суммы на руках нет, то Glorax Development предлагает очень лояльные условия рассрочки. Действует она правда недолго, но зато и стоимость квартиры не увеличивает, а минимальный взнос начинается всего лишь от 20%. 

 

Варианты такие:

1. При внесении 20%, остаток нужно выплатить равными платежами в течение 3-х месяцев.

2. При внесении 25% – равными платежами в течение 6 месяцев.

3. При внесении 40% – в течение 6 месяцев, равными платежами, либо единовременно в конце срока.

 

Ещё рассрочку можно оформить на более длительный срок, до декабря 2016 года, но в этом случае на остаток будет начисляться 12% годовых. Вообще же, понравилось, что застройщик очень гибок по отношению к своим клиентам и готов пойти им на встречу, где-то согласовать индивидуальные условия, где-то немного подождать, в общем, открыт для диалога.

 

   

Теперь же поговорим о менее приглядной стороне истории. Во-первых, выяснилось, что в доме не будет паркинга. Вообще не будет. Совсем. Машину предлагают оставлять на близлежащих улицах или арендовать место на городской стоянке в 5 минутах ходьбы. Двор, кстати, будет закрытым, поэтому на него рассчитывать не приходится, а в окрестностях довольно плотная застройка – так что это может стать проблемой. Во-вторых, в случае перепланировки вам предстоят увлекательные походы по инстанциям. А, в-третьих, бывший застройщик – «ПСМ-Классик» успел возвести фундамент и первый этаж, и если всю «надземную» часть Glorax Development сносит, то основу оставляет. Конечно, пройдены все экспертизы, которые подтвердили, что это никак не повлияет на общее качество, но у самых тревожных сомнения могут остаться. Вообще, во всей этой истории с достраиваниями радует только одно – что у «ПСМ-Классик» нет обязательств перед своими дольщиками, то есть ни одна квартира в этом доме не была продана. Проект прошёл все проверки в УФРС и в договоре долевого участия также прописано, что «Объект долевого строительства не продан, не подарен и не отчуждён иным способом, не заложен, не находится под запретом, арестом и на него нет каких-либо претензий со стороны третьих лиц».

   

 

В остальном договор тоже выглядит довольно стандартно: передача ключей в течение 6 месяцев, перерасчёт при изменении площади более, чем на 0,5 м, неустойка в размере 10% в случае расторжения договора. Более того, если строительство остановится, проект существенно изменится, а квартиру задержат более, чем на 2 месяца дольщик вправе потребовать обратно не только свои деньги, но и пени. В общем, неплохой договор. Главное, чтобы выполнялся ещё. Мы же на этом расстались с моим менеджером и в прекрасном настроении, я отправилась исследовать расположение нашего объекта.

 

На объекте

 

 

ЖК «Шерлок Хаус», действительно, находится недалеко от метро, в старом и тихом квартале. Окрестности утопают в зелени, а все близлежащие дома редко превышают 5-этажный рубеж. Гулять по этим улочкам приятно, дышится тут легко, да и в целом место довольно уютное. Только всё было бы слишком просто, если бы было так однозначно. На форумах, например, мнения разделились.

 

   

Кто-то все хвалит,  а кто-то:

 

И доля истины в словах сомневающихся есть. Дело в том, что все здешние улочки и, правда, очень узкие, и в часы-пик могут собирать пробки. Только это было бы ещё полбеды, вторая половина – это железнодорожный переезд в 500 метрах от комплекса, который совершенно точно задерживает всех участников дорожного движения. Шума же от электричек я не услышала. Хотя, может, за время моего визита их просто не было.

 

А вот с парковочными местами, скорее всего, сложности всё же возникнут – места в округе немного. Хотя, если посмотреть с другой стороны, то дома здесь невысокие, живёт много пенсионеров и «безлошадных», раз рядом есть метро, так что, может, всё и обойдётся. В середине выходного дня, например, ситуация выглядела вот так.

   

 

Что же касается инфраструктуры района, то как в любом старом и обжитом квартале она безусловно развита, есть и школы, и сады, и больницы. А вот что удивило – поблизости не оказалось крупных продуктовых магазинов. У метро большой выбор различных Дикси, Полушек, и иже с ними, а вот «Лент», «Океев» и «Призм» не нашла.

 

Конкуренты

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Шведская крона	NCC	1 квартал 2016 г.	44 кв.м.	5.5 млн.р.
Дом у берёзового сада	Эльба	3 квартал 2016 г.	46 кв.м.	6.1 млн.р.
Leningrad	Лидер-Групп	2 квартал 2019 г.	46 кв.м.	3.8 млн.р.
Шерлок	Glorax Development	2 квартал 2017 г.	44 кв.м.	4.4 млн.р.

 

ЖК «Шведская крона» представляет собой квартал из 10 зданий, первые из которых сдали ещё в конце 2011 года. На сегодняшний день проект практически завершён, и застройщик распродаёт в нём последние квартиры. «Шведская крона» находится в 30 шагах от Удельного парка и в 10 минутах ходьбы от одноимённой станции метро. Однако кроме выгодного расположения, комплекс отличается и «зелёными» технологиями. За время строительства он дважды получал награды на престижной премии Urban Awards, а в прошлом году получил сертификат BREEAM.

 

«Дом у Берёзового сада» расположен у парка поменьше, а к дороге гораздо поближе, однако он не менее интересен, чем предыдущий объект. Здание состоит всего из двух секций и 9 этажей, по причине чего рассчитано лишь на 80 семей. При этом застройщик также заявляет, что строит из экологически чистых материалов и с учётом современных стандартов к инженерному оборудованию. Кроме этого территория будет закрытой и охраняемой, а во дворе сделают детскую площадку и подземный паркинг. На выбор предложены квартиры от 1 до 3-х комнат, от 42 до 103 кв.м.

 

ЖК Leningrad строится на проспекте Мориса Тореза, прямо напротив Сосновки и тоже в пешей доступности от метро. Правда, в отличие от предыдущих комплексов – выглядит исполином. 7 секций, 25 этажей и почти 1000 квартир. Для бизнес-класса великоват, но застройщик, видимо, планирует компенсировать это видами на Суздальские озёра, европланировками, панорамными окнами, террасами, французскими балконами и потолками по 3 метра. Кроме того, в доме не будет квартир меньше 46 кв.м., а максимальная площадь будет достигать 145 кв.м. В общем, объект любопытный, но очень неоднозначный.

Резюме

 

Жилой комплекс «Шерлок Хаус» проект очень стильный. И может завоевать любовь одним лишь этим. Однако он ещё и удачно расположен, и продаётся в строгом соответствии 214-ФЗ, и обладает уникальным свойством – предоставляет возможность сделать планировку самому. Однако для кого-то последнее станет не даром, а проклятием, ведь предстоит выполнить гигантский фронт работ, а потом ещё неизвестно когда ремонт закончат соседи. Другим смущающим фактом могут стать не всегда лестные отзывы о застройщике, хотя пишут и хорошее, но всё же, принимая во внимание все факторы, на старте продаж цена объекта кажется завышенной.

 

Виктория Сонина, специально для портала "Все новостройки"