На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Приступая к обзору жилого комплекса, возводимого на западе Москвы, хочется начать со знакомства с застройщиком, наименование которого  заставляет потереть кулачками глаза, и еще раз прочитать, не без удивления – ОАО «ПРАЧЕЧНАЯ «ОЧАКОВО». Опущу все ассоциации и домыслы, которые вызывает сие название и сразу объясню, что на месте возводимой новостройки когда-то находилась именно прачечная. Акционерное общество, было основано в далеком 1993 году, а позже организация стала собственником земельного участка. Теперь же, сменив текстильные изделия на железобетон,  она остается прачечной лишь в названии и, вероятно, где-то  в глубинах  памяти акционеров, ведь на месте этого, некогда полезного учреждения, сегодня  строятся корпуса жилого комплекса «Мичурино-Запад». 

 

Жилой комплекс расположен на Большой Очаковской улице и состоит из двух панельных корпусов. Первый – 2-х подъездный дом высотой 23 этажа. Второй – побольше. Здесь уже 4 подъезда и на этаж больше.  Первые этажи домов займут магазины, салоны и другие объекты инфраструктуры. По всем формальным признакам комплекс относится к классу «эконом»:  дома панельные (серии М111), высота потолков 2,65 метра, опций типа подземного паркинга нет. Однако здесь есть признак, характерный для более высокого уровня  - огороженная территория.  Кроме того, застройщик уделил повышенное  внимание благоустройству двора, где будут обустроены не только детские, но еще и площадки для различных  видов спорта: хоккейная коробка, место для игры в пинг-понг, волейбольная  и физкультурная площадки. Планируется также обустройство небольшого парка с дорожками, мест для отдыха взрослых.  Предусмотрен и наземный паркинг.  

 

Ожидается, что  дома будут сданы в эксплуатацию летом 2016 года. Ну а на сегодняшний день они имеют уже довольно высокую степень готовности. Корпус 1 возведен под крышу и остеклен. Корпус 2 немного отстает, но обещает догнать своего товарища и сдаться на суд госкомиссии одновременно с ним. 

 

 

Никаких объектов социальной инфраструктуры компания не возводит, но по соседству с ЖК «Мичурино-Запад» расположен достаточно молодой жилой массив с большой школой (1-ое структурное подразделение школы 2025).  

  

 

Через  дорогу находится второе подразделение этого учебного заведения, а также еще одна школа. Там же расположен и детский сад. В нескольких шагах от будущего комплекса имеется  продуктовый супермаркет. 

 

 

А вот до сетевых продуктовых магазинов придется преодолеть больший путь.

 

Говоря о транспортной инфраструктуре, в первую очередь нужно упомянуть о перспективе открытия станции метро «Озерная» (или  «Очаковская») на пересечении Мичуринского проспекта и  Никулинской  улицы. Открытие ее намечено метростроевцами на 2017 год, пока  же местные жители мучаются в пробках, добираясь до (от) станций метро «Юго-Западная», «Кунцевская» или «Киевская», потому как в связи с реконструкциями, ремонтом дорог и одновременным возведением эстакады (ее ведут от Рябиновой улицы), движение в этой части города даже в дневное время, мягко говоря, затруднительно.

 

Есть, правда, альтернативный вариант – железнодорожный транспорт.  Примерно в двадцати минутах ходьбы находится ж/д станция «Очаково», и вот тут, пожалуй, стоит перейти к следующему аспекту обзора – вопросу экологии.  

 

Достаточно бросить беглый  взгляд на карту,  чтобы увидеть, на каком расстоянии расположен ЖК «Мичурино-Запад» от железной дороги.  Само по себе соседство с путями, может быть, не столь  принципиально, но вот объекты, которые расположены вдоль дороги при всем желании нельзя назвать привлекательными и нейтральными с точки зрения воздействия на окружающую среду.  По ту сторону путей расположена промзона, а в ее пределах и «Нижегородхимпродукт», и «Первый термометровый завод», и Очаковский завод ЖБИ. Ну а на нашей стороне, рядом с  жилым  комплексом,  можно увидеть такой пейзаж. 

 

 

Это как раз напротив будущей хоккейной коробки. 

 

Что касается эстакады, о которой шла речь выше, то она окажется соседкой нашей новостройки.

 

С одной точки посмотрим на строящуюся эстакаду… 

 

 

И на корпуса комплекса (при повороте головы на 90 градусов). 

  

 

Ну да ладно, вся Москва далеко не Альпийским воздухом дышит. Может быть, за счет соседства с промзоной  здесь скостят цены на жилье?

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Мичурино-Запад»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От  35,23	От 6,130
Двухкомнатные	От 57,75	От 8,547
Трехкомнатные	От 73,19	От 10,653

 

Прямо скажем, цены соотносимы со стоимостью «вторички» в более привлекательном с экологической точки зрения месте. Но здесь, судя по всему, цены сформированы уже с учетом накрутки за близость к метро. Да и само по себе расположение в престижном Западном округе, очевидно, отражается на ценообразовании. 

 

Стоимость квартир указана крупными цифрами на главной странице сайта проекта,  никакой интриги.  Но посмотрим, что же нам предлагают за эти деньги.

 

Указанная в таблице компактная «однушка» в 32 с лишним квадрата относится к предложениям во втором корпусе. В первом для покупателей, ориентированных на такой формат недвижимости, остались лишь квартиры по 41-42 кв.м.

 

 

Трехкомнатные квартиры первого корпуса просторнее тех, что расположены во втором, метраж их достигает 77 квадратов.  Двухкомнатные варианты во втором корпусе только распашные, в торцевых по два балкона. Тем не менее, в комнате за счет наличия балконной двери на противоположной от окна стороне, будет светлее. 

 

 

Приятным пустячком в квартирах (но не во всех, к сожалению) станет наличие кладовки или, как нынче принято говорить, гардеробной. Причем, если в «двушках» и «трешках» первого корпуса, при желании, за счет кладовки можно увеличить кухню, то в трехкомнатной квартире  корпуса под номером два придется жить именно с этим, безусловно,  полезным  помещением, убрать перегородку не позволит стояк.  

 

 

Квартиры передаются покупателям без отделки. Все радости – межкомнатные перегородки (как же без них, дом ведь панельный), деревянные стеклопакеты без подоконников, деревянная же входная дверь, остекленные лоджии, система отопления, электричество до щитка и счетчики воды на стояках. Оценить качество строительных работ изнутри пока нельзя, ну а снаружи дома смотрятся очень даже неплохо. 

Девелопер проекта – компания Forum Properties, известна такими работами, как  «Аврора бизнес парк», «Эрмитаж плаза», ЖК «Римский двор»и жилые дома в Щетининском и Голутвинском переулках столицы. 

 

Генеральный подрядчик – крупный строительный холдинг ОАО «ХК ГВСУ Центр».

 

 

Офис продаж расположен со стороны Большой Очаковской улицы. Партнеры по реализации, заявленные на сайте - «БЕСТ-Новострой» и «МАГИСТРАТ».  Однако на месте  (да и по телефону загодя) я получаю консультацию от менеджера компании «ДОМУС  ФИНАНС». 

 

Девушка по имени Татьяна в первую очередь сориентировала меня по наличию подходящих моим запросам вариантов, а также порадовала сообщением о том, что услуга оформления покупки  (30 тыс.  рублей) входит в стоимость квартиры. 

 

При покупке квартиры в ЖК «Мичурино-Запад» можно воспользоваться  беспроцентной рассрочкой на срок до 6 месяцев.  Более длительная рассрочка, до 12 месяцев, облагается 1% на остаток ежемесячно. В  части ипотечного кредитования  с компанией сотрудничает целый ряд банков, исключение – «Сбербанк», подробности  можно узнать на сайте в разделе «Условия покупки». Там же можно увидеть какие скидки сегодня предлагает застройщик. К примеру, на линейные «двушки» первого корпуса в конце ноября 2015 года действовала скидка 5%. Но предоставлялась она только при стопроцентной оплате или в случае ипотеки. На другие квартиры, при такой же системе оплаты, обещали скидку в 2%. 

 

Процесс покупки жилья в ЖК «Мичурино-Запад» имеет свои особенности: с покупателем заключается договор уступки права требования.  Здесь все также происходит в рамках закона 214-ФЗ, но покупатель принимает на себя право требования от инвестора (ООО «Вит-Инвест»),  который ранее заключил с Застройщиком (ООО «ПРАЧЕЧНАЯ «ОЧАКОВО») договор долевого участия.  Договор уступки также как и ДДУ регистрируется в регпалате.  

 

Перед тем как озвучить собственное мнение относительно  рассматриваемой новостройки, будет нелишним  изучить мнения пользователей  всемирной сети.

Из плюсов предложения называют приемлемую стоимость по сравнению с другими новостройками района и близость к будущей станции метро.  Но сразу находятся и те, кто предлагают не сравнивать ЖК «Мичурино-Запад» с альтернативными вариантами, потому как больше  поблизости просто нет столь «жесткого эконома».  

 

Много положительных отзывов относительно темпов работ, ведь еще в мае 2015 года здесь были возведены лишь два этажа. Рьяно обсуждают и  привлекательность объекта  для инвестиций, причем не только форумчане, но и сотрудники отдела продаж, которые убеждены, что цены к моменту сдачи вырастут на треть. Но тут возникает вопрос – будет ли спрос?  В том числе  на ту квартиру, на которой я решу заработать, вложив в нее свои кровные с целью последующей перепродажи. 

Есть на форумах и скептически настроенные пользователи, изучая их отзывы можно почерпнуть  информацию о том, что квартиры продаются медленно. Кроме того, я не раз натыкалась на вопросы в адрес отдела продаж, примерно следующего содержания: «Ну когда же поднимутся цены?». Есть жалобы на то, что деньги, вложенные в покупку просто «заморозились».  Ну и нельзя обойти стороной страсти разгорающиеся вокруг экологической ситуации. 

 

Аудитория выражает беспокойство относительно соседних промзоны и ТЭЦ, шума от загрузки-разгрузки товарных вагонов, непонятных запахов, присутствующих в районе. Недовольны и строящейся эстакадой, которая будет проходить аккурат на уровне третьего этажа. Со слов продавцов, эстакада будет закрыта шумозащитным экраном, но как-то лично  меня это не сильно успокаивает. По поводу вредного воздействия промзоны и ТЭЦ отдел продаж деликатно молчит, а вот шум и запахи отрицает.  

 

https://www.novostroykin.ru/forum

 

И в этом самом месте я, пожалуй, начну вставлять свои пять копеек.  Пробы воздуха конечно не брала, но даже без лабораторных исследований, просто имея здоровое обоняние, могу подтвердить, что в атмосфере  присутствуют неведомые мне компоненты.  Причем ощущать их я начала уже на «второй линии»  от промзоны, не дойдя до Большой Очаковской. 

 

 

Запах этот сложно охарактеризовать, но ничего подобного ни на одной стройплощадке я ранее не замечала. 

 

Что же касается шума со стороны железной дороги, то его я не услышала, уж слишком высок шумовой фон, создаваемый спецтехникой и работами на строящейся эстакаде. 

 

 

Ну а общее унылое состояние ближайшего жилого массива я отнесла ко времени года и дождливой погоде. 

 

 

В сети есть недовольные тем, что ближайший сосед новостройки – так называемое социальное жилье.  Безусловно, бюджетные «панельки»  слегка облезли, но это вовсе не означает, что жители этих домов будут заметно отличаться в культурном и социальном плане. 

 

Для того чтобы понять, что в ЖК «Мичурино-Запад» цены действительно привлекательны, сравним их со стоимостью других новостроек Западного округа столицы. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ  стоимости квартир в ЗАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Мичурино-Запад»	15 мин. транспортом от ст. м.  «Юго-Западная»	От 35,23	От 6,130	3 квартал 2016 года
«Vander Park»	10 мин. пешком от ст. м. «Молодежная»	От 23,1	От 6,014	4 квартал 2018 года
«Лобачевский»	20 мин. транспортом от ст. м. «Проспект Вернадского»	От 40,3	От 8,800	1 квартал 2017 года
«Крылатский»	7 мин. транспортом  от ст. м. «Крылатское»	От 47,7	От 7,500	4 квартал 2015 года

 

Я прихожу к выводу, что цены на квартиры в ЖК «Мичурино-Запад» завышены. Постигла эта участь и другие проекты,  приведенные в таблице. Они, правда, относятся к более высокому классу, так что  возможно плюшек, обосновывающих стоимость, в них будет больше.  

 

Я не возьмусь советовать этот проект к рассмотрению семьям с детьми, потому как и сама не готова закрыть глаза на особенности окружения. Также не рискну судить об инвестиционной привлекательности, ибо сама не готова обзавестись жильем здесь и сейчас, и мне сложно представить себя покупателем квартиры, которая будет стоить на треть дороже, несмотря на то, что под окнами проходит эстакада, а через дорогу лежит промзона. 

 

Тем не менее, вариант представляется мне привлекательным для последующей сдачи внаем, ведь вскоре здесь будет метро, пешая доступность к которому уж точно подогреет и, вероятно, сделает стабильным  интерес нанимателей.