На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

В очередной раз, приступая к повторному обзору новостройки, хочется подчеркнуть, насколько это важное и интересное дело. Ведь получается в некотором роде путешествие во времени, которое не только показывает нам, как быстро растут «чужие дети» (то есть дома, конечно же), но и позволяет оценить насколько точно и своевременно застройщик реализует свои планы. А бывает и так, что за год-два картина меняется настолько, что между перспективами, описанными в обзоре раннего этапа строительства, и реальностью остается не так много общего. 

 

Так например, приступив к изучению ЖК «Марьино Град» (о котором моя коллега уже писала весной 2014 года), мне показалось, что я  перепутала объекты. 

 

 

Начнем с того, что картинка, на которой застройщик показывал предполагаемый результат, разительно отличается от того, что мы можем видеть в реальности. Нечто общее, конечно, угадывается, хоть  и с трудом. На компьютерном рендере из более ранней статьи мы можем наблюдать дом с плоской крышей, тремя этажами и цоколем, фасадом из светло-бежевого кирпича, просто, но стильно оформленными входными группами и цоколем, а также другими архитектурными отличиями. А на деле… ну в общем вы видите сами.

 

 

Удивил и заявленный формат жилья, ранее говорилось о том, что здесь будут построены как малоэтажные дома, так и многоэтажные, и таунхаусы. Изучив сайт застройщика вдоль и поперек, я не нашла какой-либо информации,  подтверждающей такое разнообразие, речь там идет лишь о малоэтажных домах. 

 

Уверена, что изображение будущего дома и другие сведения моя предшественница не с потолка брала, а с указанного выше сайта, на который обе ваших покорных слуги, собственно, и ссылаются.  Выходит, что за полтора года намерения Застройщика претерпели существенные изменения. 

 

Теперь посмотрим, что же совпадает с реальной картиной, а заодно и вспомним, что это за проект, где он находится, кто девелопер  и почем торгует.

 

ЖК «Марьино Град» расположен на территории Новой Москвы  рядом с поселком Марьино. Это  примерно в 12-ти км от МКАД, между Киевским и Калужским шоссе. Ведется строительство 22-х пятиэтажных жилых домов. Пятый этаж – мансардный. На мансардном этаже покупателю предлагаются не привычные квартиры, а апартаменты. То есть, формально нежилые помещения, а на деле – те же самые квартиры, только без возможности получить  прописку и с другими нюансами, в виде повышенного налога, повышенных тарифов на воду и свет, отсутствия возможности получить налоговый вычет при покупке.  

 

Апартаменты на мансардных этажах сегодня особенно активно рекламируются девелопером, их  предлагают по цене от 42 тыс. рублей за квадрат. Площадь апартаментов составляет от 54 до 117 кв. м, а высота потолков – 3,5 метра.  

Прямо скажем, такие помещения будут выглядеть довольно интересно. Но меня беспокоит тот факт,  что жильцам, для того чтобы посмотреть на улицу, придется вставать на стремянку и по пояс высовываться из окна. Ведь обычное окно на мансардном этаже есть только в торцевых квартирах. Поэтому семьям с детьми, которым смотреть во двор приходится довольно часто, нужно учесть эту особенность. 

 

 

В предыдущем обзоре говорилось, что покупка мансардного  этажа – приоритет, который получают покупатели квартир на верхних этажах. Вероятно, потом застройщик передумал и решил продавать мансарды отдельно. Учитывая то, что цена квадратного метра с тех пор даже немного снизилась, популярностью этот этаж не пользуется.  

Сами же квартиры за эти полтора года заметно подорожали. К примеру,  цена двухкомнатной квартиры «поправилась» на полмиллиона. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир и апартаментов в ЖК «Марьино Град»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатная  квартира	От 27,86	От 2,09
Однокомнатные апартаменты	От 54,6	От 2,40
Двухкомнатная квартира	От 51,46	От 4,17
Двухкомнатные апартаменты	От 58,4	От 2,57
Трехкомнатная квартира	67,04	5,30
Трехкомнатные апартаменты	От 66,86	От 2,94
Четырехкомнатная квартира	-	-
Четырехкомнатные  апартаменты	117,09	5,50

 

Планировки  квартир и апартаментов весьма разнообразны. Но двухкомнатные  в большинстве своем линейны. У некоторых вариантов есть и такая особенность, как маленькая кухня – всего лишь 6,7 кв. м. Между кухней и комнатой нет перегородки, однако при желании ее возвести на большую кухню не придется рассчитывать. 

 

 

Полтора года назад также были в наличии кладовые помещения на цокольном этаже. Есть они и сейчас, но спрашивать о них лучше в отделе продаж, так как сайт проекта периодически взбрыкивает и скрывает нужную вам информацию. Иногда с него исчезают даже цены и планировки.  А сам по  себе он не сказать, что удобный и информативный. К примеру, здесь довольно непросто найти сведения о девелопере, разве что только открыть проектную декларацию, из  нее мы узнаем, что застройщиком является компания «Марьинострой» https://marinostroy.ru/, существующая с 2007 года. Строительство ЖК «Марьино Град» началось в 2012 году, а до этого момента застройщик в за возведением недвижимости замечен не был. Года два назад ключи от квартир жильцам обещали выдать во втором квартале  2015 года, но срок сдвинулся на год. Строительство ведется на участке, принадлежащем «Марьинострою».  Категория – земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования – под малоэтажное жилое строительство.  

 

В предыдущем обзоре мы можем прочесть о таких объектах инфраструктуры, как школа и детский сад, их Застройщик собирался возводить на территории комплекса. Сегодня же есть  информация о том, что из всех благ цивилизации здесь будет только торговый центр (с супермаркетом и фитнес-центром) и парковка. Что касается благоустройства территории, то предусмотрено наличие детских и спортивных площадок, парковочных мест и прогулочных зон.  Важно и то, что жилой комплекс будет обнесен довольно высоким ограждением. 

 

Если говорить об инженерной инфраструктуре, то следует упомянуть о том, что застройщик позаботился о строительстве своей котельной, водозаборного узла и трансформаторных подстанций. 

 

 

Жилые дома представляют собой довольно симпатичные монолитные строения из  керамических крупноформатных поризованных блоков  с облицовкой из кирпича, с двускатной крышей из металлочерепицы.

 

 

Их силуэт напоминает привычные нам пятиэтажки, однако есть и существенные отличия. Мансарды и кладовые мы уже упомянули. Второе отличие – это лифт.  Третье – застекленные балконы и лоджии. Не забудем и о высоте потолков, которая составляет здесь 2,7 метра. 

 

На фотографиях отчета о проделанных  работах (https://marino-grad.ru/progress), размещенного на сайте, все смотрится весьма добротно и красиво. Однако для того чтобы узнать все, что скрыто, нам следует изучить мнения  о качестве строительства и работы отдела продаж, оставленные в Сети.  

 

Надо сказать, что отзывов огромное количество, но большинство из них отличается, скажем так, ненатуральностью. Если уделить изучению какое-то время и побывать на разных ресурсах, то становится понятно, что там ведется борьба конкурирующих  групп. Представителям одной группы все нравится и они счастливы, а у их оппонентов все плохо и они,  судя по всему,  глубоко несчастны. Основные тревоги, на более раннем этапе, вызывали опасения того, что комплекс просто не достроят (о том почему, читайте в предыдущем обзоре). Беспокойства многих вызывала также ситуация с социальной инфраструктурой и дорожно-транспортной картиной. Многие переживали что школа и садик будут коммерческими, но теперь и переживать  не о чем. Зато актуальным стал вопрос о том, хватит ли мест для всех желающих в близлежащих образовательных учреждениях. А так как делать выводы о качестве строительства из того потока информации, который выливают конкурирующие организации, крайне сложно, необходимо отправиться на место и увидеть все своими глазами. 

 

Показы квартир осуществляются лишь по выходным, строго с 13 до 15 часов. Многие интересующиеся в этот же промежуток времени стараются и получить консультацию  у менеджеров отдела продаж. Поэтому, отправляясь на место, следует запастись временем и терпением. 

 

Если выбирать общественный транспорт, то удобнее всего будет добираться от станции метро «Теплый Стан». Отсюда, от ТЦ «Принц Плаза», примерно раз в 20 минут отправляется маршрутка 894. Так как остановки рядом с ЖК «Марьино Град» нет, то необходимо будет предупредить водителя, и он остановит прямо напротив офиса продаж. 

 

 

Здесь расположено сразу несколько павильонов различных агентов по продажам, мы же отправляемся в тот, на котором написано «застройщик». Внутри уже греются несколько семей в ожидании консультации, принимают потенциальных покупателей всего две сотрудницы. Очевидно, что нагрузка на них в эти дни повышена, но девушки держатся. После получасового ожидания я получаю несколько минут внимания менеджера по имени Ксения и мы отправляемся на экскурсию. 

 

По дороге узнаю, что стоимость кладовок на цокольном этаже составляет 200-300 тыс. рублей. Изнутри их увидеть не удалось,  только снаружи.

 

 

Внутри уже во всю идет отделка общих помещений. 

 

 

Квартиры за плотным облаком строительной пыли разглядеть получилось с трудом.  

 

 

Интересными показались стены в некоторых квартирах, выполненные из разных материалов.

 

 

Тем не менее,  этот факт не затмил мою радость от того, что дом  построен из керамических блоков. Между блоками и облицовкой  имеется слой утеплителя из миниральной ваты.

 

 

Облицовка тоже понравилась. Балкон изнутри и без дополнительной отделки выглядит неплохо.

 

 

Удалось прогуляться и по мансардному этажу. Здесь стены уже оштукатурены. И это вызывает вопрос – почему?  Если на первых четырех этажах квартиры будут сдаваться без отделки, то почему мансардный этаж уже оштукатурен? Смотрится, конечно, хорошо, однако интересно было бы взглянуть на то, как утеплена крыша.

 

 

На мансардном этаже имеются межкомнатные перегородки из гипсовых пазогребневых плит.

 

 

А стеклопакеты – деревянные. 

 

  

Выше говорилось о том, что обычные, не мансардные окна есть только в торцевых апартаментах. На месте выяснилось, что свободные торцевые мансарды остались только четырехкомнатные, площадью 117 кв.м., по цене около 5,6 млн. рублей.  

 

 

Прогуливаясь (если так можно назвать прыжки через лужи)  по жилому комплексу, отмечаю, что в поселке довольно тихо, просторно. А также я не замечаю каких-то неприятных  запахов, о которых писали злопыхатели на форумах. Сразу за поселком, на юге и востоке, виднеется лес. Карта говорит, что там же протекает река Незнайка. В моем случае погода не позволила проверить, есть ли возможность перейти эту речку. А очень хотелось, потому как сразу за ней  находится поселок Марьино, а в поселке – школа. Ну а будущий торговый комплекс, который строится на территории «Марьино Града»  строит прямо на въезде. 

 

 

Отсюда видно, что застройщик оставил достаточно места для озеленения. 

 

 

В офисе Ксения поведала, что при заключении договора долевого участия (ДДУ, ФЗ-214) потребуется заплатить 1,5% от стоимости за оформление документов. В пакет услуг входит регистрация договора в соответствующих органах и  получение свидетельства о собственности в перспективе. 

 

Покупателям, которые нуждаются в рассрочке, компания предложит беспроцентную на 3 месяца. А для тех, кто рассматривает покупку квартиры в ипотеку, предусмотрены услуги «Сбербанка» и «Банка Москвы». Ипотеку на апартаменты предоставят «БайкалИнвестБанк» и «Байкал». 

 

Перед подведением итогов, посмотрим на предложения соседей-конкурентов.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир  в Филимонковском с/п НАО г. Москвы

 

Название ЖК	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Марьино Град»	От 27,86	От 2,09	2 квартал 2016 года
«Рутаун»	От 41,7	От 4,3	сдан
«Спортивный квартал»	От 27,7	От 2,3	4 квартал 2015 года
«Спортивный квартал. Спорт-Таун» (таунхаусы)	От 90,9	От 5,9	4 квартал 2015 года

 

В заключении необходимо отметить, что за полтора года рассматриваемый объект очень изменился, и изменения эти играют не в его пользу. Начнем с формата. Жилой комплекс смотрелся гораздо интереснее и эффектнее на компьютерных  рендерах двухгодичной давности,  да и богатство выбора – малоэтажки, таунхаусы и многоэтажные дома – также привлекло бы внимание самых разных покупателей. 

Тем не менее, квартиры продаются довольно неплохо, и на сегодняшний день остается не так много вариантов. Исключение – апартаменты на мансардных этажах, не могу сказать, что они имели успех у покупателя. Судя по всему, возможность прописаться и смотреть в окно не только на небо, важна для многих.  

 

Не менее важно изменение по части строительства социальной инфраструктуры, которой теперь просто  не будет. Поэтому семьям с детьми я бы настоятельно рекомендовала предварительно узнать, достаточно ли мест в школах и садах соседних населенных пунктов, а также продумать дорогу до них. 

 

Зато неизменными остались материалы и качество строительства. На меня произвело приятное впечатление и то, и другое (если не брать в расчет качество кладки, которую я проиллюстрировала выше). Говоря о материалах, нельзя не отметить так называемую экологичность керамических блоков. 

 

А говоря об экологии, отметим расположение жилого комплекса, как никак вдали от Киевского и Калужского шоссе, рядом с лесным массивом и речкой. Вот экологический фактор, пожалуй, станет жирным плюсом проекта.  

 

Майя Полякова, специально для портала "Все новостройки"