На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.    

 

 

Приступая к знакомству с проектами, в названии которых фигурируют «богатые» прилагательные, всякий раз возникает опасение, что этот жилой комплекс  или дом не впишется в рамки не только моих возможностей, но и фантазии. Потому как если уж и браться за обзор жилья высокого класса, то необходимо как минимум применить воображение и представить, откуда я могу взять миллионы на покупку дорогостоящей квартиры.  А  когда проект сдабривается такими нюансами, как вид на центр столицы, да еще и на крупнейший парк, то возникают  опасения, что в цене предложения окажется  дополнительный нолик.

 

Но в данном случае  оказалось мои опасения оказались напрасны, ибо исследуемый проект – жилой комплекс «Золотая Звезда», относится не к элитному классу, а к классу «комфорт». А  «примерка» на себя квартиры в московской новостройке по цене от 4,87 млн. рублей – дело для меня привычное. 

 

Возможность любоваться центром столицы обусловлена здесь как высотой корпусов – до 32-х этажей, так и расположением будущей новостройки. ЖК «Золотая Звезда» находится в районе Соколиная гора, который граничит с центральным округом города и вот уже как лет триста является частью златоглавой, место достаточно  престижное.  Мало того, сюда минут за 7-10 можно дойти пешком  от станции метро «Шоссе Энтузиастов»,  а шаговая доступность  от метро, как мы знаем, весьма немаловажна при оценке привлекательности любого вида недвижимости.  В историческом прошлом места эти были заняты мануфактурами, заводами и фабриками, поэтому серый цвет на карте этой части города (прим. ред. серым цветом на карте отображаются промзоны), да и на местности, является преобладающим и сегодня, промышленные предприятия занимают существенную часть территории района.

 

 

Строительство комплекса ведется на месте бывшей промзоны, и это становится для нас первым объяснением доступности предложения. Сразу делаем поправочку – на участке, где планируется застройка, прежде не было вредного производства, а был автопарк. И хочется верить, что негативное воздействие на окружающую среду ограничивалось вредностью работников автопарка, которые мыли машины там, где не положено. Однако ближайшее окружение  комплекса смотрится уныло. Особенно в холодное и хмурое время года. 

 

 

ЖК «Золотая Звезда» возводится на участке в 3,56 Га, строительный адрес: проспект Буденного, владение 51. Планируется, что комплекс будет состоять из восьми монолитных  корпусов разной этажности. Первые пять домов – многоэтажки высотой от 23 до 32 этажей, расположатся вдоль проспекта. Первый и второй корпус – отдельно стоящие односекционные здания. Еще три корпуса соединены между собой и напоминают букву «Ш». 

 

 

Ожидается, что через некоторое время поступят в продажу квартиры 6,7 и 8-го корпуса. И это  будут одноподъездные пятиэтажные домики, расположенные за корпусом №5,  в удалении от проспекта. За многоэтажками построят детский сад с отделением начальной школы, а между 1 и 2 корпусами – наземный многоуровневый паркинг. В благоустроенном дворе оборудуют спортивную  площадку  и места для  отдыха детей и взрослых.  На первых двух этажах высоток расположатся объекты торгово-бытовой инфраструктуры. 

 

Несмотря на то, что место «разворачивающихся событий» – промзона, справедливости ради отмечу, что до ближайшего жилого сектора, а значит и до альтернативных объектов инфраструктуры,  не придется идти полдня.  Через перекресток –  лицей.

 

 

А  если перейти Третью ул. Соколиной горы, то можно найти две школы. Сразу за больницей.

 

 

Со стороны улицы Уткина стоят жилые дома, но объектов социальной инфраструктуры там нет. 

  

 

Ближайший сосед «Золотой Звезды» – крупный  магазин электроники.  А вот с поликлиниками  в этой части района, прямо скажем, туго.

 

Начальный этап застройки – видимо вторая причина довольно гуманной на сегодняшний день стоимости квадратного метра. В декабре 2015 подготовительные работы только начались, даже котлована еще нет.  Планируется, что строительство продлится до конца 2017 года, ну а пока возможность приобрести здесь квартиру по цене от 120 тыс. рублей за кв. м. есть  у всех желающих. 

 

Таблица 1.  Стоимость квартир  в ЖК «Золотая Звезда»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 37,43	От 4,876
Двухкомнатные	От 58,34	От 7,282
Трехкомнатные	От 79,41	От 9,525
Четырехкомнатные	От 101,67	От 12,574

 

Квартиры во всех корпусах (1 – 5) хоть на какие-то крохи, но отличаются размерами. Примечательно, что самые  дешевые – во втором корпусе, который расположен чуть дальше остальных от проспекта. При взгляде на приведенный ниже макет проекта, кажется, что этот корпус кто-то заботливо отодвинул  пальчиком подальше от шумной магистрали.  

 

 

Зато в первом корпусе можно найти самые компактные и, соответственно, наиболее доступные по  цене «трешки». И только здесь можно сейчас купить четырехкомнатную квартиру.  От себя добавлю, что стометровая квартира на 32-м этаже, из четырех окон которой будет открываться вид на Измайловский парк (из пятого – на центр города, а из шестого – на двор)  стоит порядка 16,5 млн. рублей. 

 

 

Планировки квартир оригинальностью не отличаются,  зато они довольно просты и удобны.

 

 

При желании посмотреть планировки на сайте, следует быть готовым к тому, что на нажав кнопочку «выбрать квартиру», пользователь получит выгрузку тяжеловесной 3D-модели, которая может существенно затормозить работу компьютера. Обладатели маломощных ПК мысленно не раз обругают разработчиков этого ресурса всякими нехорошими словами. Уж могли бы поднапрячься и сделать раздел  с планировками отдельно от 3D модели комплекса. Хотя, сайт вообще пока выглядит недоработанным,  правда здесь есть тот необходимый минимум, который порой отсутствует и на «навороченных» визитных карточках объектов – цены и проектная документация.  

 

Говоря об особенностях планировок, отмечу, что лоджии проектировщики предусмотрели во  всех  квартирах, кладовки – во многих. Метраж кухонь составляет не менее 10-ти кв. метров, а в трех- и  четырехкомнатных предложениях  можно увидеть аж по три санузла.  

 

Квартиры передаются покупателю с межкомнатными перегородками, выполненной стяжкой, остекленными лоджиями и металлопластиковыми окнами. Электричество будет без разводки, водопровод и канализация – по стояку. Высота потолков составляет 2,78 м. Для того чтобы в таких высоких домах не пришлось ждать лифт часами, в каждом подъезде предусмотрено по три скоростных лифта.

 

Основные несущие конструкции корпусов будут выполнены из монолитного железобетона, наружные стены – из кирпича, утеплителя и навесной фасадной системы с применением современной вентилируемой технологии. Дома выглядят (пока, конечно, только на макетах) довольно аскетично и сдержанно, и только линии на фасадах немного смягчают строгость. Кстати, если мысленно эти линии дорисовать, то получится звездочка, серая не золотая. 

 

Теперь мне ясно, что не стоит пугаться  помпезных названий.  А еще я вдруг вспомнила, что ранее уже встречала работы девелопера – ГК «Эталон», которые также носят, казалось бы, «кучерявые» названия, а на деле оказывается, что это проекты, которые многим из нас дают возможность приобрести жилье, это проекты «Изумрудные Холмы» и «Эталон-Сити» с которыми я ранее имела удовольствие познакомить читателя.   

 

Группа компаний  «Эталон» работает  на столичном рынке недвижимости с 2002 года. Она специализируется не только на строительстве, но и на проектировании, производстве строительных материалов и на всем том, что входит в сферу инвестиционно-строительной деятельности. ГК занимается жилой недвижимостью комфорт-класса в Москве, области и Санкт-Петербурге, где она представлена брендами «Эталон-Инвест» и «ЛенСпецСМУ».

 

Официальным застройщиком рассматриваемого нами жилого комплекса является ООО «Золотая звезда», зарегистрированное в июне 2014 года в подмосковном Красногорске. Земельный участок, на котором ведется строительство, с июля того же года является собственностью этой организации.  Назначение земли и вид разрешенного использования  не вызывают никаких вопросов. Зато немного смущает пункт 7.15 договора долевого участия, в котором говорится, что Участник (т.е. покупатель) дает свое согласие на строительство в границах земельного участка кроме Объекта (жилого дома) иных объектов капитального строительства, в числе которых кроме жилых домов, стоянки и распределительных подстанций указано многозначительное «и т.д.».  Там же говорится о возможности бессрочной сдачи в аренду этого участка, а также  последующий залог. Имея серьезные намерения в отношении «Золотой Звезды», я бы к интерпретации этого пункта привлекла грамотного юриста. 

 

Изучая проектную декларацию, мне стало интересно узнать, какая контора в данном случае будет выполнять основные строительно-монтажные  работы.  Внимание  к этому вопросу связано с предыдущими проектами девелопера.  

 

ЖК «Изумрудные Холмы» - очень крупный проект и в интернете о нем масса информации представлена. Отзывы в основном носят негативный характер: задержка сроков, существенное несоответствие  площади  готовых  квартир заявленным параметрам,  строительные дефекты,  а также  последующие проблемы с их устранением.  Генеральный подрядчик проекта - «Эталон –Строй», а также  «Славянский строитель» и  «СПМ-жилстрой». 

 

Второй проект – ЖК «Эталон-Сити», пока еще не заселен, поэтому о качестве работ судить сложно. Однако тут орудует уже другой генеральный подрядчик (ООО «Дайкар»),  поэтому есть надежды, что девелопер в этот раз порадует клиентов более высоким качеством работ. Что касается  сроков, то в данном случае повода для нареканий  нет.

 

В случае с ЖК «Золотая Звезда»  мы видим в качестве ген. подрядчика  ООО «СПМ-жилстрой» - компанию, которая фигурирует в перечне партнеров «Изумрудных холмов». Делать преждевременные выводы по этому поводу я не стану, а вот склонить потенциального покупателя к более тщательному  изучению этой организации, будет вполне уместно. 

 

В силу нежного возраста «Золотой Звезды» обилия мнений о будущем жилом комплексе  в сети не наблюдается, но кое-что найти удается. Основная  часть отзывов  связана с окружающей средой. Дескать, местечко тут выбрали  не самое лучшее: северо-восточная хорда о восьми полосах, шоссе Энтузиастов, промзона, да и до Измайловского парка – не ближний свет. 

 

В принципе, львиная доля сегодняшних новостроек строится в промзоне. Однако некоторые объекты строятся там, где заводы последний раз включали свои станки еще при Царе Горохе, а некоторые – под боком действующих цехов и,  к сожалению,  «Золотая  Звезда»  одна из  них. Участние виртуальной беседы подсказывает:

Вычленить графитовую пыль на месте стройплощадки едва ли удастся, а вот запросить  короткое слово «завод», к примеру, на  Яндекс-карте, реально. И вот тут я немного приуныла. Концентрация действующих предприятий на один квадратный километр тут, прямо скажем, велика: завод «Нефтепродукт»,  завод  ЖБИ,  тот самый  электродный завод, и многие другие. 

 

С верой, а точнее, с мечтой о скором  переносе этих заводов за город, я отправляюсь на место.  

 

На сайте есть схема,  как добраться до «Золотой Звезды» личным, либо общественным транспортом. Там же  говорится о том, что до будущей новостройки можно дойти пешком от станции метро «Шоссе Энтузиастов», что я, собственно, и сделала. 

 

 

Для человека, плохо знакомого с местностью, будет совершенно непонятно, как здесь можно пробраться через все эти хорды и эстакады.  Но даже если пойти наугад и заблудиться, это будет все равно быстрее, чем  на автобусе ехать по пробкам две остановки. Есть хорошая альтернатива – трамвай. Но вернемся к пешеходному маршруту. От станции метро направляемся  вдоль шоссе в сторону центра.  Далее сворачиваем направо.  

 

 

Здесь мы увидим подземный пешеходный переход, длина которого, кажется, по своей длине составляет  половину всего пути.  Этот нюанс навел меня на мысли о том, что поздними вечерами пеший вариант, так сказать, не вариант. Поднимаемся на свет, идем в этом же направлении и поворачиваем налево.

 

 

Это уже будет Гаражная улица, по которой останется пройти метров триста. 

 

 

В том месте, где прерывается навес, как раз будет находиться  отдельно стоящее здание офиса.

 

 

Переступив порог офиса, я не уловила на себе восторженных взглядов, не услышала  я и приветственных речей. Один из сотрудников, глядя на меня исподлобья, дал указание ждать освободившегося менеджера. В этот момент я вспомнила высказывание  форумчан: отношение к клиенту здесь «на троечку». Тем не  менее, меня вполне устроила консультация специалиста отдела продаж по имени Кирилл. Скажем так, четверку с плюсом от меня он получает за то, что неплохо ориентируется в теме, вежлив и ненавязчив. 

 

В процессе беседы выяснилось то, что компания балует своих покупателей щедрыми скидками. К примеру, перед Новым годом, квартиру можно купить на 8% дешевле. Актуальная информация по этому поводу, к сожалению, на сайте не отражается, поэтому узнавать о скидках лучше по телефону. Что касается дополнительных расходов, то здесь они составят 1% от стоимости квартиры. Это оплата за оформление и регистрацию договора долевого участия в регистрационной палате. Нуждающиеся в ипотеке  могут выбрать один из пяти банков-партнеров. Список представлен на сайте проекта. Есть и возможность воспользоваться беспроцентной рассрочкой. Застройщик готов предоставить эту услугу на срок до декабря 2017 года. 

 

Какая либо экскурсия оказалась невозможна, потому как стройплощадка обнесена глухим забором. Узнать, что происходит за ограждением  можно только путем поиска дырки в заборе. 

 

 

Немногочисленные прохожие с любопытством смотрели на шпионку, пытающуюся делать фото, держа камеру на вытянутых вверх руках, но это оказалось единственным способом показать читателю уникальный материал. Ведь даже на сайте проекта раздел «дневник стройки» пока содержит единственную картину. И та – фото офиса продаж. 

 

 

Как видно, этап рытья котлована пока не наступил. И мысли о том, что покупка квартиры на столь раннем этапе позволит выгодно вложить деньги, вызывает предпринимательский зуд в голове. Однако изучение предложений конкурентов станет рациональным шагом на пути к успеху. 

 

Таблица 2. Анализ стоимости квартир в  жилых комплексах комфорт класса в ВАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Золотая звезда»	10 мин. пешком от ст. «Шоссе Энтузиастов»	От 37,43	От 4,88	4 квартал 2017 года
«Яуза-Парк»	15 мин.  пешком от ст. «Преображенская площадь»	От 40,0	От 7,3	1 квартал 2017 года
«Терлецкий  парк»	15 мин. пешком от ст. «Перово»	От 35,0	От 5,3	4 квартал 2016 года
Мкр. «Калошино-А»	10 мин.  транспортом от ст. «Щелковская»	От 48,0	От 5,9	4 квартал 2017 года

 

Анализ показывает, что ЖК «Золотая Звезда» наиболее привлекательный вариант, в котором сочетаются сравнительно невысокая для своего класса цена, близость к центру и транспортная доступность. Добавим сюда удобные планировки  квартир и на этом, наверное, перечисления плюсов закончим.  

 

Довольно сложно оценить инфраструктуру, потому как семьи с детьми-школьниками наверняка будут недовольны отсутствием школы, путь к которой лежит не через  проезжую часть. Да и отсутствие поликлиники поблизости никого не обрадует.  Немного настораживает и тот факт, что строительные работы будет производить компания, числящаяся среди подрядчиков объекта, в адрес которого написано и сказано много ругательств. Что касается доверия застройщику, то его репутация не заставляет переживать за то, что  комплекс будет построен и сдан. Однако договор я бы изучала в компании юриста. 

 

Больное место проекта, как мне кажется – экологическая картина. Сложно решиться на проживание рядом с таким количеством заводов, даже ради экономии целого миллиона. Здоровье, оно дороже.  

 

Покупка квартиры в ЖК «Золотая Звезда» с целью последующей перепродажи или сдачи в наем вероятно будет интересна инвесторам, но опять же – картину хорошенько портит соседство  с промзоной.