На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.    

 

 

Приступая к обзору жилого комплекса «Родной город Октябрьское Поле», в первую очередь хочется обратить внимание на его название. Сразу возникает вопрос: где же в довольно старом районе Москвы нашлось место для возведения целого города?  Да и определение «родной» тоже вызывает любопытство. Если его еще нет, как он успел стать родным? Кому? Но не будем придираться, а лучше познакомимся поближе со свеженьким предложением от компании «РГ-Девелопмент». 

 

Нашему вниманию представлен проект бизнес-класса, возведение которого планируется на границе двух московских районов – Щукино и Хорошево-Мневники. Именно планируется, потому как в самом конце 2015 года только приступили к подготовке строительной площадки. Продажи стартовали в октябре 2015 года,  а ввод комплекс в эксплуатацию намечен на конец 2017 – начало 2018. Территория будущей застройки находится на улице Берзарина, в том месте, что отделяет старый жилой массив от промзоны. 

 

Проект ЖК «Родной город» включает четыре монолитных дома-башни высотой в 24 этажа на 648 квартир, подземный паркинг на 300 машин и пристроенный детский сад на 90 мест. Первые этажи зданий –  традиционно нежилые, здесь разместятся объекты торговой  инфраструктуры. Во время благоустройства территории произведут озеленение, проложат дороги и тротуары, оборудуют открытую парковку, а также детские и спортивные площадки. 

 

В шаговой доступности  от Комплекса находится Курчатовская школа, неподалеку расположена  кадетская школа,  различные  гимназии, лицеи и детские сады.  

 

Надо сказать, что новостройки района Щукино в большинстве относятся к высокому классу и имеют интересную архитектуру.  Вот и в данном случае застройщик не отстает: дома выполнят в стиле неоклассики по проекту, разработанному архитектурным бюро Speech. Если говорить о чисто утилитарных моментах, то можно отметить увеличенные оконные проемы, что благоприятно скажется на инсоляции. Количество квартир на этаже варьируется от 5 до 8, в зависимости от корпуса и этажа. В каждом доме предусмотрено по 4 лифта, и один из них спускается в паркинг.

 

В ЖК «Родной город» предлагаются 1-2-3-4-хкомнатные квартиры площадью от 40 до 123 кв. м. Но, как это ни странно, квартира максимальной площади – двухкомнатная. 

 

На втором этаже первого корпуса находятся две квартиры очень оригинальной планировки. Здесь мы можем наблюдать отсутствие окон в комнатах. Некоторые наши соотечественники, обладающие острым чувством юмора, называют кладовки «тёщиной  комнатой». Следуя такому распределению помещений, тут готово место не только для тещи, но и для тестя. А то, глядишь, еще и для шурина.

 

 

Однако не стоит крутить пальцем у виска, оценивая полет фантазии архитекторов. Каюсь, именно такой жест вызвало у меня первое знакомство с планировкой. На самом деле, к той стене, где не нашлось места окнам, прилегает здание детского сада. Остальные квартиры жилого комплекса не вызывают вопросов. Даже можно отметить удобство и разнообразие планировок.  Покупателю, ориентированному на покупку однокомнатной квартиры следует обратить внимание на 43-метровый вариант с удобной прихожей и окнами, выходящими на две стороны. 

 

 

В 2-3-4-х комнатных квартирах уже по два санузла. Метраж кухонь достигает 17-ти кв. метров, комнаты в большинстве своем весьма просторные – по 17-19 квадратов. Есть комнаты с двумя окнами, что позволяет при необходимости установить перегородку и сделать две компактные спальни. Гардеробные наблюдаются не во всех квартирах, в четырехкомнатных, например, их  вовсе нет. В ряде одно- и двухкомнатных квартир они имеют место быть, но совсем уж смешных (т.е. маленьких) размеров. Лишь в некоторых «трешках» можно найти помещение, которое нестыдно будет назвать гардеробной. 

 

 

Но наличие гардеробных – дело поправимое, квартиры то сдаются без межкомнатных перегородок, лишь с обозначением их одним рядом пеноблоков. Какой-либо отделки, конечно же, не предусмотрено. Как и в большинстве новостроек, здесь не будет ни стяжки пола, ни выравнивания стен. Электричество доведут до щитка, а систему водоснабжения и канализации оставят в стояке под заглушками. Окна ПВХ будут вмонтированы без подоконников.  Установят и металлическую входную дверь. Отопление в квартире пойдет не по стояку, а по полу, высота потолков от плиты до плиты составит 3,1 метра.  

 

Как и положено проекту такого класса, жилой комплекс будет огражден, на въезде установят шлагбаум. Видеонаблюдение и охрану организуют по желанию жильцов. Правда, если почитать различные отзывы, то можно увидеть, что зачастую форумчане обсуждают опасности, от которых за забором не укроешься. 

 

Есть опасения, что присутствие Курчатовского института в районе неблагоприятно сказывается на здоровье жителей. Многие недовольны тем, что жилой комплекс вплотную граничит с промзоной.  В проектной декларации, размещенной на сайте, написано, что с запада к комплексу примыкает территория бывшего деревообрабатывающего комбината №2. Сосед с севера – ОАО «Специализированный  научно-исследовательский институт приборостроения».  Если информацию черпать не только из декларации, но и из отзывов, проверяя их в Сети, то можно узнать, что рядом с будущим комплексом также расположены завод ЖБИ и Механический завод подъёмно-транспортного оборудования. Поэтому расположение комплекса «Родной город. Октябрьское поле» по большей части вызывает не восторг (район то по большому счету старый, обжитой, довольно престижный, метро в шаговой доступности), а недовольство тем, что цены здесь сформированы без учета соседства с промзоной. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Родной город. Октябрьское поле»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 40,73	От 6,9
Двухкомнатные	От 60,18	От 8,9
Трехкомнатные	От 81,16	От 12,9
Четырехкомнатные	От 113,6	От 18,9

 

Стоимость  квартир варьируется в зависимости от этажа. Самые доступные – на втором. На верхних этажах однокомнатная квартира будет стоить уже никак не меньше восьми миллионов. При стопроцентной оплате застройщик предоставит скидку 3%. Кстати, девелопер проекта – инвестиционная компания «РГ-Девелопмент» – основана в 2013 году и на сегодняшний день кроме «Родной Город. Октябрьское поле»  она возводит еще два «Родных Города» в Москве: ЖК «Родной Город. Воронцовский Парк» в Новых Черемушках и «Родной Город Каховская». Вот так, автор в начале статьи недоумевает по поводу названия жилого комплекса, а оно, оказывается, даже растиражировано. 

 

Объяснение тому, почему все-таки именно такое название было выбрано девелопером, я пусть не сразу, но нахожу на сайте проекта https://rg-gorodpole.ru. Оказывается, это связано с тем, что архитектурный стиль комплекса не выбивается из облика района, что делает его, по  мнению Застройщика, родным. Изучая сайт, приходится отметить одно существенное неудобство – отсутствие цен, а также отсутствие в главном меню раздела с планировками. Чтобы найти его, необходимо зайти на закладку «о проекте», а далее либо скачать буклет, либо кликнуть на кнопочку «смотреть».  

 

Достоин внимания раздел «новости проекта», ведь именно отсюда мы можем почерпнуть довольно важные сведения, которые не отражены в проектной декларации. К примеру, в документе говорится, что основные строительно-монтажные работы осуществляет ООО «РГ-Девелопмент», а в новости, опубликованной на три дня позже последнего изменения ПД, мы читаем, что генподрядчиком выбрана компания ЗАО «315 УНР». Официального сайта подрядчика найти не удалось, но известно, что ранее компания построила такие объекты, как ЖК «Марфино», ЖК «Алексеево», ЖК «Нахимово» и ЖК «Юрлово». Обзор отзывов по данным проектам не показал каких-то серьезных жалоб на качество строительства, зато оказалось, что к девелоперу перечисленных новостроек у форумчан имеется масса претензий. К счастью, эта контора к «Родному городу» никакого отношения не имеет.

 

Не менее интересно взглянуть на организацию, которая в документах фигурирует в качестве официального застройщика  – АО «Автокомстрой». Акционерное общество существует  с  2011 года и зарегистрировано по адресу ул. Берзарина, стр. 28. Название для строительной организации, конечно, нехарактерное.  Интернет подсказывает, что деятельность компании – складские услуги.  Значит, здесь ранее были склады. Ну,  хоть не ядерный реактор. И то хорошо. 

 

Правда, форумчане указывают нам на то, что именно на этом пятачке, между Берзарина, Расплетина и Максимова размещены реакторы.  В Москве сейчас существует 10 реакторов и часть из них – в Курчатовском институте.  От «Родного Города» на Октябрьском поле до института примерно полтора километра.  Мало это или достаточно – подскажет медицинская статистика. Я же отправляюсь на место, дабы оценить местность (визуально, конечно же) и качество работы офиса продаж. 

От станции метро «Октябрьское поле» можно добраться на автобусе или маршрутке,  а можно и прогуляться пешком. Во втором случае путь займет 18-20 минут. Из метро выходим на улицу Народного ополчения, двигаемся на юг, сворачиваем на Вершинина, а потом на улицу Расплетина. Отсюда до Берзарина, 28 уже рукой подать. Ориентиром станет автобусный круг.  

 

 

Сразу за кругом будет заправка и офис продаж. 

 

 

От дверей офиса открывается вид на будущую стройплощадку. Здесь уже нет никаких строений, но и какой-либо техники пока не наблюдается. 

 

 

И только одинокий геодезист вдалеке  делает свою тихую работу. 

 

 

Поэтому  макет в офисе становится особенно интересным. 

 

 

Снимок сделан с западной стороны макета. Большой паркинг, который мы видим, находится за пределами жилого комплекса. На территории наземная стоянка есть, но она значительно скромнее. Детские площадки расположены только с этой стороны. С восточной – площадки детского сада.

 

 

Брокером проекта является известная строительно-инвестиционная компания «Бэсткон».  Зайдя в их новенький, пахнущий свежей отделкой и новой мебелью офис, я попадаю в руки девушки с ресепшен, которая быстро передает меня специалисту по продажам, надо сказать, довольно странному молодому человеку, имени которого я, пожалуй, разглашать не стану. Он обладает настолько своеобразной манерой общения, что наш разговор то и дело напоминал мне встречу двух диверсантов на вражеской территории. Ничего обидного и оскорбительного я, конечно, от него не услышала, но самые заурядные вещи мне преподносили так, будто за нами как минимум ведутся слежка и прослушка.

 

При всех чаяниях выловить в его словах хоть какой-то эксклюзив, я осталась не удел, но получила консультацию по планировкам и ценам, узнала об особенностях покупки жилья. Мне стало известно, что при оформлении документов потребуется дополнительно заплатить 49 тыс. рублей за услуги регистрации договора долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ) в регистрационной палате. 

 

Как гласит Закон, оплата покупки производится после регистрации ДДУ. Но, позже, из образца договора, который мне предоставил сотрудник отдела продаж, я узнала, что часть  стоимости, а именно 1,5 млн. рублей, покупатель должен внести на аккредитив не позднее 3-х дней с момента подписания ДДУ, а оставшуюся сумму – уже после регистрации этого договора. 

 

Перед заключением договора, в качестве подтверждения серьезности намерений, необходимо будет внести 1% от стоимости квартиры. Если намерения вдруг поменяются, эти деньги останутся у застройщика. Риск «попасть» на 1% присутствует еще и при неправильном заполнении платежного поручения. Поэтому внимательно отнеситесь к требованиям пункта 3.7 договора. Во избежание лишних трат следует также обратить внимание на пункт 7.3.  В большинстве договоров долевого участия говорится о том, что до получения Свидетельства о собственности в квартире запрещается не то что перегородки возводить, но даже унитаз устанавливать и проводку монтировать. В ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» к квартирам предъявляются те же требования. А для того, чтобы это закрепилось в сознании покупателей, Застройщик предупреждает, что в случае нарушения, восстановит прежнее состояние. И согласия ничьего спрашивать не будет,  а вот заплатить штраф в размере 50% от стоимости восстановительных работ – попросит. Так что  придется покупателям немного скорректировать свои планы на переезд в новую квартиру. По условиям ДДУ крайний срок ввода в эксплуатацию – 1 квартал 2018 года (выдача ключей до 4 квартала 2018 года). Оформление квартиры в собственность занимает у кого-то 1 месяц, у кого-то – полгода.  Ну и потом уже отделка. 

 

При необходимости воспользоваться рассрочкой и имея на руках 60% от стоимости приобретаемого жилья, покупатель получит беспроцентную сроком до апреля 2016 года. С апреля будут начисляться 14,4% годовых. Ипотеку с государственной поддержкой предоставят банк «Возрождение» и «Открытие».  

 

Прогуливаясь рядом с будущей стройплощадкой,  мне показалось, что расположены промышленные объекты расположены близко. Приходится признать, что из окон, выходящих на запад,  романтические виды открываться не будут. 

 

 

С восточной стороны будет виден жилой массив. 

 

 

А по летней фотографии, любезно предоставленной компанией «Бэсткон», можно получить более полное представление об окружении ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле».

 

 

Ну и посмотрим на альтернативные варианты проектов бизнес-класса, расположенные неподалеку.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир бизнес-класса в  новостройках  р-на Щукино и Хорошево –Мневники  г. Москвы

 

 

Перед тем, как делать вывод, хотелось бы вспомнить и о том, что район Октябрьского поля очень контрастен, если судить о его экологии. Здесь довольно много парков – один только Серебряный бор чего стоит! Но в то же время мы можем наблюдать большое количество  широких, шумных трасс и эстакад. Не забудем и о Курчатовском институте. О том, какое влияние его деятельность оказывает на окружающую среду и здоровье жителей района, я судить не могу. 

 

А вот высказаться относительно – вполне. Как мне кажется, они должны быть сдержаннее по ряду причин: соседство с промзоной, наличие вышеупомянутого института, начальная стадия застройки. Однако и драконовскими я эти цены тоже назвать  не могу. 

 

Что касается расположения Комплекса, то его можно считать сносным, если, конечно, не рассчитывать на красивые виды из окон. Планировки тоже не вызывают вопросов. Можно ли предложение рассматривать с точки зрения инвестирования? Наверняка, ведь продажи только стартовали.

 

Квартиры в ЖК «Родной город Октябрьское поле» я бы посоветовала прежде всего тем, кто привык к соседству с Курчатовским  институтом, но хочет переехать в новостройку, улучшить жилищные условия. «Вторичка» в этом районе стоит никак не дешевле квартир в рассматриваемом комплексе бизнес-класса. Одним словом, предложение вполне можно рассмотреть  тем, кому «Родной город» на Октябрьском поле будет родным не только по архитектурному признаку, но и по территориальному.