На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

На первый взгляд кажется, что в старом и обжитом Невском районе уже совсем нет пятен под застройку. Однако это дилетантское мнение, уверяют нас девелоперы и не перестают удивлять новыми проектами. То в парке дом начнут строить, то на золоотвале, теперь вот, на заднем дворе старой бани. Конечно, мимо такой новостройки не пройдёшь без интереса – вот и мы не удержались, тем более что у застройщика есть серьёзный козырь в рукаве. Но, обо всём по порядку.

 

О проекте

 

Жилой комплекс «Фрегат» возводят неподалёку от Октябрьской набережной, на улице Новосёлов, дом 51. Новостройка представляет собой двухсекционное, 26-этажное, кирпично-монолитное здание в стиле хайтек. Главный фасад украсят разноуровневыми лоджиями, дворовой – цветными панелями; на торцевых частях дома предусмотрены оконные проёмы, а на крыше – смотровая площадка. В общем, с какой стороны ни посмотри, обязательно найдёшь что-то интересное, выделяющее новостройку на фоне серой массы окружающих домов.

 

В доме запроектировано 168 квартир, площадью от 41 до 115 кв.м. с предчистовой отделкой и 3-хметровыми потолками. Жилые помещения размещены с 5 до 25 этаж, а офисные и торговые займут первые 4. Срок сдачи комплекса намечен на 4 квартал 2017 года, с передачей ключей в 1 квартале 2018 года. Второй очередью строительства предусмотрено возведение многоуровневого паркинга на 225 мест, но сроки реализации этого проекта в сопутствующей документации не указаны.

 

Строительство идёт по договору ЖСК, застройщиком выступает кооператив «Фрегат», зарегистрированный в едином государственном реестре 5 февраля 2015 года. Генеральным подрядчиком выступает более опытная и солидная организация ООО «СтройПроектСпб», на сайте которого и выложена вся информация по объекту: https://stroyproektspb.ru. В том числе здесь можно найти и проектную декларацию, хотя для продаж по паевым договорам она совсем не обязательна. Однако её наличие радует, ведь в ней сведены все данные. Например, из неё можно узнать, что изначально строительные работы должны были начаться в 3 квартале 2015 года (сейчас их перенесли на 3 квартал 2016 года), а земля принадлежит третьему юридическому лицу – ЗАО «Селект». Последнее не очень хорошо для будущих пайщиков, но в утешение им на сайте выложен ещё один документ – предварительный договор купли-продажи земли компанией ООО «СтройПроектСпб». Участок приобретается в рассрочку и датой последнего платежа значится март 2018 года, это значит, что в будущем у пайщиков не должно возникнуть проблем с получением права собственности. Если же что-то пойдёт не так, то до полной оплаты земля будет находиться в залоге у продавца. В январе 2016 года участок находился в процессе выделения в отдельный кадастровый учёт, и никакие строительные работы на нём не велись. Что и не мудрено, ведь у застройщика ещё даже нет разрешения на строительство, его получение запланировано на март 2016 года. Продажи тем временем идут полным ходом, а на сайте значится 6% выполнение плана работ.

 

Цены и планировки

Количество комнат	Площадь	Стоимость
1 к.кв.	41 кв.м.	2.5 млн.р.
2 к.кв.	64-82 кв.м.	3.5 - 4.5 млн.р.
3 к.кв.	107-110 кв.м.	5.2 – 5.3 млн.р.

 

Половину жилищного фонда ЖК «Фрегат» составляют двухкомнатные квартиры, а другую половину в равной пропорции делят между собой однушки и трёшки. Однако несмотря на то, что в каждой категории их получается довольно много, выбора у дольщиков практически нет. Например, однокомнатные квартиры представлены в единственном варианте. 

 

Хотя нет, есть ещё вот такая планировка.

 

Правда, был ли в ней смысл ответить сложно. 15-метровая столовая уже и так проходит в «евро» стандарт, а из 12-метровой комнаты как раз выходит отличная спальня. Лучше бы застройщик предложил альтернативный вариант планировки, честное слово, ну да что уж об этом.  Вообще же, квартира мне понравилась, и думаю, что многим пайщикам она так же придётся по вкусу. За счёт грамотного зонирования её не назовёшь тесной: просторная кухня, оптимальная спальня, эргономичный коридор, раздельный санузел и даже маленькая кладовка. Жаль только, что она находится на той стороне здания, где не предусмотрены лоджии.

 

Двухкомнатных квартир проектировщики нарисовали аж две. У них уже нет деления на «евро» и не «евро», но в этом и нет необходимости. Кухни изначально нарисовали так, чтобы уже точно и гостиная уместилась. Причём вышло очень даже удачно. Для тех, кто не любит объединять эти зоны – есть ещё одна комната для приёма гостей. Кто любит – получает дополнительную спальню. Идеально. Да и сами планировки не поганые. Особенно мне понравился 64-метровый вариант.  На мой вкус в нём отлично сочетаются все пропорции: и столовая вместительная, и спальни комфортные, и ванная большая, и света много. Может быть, чуть меньше хотелось бы прихожую, но это уже мелочи. В действительности здесь не хватает только балкона, а всё остальное заслуживает похвалы. 

 

   

Зато балкон есть в большом исполнении двухкомнатной квартиры. Есть в ней и гардеробные, и кладовые, и даже окно в ванной комнате. Только, как мне кажется, уюта нет. Кухонные коммуникации выведены в комнату с балконом, получается, что всё остальное жилое пространство занимают две спальни, одна в 18, а другая в 20 метров. Это, конечно, роскошно, но имеет ли практический смысл в сегменте бюджетного жилья? По мне, так напрасная трата денег. По-настоящему мне понравилось только панорамное окно во всю ширину стены в одной из спален, вот это, действительно, крутое решение. 

 

Планировок трёхкомнатных квартир тоже заявлено две, но они практически ничем друг от друга не отличаются. «Лишние» три метра лишь значительно увеличили балкон, а в остальном не сыграли никакой роли. В обоих вариантах: огромные вытянутые спальни, гигантский коридор, просторная гостиная. Да, они хороши своими панорамными окнами, большими санузлами и нишами для хранения вещей, но по мне – ужасны своей бессмысленностью.

  

В квартирах будет выполнена стяжка пола, выровнены стены, проведена гидроизоляция санузлов, разведена электрика и установлена входная металлическая дверь. Стеклопакеты, радиаторы, счётчики – будут по умолчанию. Чуть позже дольщикам предложат несколько вариантов полной отделки квартир. Ориентировочно стоимость пакета с сантехникой, ламинатом и обоями составит 10 тысяч рублей за квадратный метр.

 

О застройщике

 

ЖСК «Фрегат» не имеет опыта возведения объектов, а потому для строительных работ привлекла более сильного игрока – ООО «СтройПроектСпб». Эта организация была создана в 2005 году и по данным проектной декларации, за это время успела возвести одно кафе и выполнить часть реконструкционных работ на двух исторических объектах. На сайте, однако, написано, что компания строила жилые комплексы в городе и области, и её особой гордостью являются квартиры класса «А». Подтверждения этих слов я не нашла ни на самом сайте, ни на сторонних ресурсах в сети. В разделе «Объекты» значится только ЖК «Фрегат». 

 

Ещё одна интересная деталь – руководителем  обеих организаций является один и тот же человек. Что с одной стороны хорошо – партнёры «не поссорятся», а с другой стороны не очень – договор-то пайщики заключают с ЖСК «Фрегат», а земля оформляется на ООО «СтройПроектСпб».  Если всё пойдёт по плану, то ничего в этом страшного нет, но если произойдёт что-то непредвиденное, то возможны сюрпризы. В общем, принимать решение я бы советовала вместе с юристом. Хотя, если почитать отзывы, то можно встретить очень противоречивые комментарии на это счёт.

 

Сначала я подумала, что автор первого отзыва приходила в офис позднее, но оказалось, что она оставила его на 4 месяца раньше своего оппонента – в июне 2015 года. А радостные отзывы о приобретении квартир во «Фрегате» стали появляться ещё в апреле прошлого года.

 

Кто же они, эти бесстрашные люди, которых ничего не может остановить? И что же это за чудо-менеджеры, которые умудряются продавать квартиры в таких условиях? Мне стало настолько любопытно, что я тут же позвонила в офис договориться о встрече. Мне ответили, что я могу приехать в любое удобное время с 10 до 18 часов, с понедельника по пятницу.

 

В офисе застройщика

 

Компания «СтройПроектСпб» базируется в бизнес-центре «Лангензипен», на Дивенской, 1. Офис представляет собой довольно просторную комнату, где сидят не только менеджеры по продажам, но и другие сотрудники компании, так что рассказывали мне о комплексе всем коллективом. И дело было не только в том, что им тоже очень хотелось пообщаться, просто из моего милейшего менеджера было слова не вытянуть. Самостоятельно она рассказала только про планировки, а дальше лишь отвечала на вопросы. К сожалению, ещё и не на все.

 

Тем не менее, кое-что выяснить всё же удалось. Например, что раньше компания ничего с нуля не строила, поэтому неслучайно обратила внимание на участок, у которого изначально не должно возникнуть проблем с техническими условиями. Ведь он находится сразу за баней, к которой, понятное дело, подведены все коммуникации: и свет, и вода, и газ. Правда, возникла другая сложность, территория застройки начинается всего лишь в 12 метрах от бани, а она высокая. Но «СтройПроектСпб» нашёл изящный выход из сложившейся ситуации и именно поэтому отдал первые этажи под коммерческие помещения, к которым не предъявляют строгих нормативов по инсоляции. Кстати, в будущем владелец саун хочет преобразовать своё заведение в физкультурно-оздоровительный комплекс, что сделает наш жилой комплекс только привлекательнее.

 

Ещё мне рассказали, что, чем выше каюты во «Фрегате», тем они дороже, но при этом никаких видовых характеристик у дома не будет. Неву, возможно, будет видно только из окон в ванных комнатах. «Зато здесь экология лучше», успокоила менеджер. Мне же требовалось успокоение совсем по другому поводу. Больше всего на свете меня волновал вопрос, будет ли комплекс сдан вовремя. Однако моя милая собеседница не нашлась с ответом, и ей на помощь поспешил другой сотрудник, который сказал: «А много вы видели новостроек, которые сдаются вовремя?». Честно говоря, рассчитываешь на любой ответ, кроме такого. Во-первых, «таких новостроек» я видела много, а, во-вторых, ну сроки на то и сроки, чтобы в них укладываться…

 

Ладно, перейдём к хорошим новостям и к главному козырю застройщика – условиям приобретения. «СтройПроектСпб» предлагает поистине уникальную рассрочку – без процентов, на 7 лет, с первым взносом от 500 тысяч рублей. Рассчитать платежи можно на официальном сайте застройщика, но вот, к примеру, за 41-метровую квартиру, стоимостью 2.5 миллиона рублей нужно будет вносить всего по 23 тысячи в месяц. При тех же исходных данных и ипотечной ставке в 12% в банк бы пришлось носить по 35 тысяч, а итоговая переплата составила бы 965 тысяч рублей. Ипотеки, кстати, у застройщика нет, а при первом взносе от 2 миллионов рублей ещё и скидку сделают.

 

Сделка оформляется по паевому договору, через вступление в жилищно-строительный кооператив. Договор выложен на официальном сайте застройщика и выглядит вполне достойно. По нему не предусмотрено бесконечных поборов, как это часто бывает, берут только 1 тысячу рублей за вступление в ЖСК. Если вдруг захотите вернуть деньги – отдадут в полном объёме. В договорах долевого участия, к слову, встречаются штрафы до 20%.

 

На объекте

 

Жилой комплекс «Фрегат» находится в глубине Невского района, в старых кварталах между проспектом Большевиков и Дальневосточным проспектом. Изначально улицу проложили вдоль железнодорожной линии, соединяющей промзону на Октябрьской набережной со станцией Нева. Но около 5 лет назад её демонтировали, и остались об этом лишь воспоминания да пустырь по чётной стороне дороги. Тем не менее, на свободные земли застройщик не покусился, а выбрал участок в сложившемся квартале. 

 

Оказавшись на месте, даже не сразу понимаешь, где именно будет стоять новый дом. Ни забора, ни табличек, ни даже свободного места под застройку нет. Менеджер говорила, что «Фрегат» займёт территорию стоянки, ну, видимо вот этой, она тут одна за баней. Представляю, как будут рады жители окрестных домов, что в их дворах вырастет настоящий исполин.

   

В это же время, у будущих «фрегатовцев» нет повода для грусти. В пешей доступности – отличный выбор социальной инфраструктуры. Есть два детских сада, школа и поликлиника. Нет только больших продуктовых магазинов, но если есть машина, то это не станет проблемой. Пешеходам же придётся ходить в ближайшую «Полушку». Ещё им придётся по 25-30 минут добираться на общественном транспорте до ближайших станций метро, это Дыбенко и Ломоносовская. Они вроде и недалеко – меньше трёх километров до обеих, но пешком не каждый пойдёт.

 

   

Конкуренты

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Виват	Донк	4 кв. 2016 г.	38 кв.м.	2 млн.р.
О`Юность	Seven Suns	4 кв. 2016 г.	41 кв.м.	2.8 млн.р.
Фрегат	СтройПроектСпб	4 кв. 2017 г.	41 кв.м.	2.5 млн.р.

 

МФК «Виват» находится на пересечении Дальневосточного проспекта и улицы Крыленко. Проект представляет собой нечто среднее между обычным домом и гостиницей, потому что содержит, так называемые, «коммерческие квартиры», где можно жить, но нельзя прописаться. Всего, в 15-этажном, монолитном здании, разместят 280 таких апартаментов, площадью от 23 до 55 кв. м. Преобладающее число номерного фонда займут классические прямоугольные студии, но есть среди планировочных решений и любопытные «евро» варианты. В любом случае, все апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой. Первые два этажа отвели под предприятия торговли и услуг, которые обычно есть в любой гостинице: ресторан, клининг, доставка и другие. 

 

ЖК «О`Юность» также возводится на пересечении с улицей Крыленко, но на этот раз с Октябрьской набережной. Это уже пример комплексной застройки, где на территории разместится 8 монолитных жилых корпусов на 3635 квартир, детский сад на 220 мест, многоуровневый паркинг на 919 автомобилей, торговая улица, прогулочная аллея и даже «Площадь Юности» с кинотеатром «О`Юность». В жилищном фонде можно выбрать квартиру от 22 до 81 кв.м., с полной отделкой и меблировкой. Причём на планировки хочется обратить особое внимание, поскольку все они, начиная со студий и заканчивая 3-хкоматными «евро» вариантами, очень любопытны.

 

Резюме

Жилой комплекс «Фрегат» вызвал у меня противоречивые чувства. С одной стороны мне понравился проект, цены и планировки, а условия рассрочки и вовсе привели в восторг, а с другой, – чем дальше я с ним знакомилась, тем больше сомнений во мне появлялось. Меня смутило, что это первый объект компании, но, даже не начав его строить, она уже перенесла сроки. Мне не понравилось, что продажи идут по договору ЖСК, а значит, пайщик остаётся одним воином в поле, и его уже не защитит ни государство, ни страховое агентство. Конечно, ДДУ не панацея, но всё же даёт больше шансов получить свои заветные квадратные метры. Однако больше всего меня удивило, что «Фрегат» распродают, даже не выйдя на площадку, и не собрав полного пакета разрешительных документов. Как бы ни хороша была цена – я бы не рискнула вступить в такую сделку. 

 

Специально для портала "Все новостройки"