На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Знатоки рынка недвижимости предполагают, что в 2016 году покупатели будут выбирать загородные комплексы чаще, чем в прошлом. В стране, мол, кризис, а областные новостройки дешевле и реже попадают в списки недостроенных объектов. К тому же в этом году ожидается демографический подъём, а большие семьи часто ищут просторные недорогие квартиры в районах с хорошей экологией. Поверим экспертам на слово и посмотрим, что могут предложить нам застройщики на этом рынке.

 

О проекте

 

И как раз недавно в продажу вышел новый жилой комплекс «84 Высота», строящийся во Всеволожском районе области, в деревне Агалатово, близ Приозерского шоссе. Он привлёк моё внимание симпатичной архитектурой, доступными ценами и развитой инфраструктурой посёлка. В жилую часть проекта входит 4 пятиэтажных и 3 девятиэтажных односекционных корпуса на 304 квартиры. В общую: трансформаторная подстанция, парковка, зона выгула собак, игровая и спортивная площадки. Комплекс возводят по финской технологии из сборных панелей. Наружные несущие стены будут трёхслойными шириной в 160 мм, перекрытия – многопустотными в 220 мм, а межкомнатные и межквартирные перегородки соберут из газобетонных блоков.

 

Строит новый жилой комплекс ООО «84 Высота», и это первый опыт застройщика. По крайней мере, так написано в проектной декларации. Однако это не помешало ему со всей ответственностью подойти к своему пилотному проекту. ООО «84 Высота» выкупила земельный участок, получила аккредитацию двух крупных банков, подготовилась к приёму субсидий и выложила в открытый доступ необходимую документацию. Всё это можно увидеть своими глазами на официальной страничке «84 Высоты» в сети. Здесь же, сказано, что застройщик планировал приступить к работам в 1 квартале 2015 года, чтобы ко 2 кварталу 2017 успеть их завершить. Соответствует ли всё это действительности, ещё предстоит выяснить, а пока же посмотрим, что именно предлагают дольщикам.

  

Цены и планировки

 

В жилом комплексе «84 Высота» оказалось не так много планировок, как хотелось бы, но выбор, всё-таки, есть. Правда, касается он в основном одно- и двухкомнатных квартир, а вот студии и трёшки оказались представлены в единственном варианте. К счастью, проектировщики сделали их классическими, так что большинству они должны прийтись по душе.

 

К примеру, привычные прямоугольные студии должны понравиться просторной комнатой, (насколько это возможно в 28-метровой квартире), большим санузлом и вместительной прихожей. 5-метровый балкон и вовсе хочется похвалить отдельно, ведь кроме того, что он большой, он ещё и широкий, так что запросто сгодится в качестве кладовки или даже скромного кабинета. 

 

Трёхкомнатная квартира порадует хорошим размером кухни и спален, большим количеством окон, довольно эргономичным коридором и двумя балконами. Может быть, кому-то покажется слишком скромной гостиная и, наоборот, большой прихожая, однако взглянув на общий метраж эти сомнения отпадут сами собой. В квартире всего 64 метра, а уместилось столько комнат! Мне показалось, что проектировщики каждый метр использовали наиболее эффективно и для эконом-класса квартира очень удачная. 

 

Что касается однокомнатных квартир, то они хоть и похожи по структуре и площади, а всё же имеют между собой небольшие отличия. Где-то коридор чуть больше, где-то кухня, где-то есть кладовка, а где-то – раздельный санузел. В целом, они неплохие, ведь в каждом варианте очень достойного размера кухни и балконы, и всё же, на мой взгляд, было бы лучше сделать их в европейском формате, то есть поменять местами кухню с комнатой, чтобы получилось отдельная спальня. Однако ж, о вкусах не спорят, и мы не будем. 

  

Двухкомнатные варианты тоже оказались похожи между собой, но, здесь проектировщики всё же предложили дольщикам самостоятельно решить хотят они квартиру побольше или поменьше, традиционную или «евро». Только к моему изумлению, мне впервые не понравилась ни одна из планировок. В первой неудачно спроектировали коридор и расположение гостиной. Получилось, что совсем негде хранить вещи и неудобно перемещаться между кухней и гостевой зоной. Во второй, наоборот, сделали коридор неуместно большим, он получился даже больше кухни. В третьем, на первый взгляд, самом интересном варианте, проектировщики нарисовали отличный коридор, но гостиную и спальню сделали таких размеров, что за них просто жалко платить. Нет, сама по себе планировка очень хорошая, но она совсем не соответствует этому классу жилья. Здесь другие потребности и задачи, с которыми она, к сожалению, не справляется. И ещё в этой квартире очень, очень странно расположены окна в гостиной, мне кажется, что в комнате будет весьма темно.

 

На объекте и в офисе

Пока я заочно знакомилась с комплексом, у меня всё копились вопросы, на которые мог бы ответить только сотрудник отдела продаж. Мне уже не терпелось задать их, и, чтобы договориться о встрече, я набрала номер, указанный на сайте. Честно говоря, я ожидала, что попаду в центральный офис, но трубку поднял менеджер на объекте. Я понимала, что компания небольшая, но и не предполагала, что настолько. Зато мне предложили приехать в любое удобное время (до 17 часов). Я не преминула воспользоваться этой возможностью и отправилась в Агалатово.

   

Деревня Агалатово является административным центром одноимённого сельского поселения. Она находится по левую руку от Приозерского шоссе, примерно в 20 километрах от Кольцевой развязки. Хотя сюда можно доехать и через Сертолово, и по Новоприозерскому шоссе. Я выбрала последний маршрут и не прогадала. По новой дороге, с хорошим покрытием и слабым трафиком, даже в гололёд я добралась всего за 20 минут. Если же считать общее время в пути, а не только после съезда с КАДа, то из Приморского района дорога заняла около 45 минут. Думаю, что в лучших погодных условиях и без пробок за то же самое время можно легко доехать и до центра города. Чаще бы ещё оно было, это время без пробок. Однако смею предположить, что утром в Петербург отсюда въезжать всё же проще, чем с юга – плотность населения меньше, а дорог больше.

 

   

Само Агалатово меньше всего напомнило мне деревню. Ни тебе деревянных домиков с резными оконцами, ни козочек, мирно жующих травку во дворе. Ещё на сайте жилого комплекса я прочитала, что здесь есть школа с бассейном, два детских сада, новый футбольный стадион для подростков, поликлиника, Сбербанк, почта, детская школа искусств, церковь и ресторан. Помню, что сразу удивилась такому богатству инфраструктуры, ведь в области редко такое встретишь. Личный визит только укрепил предположение – никакая не деревня это Агалатово, а самый настоящий посёлок городского типа: с многоквартирными домами, развитой сетью дорог и полноценной инфраструктурой. Есть и продуктовые магазины, и даже салоны красоты с солярием.

Если же следом прочитать другой комментарий местного жителя, то картина и вовсе складывается сказочная.

Только скоро сказка складывается, да не скоро дело делается. И не все местные жители ратуют за расширение деревни. Говорят, что коммунальные сети и социальная инфраструктура посёлка уже работают на пределе своих возможностей и с возведением новостроек ситуация только ухудшится.

К тому же выяснилось, что местная поликлиника обслуживает только военных, а агалатовцам приходится ездить за медицинской помощью в Вартемяги, но и там не всё гладко. На форумах пишут, что она «только для справок», а «нормальная» должна открыться в 2018 году. Подробности можно прочитать в группе «Деревня Агалатово» на сайте «В Контакте».

 

    

А тем временем, пока местные жители пишут письма с жалобами в администрацию, собираются митинговать и звонить на телеканалы, ООО «84 Высота» продолжает планомерно возводить свой комплекс. На самом краю деревни, уже перед лесом, издалека виднеется забор и каркасы первых корпусов.

 

Здесь же расположен мобильный офис продаж, где меня уже заждался мой менеджер. И до того, видимо, скучно ей было сидеть в одиночестве, что она с порога начала мне рассказывать увлекательную историю, как недавно, у них на стройке, упал кран. Признаться, я была крайне удивлена. Нет, не тому, что кран упал, об этом я и так прочитала накануне, а тому, с каким воодушевлением она мне это рассказывает, и самое главное – зачем? 

 

фото: с сайта "в контакте"

 

Поняла я это только к концу беседы, после целой череды похожих историй. По доброте душевной она их рассказывает, и никто ей не говорит, что так делать не надо. Впрочем, на кого-то, может, и не действует, а я человек нервный, мнительный, мне сразу ужасы мерещиться начинают. Ну не могу я спокойно слушать новости, что сроки строительства каких-то корпусов, скорее всего, перенесут на более поздний срок, потому что их попросту не удалось продать. И связан низкий спрос не только с упадком экономики в стране, но и с самим проектом. Менеджер рассказывала, что потенциальным покупателям не нравятся планировки и близость соседних домов, как своих, так и «деревенских».

     

фото с сайта застройщика

 

Ещё попутно менеджер поведала, что компания, действительно, самостоятельных проектов раньше не вела. Однако её основатели имеют богатый опыт строительных работ, поскольку раньше трудились на субподряде у крупных застройщиков. Ну, и последней рекламной завлекалочкой от моего менеджера стала повесть о коммуникациях. Всё, говорит, будет местное, «хотя вот мощности ТЭЦ, например, и не хватает, но что ж делать». Если бы мы ставили комедию в театре, на этих словах можно было бы уже опускать занавес. В жизни же я стала расспрашивать о вариантах приобретения. 

 

Оказалось, что «84 Высота», действительно, предлагает ипотеку от Сбербанка и Россельхозбанка, но кроме этого предоставляет и удобную беспроцентную рассрочку. Всего на год, правда, до декабря 2016 года, но зато с любым графиком погашений – компания готова рассмотреть все варианты. Сделка оформляется по договору долевого участия. И в целом, это хорошо характеризует компанию, но есть несколько нюансов.

 

С одной стороны, застройщик вроде бы гарантирует, что до середины 2017 года завершит работы, и в течение следующих 6 месяцев передаст собственникам ключи. А с другой, он тут же просит «осознать, что строительство дома является сложным процессом, зависящим от многих рисков» и в случае задержки с подключением электро, тепло-, или водоснабжения «выстраивать отношения разумно и с взаимопониманием». Дальше – больше. 

 

Один из пунктов начинается словами «размер денежных средств, подлежащих уплате, является фиксированным и изменению не подлежит», а заканчивается словами, но «может быть пересмотрен не более чем на 5% в сторону увеличения». Этот «пересмотр» возможен только в случае повышения цен на стройматериалы, расходов на «необходимые природоохранные мероприятия», и по другим «объективным причинам, не зависящим от Застройщика», но почему-то этот пункт мне очень не нравится. Как и то, что ООО «84 Высота» сразу предупреждает, что при сдаче комплекса могут возникнуть перебои со светом, теплом, водой и регулярным вывозом мусора. Со слов компании договора на пользование ресурсами по постоянной схеме должна заключать организация, выбранная для управления домом. А ещё, если вы захотите разорвать отношения с застройщиком, то с вас удержат 10%. Звучит это всё, конечно, так себе, но почитайте договор с юристом, может всё и не так страшно.

 

Я же, напоследок, решила расспросить про технологию и отделку квартир. И, наконец-то, менеджер порадовала меня нормальными историями. Довольно убедительно рассказала, почему эти панели не будут пропускать ни ветер, ни воду, ни выпускать тепло наружу. Оказывается всё дело в трёхслойности панелей и закрытии стыков дополнительными резиновыми уплотнителями. Что же касается отделки квартир, то она будет минимальной: стяжка пола, разводка коммуникаций, металлопластиковые окна, остекление балконов, радиаторы, счётчики. К слову, в договоре написано, что стяжки, как и штукатурки стен, не предусмотрено. На этом мы распрощались, и я отправилась погулять вокруг стройплощадки.

 

Заключение

 

За забором отчётливо виднеются первые этажи «84 Высоты». Похоже, что застройщик взял хороший старт и явно намеревался успеть к назначенному сроку. Однако суровая реальность внесла свои поправки, и как будут развиваться события дальше пока не ясно. Если бы я выбирала квартиру себе, то повременила бы с покупкой, и стала бы наблюдать за нынешними темпами. Не скрою, основную роль в этом решении сыграли бы новости о плохих продажах и возможном переносе сроков в связи с этим. Однако внесли свою серьёзную лепту и некоторые пункты договора. В наименьшей степени на моё решение повлияло бы равнодушие к выбранной застройщиком локации. И если с первыми двумя пунктами всё понятно, то последний мне хочется объяснить.

 

Как ни странно, но посещение Агалатово совершенно не вызвало у меня желания сюда переехать. При этом я думаю, что новые дома вызовут большой интерес у жителей окрестных посёлков. Им понравится хорошее состояние инфраструктуры и транспортная доступность – автобусы в разные точки города и области ходят с раннего утра и до позднего вечера. Мне же не понравилось, что Агалатово вышло за пределы деревни, но не дошло до состояния развитого городка. И получилось, что природного обаяния уже нет, а комфортной жизни ещё нет. Банальный пример – вид из окон. Большинство квартир выходят отнюдь не на природные пейзажи, а на стадион, дома и гаражи – куда угодно, кроме главного, за чем усталые горожане едут в область.

 

Однако ж, оставим вопрос моих личных симпатий, они отношения к делу не имеют. Важно, что у застройщика есть вся разрешительная документация, что пока он идёт хорошими темпами, что земля находится у него в собственности, и что он открыт для общения с клиентами. Относительно адекватности цен рассуждать сложно, поскольку других строек в Агалатово не ведётся.

 

Ближайшим конкурентом выступает ЖК «Цветы» в Касимово, куда мы ездили ровно год назад. Так вот там, 40-метровую квартиру, со сроком передачи ключей в июле 2016 года, можно купить за 2.2 миллиона, то есть на 300 тысяч дешевле. И это притом, что застройщик самостоятельно возведёт всю необходимую для жизни инфраструктуру: несколько детских садов, два торговых центра с ресторанами, кинотеатром и боулингом, медицинский центр, библиотеку и даже 12 спортивных площадок для разных видов спорта. При этом в жилищном фонде есть не только квартиры разной площади, но и таунхаусы, и дуплексы, и квадрохаусы, и коттеджи. И число их не поддаётся счёту, год назад речь шла про 32 сданных дома к концу 2016 г., и планируемых ещё 50-ти – к 2020 году. На данный момент застройщик немного отодвинул срок сдачи 1 этапа 1 очереди, но гарантирует, что заселит в обещанный по договору срок. Причём стоит отметить, что льют «Цветы» из монолита, а квартиры передают с чистовой отделкой.

 

Специально для портала "Все новостройки"