ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ»: можно и влюбиться

10 марта 2016

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.

Плюсы и минусы «точечной» застройки очевидны. Минусы, как правило, получают жильцы уже имеющихся домов: стройка, как ни крути, мероприятие шумное, к тому же стоит готовиться к изменению привычного ландшафта. А вот все плюсы «точечной» застройки достаются покупателям новых домов: как правило, в районе уже имеется вся необходимая инфраструктура (школы, поликлиники, магазины, детские площадки), проложены дороги и есть множество маршрутов транспорта. В районах, которые строятся целиком «с нуля», об этом зачастую приходится только мечтать.

В текущий момент «точечная» застройка настигла и ранее неохваченный новостройками район 1А в северных Люберцах.

МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ

На ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ» я обратила внимание в первую очередь потому, что дома третьей очереди будут стоять в полусотне метров от моего дома. Не заметить масштабный снос ветхих построек, как и появление нового офиса продаж с яркой вывеской, было невозможно.

К тому же первый семнадцатиэтажный дом на месте старого общежития и ларька с цветами вырос в считанные месяцы, что меня, если честно, порадовало: не будет долгостроя и вечно накрытых строительными лесами тротуаров.

Вторую многоэтажку и многоуровневый гараж сдали меньше, чем через год, сейчас строится третий корпус из запланированных шести.

О районе, в котором живу уже больше 10 лет, я знаю много. В последнее время он стал намного приятнее для жизни: вместо петляющей четырехполосной дороги до Выхино проложили широкую магистраль, на которой никогда не бывает пробок. Весь путь до метро занимает 5-7 минут (чуть меньше – до съезда на МКАД). Транспорта (в том числе маршруток) стало больше, ходят они, как и автобусы, раз в 5-7 минут.

Пешком до метро пока добираться далековато, да и неудобно: станции «Лермонтовский проспект» и «Жулебино» находятся примерно в получасе пути, причем придется переходить через железную дорогу, пробираться через гаражи и частный сектор.

Правда, уже в 2017 году (если метростроевцы снова не перенесут сроки, как бывало не раз) сюда планируют протянуть Кожуховскую ветку метро, и тогда до станции «Лухмановская» можно будет дойти минут за пять. Возможно, станция метро «обрастет» и новыми торговыми центрами, и перехватывающими парковками.

И еще о транспорте: для любителей пользоваться электричкой – минутах в пятнадцати ходьбы расположена ст. Ухтомская казанского направления, до Казанского вокзала ехать примерно полчаса.

За последние годы район оброс бюджетными супермаркетами шаговой доступности, аптеками.

Есть четырехэтажный торговый центр «Светофор» с кинотеатром и фитнес-клубом.

Рядом с ЖК ««ВЛЮБЕРЦЫ» стоит старинная Наташинская церковь.

Но основная гордость доселе неосвоенного застройщиками района – Наташинские пруды и Наташинский парк. Еще десять лет назад это был неухоженный лес, окруженный унылыми девятиэтажками. Теперь тут море детских и спортивных площадок, игровой городок, скамейки, фонари и ухоженные тропинки. А «хрущевки» постепенно вытесняются современными новостройками.

Наташинские пруды летом

Стоит заметить: точечная застройка в этом районе довольно «щадящая», а конкуренцию этим новостройкам могут составить разве что активно растущие вокруг совершенно новые микрорайоны в Новой Некрасовке, Кожухово, на Красной горке.

Кстати, со всех сторон наш район окружает Москва (Некрасовка, Кожухово, Косино-Ухтомка). Старожилы говорят, что вопрос о присоединении и «нас» к Москве поднимается регулярно в последние несколько десятилетий. Но, судя по всему, Москвой северные Люберцы сделают еще очень нескоро, если сделают вообще. И это, конечно, огорчает.

Заканчивая описание месторасположения, добавлю: микрорайон оптимально удален от транспортной магистрали – ровно настолько, чтобы не было шумно, но и не пришлось стоять в пробках на узких улочках жилых кварталов. В «часы пик» это отдельный плюс.

ЗАСТРОЙЩИК

Застройщик – строительно-инвестиционная компания «САС» (https://sas-invest.ru). На ее счету уже несколько завершенных проектов в разных районах Подмосковья. Занимаются они и малоэтажным и многоэтажным строительством (например, давно заселенные ЖК «Андреевский квартал» и ЖК «Подмосковные вечера» на севере Подмосковья). Отзывов от покупателей, увы, найти не удалось, но судя по тому, что дома сданы в эксплуатацию в 2005-2008 годах и на фото выглядят вполне жилыми, с завершением строительства у компании «САС» проблем нет.

Проект «ВЛЮБЕРЦЫ» включает в себя шесть многоквартирных монолитно-кирпичных жилых домов, выполненных по индивидуальному проекту. Два из них уже сданы (повторюсь: довольно быстро, дома росли буквально на глазах). Вторая очередь – это детский сад, два жилых дома и автостоянка, достроить обещают к 2018 году. Третья очередь будет сдана в 2020 году – еще два жилых дома, подземный паркинг, школа и бизнес-центр.

Стоит заметить, что в районе и детские сады и школы есть и сейчас – но они, что называется, «советского образца».

Школа, на месте которой обещают построить новую, четырехэтажную.

Но – обо всем по порядку.

Сайт ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ» сделан очень добротно, есть все необходимые контакты, все нужные сведения о метраже и планировке квартир, проектная документация и постановления о порядке застройки и расселения ветхих домов (в районе обещают снести все двухэтажки), информация о застройщике и порядке оформления сделки.

Эти двухэтажные дома доживают последние месяцы, на их месте вырастут новые корпуса.

Во вкладке «советы и информация» можно найти статьи о том, насколько выгодно покупать жилье на этапе котлована, сравниваются цены в разных регионах Подмосковья и на разных этапах строительства. Для тех, кто пока не очень хорошо изучил этот рынок, такая аналитика будет полезной.

Отдельной вкладкой – информация о ходе строительства, которая обновляется несколько раз в месяц. Здесь реально отображены все этапы постройки зданий: на фотографиях можно посмотреть, какими темпами идут работы, как выглядит процесс отделки внутренних помещений. Причем описаны не только сами жилые дома, но и инфраструктурные постройки: можно рассмотреть в подробностях четырехэтажный паркинг (начиная от котлована и заканчивая готовым зданием). Можно даже оценить этапы модернизации котельной, если вдруг кого-то это заинтересует.

Выбрать квартиры можно как из списка по параметрам (цена, площадь, этаж, количество комнат), так и по схеме планировок. Я, как любитель солнечного света, всегда любопытствую: куда выходят окна квартиры, которая мне приглянулась? На сайте квартиры на плане дома уже ориентированы по сторонам света, и это очень удобно. Не нужно ехать на объект только для того, чтобы выяснить, что выбранная квартира «смотрит» совсем в другую сторону.

Для того, чтоб получить более подробную информацию, я решила заглянуть в офис продаж. Офис расположен по адресу Урицкого, 17 – это рядом с 3 (строящимся) корпусом, на расстоянии одной остановки от уже построенных корпусов 6 и 7. Это новое офисное здание, которое выросло на месте сгоревшего несколько лет назад барака. На первом этаже расположен Сбербанк (можно использовать его вывеску как ориентир – местные жители наверняка подскажут, где он расположен).

До офиса и самого строящегося ЖК можно добраться от метро Выхино автобусом 501, а также маршрутками 501, 887, 888, 573. Остановка, где находятся уже возведенные корпуса, среди водителей и местных жителей называется «Митькина лавка», хотя официально это – «Наташинская церковь». Можно использовать и то, и другое обозначение - вас поймут. Маршрутка 888 идет до самого офиса, остановка следующая за церковью – «Улица Урицкого».

Первый мой визит в офис застройщика был ознакомительным. В кабинете на меня произвели впечатление две вещи: внушительных размеров макет с подробным планом будущего микрорайона (можно рассмотреть в подробностях, как все будет выглядеть с высоты птичьего полета) и стопки документов для владельцев квартир.

Все говорило о том, что заселение в готовые дома идет полным ходом. Встретила меня менеджер Юлия, которая то ли устала от наплыва покупателей, то ли утомилась к концу рабочего дня, но на мои вопросы отвечала без энтузиазма. А ведь каждому клиенту хочется чувствовать себя особенным! Впрочем, я решила, что лично мне сначала интереснее посмотреть квартиры, чтобы потом еще раз наведаться в офис и задать вопросы, которые возникнут после просмотра. Взяла буклеты и договорилась, что взгляну на интересующие меня квартиры завтра.

Забегая вперед – через две недели я зашла в офис снова, чтобы уточнить кое-какие детали. Каково же было мое удивление, когда Юлия с порога меня узнала: «Вы уже приходили, так? Хотели купить квартиру для мамы?». Вот так первое впечатление оказывается обманчивым. На этот раз я пришла со списком вопросов, Юлия приняла меня более благосклонно и развернуто рассказала обо всем, что меня интересовало: об условиях приобретения квартиры (по ДДУ), о высоте потолков (2.75 м), о стоимости парковочного места на новой парковке (от 540 000 руб.) и многих других аспектах, о которых я тут рассказываю.

ПЛАНИРОВКИ

Итак, я отправилась смотреть квартиры. Все-таки очень важно, есть ли внутреннее ощущение – «я хочу жить в этом доме», или наоборот, хочется сбежать поскорее и не возвращаться.

Хорошее впечатление произвела девушка Елена, показывавшая квартиры на объекте. Она поделилась отзывами жильцов, которые уже купили квартиры, обсудила со мной плюсы и минусы планировок. Оказалось, что от проекта к проекту планировочные и отделочные решения меняются, учитывая ошибки предыдущего проекта. В первом сданном корпусе не очень хорошо себя проявил подрядчик, которому поручили «муниципальную» отделку – во втором корпусе подрядчика заменили, отделку жильцы оценили, как более качественную. Также проектировщики прислушиваются к отзывам покупателей, которым пришлось делать перепланировку – например, неудачное решение коридоров в некоторых квартирах в следующих проектах решено было изменить на более удобное. Но о планировках – ниже.

Корпус 7, в котором мы были, сдан в ноябре 2015 года, соседний корпус 6 – в конце декабря 2014 года (https://vluber.ru/khod-stroitelstva/k6 ).

Сразу отмечу: день выдался исключительно морозный, но в подъездах и квартирах было очень тепло. Дом еще не заселен, но отопление в нем работает на пять с плюсом, что не может не радовать. Домофоны в подъездах тоже работают, как и лифты, есть отопление и водоснабжение. Также оба корпуса уже подключены к интернету.

Стоимость квартир в Корпусе 6

Количество комнат	Общая площадь, кв. м.		Стоимость, млн. руб.		Цена в руб. за кв. м.
Количество комнат	от	до	от	до	от	до
1	35,1	46,6	4,300	5,490	117 811	122 507
2	56,3	62,8	6,530	7,345	114 012	116 959
3	83,1		9,140		109 988

Стоимость квартир в Корпусе 7

Количество комнат	Общая площадь, кв. м		Стоимость, руб.		Цена в руб. за кв. м
Количество комнат	от	до	от	до	от	до
1	35,4	39,7	4,190	4,950	110 540	127 119
2	63,3		6,025	6,575	95 182	103 875

Купить квартиру можно без отделки либо с муниципальной отделкой, разница – в зависимости от метража квартиры – начинается от 700 тысяч рублей. Муниципальная отделка вполне приличная: хорошие обои нейтрального цвета, ламинат, кафель и сантехника в санузлах, электроплита и раковина в кухне.

В квартирах без отделки – разводка электричества до щитка, разводка воды до санузла.

Все балконы остеклены. Кстати о балконах: ограждение довольно высокое, выше пояса взрослого человека, что лично мне кажется плюсом: риск падения с балкона кого-нибудь важного статистически уменьшается.

Во всех квартирах – металлические двери.

Однокомнатные квартиры в 6 и 7 корпусах выходят на «утреннюю» сторону, освещены до обеда. Двухкомнатные – «распашонки», в них солнечно до обеда и перед закатом. Окна трехкомнатных квартир также выходят на две стороны света. Юго-восточная сторона хороша еще и тем, что с высоких этажей прекрасно видно летом зеленый, а зимой – заснеженный Наташинский парк и пруды.

Вид с «закатной» стороны открывается на небольшой участок частного сектора и свежепостроенный район Кожухово, в хорошую погоду можно увидеть даже Новокосино и Вешняки.

Теперь о планировках.

На мой взгляд, большой минус уже готовых «однушек» - крошечная трехметровая прихожая. Чтобы обойти эту проблему, придется разбирать стену из пеноблоков и уменьшать площадь комнаты.

Этого недостатка лишены некоторые квартиры-студии, в них как раз предусмотрена довольно просторная ниша для хранения верхней одежды.

Двух- и трехкомнатные квартиры также обладают довольно большими удобными прихожими. У «двушек» прихожую и вовсе можно превратить в отдельную кладовку или, например, устроить там гардеробную комнату.

Что ни говори, прихожие в 14 или 15 кв. метров – это довольно удобно. Комнаты и кухни тоже довольно приличных размеров.

СТРОЙКА И ПЕРСПЕКТИВЫ

Сейчас полным ходом идет возведение корпуса 3 ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ» (ход строительства отображен на сайте). Сдача дома планируется на август 2017 года.

Стоимость квартир в Корпусе 3

Количество комнат	Общ. площадь, кв. м		Стоимость, млн. руб.		Цена за кв. м в руб.
Количество комнат	от	до	от	До	от	до
1	38.2	49.4	3,735	4,640	92 000	98 037
2	62.5	82.6	5,335	6,770	81 477	86 000
3	89.1	102.7	7,100	7,920	74 976	80 022
4	112.1		8,520		76 004

Дом будет Г-образным, при этом двор окажется на солнечной стороне. Что интересно, на солнечную сторону выходят окна почти всех квартир, кроме некоторых однокомнатных.

Как мы видим, от «микроскопических» прихожих 6 корпуса в этом проекте уже отказались, в квартире есть где поставить шкаф для одежды, вешалку и тумбу с зеркалом.

Впрочем, однокомнатные квартиры в этом проекте можно найти самые разные – где-то комната больше за счет уменьшения прихожей.

А где-то прихожая совсем небольшая, но балкон – хоть в теннис на нем играй.

Есть также квартиры, где комната и кухня почти одинаковы по размеру. В таких случаях кухня может играть роль дополнительной комнаты гостиной.

А в некоторых квартирах заранее запланирована гардеробная комната, а также раздельный санузел.

Всего я насчитала 10 вариантов планировок только однокомнатных квартир, выбрать можно практически под любые запросы. Двухкомнатных – 8 вариантов. Тут также можно найти как варианты с готовой гардеробной комнатой, так и планировки, где есть только прихожая – довольно большого размера.

Трехкомнатных планировок – два варианта, и они практически идентичные по площади и расположению комнат. Кстати, решение сделать кухню двадцатиметровой устроит не каждого, но в принципе, можно поменять местами кухню и маленькую комнату – расположение санузлов позволяет.

Почти все квартиры в этом корпусе пока свободны.

Важная деталь: довольно часто после обмера БТИ площадь готовой квартиры отличается от запланированной. В случае, если квартира «стала больше», покупателю предстоит оплатить разницу, исходя из цены квадратного метра на момент покупки. И наоборот: если квартира «уменьшится», то разницу выплачивает застройщик. Это касается любой площади: даже несколько квадратных сантиметров будут учитываться (многие застройщики принимают в расчет только площади более 1 кв. м).

УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ

Чтобы купить квартиру, нужно заключить договор долевого участия или договор купли-продажи. Договор купли-продажи заключают, если дом уже построен и введен в эксплуатацию.

Договор долевого участия заключают, если дом еще не построен. В обоих случаях в договоре прописывается, какую квартиру приобретает покупатель, ее площадь, стоимость и порядок оплаты. Согласно 214-ФЗ, договор долевого участия подразумевает, что никаких дополнительных средств после совершения сделки от покупателя вносить не потребуется. Договор долевого участи подлежит обязательной регистрации в регпалате. После введения дома в эксплуатацию покупатель осматривает жилье, которое приобрел, подписывает акт приемки, после чего получает свидетельство о праве собственности.

Вариантов покупки масса: можно сразу оплатить полную стоимость квартиры; получить рассрочку от компании «САС»; взять ипотеку в банке, в том числе, военную; воспользоваться материнским капиталом.

Ипотечный кредит можно взять в любом банке РФ, также можно выбрать один из банков-партнеров «САС» и тогда процесс ипотечного кредитования будет идти и быстрее, и проще. В партнерской программе участвует солидный список банков: СМП, ВТБ24, Сбербанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Дельтакредит, Абсолют, Возрождение, Россельхозбанк, а также аккредитованный партнер Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования – ДВИЦ.

Условия рассрочки такие: первоначальный взнос должен составлять не менее 70% от стоимости квартиры.

Что касается ценовой политики – она, похоже, «средняя по больнице». Вот что я выяснила по поводу цен на квартиры в соседних районах (все они новые, построены «с нуля»).

Название ЖК	Количество комнат	Площадь, кв. м	Стоимость, млн. руб.	Отделка	Срок сдачи
НЕКРАСОВКА	1-к кв.	38,4	4,798	муниципальная	сдан
НЕКРАСОВКА	2-к кв.	51,2	6,042	муниципальная	сдан
НЕКРАСОВКА ПАРК	1-к кв.	39,0	4,600	без отделки	сдан
НЕКРАСОВКА ПАРК	2-к кв.	59,5	7,200	без отделки	сдан
КРАСНАЯ ГОРКА	1-к кв.	41.8	3,770	муниципальная	I кв. 2017
КРАСНАЯ ГОРКА	2-к кв.	60,0	5,050	муниципальная	I кв. 2017
ВЛЮБЕРЦЫ	1-к кв.	41.0	3,980	без отделки	III кв. 2017

У каждого из этих районов свои плюсы и минусы. ЖК «Красная Горка» на сегодняшний день – один из самых благоустроенных новых районов, но метро здесь нет и не предвидится, зато рядом железнодорожная станция Люберцы-1.

Жилые кварталы «Некрасовка» и «Некрасовка Парк» еще не обжиты и наполовину, там пока мало магазинов, метро появится к 2017 году, но пока микрорайон заселен, главным образом, мигрантами. Впрочем, об этих ЖК лучше поговорить отдельно.

РЕЗЮМЕ

Как житель этого района Северных Люберец, могу сказать: новый жилой комплекс расположен очень удачно. Плюсов масса: близость хорошей автострады и МКАД (3 км), доступность метро (а в перспективе – открытие станции метрополитена буквально за углом), довольно развитая инфраструктура, хорошее транспортное сообщение с Москвой и Областью, большой живописный парк и два благоустроенных пруда, где летом можно купаться или кататься на катамаранах.

К тому же, благодаря старой застройке, район очень зеленый – в отличие от жилых комплексов, которые были возведены «с нуля» на пустыре. Если нет возможности купить квартиру в Москве – этот вариант ближайшего Подмосковья я бы советовала рассмотреть в первую очередь.

Остается надеяться, что и нам, жителям уже построенных соседних домов, соседство с «ВЛЮБЕРЦАМИ» не будет в тягость.

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.

Контрольная покупка

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

«На высоком берегу реки Купелинки, что неспешно впадает в Пуговичинский пруд, растут не по дням, а по часам сказочные терема жилого комплекса «Первый Донской», - начал бы рассказ о новостройке былинный сказитель.

08 августа 2023

Подробнее

Контрольная покупка

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу

Подмосковье бывает разное – дальнее, ближнее, среднее. А какой категории отнести район, где граница с Москвой проходит буквально через дорогу? Давайте, независимо от географии, отнесем этот район к благополучным и удобным для проживания.