На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Жилым комплексом «Владимирский» в Сергиевом Посаде я заинтересовалась, поскольку у нашей семьи есть цель - перевезти 90-летнюю свекровь из шумной Москвы поближе к нам, в тихое и уютное Подмосковье. Строящийся монолитно-кирпичный комплекс на одноимённой улице Владимирская для этого подходит – жильё класса «эконом» в обжитом районе города, да ещё и городская поликлиника в нескольких шагах. Один из четырёх домов комплекса уже сдан и заселяется, второй обещают сдать уже этим летом, а два оставшихся - в 2017 году. В новостройках предлагают одно- и двухкомнатные квартиры с изолированными комнатами, просторными кухнями, санузлами и лоджиями.

 

Прежде, чем отправиться смотреть дом, который вырос буквально на глазах (часто проезжая эту часть города, я наблюдала, как быстро он строится), я решила узнать побольше о нём на сайте компании-застройщика ООО «ГЛАВУКС».  Из размещенной там информации следует, что в 1993 году ГЛАВУКС (Главное Управление капитального строительства) в связи с переходом на новые экономические отношения был преобразован в ОАО "ГЛАВУКС". За это время компанией построено и сдано в эксплуатацию 26,7 млн. кв. метров жилья, 631 школа, 359 детских садов, 127 больниц, 92 поликлиники. Словом, «ГЛАВУКС» позиционирует себя как одна из самых старейших и надёжных компаний на рынке. Но мы, недоверчивые покупатели, на слово не верим, поэтому с официального сайта застройщика (www.glavuks.ru) отправляемся бороздить просторы интернета в поисках объективных отзывов. И сразу же натыкаемся на обсуждение жилого комплекса «Подковы» в Малых Вяземах, срок сдачи которого, по словам форумчан, задержался на два года. А при вводе дома в эксплуатацию было много нарушений:

И прочее, и прочее… Кому интересно, можно почитать здесь: https://vyazemy.ru/author/ig/.

 

Настораживает, но учитывая, что на счету компании всё-таки нет недостроев, а были только долгострои, то доверие к ней всё же сохраняется. К тому же есть о компании и положительные отзывы, суть которых сводится к тому, что «ГЛАВУКС» свои объекты достраивает, соблюдает все СНИПы, продаёт жильё по договорам долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Более того, некоторые дома вводит в эксплуатацию раньше заявленного срока. А поскольку нас интересует Сергиев Посад, то стоит обратить внимание, как складываются отношения у руководства ОАО «ГЛАВУКС» и районной администрации – от этого во многом зависит судьба строительства. А складываются они наилучшим образом. Успешно построен и заселен жилой комплекс «Вознесенский», что расположен недалеко от железнодорожного вокзала. Когда-то здесь был пустырь, а теперь вполне симпатичные дома с приятной архитектурой и хорошо обустроенной дворовой территорией. Сколько ни искала отрицательных отзывов об этом комплексе, так и не нашла ни в интернете, ни в местной прессе. В городе Хотьково, который тоже входит в Сергиево-Посадский район, «ГЛАВУКС» построил ЖК «Радонеж-2» на улице Академика Королёва. Но, судя по объявлениям в местных газетах, квартиры там так и не распроданы, либо перепродаются собственниками. Из любопытства заглянула в этот дом - от моей квартиры в Сергиевом Посаде это всего в 20 км. Создалось ощущение какой-то необжитости, ещё отметила для себя такой неприятный момент, как отсутствие нормальной парковки. 

 

Но поскольку интересует нас дом на Владимирской, возвращаемся в Сергиев Посад. Строительство, как я уже говорила, идёт очень быстро - началось в 2015 году, а первая очередь уже введена в эксплуатацию. Такая скорость объясняется тем, что в эти многоэтажки по программе расселения аварийного жилья переселяют жителей из другой части города. В каждом корпусе им выделяется по несколько квартир. Понятно, что застройщик не может отдать по «специальной» цене все квартиры муниципалитету – ему это невыгодно. А у муниципалитета «расселенцев» оказалось куда больше, чем изначально запанированное количество квартир. Поэтому местные власти обратились в «ГЛАВУКС» с просьбой построить четвёртый дом, хотя сначала по плану комплекс должен был состоять из трёх очередей. И вот этот дом четвёртой очереди строится вторым, что вносит некоторую путаницу в очерёдность строительства. 

 

В поисках менеджера, готового показать квартиры и убедить меня в том, что в ценовой категории «эконом» ЖК «Владимирский» лучший, я позвонила в центральный офис ОАО «ГЛАВУКС», где мне сообщили, что офис продаж есть только в Москве, и нет сотрудника, готового показать товар на месте. Посоветовали подойти в вагончик охранников и попросить открыть любую из квартир. На вопрос, смогут ли эти самые охранники рассказать о доме, ответ отрицательный. Прикинув, что мне, человеку, готовому отдать немалые деньги за новую жилплощадь, не очень комфортно блуждать по стройплощадке, решаю вопрос иначе. Нахожу в интернете объявления о продаже квартир во «Владимирском» от агентств-перекупщиков и отправляюсь смотреть «двушки» и «однушки». Конечно, продавцы-менеджеры накинули на цену застройщика «свой интерес», но за осмотр денег не берут, и на данном этапе это не важно. Понравится – поеду договариваться о покупке в офис застройщика. Тем, кто живёт в Москве, наверное, будет удобней начать с офиса застройщика, который находится в 15 минутах ходьбы от метро «Динамо» - на Перовско-Разумовской аллее, д. 10, корпус 2. Мне было удобней начать с самого объекта. 

 

Добираться до ЖК «Владимирский» просто, хотя он находится далеко не в центре города, как написано в некоторых объявлениях. Скорее, это окраина Сергиева Посада – от центра на маршрутном такси ехать минут пятнадцать, от вокзала – около двадцати. 

 

В пункт назначения идут все маршрутки с надписью «ЦРБ», это и есть нужная нам остановка: Центральная районная больница. От остановки до жилого комплекса идти минут десять. Есть и более близкая остановка, но на неё можно приехать на 55 маршруте, который идёт не через вокзал, а через находящуюся в 10 минутах от вокзала остановку «Кооперативная». На машине ехать совсем недалеко, тем более что в Сергиевом Посаде пробки случаются редко. В отличие от Ярославского шоссе, по которому нужно добираться в этот город. На эту дорогу от Москвы (65 км от МКАД) вы потратите от полутора до трёх (по пятницам) часов на автомобиле или на автобусе №388 от метро ВДНХ. На электричке быстрее: от часа с небольшим до полутора с Ярославского вокзала. Мой путь на машине из другого конца Сергиева Посада занял 10 минут. 

 

По прибытии без проблем припарковалась у соседнего дома (был разгар рабочего дня) и по заботливо посыпанной песком дорожке отправилась на встречу с риэлтором осматривать свою потенциальную недвижимость в первом сданном доме. 

 

Этажей в этой новостройке – 7, подъездов – 2. Первое, что бросилось в глаза, – это тесное соседство построенного дома и строящегося дом четвёртой очереди (9 этажей) – того самого, который был не запланирован и возводится по настоятельной просьбе местной администрации. Но неужели нельзя было расположить корпуса на большем расстоянии друг от друга? Тем более что территория позволяет: дальше начинается поле. А его «воткнули» буквально между домом первой очереди и детским садиком. Возможно, для Москвы это стандартная ситуация, но для Сергиева Посада – нет, у нас здесь привыкли к просторам. 

 

Риэлтор, назовём его Иваном, встречает меня у подъезда, и мы пешком поднимаемся на пятый этаж. Оказывается, нужная нам квартира закрыта и уже на лифте мы спускаемся на первый этаж и идём смотреть квартиру в соседнем подъезде. Ключи выдают граждане из дружественных республик, не очень хорошо владеющие русским языком: мне было бы некомфортно с ними объясняться. Был такой случай на рынке: искала я там клин для топора, в итоге продавец хозтоваров, так и не поняв, что от него требуется, спросил у своего напарника, есть ли у того «Блинконтопоррра»... Но это лирическое отступление. В самом доме тепло – все коммуникации не только подведены, но и подключены. Подъезды просторные.

 

Электричество заведено в квартиру. Есть железная входная дверь и пластиковые окна. Информация из проектной декларации, которую мы изучали на сайте «ГЛАВУКСа», соответствует действительности: квартиры предоставляются без отделки и без сантехники, без стяжек и штукатурки. Просто коробка в монолитно-кирпичном доме. Зато с уже установленными счётчиками воды. Что касается планировки, то она выполнена в «лучших» традициях советских хрущёвок: маленький коридорчик (правда с углублением для шкафа-купе), шаг влево – ванная, чуть правее – кухня (8 с небольшим кв. метров) с выходом на лоджию, прямо – комната. Лоджия – это скорее малюсенький застеклённый балкончик, обшитый изнутри гипсокартонном, который на порожке тут же проломился, стоило на него наступить каблуком. 

    

Если поставить мебель, то в квартире будет совсем тесно. Ну а что я хотела? Общая площадь осматриваемой «однушки» - 37 квадратных метров. Ещё есть в этом доме однокомнатные квартиры 38 и 41 кв. м. Они окнами выходят не во двор, а как раз на строящийся дом четвёртой очереди. А вот однокомнатные квартиры большей площади есть с видом во двор, но и стоят они дороже. А те, что смотрят друг другу в окно, для меня лично перестали быть интересны.

 

Я уже перестала думать о приобретении квартиры в построенном доме и задумалась о строящемся объекте – уже озвучены первые цены: от 52 тысяч рублей за квадратный метр. Это как раз дом напротив и в нём лучшие квартиры окнами будут выходить не во двор, а на другую сторону. Вот оттуда вид будет открываться что надо: простор, жилые микрорайоны вдалеке, лес…

 

Что касается сданного дома, то он введён в эксплуатацию и собственникам уже выдают ключи.

 

Риэлтор Иван, как оказалось, работает от компании, которая снабжала стройку бетоном – ООО «Стройбетон». За это ей было выделено несколько квартир на условиях, которые, конечно, покупателям не озвучиваются. И теперь «Стройбетон» реализует квартиры по своей цене, которая выше цены застройщика примерно на 100 тысяч рублей. Также Иван объяснил, что строители были заинтересованы в таком сотрудничестве, чтобы как можно быстрее продать квадратные метры, а вырученные деньги направить на строительство следующей очереди. Хотелось бы понять финансовое состояние застройщика, но на сайте «ГЛАВУКСа» обновление раздела «Бухгалтерская отчётность» закончилось 2009-м годом. Поэтому если вы всё же решите покупать здесь квартиру, можно потребовать у застройщика информацию о финансовом состоянии. А можно и поверить на слово, что комплекс будет достроен, учитывая его социальную значимость при расселении и тот факт, что большую часть квартир для «переселенцев» приобретает администрация Сергиева Посада. 

 

Покинув пятый этаж с видом на стройку, мы вышли во двор, и я даже вздохнула с облегчением: во дворе просторно несмотря на то, что напротив идёт строительство домов, которые должны быть сданы в 2017 году. Из их окон будет открываться хороший вид, а почти у самого подножия находится Центральная районная больница с поликлиникой. Это действительно очень удобное соседство. А вот чтобы попасть в детскую поликлинику, придётся проехать пару остановок. 

 

Зато практически во дворе дома есть детский сад, построенный совсем недавно. Школы тоже недалеко, рынок и магазины в шаговой доступности. Парковка не предусмотрена, только парковочные карманы во дворе, что может создать трудности автовладельцам. Но в ста метрах есть платная охраняемая автостоянка. 

 

В общем, инфраструктура развита и доступна, но дом находится на краю всей этой инфраструктуры. Ощущение какого-то неуюта присутствует, но это вопрос времени. Эта часть города непременно будет развиваться и благоустраиваться. Да, и обещанное застройщиком озеленение пока не выполнено. Старых деревьев в этом микрорайоне не сохранилось, а новые когда ещё вырастут… Так что мы с семьей решили, что для нашей бабули это не подходит. К тому же, год здесь ещё будет вестись строительство, а потом ещё несколько лет ремонты у соседей. Всё это не для дам преклонных лет, пусть даже и больница рядом. 

 

Но у каждого свои потребности и этот комплекс вполне можно рассматривать как бюджетное жильё для молодых семей. У застройщика есть выгодное предложение: цены в первом подъезде снижены на сто тысяч и приобрести квартиру можно за 2,030 млн. рублей. На первый и последний этажи предлагается дополнительная скидка. В строящемся доме четвёртой очереди (напомню, что по факту он строится вторым) двухкомнатные квартиры будут стоить примерно от 2,8 до 3,4 млн. рублей. Мне приглянулась «распашонка» с окнами на обе стороны площадью 60 кв.м. и стоимостью 3,309 млн. руб. Дом будет сдан уже летом этого года, сейчас идёт монтаж восьмого этажа. Остальные два дома (вторая и третья очереди), согласно проектной декларации, сдадут в 2017-м году. Цены на них пока не объявлены. К сожалению, все эти цены мне пришлось выяснять непосредственно у застройщика, поскольку на его сайте такой информации нет. Да и заявленные в декларации метражи не соответствуют действительным в паспортах БТИ.

 

Для сравнения я изучила стоимость других квартир в этом районе города. На вторичном секторе в соседних панельных трёхэтажках квартиру площадью 40 кв.м. продают за 2,7 млн. рублей. В двухстах метрах в жилом комплексе «Посад Перемьер» (новостройка) квартиру 39 кв.м. продают за 2,42 млн. руб. В соседнем микрорайоне, который виден из окон «Владимирского», 50-мертовые однокомнатные квартиры в новостройке предлагают за 2,33 миллиона.

 

Предположим, вы решили приобрести квартиру в ЖК «Владимирский». Условия сделки – договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Предусмотрена ипотека, застройщик рекомендует «Сбербанк», «ВТБ» и «Банк Москвы». При этом сотрудники офиса советуют со всеми документами идти сразу к ним и в течение трёх часов ваша ипотека будет одобрена. Или не одобрена – как повезёт, главное запросить софинансирование в тех филиалах, где застройщик аккредитован. Возникает вопрос: застрахованы ли риски покупателя в случае, когда речь идёт о строящемся доме? На него в офисе ОАО «ГЛАВУКС» ответили так: риски с 2015 года по договорам долевого участия страхуются государством в обязательном порядке. Также предусмотрена рассрочка на 3 года с первым взносом 30% под 10 годовых на остаток. При этом «ГЛАВУКС» обещает не проверять вашу кредитную историю и финансовые возможности, а если в середине пути потеряете платёжеспособность, обещает вернуть взнос. Очень выгодное предложение, но прежде чем на него согласиться, нужно внимательнейшим образом изучить договор, поскольку мы знаем, где бывает бесплатный сыр.

 

Резонно поинтересоваться до покупки недвижимости, кто будет управлять домом. На сегодняшний день управлением ЖК «Владимирский» занимается выбранная застройщиком УК ООО «РЭУ», которая управляет и другими домами этой компании. Конечно, УК можно поменять решением собрания собственников жилья или создать ТСЖ. По словам представителя «ГЛАВУКСа», сейчас коммунальные платежи за однокомнатную квартиру составляют 2,5 тыс. рублей, за двухкомнатную – 3,5 тыс. рублей. По сергиевопосадским меркам это совсем немного. Дополнительных платежей не предусмотрено: нет здесь ни охраны, ни консьержа, ни подземного паркинга. Эконом и есть эконом.

  

Что ещё отметить? Вариантов заключения сделки может быть два: или в Сергиевом Посаде по переуступке прав у агентств недвижимости с переплатой от 50 до 100 тысяч рублей, или в офисе «ГЛАВУКС». И если агентства будут трепетно относиться к вам, то в офисе застройщика как повезёт: если попадётся менеджер не в духе, то вы будете чувствовать себя так, словно вам делают одолжение. Но есть там и хорошие специалисты – например, очень любезный Игорь Николаевич. дом четвёртой очереди, который строится вторым и встаёт вплотную к построенному.

 

Подводя итоги, следует ответить на несколько вопросов прежде всего самой себе. Хотела бы я жить в ЖК «Владимирский» или поселить здесь своих родственников? Вряд ли – доступные по цене квартиры, предложенные сейчас, смотря «окно в окно» соседнему дому. Да и сам дом находится хотя и в обжитом районе, но всё-таки на его окраине, и по соседству ещё долгое время будет идти всякого рода строительство. Могу ли рекомендовать этот жилой комплекс к рассмотрению в качестве объекта инвестирования? Безусловно – как раз по той причине, что это  район будет развиваться. 

 

Специально для портала "Все новостройки"