ЖК «Азбука»: с чего начинается Щеглово
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Честно говоря, эта статья задумывалась совсем про другой дом. Про жилой комплекс «Пузатино», который тоже должны построить в Щеглово. Но в офисе эксклюзивного продавца меня тут же отговорили – мол, застройщик ни разрешения ещё не получил, ни забора не поставил. «Куда лучше, – убеждали меня менеджеры, – обратить внимание на жилой комплекс «Азбука»». По их мнению, у объекта просто нет равных во Всеволожском направлении: это лучшее соотношение цены, качества и надёжности.
– Позвольте, – говорю, – а это не та ли самая «Азбука», которую задерживают уже на год?
– Она, – кивают мне менеджеры, – но всё совсем не так, как кажется на первый взгляд.
О проекте
.jpg)
Жилой комплекс «Азбука» – это очередной пример комплексного освоения территории: масштабный, долгоиграющий и очень заманчивый. На 50 гектарах земли должны появиться не только жилые дома, но и школа, стадион, 3 детских сада (2 из которых будут муниципальными), торговый центр, зоны отдыха, игр и спорта. Всё это великолепие будут сдавать поэтапно до 2021 года, но пока строят только первую очередь. Так что к концу 2016 года, на участке в 2,4 га, должны появиться 2 трёхэтажных и 3 четырёхэтажных дома. Однако таким – план был не всегда.
Изначально застройщик хотел сдать два первых дома к концу 2015 года, но что-то пошло не так. По официальной версии возникли сложности с межеванием участка, поэтому решили включить в первую очередь три следующих дома и сдать их в едином порыве. В качестве компенсации дольщикам предложили полную отделку квартир и говорят, что все остались довольны (проверить эти сведения, к сожалению, не удалось). Нынешним покупателям квадратные метры достанутся лишь «с подготовкой под отделку». Это значит, что в помещении будут выровненные, ошпатлёванные и оштукатуренные стены, стяжка пола с гидро- и звукоизоляцией, входная металлическая дверь, двойное остекление окон выходящих на улицу, и одинарное у балконных и выходящих во двор. Однако без подарков никого не отпускают – сейчас застройщик дарит кладовку от 3 до 6 метров на цокольном этаже и условно закрепляет место на парковке. Впрочем, с последним, сказали, проблем всё равно возникнуть не должно – мест под стоянки отвели достаточно. Ещё в домах не будет лифтов, но будут высокие потолки – 2.75 м.
Что касается технологии строительства, то дома будут монолитными, с наружными стенами из газобетона и межкомнатными из пазогребневых блоков. Фасад будет состоять из утеплителя, сетки, шпатлёвки и финальной штукатурки с глубоким проникновением краски. Производитель даёт 30-летнюю гарантию на сохранение внешнего вида. Чуть позже я вычитала в проектной декларации, что цокольный этаж украсят искусственным камнем, но на словах этого не обещали. Вообще же, с документами настойчиво рекомендую ознакомиться самостоятельно. Их без труда можно найти на официальном сайте проекта: https://www.azbukadom.ru.
.jpg)
В специальном разделе есть старые и новые декларации, разрешение на строительство до конца 2016 года и доказательства страхования ответственности. Последнее подтверждается вступлением в некую некоммерческую организацию «Потребительское общество взаимного страхования застройщиков», но на сайте самого сообщества – «Азбуки» в клиентах не нашлось. Также не нашлось и права собственности на земельный участок, но в проектной декларации сказано, что оно есть. Копию документа мне позже предоставили и в агентстве недвижимости. К слову, его менеджеры, вообще, всячески расхваливали и объект, и компанию. Говорили, что она давно работает, располагает серьёзными земельными активами, и прекрасно себя зарекомендовала. Конечно, я захотела эти сведения перепроверитю.
О застройщике
И первым делом стала искать раздел «О компании» на сайте «Азбуки». Однако все мои находки ограничились скромной надписью ООО «Константа Девелопмент», расположенной в самом низу страницы, рядом с адресом для корреспонденции. Если покопаться в документах, то можно узнать, что фирма была зарегистрирована в 2014 году и раньше ничего не возводила. Между тем, 60% акций компании принадлежит Константину Евгеньевичу Крюкову – председателю совета директоров инвестиционно-строительной компании «Константа», и это уже очень любопытная организация.
.JPG)
На официальном сайте холдинга https://www.constantaspb.ru (а у компании столько юридических лиц, что кажется это определение к ней применимо) можно узнать, что ИСК «Константа» существует на рынке загородной недвижимости с 2005 года. За это время она освоила свыше 60 гектар земли, на которых построила более 250 домовладений. Если говорить конкретно, то она распродала 8 гектар земли под самостоятельную застройку близ города Отрадное, сдала коттеджный посёлок на 18 домов «Южный берег» в Ломоносовском районе, а затем приступила к реализации огромного поселения «Новое Минулово» неподалёку от Щеглово. И поначалу дела у компании шли хорошо. Объекты сдавались в срок, а на форумах шли безмятежные праздные разговоры о решении мелких бытовых проблем в новых домах. Однако затем стали появляться первые тревожные сообщения:
«В сухом остатке по первым двум очередям ЖК «Новое Минулово»: до сих пор не передали общее имущество и коммуникации ТСЖ, «Константа» всячески препятствует заключению договоров на обслуживание. В 3 очереди всё ещё нет канализации и воды. Но это ещё полбеды, ходят слухи, что канализационное водоотведение пойдёт по открытым канавам второй очереди, так что пишется заявление в прокуратуру» 24 марта 2012 года minulovo.ru
Со временем проблем становилось больше, и отзывы становились всё резче:
«Давно хотел рассказать про всё, что происходит у нас с «Константой» и их многочисленными юридическими лицами. Опишу подробно, может кому-то это помешает сделать неправильный выбор» minulovo.ru
И дальше местный житель в красках повествует обо всех «недугах» коттеджного посёлка «Новое Минулово». Первой и главной проблемой оказалась система канализации. Изначально её хотели сделать централизованной на весь посёлок, но в таком виде она проработала совсем недолго. Уже в августе 2013 года система засорилась, вышла из строя, и произошёл разлив нечистот. Чинить её по какой-то причине не стали, и, в конце концов, она сломалась окончательно. Вместо неё теперь (отзыв написан в 2014 году) приезжает специальная машина и забирает отходы из бочки. Частная экспертиза подтвердила, что система изначально была построена неправильно. Стоимость её ремонта составит миллионы рублей. Домовладельцы подали в суд на застройщика.
.JPG)
Дальше перескажу суть претензий уже вкратце. Ресурсоснабжающая организация грозилась отключить от электричества 3 и 4 очередь, потому что их подключили незаконно. Чтобы решить проблему, нужно было докупать киловатты, готовить проект, выполнять техусловия, но кроме всего этого – разобраться, куда делись 540 тысяч рублей, которая «Константа» задолжала сбытовой компании. Похожая ситуация сложилась и с водой. Вся документация снова была согласована только по первым двум очередям, а 3 и 4 хотели лишить этого блага цивилизации до устранения имеющихся претензий. И снова на счетах сбытовой компании не досчитались какой-то суммы за предоставленные услуги, хотя дольщики исправно платили по квитанциям. Ещё к тому моменту застройщик так и не построил детскую площадку, не поставил пункт охраны, не установил фонарные столбы и не отвёл место под гостевую стоянку, хотя это было предусмотрено проектом.
Между тем, житель отдавал должное качеству проложенных дорог и самих домов:
«В целом, они построены неплохо. Ну, если сравнивать с другими застройщиками. Только при этом текут почти все крыши и мансардные окна, а облицовка цоколя отвалилась после первой зимы» minulovo.ru.
На сегодняшний день ИСК «Константа» уверяет, что проект завершён, дольщики первых 4 очередей обеспечены газом, водой, электричеством, центральной канализацией, дорогами и уличным освещением. 5, 6 и 7 очереди находятся на этапе сдачи. Судя по отзывам на независимом форуме жителей, это похоже на правду, может и не до конца, но проблемы всё же решили – все разговоры свелись к решению насущных проблем. 
Однако есть у ИСК «Константы» ещё один скелет в шкафу – ЖК «Традиция». Он должен был попасть в список «Успешно реализованных проектов» (каким значится ЖК «Новое Минулово») ещё в 2013 году, но потом сроки немного передвинули, потом ещё немного, а потом ещё немного. Терпение дольщиков окончательно лопнуло к лету 2015 года, когда они вышли на митинг, обратились через горячую линию к губернатору области Александру Дрозденко и разослали коллективные письма во все надзорные органы. И, кажется, дело сдвинулось с мёртвой точки.
«Вроде бы «Константа» всё же продала землю и выделила деньги на «Традицию», но стройматериалов до сих пор нет. На данный момент вставляют окна и делают кое-где кладку и крыши. Мы ездили 2 недели назад, впечатления грустные, у нас только окна с лета появились» 16 декабря 2015 г. minulovo.ru
В многочисленных интервью Константина Крюкова (к слову, депутата МО Щегловского поселения) можно найти его комментарий, что сроки сдачи «Традиции» переносили из-за низкого спроса и увеличения процентной ставки по кредиту на строительство. Однако от своих обязательств он не отказывается и собирается продать часть земельных активов компании, чтобы завершить объект. И в таких обстоятельствах, подконтрольное депутату Крюкову новое юридическое лицо, приступило к строительству очередного жилого комплекса в посёлке Щеглово – «Азбука».
С момента выхода на площадку в ноябре 2014 года, и до лета 2015 года, когда было объявлено о «плановом» переносе сроков, застройщик успел сделать фундамент, поднять первые этажи и приступить к армированию следующих.
А вот дальше, время будто остановилось… Это фотографии с официального сайта проекта, датированные декабрём 2015 года. Работы идут очень медленно, хотя в интервью изданию «Коммерсант», вышедшему осенью 2015 года, генеральный директор «Константы Девелопмент» Николай Былинин утверждал, что, несмотря на перенос сроков, на конец 2016 года, они «совершенно спокойно достроят и введут «Азбуку» до конца лета 2016 года».
Мнения дольщиков «Азбуки» можно без труда найти в группе в «Контакте» они обмениваются соображениями и последними новостями. В частности, приводят ответы застройщика на вопросы о явной приостановке строительных работ на объекте.
«Ну да, говорили, что стройка приостановлена из-за низких температур. Но вот уж и весна – всё должно работать!» 12 января 2016 г.«Теперь на кризис ссылаются, мы сегодня звонили» 12 марта 2016 г. https://vk.com/zhkazbuka
.JPG)
Естественно, я захотела съездить к застройщику и услышать его версию событий. Однако по телефону мне ответили, что отдел продаж временно не работает: «Я болею, а второй менеджер в отпуске». На вопрос когда же всё-таки можно будет к ним приехать, менеджер ответил: «Когда вы будете готовы подписать договор на покупку квартиры». До этого времени предложил ответить на все мои вопросы по телефону. Я не преминула воспользоваться этой возможностью и спросила, точно ли «Азбуку» сдадут до конца 2016 года, на что он ответил, что объект строится по 214-ФЗ, и, конечно, чтобы не выплачивать пени, всем дольщикам непременно передадут ключи не позднее июня 2017 года, как и указано в договоре.
На вопрос, почему же всё-таки задержали, он выдал мне ту же версию с межеванием участка. Я спросила и про другие объекты «Константы» и менеджер не стал делать вид, что они не заодно. Однако события всё же приукрасил, сказал, что в Минулово все проблемы уже решили, а в «Традиции» некоторые уже делают ремонт. На форумах уже смеялись на эту тему, поскольку в коттеджном посёлке нет ни воды, ни электричества, а у большинства домов ни окон, ни дверей. В общем, вот так бесславно оборвался мой порыв пообщаться с застройщиком лично, благо в агентстве недвижимости, где я была до этого, мне всё подробно рассказали.
Цены, планировки, условия приобретения
Если у вас ещё сохранилось желание приобрести квартиру в ЖК «Азбука», то вы можете выбрать какой-то вариант от 26 до 79 кв.м. В ценовом выражении это будет выглядеть так:
Студии 26 – 30 кв.м. от 1.1 до 1.3 млн. руб.
1 к.кв. 35 – 41 кв.м. от 1.6 до 1.8 млн. руб.
2 к.кв. 48 – 65 кв.м. от 2.1 до 2.9 млн. руб.
3 к.кв. 76-79 кв.м. от 3.4 до 3.5 млн. руб.
Планировки, к слову, неплохие. Наряду с классическими решениями есть и очень интересные варианты. В некоторых студиях, например, есть даже полноценные ниши под кухни.
.png)
В однушках отдельные спальни:
.png)
.png)
.png)
В двушках: линейные, распашные и оригинальные варианты; гостевые санузлы и гардеробные.
.png)
.png)
.png)
В трёшках: просторные гостиные и двойные балконы:
.png)
.png)
Купить квартиру можно в ипотеку, рассрочку и субсидиями. Объект одобрили: «СвязьБанк», Промсвязьбанк, Татфондбанк, и «Ак Барс Банк». Кредит приравнивается к 100% оплате и позволяет приобрести квартиру со скидкой – по 45 тысяч за кв.м. При рассрочке до конца 2016 года тоже можно купить часть площади по этой цене – количество метров будет зависеть от первого взноса. Однако есть при этом и необходимый минимум – это не менее 30% от суммы при покупке студии и не менее 20% для всех остальных квартир. На момент посещения офиса действовал ещё один вид рассрочки, в день заключения договора можно было внести 30%, а остаток – через 6 месяцев, при этом стоимость квадратного метра фиксировалась на отметке в 48 тысяч за кв. м. Базовая стоимость метра составляет 60 тысяч рублей.
Деньги застройщик принимает на аккредитив, и никаких дополнительных платежей не берёт. Сама сделка проходит по 214-ФЗ, с обязательной регистрацией документов в УФРС, так что бояться вроде нечего. На всякий случай я попросила шаблон договора, и он меня ничем не поразил – вполне стандартный, с привычными рисками. Небольшое удивление вызвал только один пункт, где сказано, что срок окончания строительства может автоматически измениться на другой, установленный соответствующим органом власти. До заключения договора я бы посоветовалась с юристом на этот счёт. Ну и ещё не очень понравилось, что при расторжении договора, по вашей инициативе, застройщик вернёт деньги за минусом 20% – как-то уж слишком много. В остальном – ничего криминального.
Локация и конкуренты
Ну, и за всеми этими разговорами я даже не успела рассказать, что же представляет собой само Щеглово. Это небольшое поселение, с советской застройкой, расположенное в полях за Всеволожском. Здесь нет и никогда не было вредных или опасных производств, но нет и особо живописных пейзажей. Место довольно скромное, а на мой привередливый вкус – ещё и немного унылое.
При этом здесь неплохо развита инфраструктура, в пешей доступности есть детский сад, школа, магазины, амбулатория, библиотека, почта, банк, музыкальная школа, и даже фитнес-клуб. Сейчас сложно говорить о том, смогут ли принять социальные объекты всех желающих, но жители «Азбуки», вообще, должны надеяться на собственную инфраструктуру. Со слов менеджеров в агентстве недвижимости, школа, стадион и детские сады должны появиться уже к 2018-2019 году, а всё остальное – не позднее 2021, когда комплекс ориентировочно будет сдан целиком. В худшем случае, если застройщик будет затягивать сдачу социальных объектов, или не построит их вовсе – жителям придётся ездить во Всеволожск. На машине дорога займёт минут 10, на автобусе – 30.
Доехать до Петербурга автомобилистам, действительно, будет легко – Дорога Жизни довольно свободная трасса, – а вот любителям общественного транспорта придётся запастись терпением. На данный момент между городом и Щеглово нет прямого автобусного сообщения, придётся делать пересадку во Всеволожске. Можно воспользоваться электричкой, но до станции нужно идти около 1,5 километров, а судя по фотографиям местных жителей, пешеходная дорога не в очень хорошем состоянии.
В общем, само по себе, Щеглово – хорошее предложение, но что же здесь можно посмотреть ещё:
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
Пузатино |
Стройресурс |
- |
35 кв.м. |
1.4 млн.р. |
|
Щегловская усадьба |
Навис |
4 квартал 2016 г. |
35 кв.м. |
1.7 млн.р. |
|
Щеглово Парк |
Мегаполис |
4 квартал 2016 г. |
34 кв.м. |
1.3 млн.р. |
|
Дом с фонтаном |
Андромеда |
4 квартал 2017 г. |
37 кв.м. |
1.6 млн.р. |
|
Жар-Птица |
Lex Group |
4 квартал 2017 г. |
41 кв.м. |
1.7 млн.р. |
|
Азбука |
Constanta Group |
4 квартал 2016 г. |
35 кв.м. |
1.6 млн.р. |
С ЖК «Пузатино» история, право, странная. Есть цены, планировки, условия приобретения, но нет главного – согласованного проекта. Будем надеяться, что этот вопрос скоро разрешится, потому что объект, на самом деле, интересный. Это будет целый микрорайон из 72 малоэтажных домов, с детским садом, магазинами, аптеками, площадками для отдыха и так далее. Кроме того, он будет находиться в непосредственной близости от ж/д станции, строиться по кирпично-монолитной технологии, а стоить на старте от миллиона рублей.
В противовес ему выступает самый готовый и самый дорогой на сегодняшний день комплекс – «Щегловская усадьба». Первые очереди уже заселены, последние готовятся к сдаче в 2016 году. По итогу будет небольшое поселение из 16 газобетонных 4-хэтажных домов, с паркингами и детскими площадками. В продаже есть квартиры от 27 до 83 кв.м., с полной отделкой. Кстати, расположен комплекс прямо напротив «Азбуки».
На этапе фундамента находится другой его сосед – ЖК «Щеглово Парк». В будущем здесь должны вырасти 3 кирпично-монолитные пятиэтажки в современном «городском» стиле. Дома планируют сдавать поэтапно в 2016 и 2017 гг, но уже сейчас предлагают купить понравившуюся квартиру от 21 до 83 кв.м., с «белой» отделкой.
Через стенку от него строится ЖК «Дом с фонтаном»: кирпично-монолитное, 12-секционное, 4-5-этажное, здание на 359 квартир. Его обещают сдать к 3 кварталу 2017 года, а пока что тоже лишь заливают фундамент. Покупателям предлагают варианты от 22 до 75 кв.м., без отделки, но с возможностью заказать её за дополнительные деньги. На мой вкус – это будет самый интересный архитектурный проект, прочитать о нём подробнее вы можете в другом нашем материале.
Между ним и «Азбукой» строится ещё один ЖК – «Жар-Птица», небольшой, уютный дом на 46 квартир в стиле русского фольклора. Его строят по монолитной технологии, с предчистовой отделкой квартир и коммерцией на первом этаже, но до того медленно, что аж тоска берёт. Узнать подробности можно будет в следующей статье.
Выводы
Несмотря на всю рассказанную выше историю, мне кажется, что у «Константы», и её аффилированных юрлиц, всё будет хорошо. На эту мысль меня наталкивает связь учредителей компании с правительственными структурами. Смею предположить, что ей будут всячески содействовать. Не покрывать, а именно помогать, коль уж застройщик с горем пополам свои объекты всё же достраивает. Однако лично я всё равно обошла бы «Азбуку» стороной. Уж слишком неправдоподобно выглядит версия с переносом сроков из-за межевания участка, если два дома со сроком сдачи в 2015 году до сих пор не возведены. И слишком оптимистичными кажутся обещания руководства достроить комплекс до лета, при нынешних темпах работ.
