На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Знакомство с Микрорайоном «Центр 2» стоит начать с изучения административно-территориального устройства. Ведь даже далеко не каждый москвич знает, что подмосковный  город Железнодорожный, в центре которого находится рассматриваемый нами объект, вот уже год как прекратил свое самостоятельное существование, и теперь  является  городским округом  города Балашихи. Сложно сказать, что приобрел или потерял город в связи с присоединением, отразилось ли это изменение на качестве жизни горожан, да и заметили ли они его в принципе. Однако знание нынешнего устройства нам необходимо, потому как в одних источниках о Железнодорожном говорится как о городе, в других – как о микрорайоне. Ну а на самом деле  это городской округ, состоящий  из  микрорайонов, один из которых – «Центр 2» мы и рассмотрим.

  

Микрорайон «Центр- 2»  расположен недалеко от платформы «Железнодорожная»  Курского направления, откуда до границы жилого комплекса можно дойти за 15 минут. Здесь,  практически в самом центре городского округа, на территории в 140 Га возводится крупнейший жилой массив с богатой инфраструктурой. В рамках Проекта предусмотрено строительство шести десятков жилых домов,  пяти школ, семи детских садов, детской и взрослой поликлиники, физкультурно-оздоровительного  центра,  музыкальной школы, объектов торговой и бытовой инфраструктуры, наземных многоуровневых паркингов.  Можно смело предположить, что микрорайон не только не создаст нагрузку на имеющуюся городскую инфраструктуру, а напротив, подарит новые возможности горожанам.   

 

Мкрн. «Центр 2»  - проект  компании «Девелоперская компания «Конструктор», реализуемый при участии Администрации городского округа Железнодорожный  и крупных строительных компаний («ДСК-1»,  ГК «ПИК», «ПК «Термосервис» и др.). Девелопер проекта – «ДК «Конструктор» работает в качестве выделенного в отдельную организацию подразделения крупного инженерно-строительного холдинга «Термосервис». В настоящий момент девелоперская компания  реализует три масштабных проекта – рассматриваемый нами «Центр 2»,  ЖК «Новогорск Парк» в Химках и ЖК «Домодедово Парк» в г. Домодедово. В роли Застройщика ЖК «Центр 2» выступает ООО «Аврора», основная деятельность этой компании, заключается в финансовом посредничестве при операциях с недвижимостью. Инвесторы Проекта – дочерняя организация широко известного предприятия «ДСК-1» ООО «Инвестстройфинанс», а также ЗАО «Капитал С». Соинвесторы Проекта – ЖСК «Центр 2» и ЗАО «ПИК Регион». Ну а генеральным проектировщиком и генподрядчиком микрорайона выступает ЗАО «ПК «Термосервис». На сайте (termo-service.3ebra.com/company/profile/) этой организации говорится, что Компания комплексно решает проблемы инженерного освоения территории, осуществляя функции заказчика, генерального проектировщика и подрядчика. 

 

Новый микрорайон представляет собой один из крупнейших в регионе проектов комплексного освоения земель. Жилой массив состоит из шести кварталов, первый из которых уже возведен и заселен, строительство второго близится к завершению, в третьем квартале сегодня мы можем увидеть несколько готовых корпусов,  а остальные пока находятся на  начальной стадии своего развития.  

 

Уникальность расположения микрорайона заключается в том, что он строится рядом с  административным центром и железнодорожной станцией, но при этом до Ольгинского лесопарка отсюда рукой подать. В микрорайоне нашлось место для широкого красивого бульвара с цветниками и фонтанами. На территории также можно увидеть небольшой пруд с милым названием Коровка, что тоже неплохо сказывается на эстетике жилого проекта.

 

Кварталы состоят из панельных многосекционных домов серии П-44Т, П-44К и П3МК, высотой от 17 до 25 этажей.  Внутри каждого квартала построят детский сад и школу (в первом квартале уже открыта школа и детский сад, а во втором введен в эксплуатацию садик), а также оборудуют просторные детские и спортивные площадки.  Вокруг домов предусмотрены места для так называемой гостевой парковки. Первые этажи большинства домов займут нежилые помещения: магазины, салоны, кафе. Вдоль бульвара будут расположены корпуса со встроенно-пристроенными помещениями, в которых появятся продуктовые супермаркеты, различные магазины, отделения банков и другие объекты инфраструктуры.  На территории первого квартала  они уже, кстати, функционируют. 

 

На сайте Проекта (cnt2.ru/) мы видим, что в микрорайоне «Центр 2» нашему вниманию предлагают «квартиры с нормальными планировками» по цене от 2,9 млн. рублей. Слово «нормальные», видимо, призвано показать, что это не студии и не квартиры в стиле «евро», а привычный для нас классический тип, где каждое помещение имеет свое, конкретное, назначение.  В марте  2016 года в продаже были квартиры, расположенные в корпусах №201, 208, 210, 211 и 303. Ожидается, что эти дома будут сданы в эксплуатацию в  4 квартале 2016 года, а в январе 2017-го будущие жильцы уже смогут  приступить к ремонту.

 

Здесь можно увидеть квартиры «ёмкостью» от одной до трех комнат, площадь которых варьируется от 40 до 86 кв. метров. В корпусе 303 есть одна единственная четырехкомнатная квартира площадью 98 кв. метров, наличие ее уточняйте у продавца.

Квартиры имеют привычные, даже консервативные планировки. Главное их достоинство – это просторные кухни по 10-14 кв. метров, с эркерами и полуэркерами.  В  двухкомнатных «распашонках» и  трехкомнатных  появляется второй балкон.

 

К недостаткам отнесем  сдержанные габариты санузлов: есть квартиры, где площадь уборной составляет всего лишь 1 кв. м.

 

Большую 18-метровую комнату с двумя окнами, расположенную в торцевой двушке, при желании можно разделить ее на две  маленькие. 

 

В корпусе 210, который на плане имеет форму буквы «С», есть квартиры с очень интересным «довеском» в  виде огромного балкона. При необходимости его можно превратить в тренажерный зал, кабинет или даже в дополнительную спальню. 

 

При этом стоимость двухкомнатной квартиры с  «царским» балконом  будет  отличаться  от обычной «распашонки» примерно на 100 тыс. рублей и составит порядка 4,5 миллионов.  

 

Рекламный клич на сайте проекта, призывающий купить квартиру с «нормальными планировками» по цене от 2,9 млн. рублей, можно смело назвать устаревшим, ибо однушка нынче стоит от 3 миллионов рублей. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в микрорайоне «Центр 2»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	40,0	3,000 – 3,240
Двухкомнатные	62,0 – 70,0	4,222 -  5,057
Трехкомнатные	86,0	5,902
Четырехкомнатная	98,0	6,228

Стоит сказать, что на момент написания обзора в наличие оказалось лишь несколько десятков квартир, а для того чтобы увидеть актуальные предложения, будет правильнее отправиться на сайт Проекта. Этот ресурс, прямо скажем, морально устарел. Судя по всему, Продавец не отвлекается  на модернизацию сайта, а лишь поддерживает его, обновляя основную и новостную информацию, а также разделы с документами и фотоочетами. Но, наверное, и так неплохо, ведь на «кучерявом» сайте для нас с вами свет клином не сошелся. Однако разработчикам стоило бы уделить внимание разделу «квартиры», в нем отсутствуют планировки, хорошо хоть у покупателя есть  возможность ориентироваться по ценам и метражу. А для того чтобы отыскать планировки, придется переходить в другую закладку. 

 

Квартиры передаются покупателю с частичной отделкой: электропроводкой, розетками и выключателями. Кроме входной деревянной двери, будут установлены двери и в санузле. Застройщик также позаботился о наличии ванны и полотенцесушителя. В ванной комнате, кстати, на стенах и на полу будет выложена плитка, скромная, но первое время сойдет. В принципе, в квартире остается только поклеить обои, покрасить потолок, уложить полы и установить парочку фаянсовых изделий в виде раковины и унитаза. 

 

Качество описанной отделки можно увидеть, записавшись на экскурсию в офисе продаж. Для этого достаточно просто позвонить по указанному на сайте телефону и сообщить о времени визита. 

 

Из Москвы до микрорайона «Центр 2» удобнее всего добираться на электричке с Курского вокзала или других  ж\д станций этого направления. Выходим на платформе «Железнодорожная», пересекаем автобусную станцию, переходим дорогу и продолжаем движение по Пролетарской улице. 

 

Свернув на Рождественскую улицу, справа мы увидим микрорайон «Центральный», а слева – ЖК «Центр 2».

   

Мкрн. «Центральный», как мне сказали в офисе продаж, строит тот же Девелопер (ЗАО Девелоперская компания «Конструктор»), что строит Мкрн. «Центр-2». Но Интернет подсказывает, что трудилась на «Центральным» другая компания – ОАО «Главмосстрой».   Тем не менее, заглянем и сюда, любопытно же.  

 

Восточнее рассматриваемого нами микрорайона «Центр 2» возводят его, можно сказать, тезку – ЖК «Центр +».  Этот проект входит в состав комплексной застройки квартала 2А микрорайона «Центр-2», только реализует его другая компания – ООО «ЦЕНТРСТРОЙ», да и технология строительства здесь используется иная, более респектабельная – монолитно-кирпичная. 

 

В будущем рельсы  будут демонтированы, и здесь проложат асфальтированную дорогу. 

 

Офисы продаж, занимающиеся реализацией квартира в ЖК «Центр 2» принадлежат компаниям «Est-a-tet» и «Миэль-Новостройки». Расположены они со стороны улицы Поликахина, и чтобы туда добраться, нужно пройти по бульвару между первым и вторым кварталом.  

 

Поворачиваем на бульвар (проспект Героев).   По левую руку остаются  корпуса 204, 203 и 202. 

 

Двигаемся вдоль бульвара. Коммунальные службы здесь, кажется, за дорогами и тротуарами не особо следят.  

 

Зато корпуса смотрятся очень аккуратно и симпатично.  Панели наружных стен облицованы цветной керамической плиткой «под кирпич».

 

Уже сейчас понятно, что до момента сдачи многоуровневых паркингов, в микрорайоне будет недостаток парковочных мест. 

 

Через дорогу расположены корпуса третьего квартала… 

 

…и территория будущего четвертого квартала.

 

Корпуса 211  и 210. 

 

Офисы продаж находятся как раз напротив строящегося корпуса 210. Мне довелось  пообщаться с менеджером инвестиционно-риэлторской компании «Est-a-tet». Молодой человек по имени Григорий встретил меня у дверей офиса и сразу повел на экскурсию. Мы посмотрели несколько квартир в корпусе 211. Оценить убранство входных групп изнутри не удалось.  Потому что убранства как такового, или работ по отделке мест общего пользования,  я не увидела. 

 

А в Сети  я нашла такой отзыв:

Неужели здесь  все так и останется?

 

Квартиры смотрятся неплохо: стены и полы ровные, щелей не видно. 

 

Однако форумчане жалуются на плохую, нет, очень плохую шумоизоляцию. По их мнению, в отдельных случаях можно отчетливо слышать речь соседей. 

 

Электрика, скорее всего, потребует замены. Уж очень хлипкими выглядят розетки и выключатели. 

 

Жильцы микрорайона мое мнение поддерживают: 

Входная дверь, безусловно, тоже под замену.

 

По словам менеджера Григория, в квартирах установлены добротные стеклопакеты. Сомнений у меня его слова не вызвали. 

 

Удалось посмотреть и ту самую торцевую двухкомнатную квартиру, с двумя окнами в большой комнате. Помните?

 

На форумах говорят, что стены торцевых квартир не промерзают, и в комнатах довольно тепло. 

 

Плитка в ванной комнате самая что ни на есть простенькая. 

 

Застройщик позаботился о плафонах на светильники. 

 

А о более важном и необходимом предмете интерьера – не позаботился.  Унитазом квартира не укомплектована. 

 

Лично мне показалось, что три миллиона рублей за квартиру в получасе езды от центра Москвы (на электричке) – это весьма привлекательная цена. Поэтому, отправляясь на место, я ожидала какого-нибудь подвоха, что-то вроде наличия мусоросжигательного заводика под боком.  Так вот, под  «самым боком» его нет, но и молчать о двух мусоросжигательных заводах, расположенных  примерно в  трех километрах, на юго-западе, я не могу.  Кроме этого, Яндекс-карта показывает, что чуть ближе, сразу за Ольгинским лесопарком, расположено предприятие по переработке опасных отходов, однако информации о происхождении этих отходов мне найти в Сети не удалось. 

 

Видимо, на привлекательность цены повлияла и схема, по которой оформляются отношения между Продавцом и Покупателем. Квартиры в этом Комплексе реализуются по договору ЖСК  (жилищно-строительный кооператив), что в отличие от покупки по ДДУ (ФЗ-214),  всегда связано с бОльшими рисками, например такими, как повторная продажа квартиры.

 

Ну а если кто-то уже определился  с выбором и готов купить квартиру в ЖК «Центр 2»,  то начала необходимо будет заключить Договор бронирования и внести предоплату в размере 1% от стоимости квартиры (эти деньги впоследствии будут включены в стоимость жилья). При вступлении в ЖСК  потребуется заплатить 3 тыс. рублей в качестве членского взноса. И такой платеж необходимо будет производить один раз в год, до момента получения Свидетельства о собственности, после чего пайщик перестает считаться членом кооператива.

 

Считается, что в случае покупки через  ЖСК, банки очень неохотно предоставляют ипотечный кредит.  Но только не в нашем случае.  Корпуса микрорайона «Центр 2»  аккредитованы банком «Возрождение»,  «Открытие» и «Енисей». 

 

А в марте месяце покупатели квартир в корпусах 208, 210 и 211 при 100% оплате  получают скидку 3%.  При покупке в ипотеку будущим жильцам корпусов 208 и 210 предоставляется  скидка 2%. Как долго будет действовать этот дисконт – никто не знает. Но перед принятием решения о покупке все-таки стоит найти время для изучения альтернативных вариантов.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в г.о. Железнодорожный, г. Балашихи Московской области

 

Название ЖК, технология строительства	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Центр 2»  (панель)	40	3,000	4 квартал 2016 года
«Центр +» (монолит-кирпич)	40	2,830	4 квартал 2017 года
«Новое Павлино» (монолит-кирпич)	38	3,100	сдан
«Ольгино-парк» (панель)	36,2	3,100	1 квартал 2016 года
«Столичный» (монолит-кирпич)	39,8	2,900	1 квартал 2017 года
«Чайка» (монолит-кирпич)	37,0	2,900	сдан

Конечно же, глядя на заселенный квартал, перспектива покупки по системе ЖСК уже не кажется такой пугающей. Да и строительство ведется при участии Администрации города, а  это лишь  добавляет уверенности. 

Правда, в Сети достаточно часто встречаются жалобы на затягивание и перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию во всех трех объектах Девелопера.  Вот что говорит  покупатель  квартиры в 206 корпусе микрорайона «Центр 2»:

Когда автору отзыва стали задавать уточняющие вопросы (какие сроки заявлены в договоре, нет ли проблем с подключением к коммуникациям), он ответил молчанием. К сожалению, документы на сайте выложены далеко не по всем домам микрорайона, поэтому мне не удалось узнать о сроках ввода в эксплуатацию вышеуказанного и ряда других строящихся корпусов.  Я попыталась добиться получения копий Проектной Декларации и Разрешения на строительство от сотрудников  компании «Est-a-tet», но мне ответили отказом, потому как  застройщик, получающий деньги от ЖСК,  не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную документацию. Вот так.

 

Чем хорош микрорайон «Центр 2»?  В первую очередь, конечно же, своим масштабом, размахом социальной и торговой инфраструктуры, а также местоположением – практически в центре Железнодорожного, в шаговой доступности от станции.  Жирным плюсом отметим участие городской администрации в реализации проекта,  ведь при покупке по системе ЖСК, очень важно знать, что осуществляется дополнительный контроль, со стороны кого-то очень  важного.  Не вызывают нареканий планировки квартир и организация дворового пространства.  Как мне показалось, расположение корпусов, особенно во втором квартале, грамотно продумано. 

 

Но меня беспокоит вопрос экологии. Наличие вышеупомянутых предприятий с пикантной специализацией заставляет обратиться к заключениям специалистов по изучению состояния окружающей среды. А в них говорится, что экологическая обстановка в городе напряженная.  Несколько смущают и отзывы о задержках сроков сдачи, а также низкая оценка качества  шумоизоляции.

 

Обзор предложений конкурентов показал, что стоимость квартир в микрорайоне «Центр-2» не выбивается из общей картины. Может показаться, что есть и более интересные предложения в комплексах, построенных по монолитно-кирпичной технологии. Но на деле окажется, что эти новостройки либо имеют более поздний срок сдачи, либо расположены не так удачно, либо квартиры в них меньше. Тем не менее, на мой взгляд, стоимость квартир, реализуемых через  ЖСК, да еще и в панельном микрорайоне, должна кардинально отличаться от цен на квартиры, продаваемых по договору долевого участия в монолитно-кирпичных домах.