На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Одним из важнейших этапов исследования объекта, будь то отдельно стоящий дом, или большой микрорайон, является изучение отзывов в Сети.  Мнения тех,  кто уже познакомился с новостройкой или, тем более, обзавелся квартирой или домом, помогают не только вооружиться  знаниями о качествах объекта, они также возбуждают интерес – хочется разобраться во всем самостоятельно и, конечно же, сформировать собственное мнение. Но в этот раз я столкнулась с ситуацией, когда на привычных для меня площадках обмена мнениями, опытом, жалобами, похвалой или упреками, не оказалось ни единой души, желающей высказаться по поводу коттеджного поселка «Петровская слобода».  

 

Ну что ж, значит будем разбираться сами. 

 

И начнем мы с местоположения. 

 

Поселок  удачно расположился на берегу реки Десны,  рядом с музеем-усадьбой Остафьево,  что в 14 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Точный адрес – поселение Рязановское, деревня Никульское, микрорайон «Петровская Слобода». До железнодорожной станции Щербинка отсюда три километра, а до метро «Бунинская аллея» – около четырех. Хотя, если от поселка до метро провести прямую линию, получается всего ничего. Но пешком до метро здесь вряд ли кто-то ходит, а автомобильная дорога напрямую не проложена. Но это тоже хорошо. Благодаря тому, что между Южным Бутово и Остафьево расположен одноименный аэропорт (в среднем здесь взлетает, наверное, полтора самолета в сутки), а также  поля и частный сектор, здесь царит удивительная тишина, а в близлежащем поселке – атмосфера провинциального городка. 

 

КП  «Петровская слобода 1» – застроен готовыми коттеджами, дуплексами и таунхаусами, общая площадь застройки составляет приблизительно 23 Га. В поселке есть и административное здание с детским садом, продуктовым супермаркетом, а также  гостиничный комплекс с рестораном.  Общественная зона расположена рядом с искусственным прудом, здесь разбили небольшой парк, построили детские и спортивные площадки, проложили велосипедные дорожки и обустроили места для тихого отдыха. Одним словом, и простор, и комфорт.  

 

Поселок обнесен забором, и  въезд сюда возможен только через КПП со шлагбаумом.  

 

Первая очередь застройки КП «Петровская слобода», о которой, собственно, и идет речь,  сдана еще в 2015 году, а вторая пока существует только в проекте. Для широкого круга покупателей, конечно же, наиболее интересным  из предложенных вариантов станет таунхаус. В данном случае это классический двухэтажный таун с цокольным этажом. 

 

Нашему вниманию предлагаются два таунхауса на четыре квартиры, один таунхаус на пять, и три дома на десять квартир. К каждой квартире традиционно «прилагается» придомовая территория – площадка перед входом, где будет удобно оставить автомобиль, а также внутренний дворик,  в который можно выйти из гостиной, а можно и с цокольного  этажа. Площадь придомового участка варьируется от 2,5 до 7,5 соток.  

 

Площадь квартир в таунхаусах варьируется от 185 до 197 кв. метров. Каждый уровень (этаж) – это примерно 60 кв. метров. На первом этаже расположен холл, гостиная, гардеробная, кухня и санузел. На втором – три спальни и ванная. 

  

Цокольный этаж высотой 2,8 метра – место для воплощения любых фантазий и идей. Кто-то установит здесь сауну, кто-то бильярдную или спортивный зал обустроит.  Места хватит!  В цоколе также расположена котельная, небольшая холодная кладовая для солений-варений и прачечная. 

 

Фундамент и каркас таунхаусов, дуплексов и коттеджей – монолитный железобетон,  наружные стены выполнены из газосиликатных блоков, межквартирные и межкомнатные – из кирпича, облицовка – кирпич или штукатурка. На окнах установлены деревянные двухкамерные стеклопакеты. А водопровод и канализация в поселке централизованные. На каждую квартиру выделено по 7 кВт электрической мощности.  Газ в поселке магистральный. Часть домов пока не газифицирована, но подключение ожидается уже этой  весной. Отопление дома обеспечивает газовый котел, который будущие жильцы покупают самостоятельно. 

 

Следующий вид недвижимости, доступный к покупке в КП «Петровская слобода» – дуплекс. Он тоже представляет собой трехуровневый дом, но лишь на две семьи. 

 

Площадь квартиры здесь составляет от 211 кв. метров. К каждой квартире пристроены две террасы и, вероятно, ту что побольше можно приспособить под гараж.

 

Комнаты и балконы в таких домах просторнее, чем в таунхаусах, а в хозяйской спальне мы видим и дополнительный санузел. 

 

Цокольный этаж, соответственно, тоже увеличивается. 

 

Коттеджи, большинство из которых выполнены в стиле русского классицизма, представлены в разных вариантах: размером от 226 до 286 кв. метров, с кирпичными или оштукатуренными фасадами.

  

фото  с сайта застройщика

 

Площадь придомового участка может достигать 15 соток. Но здесь есть нюанс: тот пятачок земли, на котором стоит дом, становится собственностью владельца коттеджа, дуплекса или таунхауса, а  все, что вокруг – переходит покупателю по переуступке права аренды.  Оплата аренды составляет 14 рублей за кв. метр  в год. 

 

На все дома первой очереди уже получены свидетельства о собственности. И это, конечно же, следует учитывать при оценке привлекательности стоимости.  

 

Застройщик  Проекта – компания «Строитель – плюс» в марте 2016 года баловал своих клиентов невероятными скидками – до 25%. Пожалуй,  продление такой акции для многих из нас будет иметь определяющее значение. 

 

Таблица 1. Стоимость жилых объектов в  КП «Петровская слобода»

 

Тип дома	Метраж, кв. м	Цена, млн. руб.	Цена с учетом скидки, млн. руб.
Таунхаус	От 185,0	8,8 – 9,6	6,8 – 7,4
Дуплекс	От 211,0	11,7 – 13,7	9,0 – 9,6
Коттедж	От 225,0	14,2 – 21,8	11,1 – 16,8

 

Все проекты домов, а также планировки, можно увидеть на сайте Комплекса. Отмечу, что он (сайт) достаточно неудобен, навигация здесь настолько неуклюжая, что необходимую информацию приходится искать методом тыка – авось повезет.  

 

Компания-застройщик (https://str-plus.ru) организована на базе ПМК-30 треста №1 «Мособлстроя» и возглавляется почетным строителем РФ А.  К. Петровым. В числе реализованных проектов этой организации – жилые дома и микрорайоны на территории Новой Москвы, Подмосковья, Калужской и Тверской области, а также различные производственные и социальные объекты.  

 

В виду того, что в Интернете отмечается острый недостаток отзывов о рассматриваемом нами объекте, имеет смысл обратить взор на обсуждения других проектов Застройщика. К примеру, у микрорайона «Родники» есть не просто форум, а самостоятельный  сайт (https://mkr-rodniki.ru/forum/). Здесь обсуждают самые разные вопросы, однако ничего подозрительного или тревожного я на форуме не обнаружила. Нет жалоб ни на качество строительства, ни на проблемы с застройщиком.  А вот среди немногочисленных отзывов о ЖК «Маклинское Поле» можно увидеть разговоры о задержке строительства. Но нас, потенциальных покупателей квартир и домов в КП «Петровская слобода»,  такого рода вопросы уже не беспокоят. 

 

Отчаявшись найти отзывы по поселку, я все-таки набрела на один ресурс (https://totdom.com), где ведется вялотекущее обсуждение Проекта.  Здесь говорят о том, что в подвалах  некоторых домов стоит вода, а  штукатурка оставляет желать лучшего. Сетуют также на то, что земля находится в аренде,  и переживают, что в один прекрасный момент власти захотят изъять ее, или потребуют  выкупить за немалые деньги. Есть здесь и недовольство расположенным по соседству кладбищем, но  при этом автор отмечает тишину в поселке.  В принципе, логично. 

 

Планируя вояж в КП «Петровская слобода», нужно обязательно созвониться с отделом продаж и согласовать дату и время визита. На сайте подробно описана схема проезда как на личном, так и на общественном транспорте. Но я бы не советовала отправляться туда без машины. Хочется верить, что со временем ситуация с автобусным сообщением здесь улучшится, но если этого не произойдет, то семьям, не имеющим  автомобиля, жить в этом поселке будет некомфортно. Сами посудите, от станции метро «Бунинская аллея»  нужно сесть на маршрутку и доехать до остановки «Гарнизон».  

 

Далее пересесть на автобус 1045, который ходит по расписанию,  заплатить  43 рубля и через три остановки выйти у усадьбы Остафьево. 

 

А теперь настраиваемся на пешую прогулку, которая займет минут 15. Проходим вдоль забора школы против хода движения и поворачиваем в сторону деревни Никульское. 

 

Идем,  никуда не сворачивая. 

 

Через некоторое время унылые краски ранней весны «разбавят» пестрые венки и искусственные цветы.  К сожалению, кладбище забором не обнесено. А сразу за ним – КП «Петровская слобода». 

 

Территория поселка уже обустроена, дома построены, но в глаза бросается отсутствие людей. Лишь у некоторых домов стоят машины. Поселок хоть и сдан год назад, но он почему-то до сих пор не подает признаков жизни. Разве что изредка можно увидеть немногочисленных рабочих.

   

Здание гостиницы и ресторана. Даже не верится, что скоро здесь будет шум и веселье. 

 

Рядом – пруд с рыбками, которые еще спят.

 

Таунхаусы, также как и дуплексы, можно увидеть в двух исполнениях – более аскетичные  с облицовкой из кирпича и выполненные  в усадебном стиле, с оштукатуренными фасадами.  

 

Индивидуальность коттеджей выражена ярче. 

 

Встреча с менеджером состоялась в одном из таунхаусов, где тот проводил экскурсию для группы потенциальных покупателей. Очаровательный сотрудник по имени Денис не только продемонстрировал свою компетенцию в технических, коммерческих и юридических вопросах, но и впечатлил меня отзывчивостью и вниманием к своим клиентам. Одним словом, первое впечатление об отделе продаж оказалось очень положительным.  

 

Чего не скажешь о самих домах в поселке. Внешне все выглядит неплохо, но если присмотреться, то становится понятно, что проблемы с подтоплением здесь дейсвительно имели место быть. По крайней мерее мне так показалось, посмотрите на эти подтеки и трещины.

 

Заходим внутрь. На первый взгляд, казалось бы, все неплохо. 

 

Обычно в таунхаусах строители устанавливают временную деревянную лестницу. Здесь же – монолитный железобетон.

 

Стены, пол и потолки ровные. 

 

Но если присмотреться повнимательней, то можно  увидеть следы небрежности и головотяпства строителей. 

 

Признаться, общая картина вызывает ощущение запустения. Не оставляют равнодушными и разводы на стенах и потолке. 

 

А вот спустившись в подвал, я почему-то не обнаружила следов затопления. 

 

В подземной части цокольного этажа выполнена гидроизоляция стен в два слоя, утепление пенополистиролом, стены также дополнительно защищены гидроизоляционной мембраной Delta-NB. 

 

Придомовая территория  у таунхаусов невелика. 

 

Вход на цокольный этаж расположен со стороны двора.

 

У жителей дуплексов придомовая территория гораздо просторнее, ведь есть еще участок и с торцевой стороны.

 

К строительству второй очереди Застройщик планирует приступить осенью нынешнего года.  А пока здесь чистое поле, ну то есть, не очень чистое. 

 

На горизонте находится автобусная остановка, до и с которой раз в два часа ходит автобус 1045. 

 

Будет ли местный детский сад коммерческим – пока неизвестно. Альтернативный вариант находится в поселке Остафьево, примерно в километре от поселка. Ближайшая школа расположена возле усадьбы.  До поликлиники, которая  находится на Рязановском шоссе, около трех километров.

 

Как поведал Денис, комфортное проживание в КП «Петровская слобода» влетит в копеечку: обслуживание поселка будет стоить 7 тыс. рублей в месяц. Сюда войдет охрана, уборка, вывоз мусора, эксплуатационные услуги. Прибавим еще расходы за свет, газ и воду. Желающие приобрести квартиру или дом,  сначала вносят предоплату в 150 тыс. рублей.  После заключения Договора купли-продажи эти деньги войдут в стоимость. Ну а если покупатель передумает и откажется от покупки, то со столь немалой суммой придется расстаться. В случае если покупателю нужно вначале продать имеющееся жилье, он может воспользоваться предложенной здесь системой Trade-in.  Обо всех действующих акциях и скидках лучше узнавать по телефону,  потому как на сайте, на момент написания обзора, информация оказалась устаревшей.  

 

Такой формат жилья  как таунхаус сегодня популярен, поэтому стоит взглянуть на похожие предложения от других компаний и сравнить их стоимость с рассматриваемым предложением.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в таунхаусах  на территории НАО и ТАО  г. Москвы

 

Название комплекса	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей	Расстояние от МКАД	Срок сдачи
«Петровская слобода»	185,0	8,8	14 км	Сдан
«Фестиваль»	171,0	12,0	6 км	Сдан
«Кронбург»	150,0	12,0	12 км	Сдан
«Вяземское»	148,0	12,8	4 км	Сдан

 

Даже с учетом того, что КП «Петровская слобода» находится на наибольшем удалении от МКАД,  стоимость таунхауса здесь заметно выбивается из общей картины.  И это при том, что цена в таблице указана без скидки. Возникает вопрос – за счет чего получается такая разница?  

 

Как мне кажется, в первую очередь  доступность объясняется тем, что поселок расположен не в самом удачном месте. Да, он находится рядом с усадьбой, на берегу реки, недалеко от метро.  Но при этом  на общественном транспорте сюда добираться проблематично. И до школы идти  мимо кладбища не очень приятно. Причем, кроме каких-то иррациональных страхов, здесь уместны и вполне разумные опасения: на дороге безлюдно.  

 

Зато по поводу соседнего аэропорта ничего плохого сказать не могу, так как он просто незаметен. 

 

Не будем забывать и о том, что участок рядом с домом переходит покупателю не в собственноть, а по переуступке права аренды, что тоже, безусловно, отражается на цене. Вызывает некоторое сомнение и качество строительных работ.  Поэтому когда я поеду выбирать себе квартиру или коттедж в этом поселке, обязательно воспользуюсь консультацией знающего человека.  Как мне показалось,  некоторые дефекты выглядят довольно серьезно.  

 

А отсутствие отзывов в Сети я связываю с низкой покупательской активностью. Но это может быть связано и с текущим состоянием рынка недвижимости. 

В остальном, пожалуй, предложение от компании «Строитель-плюс» вполне привлекательно:  тихо, красиво, просторно.