На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

ЖК «Жар-Птица» – самый яркий и самый загадочный объект в Щеглово. И у него, действительно, много общего с фольклорным прообразом. Он тоже ослепляет своим ярким фасадом, и тоже «умер» осенью с надеждой возродиться весной. Изначально застройщик планировал возвести большой замок из 8 этажей и 300 квартир, потом согласовал сказочную 3-хэтажную избушку на 46 жильцов. Потом ещё раз изменил этажность, технологию строительства, отделку в квартирах – в результате вышел внешне тот же, но фактически совсем другой проект. И всё бы ничего, но после начала работ в сентябре 2015 года на площадке мало, что изменилось. Застройщик уверяет, что приступит к активному строительству весной, но и квартир уже не останется, ведь кроме всего прочего – это ещё и самый дешёвый комплекс в Щеглово… Так станет ли со временем перо «Жар-Птицы» золотым, как обещают нам в офисе продавца – рискну сделать прогноз.

 

О проекте

 

На сегодняшний день ЖК «Жар-птица» представляет собой 7-этажный дом, где цокольное помещение займёт фитнес-центр, первый этаж – коммерция, а со 2 по 6 – разместится  полторы сотни квартир. Правда, в проектной декларации, выложенной на официальном сайте проекта (lexrealt.ru/objects/zhar-ptitsa/o-proekte.php), до сих пор указано 46, но там и этажа 3, а срок сдачи намечен на 4 квартал 2017 года… 

 

Между тем, в офисе мне говорили уже совсем другое: 6 жилых этажей, срок сдачи – 3 квартал 2017 года и 3 месяца на передачу ключей. В общем, как говорил Козьма Прутков «Не верь глазам своим». 

 

Конструктивно здание возводится по монолитной технологии, с выкладкой стен из газобетона, последующим утеплением и окрашиванием фасада. На последнем застройщик решил сделать особый акцент, и выбрал чистые и яркие цвета, резко выделив «Жар-Птицу» на общем фоне. Насколько удачным было такое решение, судить не берусь – о вкусах не спорят, но в любом случае мы уже не узнаем, за красоту ли выбирают нашу пташку. Дело в том, что у неё есть ещё одно, и более весомое преимущество – низкая цена. Всего 35 тысяч за квадратный метр при 100% оплате, хотя ещё осенью 2015 года метр отдавали за 41 тысячу, (именно такая стоимость указана в официальной группе ЖК «В Контакте»). И это ещё притом, что нам обещают эргономичные планировки, дизайнерскую отделку МОПов и лифты в каждой из трёх парадных.

 

Цены и планировки

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студия	23 – 27 кв.м.	821 – 999 тыс.р.
1 к.кв.	31 – 42 кв.м.	1.1 – 1.5 млн.р.
2 к.кв.	42 – 53 кв.м.	1.5 – 1.9 млн.р.
3 к.кв.	61 – 62 кв.м.	2.2 – 2.3 млн.р.

Удивительно, но для небольшого дома эконом-класса, здесь нашлось довольно много вариантов планировок. Выбора нет только среди самых маленьких и самых больших квартир, но спроектированы они довольно гармонично, так что быстро найдут своих хозяев. 

 

Студии вышли классическими, и похвалить их за что-то, кроме выдающегося балкона сложно. 

 

 

 

А вот трёхкомнатная квартира вышла уже интереснее. Всего на 60 метрах проектировщики смогли разместить и полноценные спальни, и адекватную гостиную и раздельный санузел. Может, и хочется кухню больше, а коридор эргономичнее, но при более внимательном рассмотрении кажется, что проектировщики сделали всё, что смогли. 

 

Среди однокомнатных квартир выбор уже больше. Застройщик предлагает аж 4 варианта. И начинает с классических предложений. Метраж у этих квартир невелик, но они идеально вписываются в ожидания дольщиков, присматривающих бюджетное жильё. Кухни по 8-10 метров, отличные спальни по 12, просторные коридоры по 4-5 метров, большие ванные комнаты и балконы. Один из вариантов даже превосходит ожидания, поскольку предлагает ещё и гардеробную! 

 

Дальше застройщик удивляет ещё больше, потому что предлагает однокомнатные квартиры «евро» формата: с общей зоной кухни-гостиной и отдельной спальней. Эти решения покоряют с первого взгляда, а в особенности тот, что с личным санузлом и проходом через гардеробную – до этого я видела такие планировки только в домах бизнес-класса. Но дело не только в этом, понравился сам подход к организации пространства и баланс площадей в целом. 

 

И насколько мне понравились однокомнатные, ровно настолько же мне не понравились двухкомнатные квартиры. Здесь словно всё скукожилось: кухни, гостиные, спальни. Прежними остались только коридоры, хотя их как раз хотелось бы видеть больше. Как по мне, так более-менее приличным вышел только самый большой, 52-метровый вариант, но в «евро» формате он смотрелся бы куда выигрышнее. 

      

Со слов менеджера квартиры передадут с подготовкой под чистовую отделку, то есть уже будут выровнены стены, полы, потолки, выполнена разводка коммуникаций, установлены окна и входная дверь, а собственнику останется выполнить только косметический ремонт. Высота потолков составит 2.75 м.

 

О застройщике

 

На сегодняшний день группа компаний «Лекс» сдала всего один объект – ЖК «Славянский» в Павловске. Теперь достраивает к нему вторую очередь, такой же уютный камерный дом на 3 десятка квартир. Правда, запаздывает. Обещала сдать в 3 квартале 2015 года, но в марте 2016 там даже крыши толком не было. Да и первый корпус, похоже, ввела в эксплуатацию позже намеченного срока.

Между тем, компания выполняет полный цикл работ на своих объектах, выступает инвестором, проектировщиком, застройщиком, генподрядчиком и продавцом, так что не очень понятно, что за сила препятствует слаженной работе холдинга. И невольно возникают вопросы, почему со дня основания в 2009 году, группа компаний «Лекс» возвела всего один трёхэтажный дом, задерживает второй, тянет с третьим и никак не определится с проектом четвёртого – нашей «Жар-Птицой». 

 

«Жар-Птицу» обсуждают на форумах в ещё более грустном ключе. Люди отмечают, что с сентября прошлого года никаких работ на площадке не ведётся, а застройщик даже не пытается разубедить в обратном – выложил тогда один фото отчёт и пропал из медийного поля.

 

Удивительно, но при этом находятся и те, кто ещё верит в светлое будущее компании. 

 

фото застройика, сентябрь 2015

Честно говоря, на фоне многочисленных жалоб на компанию, а также полного несоответствия информации (и проектной декларации!) на сайте «Жар-Птицы» с самим объектом, такой оптимизм выглядит, как минимум наивно. Хотя, может, посещение офиса расставит всё на свои места, и первое впечатление окажется обманчивым? Проверим.

 

У застройщика

 

Офис продаж ГК «Лекс» находится у станции метро «Площадь Ленина», на улице Комсомола, 41. Он занимает скромное помещение в бизнес-центре «Финляндский», так что на приватную беседу с менеджером рассчитывать не стоит. Меня, например, консультировали сразу три сотрудника – все, кто был в комнате на тот момент. Впрочем, жаловаться не стану, наоборот, это только обогатило наш разговор, поскольку мой собеседник рассказывал лишь то, что сам хотел рассказать, а меня то не слушал, то перебивал.  

 

Так, на прямые вопросы о причинах переноса сроков первых объектов и о переменах с «Жар-Птицей» от него я ответов не получила. И только сидящий рядом руководитель отдела маркетинга, услышал меня и сказал, что дома, действительно, «чуть задержали», но коррективы внесли внешние факторы. «Строящиеся дома тоже будут сданы немного позже заявленного срока, но тоже не по нашей вине», - сказал он мне. «Жар-Птица» строится согласно плану, сроки изначально были взяты с запасом, так что её-то точно сдадут вовремя, - убеждал он меня. У «Лекса» были небольшие сложности с согласованием проекта, но теперь всё в порядке, документы подписаны, технические условия по коммуникациям получены. К слову, они будут центральными, имеющихся в посёлке мощностей достаточно для всех новых объектов. В середине апреля к стройплощадке обещают проложить временную дорогу, а затем активно приступить к возведению комплекса. Первый этаж должны поднять уже к лету этого года. «Правда, квартир к этому времени уже не останется», предостерёг меня мой менеджер. 

  

Тут я заинтересовалась вариантами приобретения квартир, и выяснилось, что купить жильё в «Жар-Птице» можно не только за полную стоимость, но также в ипотеку и рассрочку. Объект аккредитован Сбербанком, а беспроцентную рассрочку предоставляет сам застройщик. Правда, беспроцентная она лишь условно, поскольку в зависимости от первого взноса стоимость квадратного метра заметно меняется. Однако менеджер уверял, что этот вариант всё равно выгоднее.

 

Первый взнос	Стоимость кв.м.	Стоимость квартиры на примере 2 к.кв. в 50 кв.м.
20%	49 000	2. 4 млн.р.
50%	44 000	2.2 млн.р.
70%	42 000	2.1 млн.р.
100%	35 000	1.7 млн.р.

 

Проверим. 

 

Допустим, у нас есть наивный дольщик Пётр и подозрительный дольщик Иван – и оба хотят купить 50-метровую двухкомнатную квартиру в ЖК «Жар-Птица». В офисе Петру рассказывают, что рассрочка от застройщика выгоднее, поэтому он, не раздумывая, вносит минимальный 20% взнос в размере 490 тысяч, а дальше 36 месяцев платит по 54 тысячи в месяц и радуется, что удачно купил. 

 

Ивану рассказывают ту же историю про небывалую выгоду, но он привык проверять информацию, так что он берёт время на раздумье, а по приходу домой открывает ипотечный калькулятор и считает. Если 100% оплата приравнивается к ипотеке, то значит, квартира ему обойдётся уже в 1.7 миллиона рублей, а не в 2.4, как при рассрочке. Сбербанк просит те же 20% первого взноса, но от этой суммы он составляет уже 350 тысяч рублей. Остаток в 1.4 миллиона он также разбивает на 3 года, радуясь, что государственный банк всё ещё удерживает ставку на уровне 12%. Вышло, что ежемесячный платёж Ивана составит всего 46 тысяч рублей. Таким образом он переплатит банку 274 тысячи, а Пётр отдаст застройщику почти в 3 раза больше – порядка 700 тысяч рублей. Иван искренне жалеет наивного Петра, но считает, что своим умом не поделишься.

 

Подобно Ивану я внимательно прочитала договор долевого участия, но не нашла в нём ничего подозрительного. Передача ключей не позднее 4 квартала 2017 года, деньги через аккредитив, гарантия 5 лет – всё, как у всех. Правда, меня смутило, что не прописаны условия расторжения договора, и значится иной набор «отделки»: входная дверь, металлопластиковые двухкамерные стеклопакеты, приборы отопления, счётчики учёта расхода ГВС, ХВС и электроэнергии, розетки и выключатели (простейшие), ввод ГВС и ХВС в квартиру. «А где же обещанные на словах стяжки, шпатлёвки, побелки…», – тяготилась я раздумьями, уже по дороге на объект.

 

На объекте

 

Признаться, когда я ехала на стройплощадку «Жар-Птицы», я не ждала многого. Знала же, что с сентября прошлого года работ практически не велось. Но в действительности всё оказалось ещё печальнее, поскольку всю территорию вокруг будущего комплекса сильно размыло и ни пройти, ни проехать к нему не было никакой возможности. И почему здесь до сих пор нет дороги – это, конечно, большой вопрос.

 

Между тем, само Щеглово оставляет довольно приятное впечатление. В старой части посёлка есть школа, детский сад, спортивный клуб, Сбербанк, почта, магазины и даже Дом Культуры. Новая часть, которая только формируется, будет представлять собой современную малоэтажную застройку, которая со временем обрастёт своими объектами инфраструктуры. Обещают и сады, и школу, и торговые центры. Конечно, всё появится не завтра, но в любом случае в 10 минутах езды есть большой и развитый Всеволожск, где уже сейчас можно найти всё, что душе угодно.

  

Самым большим недостатком Щеглово мне представляется отсутствие прямого автобусного сообщения с Петербургом. Все маршрутки идут до Всеволожска, а уже оттуда по другим направлениям. Такая дорога будет отнимать по полтора – два часа, что, конечно, очень много. Ведь это только до Ладожской станции метро вы доберётесь за это время, а ведь нужно ехать и дальше. 

 

Выходом из этой ситуации может стать железная дорога. Но до станции идти не меньше 20 минут, электрички ходят по расписанию, и идут порядка 45 минут до Финляндского вокзала. В общем, как ни крути – всё далеко. Лучше всего в Щеглово быть автомобилистом. Дорога Жизни одна из самых свободных областных трасс, так что даже утром буднего дня дорога до города займёт не более получаса.

       

Конкуренты

В Щеглово сейчас строится сразу несколько объектов, но по срокам сдачи ЖК «Жар-Птицу» можно сравнить только с двумя. Это ЖК «Дом с фонтаном» – «П»-образное, 4-5-этажное здание на 359 квартир, от 22 до 75 кв.м., без отделки. И ЖК «Щеглово Парк», в рамках которого в конце 2017 будут сдавать второй (и последний) корпус. Этот проект задуман в современном стиле, но тоже будет не выше 6 этажей. Застройщик предлагает квартиры от 21 до 83 кв.м., с минимальной отделкой, но при полной оплате дарит ремонт «под ключ». Правда, в первом случае смущает неопытность застройщика, а во втором – неопытность и оформление сделки по договору ЖСК.

 

А ещё в Щеглово возводят ЖК «Азбука», тот самый, где запроектирован инфраструктурный Клондайк. Территория застройки занимает 50 гектар, первую очередь должны сдать в конце 2016 года, дома будут 5-этажными, а выбрать можно любую квартиру от 26 до 79 кв.м., с «белой» отделкой. Но в данном случае огорчает репутация застройщика. Он любит переносить сроки сдачи и первая очередь «Азбуки» не стала исключением.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Дом с фонтаном	Андромеда	4 квартал 2017 г.	52 кв.м.	2.2 млн.р.
Щеглово Парк	Мегаполис	4 квартал 2017 г.	50 кв.м.	1.9 млн.р.
Азбука	Constanta Group	4 квартал 2016 г.	49 кв.м.	2.2 млн.р.
Жар-Птица	Lex Group	4 квартал 2017 г.	50 кв.м.	1.7 млн.р.

 

Резюме

ЖК «Жар-Птица» объединяет в себе два редко сочетающихся достоинства: дёшево стоит и продаётся по 214-ФЗ. Раньше самым бюджетным здесь был ЖК «Щеглово Парк», который реализуют по договору ЖСК, но «Лекс» смог опустить цены даже ниже него. И всё бы ничего, но в совокупности с тем, что проект постоянно претерпевает изменения, документация не соответствует словесным обещаниям, а стройка никак не начнётся – это выглядит несколько подозрительно. Так что при всех достоинствах проекта: яркой архитектуре, удачных планировках, высоких потолках и низких ценах, я бы подождала с покупкой. Хотя бы до возведения первого этажа. 

 

Специально для портала "Все новостройки"