ЖК «Люберецкий»: микрорайон на семи холмах

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.
 
Привлекательность жилого района я, как человек «безлошадный», в первую очередь оцениваю по транспортной доступности, а именно – наличию метро или возможности быстро до него добраться. ЖК «Люберецкий» в этом плане – как говорится, «то, что доктор прописал». До строящейся станции метро «Лухмановская» от микрорайона новостроек будет не больше пяти минут пешком. 
 
Строящаяся станция метро и ЖК Люберецкий
Впрочем, это случится не раньше, чем через пару лет – к тому времени, вероятно, уже введут в эксплуатацию половину домов ЖК. Но давайте посмотрим, как дела обстоят сегодня.
 
Расположение
Пока метро еще только в проекте, до ЖК Люберецкий можно без проблем добраться наземным транспортном. От МКАД – километра три, широкая магистраль (Косинское шоссе) без пробок. От м. Выхино автобусом минут семь по той же магистрали. ЖК Люберецкий располагается рядом с двумя московскими районами – Новой Некрасовкой и Кожухово, но сам он относится (что логично, если судить по названию) к городу Люберцы. Микрорайон строится «с нуля», на пустыре, поэтому своей инфраструктуры у него пока нет. 
 
В настоящий момент это – просто большая стройка площадью 41 гектар (из действующих «объектов» к ЖК прилегает разве что школа, к которой в ближайшем времени собираются пристроить еще один большой корпус). 
 
Здесь возведут десять высотных домов переменной этажности (от 9 до 25 этажей,  с количеством секций от 12 до 15), из них три уже почти построены, строительство двух находится в стадии «котлована». Остальные пять корпусов еще только в планах, ни продаж, ни документов по ним нет.
 
Что окружает ЖК Люберецкий, кроме жилых районов? 
 
На сегодняшний момент окрестности не очень живописные.
 
С двух сторон – магистрали, ведущие к Новой Некрасовке. Они достаточно близко, чтобы до них можно было легко добраться из микрорайона, и достаточно далеко, чтобы не доставлять проблем жителям шумом и пылью. Это, безусловно, плюс.
 
С третьей стороны от ЖК располагаются ряды гаражей и большой ГСК, с четвертой – довольно внушительные холмы, поросшие травой. Однако, согласно генплану, с этими не очень симпатичными деталями ландшафта жителям соседствовать не придется. 
 
На месте гаражей, вероятно, появится многоуровневая парковка (земля принадлежит Московскому Метрополитену, а он, как правило, умеет распорядиться своими владениями). 
 
Что касается холмов, то (по слухам) насыпаны они в основном из строительного мусора от разбора гостиницы Москва – вперемешку с землей, так что бытовых или химических отходов в их «недрах» нет. Около половины высоты холмов планируется срезать, оставшуюся возвышенность – облагородить. 
 
Вместо осыпающихся склонов появятся лужайки, велосипедные и беговые дорожки, детские площадки, скверики и даже, возможно, небольшой горнолыжный спуск. В общем, в проектной документации преображение холмов выглядит впечатляюще. 
 
Это будет своего рода личный оазис микрорайона, площадью 17 га. 
 
Панируется построить многофункциональный центр с поликлиникой, больницей, торгово-развлекательным комплексом. Кроме того, в проекте два детских сада, новая школа и храм. Сейчас к тому же достраивается собственная котельная микрорайона.
 
Как добраться
Офис продаж располагался несколько в стороне от Косинского шоссе (по правую сторону, если ехать из Москвы). Добраться до него удобнее всего на личном авто. 
 
Если вы перемещаетесь общественным транспортом, то вот вам варианты проезда от застройщика: от Выхино можно доехать на автобусе 772, маршрутке 472м, от Новокосино – на маршрутке 527, от станции Люберцы-1 – на автобусе 726 или маршрутке 539, до остановки «2-й Городской отдел милиции». 
 
Дальше придется пройти пешком метров пятьсот вдоль уже упомянутых выше ГСК. 
 
Я, как местный житель, рекомендовала бы маршрутки 501, 888, 887 или автобус 501 от Выхино, остановка «Наташинская церковь». От нее до «отдела милиции» рукой подать, а ходят эти маршрутки намного чаще, чем перечисленные застройщиком.
 
Застройщик
Генеральный подрядчик строительства – компания Мортон (http://www.morton.ru/). На рынке этот девелопер уже больше 20 лет, на его счету сейчас 40 объектов в разных районах Москвы и Подмосковья. 
 
Сайт компании мне показался довольно удобным и, как говорится, клиентоориентированным. Для поиска квартир можно воспользоваться калькулятором (указав приемлемую для себя цену или площадь) или картой. Также есть таблица со всеми данными о доступных квартирах, ее можно отсортировать по площади, цене или иным параметрам, а также в один клик посмотреть планировку любой квартиры. Очень легко искать информацию.
 
Страница ЖК Люберецкий (http://www.morton.ru/novostroyki/lubereckiy/ob-obekte/) весьма информативна, тут также есть калькулятор, который позволит выбрать квартиру по требуемым параметрам. Очень подробно указаны способы проезда и даже GPS-координаты (какой контраст с сайтами, на которых сведения о микрорайоне исчерпываются фразой «25 минут от Москвы»!).
 
Также можно найти подробную информацию о банках, предоставляющих ипотеку и условиях самой ипотеки для каждого банка.
 
У ЖК есть и собственный сайт – http://www.zhk-lubereckiy.ru/. Здесь можно посмотреть проектную документацию, получить информацию о ходе работ по месяцам и корпусам (с фотографиями), а также ознакомиться с планировками и ценами на квартиры. Инфографика по каждому корпусу дополняется удобным калькулятором. В общем, для того, чтобы выбрать квартиру, нужно буквально несколько кликов мышкой.
   
Впрочем, есть у сайта и несколько минусов. 
 
Во-первых, я так и не нашла стоимости 1 кв.м. площади по каждой квартире. Возможно, она где-то и прописана, но среди информации, которую легко получить, этого нет. 
 
Во-вторых, инфографика не очень удобна, если рассматривать высотные дома. Все этажи 25-этажного дома не помещаются на экране, приходится постоянно двигать страницу вверх-вниз, чтобы посмотреть все варианты. 
 
И, в-третьих, очень не хватает сводной таблички по каждой секции с данными о квартирах. На каждую доступную для покупки квартиру приходится наводить курсор, чтобы увидеть информацию о ней.
 
Но в остальном сайт – удобный, наглядный, в нем не заблудишься.
 
Разведка боем
Если честно, этот микрорайон интересовал меня давно. Еще год назад на его месте был поросший ромашками пустырь, но потом прямо на глазах стали вырастать монолитные скелеты будущих новостроек. Было любопытно, что же тут появится в итоге. Теперь, когда три корпуса почти готовы, пришло время познакомиться с новым жилым комплексом поближе.
 
Июль 2015 
Вариант 1
Там, где на карте с сайта застройщика обозначен «офис продаж», я нашла небольшой офисный «вагончик» – как оказалось, от риелторской компании «Метриум Групп». На мой вопрос, продают ли они квартиры от застройщика, менеджер ответил, что продают от инвестора – компании «Вектор», и цены даже ниже, чем сейчас у застройщика. 
 
Низкая цена – это всегда интересно! Я решила не торопиться пока в офис «Мортона» и разузнать о риелторских ценах побольше. 
 
Выяснилось, что здесь можно оформить покупку квартир в корпусах 10 и 2 (это корпуса, которые будут сданы уже в ближайшие месяцы). 
 
Стоимость квартир на момент моего визита была такая:
 
Оформление квартиры происходит по переуступке прав ДДУ от юридического лица (инвестора) физическому лицу (покупателю). 
 
Стоит заметить, что выбор квартир «от инвестора» оказался не очень большим, зато цены –действительно ниже, чем у «Мортона», причем в некоторых случаях – очень ощутимо. Хотя, конечно, нужно выяснять эти нюансы по каждой интересующей вас квартире. Кроме того, от цены прайса действует скидка 3%.
 
Менеджер рассказал мне об условиях покупки (15 тысяч рублей придется доплатить за оформление ДДУ), о форме оплаты (наличные, ипотека от пяти банков), о том, в каком виде сдаются квартиры (черновая отделка, разводка электрики до щитка, водоснабжения до санузла, двери деревянные, остекление окон и балконов от застройщика). Корпуса 10 и 2 – монолитные с вентилируемыми фасадами (стены из пеноблоков, сверху – утеплитель, затем облицовочный кирпич). 
 
Чтобы не терять времени, мы сразу проехали на стройплощадку – в корпус 2, где как раз заканчивается утепление фасадов. 
 
Подъезды в каждой из секций обустроены по-разному, где-то пожарная лестница выходит на ту же сторону, что и парадный вход, где-то на противоположную. В подъездах – в зависимости от этажности – один или два лифта, а также помещение для консьержки.
 
Квартиры пока находятся на этапе «без отделки», поэтому оценить их уют и удобство можно было только интуитивно. Но порадовало, что в некоторых квартирах очень просторные кухни, которые при желании можно превратить в столовые. 
 
 
Вариант 2
Завершив общение с риелтором, я отправилась в офис продаж от застройщика. Он оказался несколько дальше от дороги, ближе к ЖК. Именно поэтому я с первого раза его не заметила.
 
В офисе меня зарегистрировали, проводили в переговорную, вручили буклеты и позвали менеджера. Я как раз успела рассмотреть планировки, когда появилась менеджер Ирина. Она очень подробно и обстоятельно рассказала мне о том, какие квартиры и на каких условиях продает застройщик.
 
Итак, продажи в «Мортоне» несколько отличаются от продаж в «Метриум Групп». 
 
Во-первых, застройщик продает квартиры в пяти корпусах – 2, 2а, 10, 11 и 1. 
 
2, 10 и 11 (на фото ниже №11) будут сданы уже в ближайшие месяцы, а корпуса 1 и 2а только планируют строить.
 
Корпус 1 будет сдан в эксплуатацию в конце следующего года, корпус 2а – в середине 2018-го.
 
Во-вторых, квартир тут предлагается больше, чем у риелторов. 
 
В-третьих, квартиры оформляются по паевому договору (ЖСК), а заключение договора ДДУ по 2, 10 и 11 корпусам начнется, возможно, в ближайшие недели. Отличие паевого договора в том, что он не регистрируется в рег.палате. По словам менеджера (да и мнения на форумах это подтверждают), многие покупатели не оформляют ДДУ до самого момента получения свидетельства о праве собственности, так как проблем с получением ключей и заселением у них не возникает, застройщик надежный. Таким образом можно сэкономить 15 тысяч рублей, которые нужно заплатить для оформления ДДУ.
 
Разузнав о моих предпочтениях в выборе квартир, Ирина тут же в буклете отметила для меня варианты, которые меня могут заинтересовать, и просчитала стоимость покупки с учетом текущих скидок и акций (по ее словам, они периодически меняются). Также она рассказала о перспективах застройки микрорайона, о сроках сдачи домов (весь ЖК планируется завершить к 2020 году).
 
Отдельно разговор зашел о корпусе 1, который находится на этапе «котлована». Этот корпус – пока единственный в ЖК – будет панельным, за счет этого возвести его планируют уже в конце 2017 года. Учитывая нулевой этап строительства, квартиры в этом корпусе на сегодняшний момент самые дешевые. Сдаваться они будут так же, как и квартиры в остальных корпусах – с черновой отделкой, единственная разница – в них будет выполнена стяжка и разводка электричества по комнатам. 
 
Теперь о наличии жилья, доступного для покупки. Корпус 2а еще не начали строить, но продажи стартовали довольно давно, поэтому в нем квартир осталось немного. Зато в остальных корпусах выбор пока еще большой.
 
Что касается остальных пяти запланированных корпусов, судя по всему, в продажу они поступят еще не скоро: по ним даже не готова проектная документация, застройщик еще не решил, будут ли они панельными или монолитными.
 
Закончив разговор, Ирина «передала» меня в руки менеджера по просмотрам, и я снова отправилась на стройплощадку корпуса 2 – на этот раз в другой подъезд. Нельзя было упустить возможность задать вопросы, которые я забыла задать в первый визит – менеджеру риелторского агентства. 
 
В частности, я узнала, что в каждом подъезде предусмотрена просторная колясочная комната, кроме того, маленькие колясочные будут на каждом этаже. Также к моменту выдачи ключей (не позднее марта 2017 года) застройщик обещает благоустроить придомовую территорию сданных корпусов: детские площадки, парковки и газоны. В те же сроки планируется ввести в эксплуатацию детский сад на 235 мест, который находится как раз между 2 и 11 корпусами.
 
Распрощавшись с менеджером и набрав буклетов, я отправилась домой, рассматривать планировки.
 
Планировки
Буклеты показались мне очень удобными и информативными. Наглядный план района с прилегающими улицами, указанием сторон света и нумерацией каждого корпуса и каждой секции. По каждой секции можно рассмотреть не только поэтажный план, но и план первого этажа (на предмет наличия тех же колясочных и помещений для консьержки).
 
В монолитно-кирпичных корпусах 2, 2а, 10 и 11 квартиры примерно одинаковые. Есть и студии (только во 2а и 10 корпусах, от 26 до 30 кв.м), и одно-, двух-, трехкомнатные квартиры площадью от 26 до 84 кв. м.
 

Количество комнат

Общая площадь, м2

Стоимость, тыс. руб.

от

до

от

до

ст

26.9

30

2 553

3 443

1

30

46.7

3 219

4 840

2

45

66

4 580

6 172

3

71

84.5

5 537

6 326

 
Стоит отметить, что до с 1 по 5 этажи балконов в квартирах нет, за счет отсутствия балконов увеличены кухни. На более высоких этажах балконы уже присутствуют, но кухни меньше.
 
Планировки 1 корпуса (панельного) отличаются от планировок монолитных домов. Впрочем, здесь также, кроме 1-, 2- и 3-комнатных квартир предлагаются студии. Площади квартир – от 20 кв.м в студиях до 89 кв.м. в трехкомнатных.
 

Количество комнат

Общая площадь, м2

Стоимость, тыс. руб.

от

до

от

до

ст

20.2

46.3

1 959

4 122

1

34

48

3 240

3 828

2

54

69.7

3 772

4 950

3

87

89.3

5 313

5 981

 
Особенно интересными мне показались варианты, помеченные на поэтажном плане как 2Е и 3Е – это «евро-планировки», то есть одна из комнат заранее объединена с кухней, образуя столовую-гостиную. Но при желании (и наличии двух окон в этой комнате) можно возвести межкомнатную перегородку и получить два отдельных помещения. 
 
Правда, в некоторых квартирах окно в «студийной» комнате всего одно, и разделить ее на две части будет проблематично. Но, как пояснила мне менеджер, такие планировки изначально задуманы для тех покупателей, которые хотят иметь просторную столовую, объединенную с кухней, и не планируют разгораживать это пространство.
 
В целом планировки довольно удачные – есть даже однушки-«распашонки», в большинстве квартир большие кухни – по 10 и даже 15 кв.м. Некоторые планировки различаются в деталях в зависимости от номера секции (их всего 13) и этажа. В общем, есть из чего выбрать. 
 
Отзывы
Для отзывов и общения будущих жителей ЖК уже создан довольно «населенный» форум (http://www.luberecky.ru/forum/). По каждому из корпусов – отдельная тема, люди делятся новостями о строительстве и соображениями о ремонте. 
 
Также обсуждают и вопросы покупки: например, стоит ли переводить жилье из статуса паевого договора в статус ДДУ, то есть – имеет ли смысл платить за ДДУ 15 тысяч рублей и какие гарантии это даст.
 
Нареканий, судя по всему, немного. Часть покупателей сетуют на неосведомленность менеджеров, которые не могут точно сказать, например, где в поэтажном плане запланирована лоджия, а где балкон. Людям приходится добывать эту информацию друг у друга.
 
По поводу сроков начала строительства корпуса 1 у покупателей тоже вопросы, остающиеся без ответа («когда начнут рыть котлован?» «когда начнут забивать сваи?»). По сути, я понимаю их волнение. Однако стоит помнить, что застройщик ограничен, главным образом, сроками сдачи дома – а сроки начала работ рассчитывает сам, исходя из готовности площадки, техники, почвы и прочих аспектов. 
 

Будущие жильцы 2, 10 и 11 корпусов скоростью возведения домов в целом удовлетворены. Но есть среди них и те, кого беспокоит, что корпус 2 сдадут в срок (.т.к он меньше и работ по нему проведено больше),  а  вот 10 и 11 – задержат.

Для сравнения
Местоположение ЖК «Люберецкий» – удачное, ввиду близости к МКАД, удобному шоссе и строящейся станции метро. Для сравнения, район Новая Некрасовка тоже расположен возле будущей станции метро, но от МКАД до нее несколько дальше.
 
Что касается инфраструктуры, тут дела обстоят немного хуже. Район новый, поэтому новоселам, которые въедут в «Люберецкий», первое время придется ходить за покупками и развлечениями в соседние районы. В этом плане основную «нагрузку» примут, конечно, Северные Люберцы (они находятся через дорогу, метрах в 150 от ЖК). 
 
В целом цены на жилье в «Люберецком» вполне конкурентоспособные.
 

Название ЖК

Кол-во комнат

Площадь

Стоимость

Отделка

Срок сдачи

ЖК ЛЮБЕРЕЦКИЙ
I очередь монолит

1

39

3 920 000

черновая

III кв 2016

2

65

5 284 000

ЖК ЛЮБЕРЕЦКИЙ
II очередь панель

1

37

3 500 000

черновая

IV кв 2017

2

60

4 500 000

НЕКРАСОВКА ПАРК

1

39,0

4 600 000

без отделки

сдан

2

59,5

7 200 000

КРАСНАЯ

ГОРКА

1

41.8

3 770 000

муниципальная

I кв 2017

2

60,0

5 050 000

ВЛЮБЕРЦЫ

1

41.0

3 980 000

без отделки

III кв 2017

Резюме
Место для строительства жилого комплекса выбрано очень неплохое. Станцию метро «Лухмановская» обещают открыть через полтора-два года. Если учесть, что станции подземки довольно быстро «обрастают» торговыми центрами, парковками, салонами красоты, кинотеатрами и прочими инфраструктурными объектами – расположение «Люберецкого» более чем выгодное. 
 
И еще, мне бы очень хотелось, чтобы «парк на холмах» действительно был построен таким, каким его задумали проектировщики и ландшафтные дизайнеры. Если это случится, ЖК «Люберецкий» лет через пять может стать одним из самых симпатичных районов ближнего Подмосковья. 
 
Главное, чтобы слова застройщика не расходились с делом. Пока, вроде бы, все идет по плану.
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
 
22 апреля 2016

Обсуждение (0)

  • 1. сорвали сроки сдачи по всем корпусам. 2. изменение площадей квартир причем если в большую вы доплачиваете, если меньше то вам ничего, причем изменения происходят даже на этапе проекта. оспорить можно только через суд и то под вопросом. 3. холм это свалка бытовых отходов, а не только строительный мусор. 4. по границе кроме гаражей еще проходит канализационный коллектор. 5.Отдельно можно отметиться проблемы с первым корпусом.
  • 15 тысяч за ДДУ? 1. при заключении договора ДДУ вас ждет сюрприз - нужно заключить договор на услуги по подбору квартиры и регистрации договора ДДУ на 115 тысяч, а то и больше (берется процент от общей стоимости квартиры). без этого квартиру вы не приобретете. Застройщик - не всем известный Мортон, а ООО "Русстройгарант" (или что то в этом роде) с относительно небольшим уставным капиталом. 2. сроки сдачи сдвинулись как минимум на полгода. 3. неустойку за сдвинутые сроки взыскать получится далеко не всем, т.к. застройщик под угрозой невыдачи ключей (или выдачи ключей в последнюю очередь) заставляет подписать доп соглашение о том, что вы вовсе не против перенести сроки. По договору ДДУ вы обязаны будете оплатить все ком услуги с момента сдачи дома госкомиссии и до мемента получения ключей - что противоречит ЖК РФ, а также в договоре указана подсудность - Третейский суд. Хотелось бы, чтобы авторы статей шли дальше рассказов менеджеров по продажам и чтения рекламных буклетов.
  • Покупаем в Люберецком, идеальный для нас вариант, как по расположению, так и цене. Жаль только с отделкой там квартир нет. Хотя с другой стороны и фиг бы с ней! Жена только рада будет повозиться с интерьером и прочей лабудой.
  • Сейчас стройка застопорилась. ПИК теперь берётся за строительство. Посмотрим, что будет с документами на квартиру. Пока вроде всё норм, говорят получим свои метры по ДДУ как положено.
  • Можно ли более подробно о проблемах с первым корпусом?

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи