ЖК «Балканы»: солнечный полуостров на юге северной столицы
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Строительство нового дома во Фрунзенском районе – явление редкое. А когда к нему приступает ещё и компания с непростой историей, так оно становится ещё и крайне любопытным. Конечно, мы не смогли пройти мимо, так что нынешний обзор посвящаем ЖК «Балканы» от компании «Лидер-Групп».
О проекте
.jpg)
Место для новостройки нашлось на Будапештской 102, на месте бывшего кинотеатра «Балканы». Это на пересечении с улицей Ярослава Гашека, в двух километрах от станции метро Купчино. Будущие «Балканы» представляют собой монументальное строение в 27 этажей с коммерческими помещениями и подземным паркингом. Архитектурно комплекс задуман в духе сталинского ампира, с элементами барокко, неоклассицизма и ар-деко. Однако застройщик обещает не переборщить с декором, а сделать строение строгим и благородным. В доме-исполине запроектировано 723 квартиры и 259 мест на стоянке. К работам приступили летом 2015 года, а срок сдачи объекта намечен на октябрь 2019 года.
Здание возводится по монолитной технологии, имеет «П»-образную форму, подвал и технический чердак для разводки коммуникаций. Квартиры будут размещаться со 2 по 26 этаж, а на первом, и частично втором, будут находиться предприятия торговли и услуг. В холлах обещают сделать улучшенную отделку, в парадных посадить консьержей, а двор закрыть от посторонних и оснастить площадками для игр, отдыха и спорта. Ну, и в завершение хочется отметить планы застройщика использовать экологически чистые материалы и новейшие инженерные системы, установить спускающиеся в паркинг лифты и панорамные окна в квартирах. Если всё это претворится в жизнь, то ЖК «Балканы», действительно, будут вполне соответствовать заявленному комфорт-классу.
Впрочем, застройщик собирается предлагать квартиры и бизнес-статуса. На последнем, 27 этаже, запроектированы пентхаусы с потолками высотой более трёх метров. Правда, их ещё не вывели в продажу, так что пока можем насладиться только базовыми вариантами от 26 до 98 кв.м., от студий до трёхкомнатных квартир. К слову, студий и однушек в комплексе будет больше всего, по 250, двушек – 173, а трёшек и того меньше – 50. При этом все поэтажные планы одинаковы, а значит, и выбор планировок невелик.
Все студии, например, имеют классическую прямоугольную форму и единую структуру помещения, хотя и немного отличаются по площади. И самой интересной из них, конечно, кажется самая большая.
.jpg)
.jpg)
Однокомнатные квартиры рассматривать уже интереснее, хотя их диапазон варьируется всего от 39 до 44 кв.м. Тем не менее, они сразу привлекают внимание большими кухнями, уютными гостиными, функциональными коридорами и оптимальными санузлами.
.jpg)
.jpg)
Если же заинтересоваться ими ещё пристальнее, то можно встретить и отличные «евро» варианты. Эти квартиры уже могут похвастать отдельной полноценной спальней при полном сохранении своего функционала. Причём интересно, что в классических решениях проектировщики сделали санузлы преимущественно общими, а в этих – раздельными.
.jpg)
.jpg)
Двухкомнатные квартиры представлены в ассортименте от 59 до 67 кв.м., и, наконец-то, ослепляют выбором! Есть и квадратные, и прямоугольные, и распашные и даже Г-образные. Есть и классические, и европейские. Есть с гардеробной, с двумя окнами в гостиной, с проходной кухней, с большим холлом и с маленькой прихожей; есть с балконами разных размеров и форм – словом, есть много отличных вариантов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Трёхкомнатные квартиры представлены всего в двух экземплярах. И обе с огромными кухнями, трёмя комнатами, которые можно превратить в спальни, просторными коридорами и гардеробными. Между собой они лишь немного отличаются метражом – 92 и 98 метров, и тем, что у «маленькой» два балкона против одного у «большой».
.jpg)
.jpg)
Посмотреть остальные планировки вы можете на странице проекта в сети, на официальном сайте застройщика. Правда, это не приблизит вас к знанию, сколько стоит та или иная квартира, какая предусмотрена отделка, какой будет высота потолков и так далее. Зато вы сможете много, очень много узнать о компании «Лидер-Групп».
О застройщике
Например, то, что она работает на рынке недвижимости уже более 20 лет. Или, что за это время она сдала более 25 жилых, коммерческих и промышленных объектов в обеих столицах. Или то, что выполняет полный цикл работ для своих проектов. Или ещё много других положительных моментов.
Хотя мне кажется, что отзывы реальных дольщиков за последние годы смогут рассказать гораздо больше. Дело в том, что раньше компания «Лидер-Групп» возводила свои комплексы по договорам ЖСК: продавала дешевле конкурентов, но и сдавала намного позже намеченного срока. Такая схема не сослужила застройщику хорошей службы – форумы наполнились возмущёнными отзывами недовольных клиентов. Тогда компания решила сменить курс, и начала продавать свои объекты по ДДУ, но изменилось ли что-то, кроме формальной стороны?
фото с сайта застройщика«Как мы жалеем, что вляпались. Надеялись, хоть 214-ФЗ заставит их сдать вовремя, но видно ничего уже не поможет. Ключи должны были передать до 1 марта. Сегодня 5, дом не сдан, хотя и почти готов. Итого от 3 до 6 месяцев на приёмку, потом ещё заселение месяца 3. Юрист сказал, что деньги выбить нереально. Застройщик, ООО «Чайка», номинальный, и к «Лидеру» никакого отношения не имеет» novostroy.spb.ru 5 марта 2016 г.
Самое интересное, что застройщиком ЖК «Балканы» также выступает сторонняя организация – АО «Группа компаний «Синергия»», зарегистрированная физлицом в 2014 году, и прежде, опыта в строительстве не имеющая. Да, ей принадлежит земельный участок, на котором идёт строительство, но больше мы о компании ничего не знаем. И это изрядно смущает некоторых дольщиков. Ознакомившись с документами, они даже отказываются от покупки.
«Даже квартиру уже забронировал, а потом стал изучать документы и засомневался, уж очень на пирамиду похоже. Застройщик – фирма-однодневка с капиталом 10 тысяч и единственным акционером. При этом договор я заключаю с подрядчиком, деньги ему перевожу по договору займа, а потом пишу заявление, чтобы он перевёл застройщику. А подрядчик ни за что не отвечает. Муть какая-то» novostroy.spb.ru 10 февраля 2016 г.
Мне это тоже показалось странным, но я решила не делать преждевременных выводов и ознакомиться с договором сама. А прежде, посмотреть и другие отзывы о компании.
«Покупаю у «Лидер-Групп» уже третью квартиру и все нормально. Брал в «Якоре», «Акварели», сейчас вот жду в «Трёх Китах». Первые две сдали в отличном состоянии, хотя и с опозданиями до года, но зато цены были сладкими. Хотите в срок – берите у «Петербургской недвижимости», только разница от 400 тысяч до миллиона будет» spb.dolgostroyunet.ru«Уже надоело читать весь этот бред про ЛГ – явно нападки конкурентов, которым не дают покоя их цены. Да, у компании были задержки и немалые, но все свои комплексы они сдавали, к тому же постоянно строят новые, значит всё у них с финансами благополучно. Лично мне негодование конкурентов только придаёт уверенности в выборе, чёрный пиар всегда сопровождает любую сильную и известную компанию» novostroy.spb.ru
Честно говоря, я сомневаюсь, что недовольные отзывы являются заказными, но также не могу не признать, что «Лидер-Групп», действительно, продаёт дешевле конкурентов и, хоть и с опозданиями, но всё же сдаёт свои объекты. За деталями нынешнего строительства – я отправилась в офис застройщика.
В офисе
У компании «Лидер-Групп» есть два отдела продаж. Один – на Невском проспекте, другой – на площади Конституции, в собственноручно построенном бизнес-центре, ставшем её визитной карточкой. В первый офис я уже ездила неоднократно, так что на это раз решила посетить главный. Здесь всё оказалось немного солиднее (охрана, целая комната с макетами), но в целом всё то же (что переговорные, что обслуживание).
.JPG)
.JPG)
О встрече я договорилась буквально за 15 минут до своего приезда, и мне не пришлось ждать ни минуты. В середине буднего дня в офисе было много свободных менеджеров и «столиков». Консультировали, как всегда вежливо и профессионально, этого у сотрудников ГК «Лидер-Групп» не отнять. И, как всегда, говорили, что этот объект не задержат… Где-то я это уже слышала...
Продолжать задавать «глупые» вопросы я не стала, и заинтересовалась стоимостью квартир в ЖК «Балканы», поскольку на сайте такой информации нет. И неожиданно всё оказалось очень сложно. Буквально каждая из них имеет свою цену, которая зависит от этажа, высоты потолков, вида из окна и других параметров. Например, 1-к. кв. «евро» формата, площадью 44 кв. м., на 2 этаже стоит 3.5 млн. руб., а на 9 – уже 3.8 млн. руб. И это при 100% оплате или ипотеке (на данный момент объект аккредитован Дельта Банком и ждёт подтверждения от Сбербанка). В рассрочку или выше будет уже дороже. Я спросила, почему стоимость квадратного метра так сильно меняется от этажа, ведь никакого особого вида в окрестностях нет. Менеджер ответила, что и сама толком не понимает, но один объективный параметр всё же есть. До 10 этажа высота потолков составляет 2.6 м, а с 11 по 25 – 2.8 м.
Другим понятным фактором увеличения стоимости является способ оплаты. Рассмотрим, опять же, на примере. Самая маленькая двухкомнатная квартира в 59 квадратов при 100% оплате или ипотеке стоит 4.7 млн. руб. (это минимальная цена на 6 этаже – ниже уже всё продано). В рассрочку она будет стоить почти 5.1 млн. руб. (при первом взносе в 50%), либо 5.6 млн. руб. (при первом взносе в 30%). При этом условия рассрочки меняются каждую неделю, подытожила менеджер. На момент моего посещения офиса (середина апреля 2016) стоимость квадратного метра считали так:
- 100% оплата или ипотека = базовая цена – 17%
- Рассрочка с 1 взносом в 50% = базовая цена – 10%
- Рассрочка с 1 взносом в 30% = базовая цена без скидок.
Базовую стоимость понравившейся квартиры лучше уточнять по телефону отдела продаж 336-0-336, самим её не просчитать.
Ещё менеджер рассказала, что рассрочку предоставляют до конца строительства – до июля 2019 года, на передачу ключей закладывают 6 месяцев, а квартиры передают без отделки. Будут только стеклопакеты, входная дверь, разводка коммуникаций и стяжка на полу. Забегая вперёд, скажу, что в договоре срок окончания строительства, (как и в проектной декларации) датируется октябрём 2019 года с передачей ключей до 31 декабря того же года. Также в нём не прописаны выравнивание пола и разводка водоснабжения (только электропроводки).
Сам же договор долевого участия показался мне ориентированным скорее на интересы компании, нежели на права дольщиков. Даже несмотря на то, что я не нашла подтверждения отзыву, где говорилось, что деньги нужно перечислять по договору займа подрядчику, а потом, по заявлению, застройщику. В документе прописано, что средства сразу уходят на расчётный счёт ООО «Лидер-Групп», выступающего агентом АО «Синергия».
.JPG)
Так что же не порадовало меня в договоре. Во-первых, вам придётся дополнительно оплачивать регистрацию договора в УФРС. Услуга стоит 10 тысяч рублей. Конечно, ничего криминального в этом нет, но некоторые застройщики делают это бесплатно. Во-вторых, в разделе «Ответственность» все штрафы и пени прописаны исключительно для вас. Застройщик же упоминается только в последнем пункте, где сказано, что он отвечает «в соответствии с Федеральным законом». В-третьих, вы должны сразу отказаться от притязаний на пени за просрочку строительства, если этот срок официально изменится в разрешении на строительство. Дословно: «изменение сроков в соответствии с разрешительной документацией является безусловным основанием для изменения условий договора и не влечёт для застройщика уплаты неустойки».
.JPG)
В-четвёртых, форс-мажорными обстоятельствами у ГК «Лидер-Групп» считаются не только природные катаклизмы, как у всех остальных застройщиков, но ещё и «события, возникновение которых не зависело от воли сторон, и которые существенно влияют на целесообразность исполнения договора или на сроки строительства». Ей-богу, я не знаю, что это значит. Ну, и, напоследок, если по ходу строительства изменятся технические нормы и правила, вследствие чего застройщику придётся менять проект, то готовьтесь, что изменение площади вашей квартиры в пределах 10% не будет считаться нарушением (и не повлечёт изменения цены, и не станет поводом для расторжения договора). Такие дела…На объекте
Жилой комплекс «Балканы» возводится среди старых обжитых кварталов советского периода. Здешняя застройка представлена в основном пятиэтажными хрущёвками и панельными девятиэтажками, так что наша новостройка скорее внесёт диссонанс в местную архитектуру, нежели станет её украшением. «Балканы» будут смотреться, как Гулливер в стране лилипутов, но, едва ли это смутит местных жителей, давно жаждущих улучшить жилищные условия, не уезжая из любимого Купчино. Новостройки здесь – дело редкое, так что неудивительно, что квартиры разлетаются, как горячие пирожки.
«Покупал вчера квартиру здесь, так менеджер сказала, что 30% дома распродали за один день» novostroy.su
Жители остальных районов Петербурга едва ли заинтересуются переездом на «солнечный полуостров». Уж слишком велик ценник для старого спального района на краю города. Хотя само место плохим не назовёшь. До ближайшей станции метро «Купчино» можно за 20-25 минут дойти пешком, либо доехать на общественном транспорте. В каждом дворе есть школа и детский сад, и на форумах местные не жалуются на дефицит мест. Промышленные зоны находятся на достаточном расстоянии, либо уже за КАДом, чтобы и экологическую обстановку здесь назвать приемлемой.
Из недостатков можно отметить разве что отсутствие крупных гипермаркетов поблизости, хотя в 10 минутах ходьбы есть «Карусель» и дефицит парков поблизости, те, что есть, скорее напоминают скверы. Ещё местные жители жалуются на серьёзные пробки в час-пик, но это общая проблема для всех спальных районов. Здесь хотя бы есть кольцевая развязка, которая кому-то может пригодиться.
.JPG)
Сейчас на площадке идут подготовительные работы, уже устроено свайное поле и приступают к монолитному каркасу. Если такими темпами будут работать и дальше, то есть все шансы, что объект закончат к намеченному сроку. А там, глядишь, и новая станция метро «Дунайский проспект» откроется в пешей доступности. Нам её с 2015 года всё обещают, но к 2018 вроде уже «точно-точно» будет.
Конкуренты
Как я уже говорила, соперников у «Балкан» немного. Вернее, всего два. Это ЖК «Квартет» и ЖК «София». Оба принадлежат холдингу «ЛСР», оба строятся из панелей, оба имеют высоту в 25 этажей, и оба сдаются поэтапно. Правда, «Квартет» всё же скромнее: всего 4 высотки против 22 корпусов «Софии». Да и отделка у него только «под чистовую», в то время как у второго объекта – «под ключ». Но зато он находится в 5 минутах ходьбы от метро и в 2017 году уже будет полностью введён в эксплуатацию.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
ЛСР. Недвижимость |
1 квартал 2017 г. |
47 кв.м. |
4.7 млн.р. |
|
|
ЛСР. Недвижимость |
3 квартал 2018 г. |
43 кв.м. |
4.7 млн.р. |
|
|
Лидер-Групп |
3 квартал 2019 г. |
44 кв.м. |
от 3.5 млн.р. |
Напомню, что 44-метровая однушка в «Балканах» стоит 3.5 миллиона только на 2 этаже. На 9 уже 3.8 млн. Ещё выше – ещё дороже, и практически приближается к стоимости таких же квартир у своих конкурентов, которые сдаются значительно раньше. На форумах призывают не сравнивать панели и монолит, а я призываю вас сложить собственное мнение. Прочитать подробнее об этой технологии можно, например, здесь: ЖК «Европа Сити».
Заключение
ЖК «Балканы» всем хорош. Однако перед тем как принять решение о покупке, я настоятельно рекомендую почитать отзывы прежних дольщиков, посоветоваться с юристом по поводу спорных моментов договора, объективно оценить свои моральные и финансовые возможности, если вдруг придётся ждать жильё дольше положенного срока. И только взвесив все эти риски, можно смело очаровываться расположением, ценами и красотами «солнечного полуострова».
