На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Хорошая экология, близость к центру, развитая инфраструктура, соседство с Финским заливом и большими парками – всё это обеспечило Приморскому району репутацию места приятного для жизни и перспективного для инвестиций. Вдобавок, интерес к нему подогревает строительство «Лахта-центра», моста до Васильевского острова и новой станции метро. Каждое такое событие стабильно поднимает среднюю стоимость квадратного метра, делая здешнее жильё малодоступным для массового покупателя. Особенно, в рамках «золотого треугольника» Приморского района, ограниченного развязкой ЗСД, станцией метро «Старая деревня» и ЦПКиО. Стоимость квадратного метра здесь может достигать 400 тысяч рублей. Так что неудивительно, что когда здесь появляется предложение дешевле конкурентов, оно сразу вызывает интерес.

 

 

Комплекс «Елагин-Апарт» строится как раз напротив Елагина острова, на участке между двумя крупными магистралями: Приморским проспектом и улицей Савушкина (дом 104А). Дом будет монолитным, с наружными стенами из газобетона, и многослойным вентилируемым фасадом из керамогранита. К работам приступили осенью 2015 года и строят так быстро, что уже видны очертания будущего дома – небольшого 8-этажного «П»-образного здания.

   

Архитектурно комплекс задуман довольно простым, но не лишённым изящества. Лёгкости ему должны придать светлые фасады, карнизы, открытые балкончики, террасы и панорамные окна на последнем этаже. На первом этаже здания запроектированы коммерческие помещения, на цокольном – подземный паркинг на 82 машины. Внутреннюю территорию планируют благоустроить, оснастить местами для игр и отдыха, закрыть от посторонних, а внешнюю – дополнить открытой, бесплатной стоянкой на 140 мест. Главный фасад здания будет выходить на улицу Савушкина, здесь же будут расположены два главных входа на территорию ЖК, а также въезд и выезд в подземный паркинг. Дополнительно предусмотрена калитка со стороны Приморского проспекта.

    

Внутреннее убранство холлов ещё обсуждается, но очевидно, что оно будет дизайнерским и дорогим. Этот застройщик (ИСК «Атлант»), вообще, специализируется на авторском, а не на массовом строительстве, а сам комплекс задуман, как проект бизнес-класса. Правда, в этой связи кажется странным, что на каждом этаже (кроме 8) запроектировано по 56 квартир, но всё становится на свои места, когда узнаёшь, что по документам «Елагин-Апарт» проходит, как гостиница. Этим объясняется и более доступная цена, и большое количество студий (212 из 377), и отсутствие аккредитации Сбербанком (хотя другие банки одобрили проект). О том, что тянет за собой коммерческий статус недвижимости, я расскажу чуть позже, а пока же хочу рассказать о планировках и ценах данного проекта.

   

«Елагин-Апарт» имеет потрясающий по простоте, удобству и наполненности сайт (https://elagin-apart.ru), где вы без труда сможете отыскать любую информацию о комплексе. В том числе, самостоятельно ознакомиться со всеми планировочными решениями и стоимостью квартир. Тем не менее, в рамках статьи, мне всё же хочется рассказать о ситуации в целом, потому что без этого совершенно невозможно разобраться, что же представляет собой комплекс на самом деле.

 

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Апартаменты со 2 по 7 этаж. Указаны минимальные цены на 2 этаже
Студия	26 – 29 кв.м.	2.4 – 2.8 млн.р.
1 к.кв.	35 – 47 кв.м.	3.2 – 4.2 млн.р.
2 к.кв.	57 кв.м.	5.2 млн.р.
Апартаменты на последнем этаже
Студия	27 – 29 кв.м.	2.7 – 2.8 млн.р.
1 к.кв.	35 – 47 кв.м.	3.2 – 6.4 млн.р.
2 к.кв.	54 – 73 кв.м.	6.4 – 10 млн.р.
3 к.кв.	87 кв.м.	11.9 млн.р.

Всего в комплексе запроектировано 377 апартаментов от 26 до 87 кв.м. Как видно из таблицы, со 2 по 7 этаж представлены варианты от студий до двушек, а вот трёшки можно найти только на последнем этаже. И не стоит обольщаться – их всего две, и выглядят они вот так:

 

Большая кухня, гостиная через перегородку, две спальни, раздельный санузел и роскошная терраса. К плюсам этой планировки хочется отнести достойные площади всех помещений, наличие двух окон в спальне, террасу, конечно же. А к минусам: не самую удачную форму прихожей, из-за которой здесь мало, что удастся разместить.

Выбор двухкомнатных апартаментов уже больше. Только на последнем этаже нам предлагают сразу три варианта.

     

Все – с террасами, но не все с большими кухнями. Удивительно, но такую элементарную вещь вам не гарантируют даже в апартаменте бизнес-класса за 6,5 млн. руб. К счастью, с увеличением площади они всё же становятся больше, как и все остальные комнаты. Лично мне больше всего понравился самый большой апартамент. И не только из-за большой кухни, здесь ещё и три окна в гостиной, эргономичный коридор и есть возможность объединить кухню с гостиной. Без террасы нам предлагают всего один двухкомнатный номер, в целом, довольно средний по всем параметрам.

 

Благо есть в апарт-фонде Комплекса один промежуточный вариант, который кому-то с лёгкостью заменит двушку. Это однокомнатный апартамент «евро» формата, с большой столовой, и ещё более просторной комнатой, где можно разместить не только спальню, но и много других полезных зон. И смущает в нем только скромная прихожая и расположение окна на кухне – кажется, там будет очень темно. 

 

Другие однокомнатные апартаменты со 2 по 7 этаж выглядят многим проще. В большинстве своём это классические варианты с 10-метровой кухней и гостиной от 17 до 21 метра. 

   

Самым интересным из них кажется вот такой изогнутый апартамент с хорошей кухней, гостиной и прихожей. 

 

На 8 этаже предлагают удачные варианты с террасами, но стоят они уже существенно дороже. 

   

Неизменными на всех этажах остаются в «Елагин-Апарт» только студии, которые отличаются между собой разве что площадью. 

 

   

Сдаются апартаменты с черновой отделкой, в рамках которой предусмотрена затирка швов, стяжка «плавающего» пола, входная металлическая дверь, и разводка электричества. Но можно заказать и вариант «под ключ». Качественные ламинат, обои, плитка и сантехника обойдутся в 10 тысяч рублей за квадратный метр. Посмотреть образцы, и выбрать между светлым и тёмным вариантом, можно в офисе Застройщика на Петровском проспекте, 1. Высота потолков в апартаментах составит 2.8 м.

 

  

фото застройщика

 

О самом застройщике нам известно немного. Только то, что инвестиционно-строительная компания «Атлант» входит в группу компаний «Атлантик», на счету которой числятся ТРК «Атлантик-Сити», ЖК на Ждановской набережной, 10 и два ЖК на Петровском проспекте, дом 1 и 14. 

 

На форумах я не нашла ни хвалебных отзывов на эти объекты, ни ругательных, что в целом характеризирует компанию скорее с хорошей стороны, нежели с плохой. Ведь недовольство обычно высказывают чаще, чем комплименты. 

 

 

Так что будем судить компанию по делам, а не по словам. А тут «Атланту» есть, чем гордиться. Уже практически возведён каркас будущего дома, рабочие приступили к выкладке наружных стен, а специалисты подбирают плитку для облицовки фасада. До сдачи дома ещё полтора года, а он уже почти готов. И такие темпы строительства удивляют не только меня. 

Вообще же, Апарт-комплекс «Елагин-Апарт», кажется, стал обсуждаемым проектом застройщика. Что при ближайшем рассмотрении не удивляет. Спорным достоинством является не только статус объекта, но и его расположение. 

Апартаменты, действительно, предлагают своим жильцам только временную регистрацию и, действительно, облагаются большей налоговой ставкой. Однако они совсем не ограничивают социальных прав своих собственников. Записаться в детский сад, школу или больницу по месту проживания вы сможете точно так же, как и ваши соседи с постоянной регистрацией. Остальные детали уточним у менеджера, а пока же хочется осмотреться на месте. Самые большие претензии форумчане высказывают экологической обстановке, а между тем, Приморский район считается одним из самых чистых. Кроме того, «Елагин-Апарт» строится напротив Центрального Парка Культуры и Отдыха, куда, наоборот, стремятся попасть в выходные многие петербуржцы. Так что же смущает потенциальных дольщиков? Очевидно, дорога. Дорога и перед комплексом, и сразу за ним. Куда ни повернись – всё равно будешь проезжающими мимо машинами любоваться. Окна только боковых квартир выходят на небольшой сквер. 

В остальном локация «Елагин-Апарта» заслуживает похвалы. В 10 минутах ходьбы есть станция метро «Старая деревня». В 10 минутах езды – Невский проспект. В радиусе 1 км находится 3 детских сада, 3 школы, поликлиника, ТРК с кафе и кинотеатрами. Если пройтись чуть дальше, то можно найти ещё больше объектов социальной инфраструктуры, но кроме этого: теннисный корт, яхт-клуб, фитнес-центр и даже парк аттракционов.

 

 

Вдоволь нагулявшись по окрестностям новостройки, я отправилась в расположенный неподалёку офис застройщика в ТРК «Атлантик-Сити». В выходной день менеджер предложила встретиться здесь, хотя обычно клиентов принимают в петроградском отделении, которое открыто с 9 до 19 по будним дням. 

   

Меня менеджер встретила у макета «Елагин-Апарта», рассказала о комплексе в целом, и проводила в здешний офис для обсуждения деталей. В частности рассказала о системе налогообложения на апартаменты и системе расчёта коммунальных услуг. Выяснилось, что коэффициент налоговой ставки для этого типа недвижимости составляет 0.5% от кадастровой стоимости, против 0.2% на квартиру, но при этом цена метра по кадастру ниже – порядка 60 тысяч рублей. Если говорить конкретно, то за однокомнатные апартаменты площадью 47 кв.м. придётся ежегодно платить по 14 тысяч рублей. А вот обслуживание самого дома дороже не станет. Застройщик сознательно уходил от идеи делать «Елагин-Апарт» апарт-отелем в чистом виде, поэтому не стал предлагать сервисы по аренде, уборке, ремонту и пр. Немного вырастут только счета за воду, свет и тепло, в среднем на 30%. То есть, если за 40-метровую однушку в обычном доме приходит счёт на 2000 рублей, то за апартаменты аналогичной площади будут присылать квитанцию примерно на 2700. Итого содержание «гостиничной» квартиры обойдётся примерно в 4500-4700 тыс. руб. в месяц.  И, рассказывая об этом, менеджер отметила, что все эти «надбавки» с лихвой перекроет разница в стоимости жилья. 

 

Я спросила, почему же застройщик изначально отказался от идеи возвести обычный жилой дом, если сейчас всеми силами старается превратить в него апарт-отель. Она ответила, что участок земли достался компании уже с коммерческим статусом, и они не стали его менять, чтобы предложить более дешёвые метры покупателям. Однако строят они «Елагин-Апарт» по жилищным нормативам, так что опасаться совершенно нечего. Кстати, они даже паркинг предлагают дешевле среднестатистического для бизнес-класса, от 450 до 580 тыс. руб.

   

Удовлетворившись этими ответами, я стала расспрашивать о вариантах приобретения недвижимости. Оказалось, что объект аккредитован сразу несколькими банками («Дельтакредит» банк, «Возрождение», «БФА» банк, банк «Санкт-Петербург»), хотя это случается с апарт-отелями нечасто, и доступен в рассрочку. Последнюю предоставляют до августа 2018 года, с удорожанием 1% на остаток и первым взносом в 30%. К слову, банковская ставка на апартаменты начинается от 14% годовых. 

   

Сделка оформляется по договору долевого участия, земля находится в собственности застройщика и разрешение на строительство у него тоже есть. Единственный нюанс, который идёт в обход 214-ФЗ, это 10% предоплата от стоимости квартиры, которую оформляют в счёт «оказания услуг», а на самом деле – для подстраховки, чтобы вы не передумали. Я ознакомилась с обоими договорами и в принципе ничего страшного в них не увидела – просто стоит иметь в виду этот нюанс. Ну, и приготовить ещё 10 тысяч за оформление бумаг в УФРС.

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Дом у Елагина острова	Северный город	2 квартал 2017 г.	47 кв.м.	8.4 млн.р.
Stocholm	Setl City	3 квартал 2017 г.	48 кв.м.	7.6 млн.р.
Life-Приморский	Пионер	4 квартал 2017 г.	48 кв.м.	4.8 млн.р.
Три ветра	ЛСР. Недвижимость	2 квартал 2018 г.	47 кв.м.	5.2 млн.р.
Елагин-Апарт	Атлант	4 квартал 2017 г.	47 кв.м.	4.2 млн.р.

 

ЖК «Дом у Елагина острова» строится у метро «Старая деревня», на Липовой аллее. Небольшой, 8-этажный дом выполнен в неоклассической манере, и, как и все объекты компании «Северный город», имеет свои неповторимые черты. Это благородный стиль, витражное остекление, дорогая отделка фасадов и уютный сквер с виноградом и сиренью. В жилищном фонде запроектировано 128 вариантов квартир, от 40 до 122 кв.м., от одной до трёх комнат. Из инфраструктуры предусмотрено строительство подземного паркинга. К недостаткам проекта можно отнести разве что унылый вид из окон и близость ж/д переезда, который будет собирать пробки под окнами.

 

ЖК Stockholm возводится на участке между Приморским проспектом и Малой Невкой. Он представляет собой два дугообразных здания переменной высоты от 5 до 7 этажей. Застройщик позиционирует комплекс, как объект элитного класса, поэтому кроме стандартных квартир от 42 до 245 метров он предлагает также пентхаусы и варианты с террасами. Также высокий статус дома должны подчеркнуть: закрытый благоустроенный двор, ресепшен в холле, паркинг на 320 мест при 125 квартирах в проекте и другие детали. Здесь с видом из окон, к счастью, всё в порядке, но рядом также проходит загруженная магистраль, и нет удобных подъездов к дому.

 

ЖК Life-Приморский также находится «у самого синего моря», но ближе к развязке ЗСД, на Приморском проспекте 52. Соответственно здесь обстановка с шумом и пылью была ещё более критичной. Однако застройщик нашёл изящный выход из ситуации. Он «бросил на баррикады» один из 4 корпусов, заслонив им остальные дома, жители которых теперь могут спокойно наслаждаться пением птиц и шумом прибоя. И чтобы ничто не нарушало комфорта «приморцев» застройщик закрыл территорию, оборудовал подземный паркинг, строит детский сад и небольшой причал. Жить предлагает в квартирах от 28 до 203 кв.м., среди которых есть и студии, и четырёхкомнатные варианты. Первая очередь комплекса уже сдана, сейчас идёт строительство второй.

 

ЖК «Три ветра» – единственный комплекс, который строится за пределами условно обозначенного мной «золотого треугольника» Приморского района. Однако он всё равно попал в список конкурентов, поскольку возводится неподалёку и позиционируется, как объект бизнес-класса. Он находится дальше по береговой линии от предыдущих комплексов, за развязкой ЗСД, на улице Савушкина. Представляет собой проект из трёх 13-этажных корпусов, подземного паркинга, 2 отдельных паркингов, коммерческих помещений и детского сада. В нём задумано 758 квартир, от 35 до 178 кв.м., от 1 до 6 комнат. 

 

Апартаменты, как единственный вариант жилья подойдёт не каждому. Ведь кроме вышеперечисленных нюансов с налогами и коммунальными платежами у них есть и другие особенности. Например, за них невозможно получить налоговый вычет, а ещё их могут забрать в случае задолженности, даже если другой собственности у вас нет. Всё это непременно стоит учитывать при покупке, а не только соблазняться их низкой ценой. В остальном «Елагин-Апарт» станет достойным конкурентом близлежащих комплексов и, пожалуй, станет самым выгодным вложением средств для привлечения дохода. 

 

Специально для портала "Все новостройки"