ЖК «Эдельвейс-комфорт»: старый знакомый с новым именем
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
В конце апреля 2016 года в поле моего зрения попал строящийся микрорайон «Эдельвейс-комфорт», что на окраине Балашихи. Наш портал уже публиковал обзор по этому жилому комплексу, но тогда он назывался ЖК «Никольско-Трубецкое» (рядом – одноименное село). По состоянию дел на середину весны 2014 года проект был проблемным долгостроем, его уже много месяцев обещали «вот-вот сдать», но обещаний не выполняли. По прошествии двух лет мы решили разведать, что же происходит со стройкой сейчас.
Итак, согласно проектной документации, на площади 32 га должны были возвести более 20 монолитно-кирпичных домов разной этажности (от 17 до 25 этажей, а также комплекс таунхаусов), детские сады, школу, поликлинику, подземные паркинги, игровые площадки, гостиницу и торгово-развлекательный комплекс.
Что же сделано за прошедшие два года?
.jpg)
Довольно много, судя по всему. Хотя сейчас территория ЖК по-прежнему представляет собой, главным образом, пустырь, работы явно проведены масштабные: два дома (из запланированных 26-ти) с подземными парковками уже заселены, еще три активно достраиваются, забиты сваи для фундаментов еще двух жилых корпусов и детского сада (работают краны, стройка идет).
Территория кое-где уже благоустроена: во дворе недавно появилась современная игровая площадка, засеяны газоны, прокладываются дорожки, устанавливаются декоративные ограждения.
Работает подземный паркинг (пока, правда, не весь). В уже готовых домах, разумеется, проведены свет, вода, отопление – жить можно.
Но давайте рассмотрим все эти моменты подробнее. И начнем, как водится, с транспортной доступности.
Как добраться
Чтобы доехать до ЖК на маршрутке от м. Новогиреево, мне пришлось потратить час, причем не из-за какой-то особенной удаленности от Москвы, а из-за пробок (от м. Щелковская добираться удобнее: на дорогу уйдет примерно полчаса). Пробки на этом направлении – дело, вообще-то, обычное, и жители Балашихи вынуждены с этим мириться.
От м. Выхино идет маршрутка №993, от м. Новогиреево – маршрутка №110, от м. Щелковская – маршрутка №338А либо автобус 447.
Выйти следует у Никольско-Трубецкой церкви (церковь расположена недалеко от зоомагазина, на краю района «Поле чудес» - это ориентиры, если вы вдруг заблудитесь). Между церковью и зоомагазином как раз находится офис продаж – небольшое двухэтажное здание с красочным баннером.
Сам ЖК отсюда разглядеть будет непросто – он находится за высоким забором, метрах в восьмистах, за пустырем, который планируют застроить в будущем.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Несмотря на то, что Балашиха не считается самым экологически чистым городом в МО (тут располагаются несколько крупных заводов), воздух на окраине свежий, видимо, благодаря довольно большой «зеленой зоне».
.jpg)
Слева от микрорайона – частный сектор, справа – живописный лес, говорят, что неподалеку есть несколько прудов и речка.
Сайт
Сайт жилого комплекса (https://эдельвейс-комфорт.рф/) довольно информативный. Есть проектная документация, фото строительства и описание его этапов, поэтажные планы домов и таблицы квартир, доступных для покупки. В таблицах можно найти все необходимые цифры – начиная от стоимости квадратного метра и заканчивая номером квартиры на площадке.
Выбор квартир довольно большой, выбор планировок – тоже широкий, особенно если учесть, что межкомнатные перегородки жильцы могут «рисовать» на плане так, как им захочется.
Сейчас продаются квартиры в семи корпусах. Корпуса 1 и 5 – уже заселены, корпуса 2, 3 и 4 достраиваются, корпуса 9 и 11 будут сданы во вторую очередь, сейчас на их месте только сваи и строительная техника.
|
Корпус |
Срок сдачи |
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Стоимость кв. м., тыс. руб. |
Стоимость квартиры, млн. руб. |
|||
|
от |
до |
от |
до |
от |
до |
|||
|
9, 11 |
III кв 2017 |
1 |
43 |
60 |
59 |
60 |
2,590 |
3,531 |
|
2 |
64 |
84.5 |
56 |
59 |
3,770 |
4,739 |
||
|
3 |
88 |
120 |
52 |
56 |
4,952 |
6,243 |
||
|
|
||||||||
|
4 |
I кв 2017 |
1 |
45 |
65.5 |
65 |
67 |
3,029 |
4,252 |
|
2 |
81 |
88.5 |
61 |
61 |
4,928 |
5,405 |
||
|
3 |
101 |
|
53 |
5,371 |
|
|||
|
|
||||||||
|
3 |
IV кв 2016 |
1 |
43 |
45.5 |
75.5 |
80 |
3,252 |
3,640 |
|
2 |
64 |
|
71.5 |
73.5 |
4,533 |
4,660 |
||
|
3 |
88 |
89.7 |
62 |
64 |
5,565 |
5,639 |
||
|
|
||||||||
|
2 |
II кв 2016 |
1 |
42 |
51 |
79 |
81 |
3,385 |
4,029 |
|
2 |
72 |
88 |
63.5 |
4,606 |
5,596 |
|||
|
3 |
101 |
121 |
53 |
5,371 |
6,431 |
|||
|
|
||||||||
|
5 |
сдан |
1, 2, 3 |
43 |
86 |
76.2 |
94.6 |
3,989 |
6,606 |
|
|
||||||||
|
1 |
сдан |
1, 2, 3 |
48 |
142 |
75.6 |
107 |
5,205 |
10,780 |
Понятно, что в уже сданных домах выбор квартир невелик, всего несколько десятков. Зато чем дальше срок постройки дома, тем квартир становится больше, а цены на них – что логично, ниже.
Немножко о технических характеристиках сдающихся квартир.
.jpg)
Потолки более чем приличные – 3 м, госкомиссии каждая квартира сдается с разводкой до щитка, окнами и металлической дверью, межкомнатных перегородок на этапе ГК нет. Отделка квартир входит в их стоимость, варианты отделки можно выбрать из предложенных по списку (смету, примеры отделки, приблизительные сроки проведения работ и прочее тоже можно найти на сайте).
Стоит помнить, что на отделку нужно «закладывать» еще один-три месяца (в зависимости от площади квартиры) после сдачи дома в эксплуатацию, а на оформление права собственности, как мне сказали в офисе, уходит около полугода. То есть въехать в квартиру на следующий день после ГК вряд ли получится.
Есть, впрочем, возможность и отказаться от ремонта «от застройщика» (цена квартиры при этом станет ниже примерно на 10%) и сделать все внутренние работы самостоятельно. Однако на сайте застройщика я нашла сообщение о том, что «производство Дольщиками ремонтно-отделочных работ в своих квартирах собственными силами возможно только после получения свидетельства о собственности на квартиру». Другими словами, сроки въезда в квартиру в этом случае еще больше отодвигаются: после ГК пройдет еще несколько месяцев, прежде чем вы сможете приступить к ремонту.
.jpg)
Впрочем, на форуме мне встретилось мнение, что данное требование незаконно: дольщик имеет право начинать ремонт сразу после подписания акта приема-передачи квартиры, а не ждать получения права собственности. Но я не юрист, поэтому с уверенностью об этом ничего сказать не могу – этот момент я бы рекомендовала прояснить еще на этапе подписания договора.
Разведка боем
О просмотре квартир я заранее договорилась с менеджером Мариной (ее телефон, как и телефон ее сменщицы, есть на сайте застройщика (https://эдельвейс-комфорт.рф/).
Марина предупредила меня, что от офиса продаж до домов «очень далеко идти пешком».
Идти оказалось не так уж и далеко (меньше километра), но, действительно, не слишком удобно: после прохода через КПП (строящийся ЖК уже сейчас под надежной охраной) по бетонной дороге пришлось обойти по краю весь будущий ЖК и подземные парковки, чтобы дойти до построенных корпусов. И, полагаю, что удобнее этот путь в ближайшие два-три года не станет. Сейчас получены разрешения на возведение только 7 домов и детского сада, остальные дома (этажность, количество, расположение) находятся на этапе утверждения, так что пустырь, зарезервированный за «Эдельвейс-комфортом», точно не будет застроен в течение ближайших двух лет, а может, и дольше.
.jpg)
С этим ЖК с самого начала строительства дела обстояли не слишком гладко: сдать дома обещали еще несколько лет назад, затем из-за проблем с прокладкой коммуникаций инвестор надолго прекратил финансирование, покупатели массово подавали в суд на застройщика, требовали неустойку либо продавали свои так и не построенные квартиры по бросовым ценам. Однако после того, как коммуникации наконец проложили (случилось это в середине прошлого года), стройка продолжилась, и в двух из семи домов уже больше года живут люди.
Сейчас планы застройщика довольно четкие: 2, 3 и 4 корпуса обещают сдать в эксплуатацию во II-III кварталах 2016 года, детский сад и корпуса 9 и 11 – во II квартале 2017 (при этом на передачу прав собственности застройщик отводит еще примерно полгода).
.jpg)
Что будет с остальной частью микрорайона (а также с автодорогой, которую запланировали проложить рядом с ЖК муниципальные власти) – вопрос, повторюсь, пока открытый. Точных сроков и проектной документации по ним пока нет.
Если говорить о планировках, то они мне понравились. Большие кухни, просторные прихожие. Особенно впечатлила «двушка-распашонка» во 2 корпусе (в корпусе 1 есть похожие «трешки»), где в каждой из комнат по четыре окна: три небольших в ряд и одно на соседней стене.
Помещение выглядит просторным и очень интересным по геометрии: стены как будто изгибаются волной.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Балконы есть не во всех домах – только в «башнях» (в многосекционных – 1, 2 и 4 – корпусах их нет).
На огороженной территории уже работает охрана, камеры видеонаблюдения, въезд осуществляется по пропускам. Функционирует подземный паркинг, во дворах паркинга не предусмотрено – только прогулочные зоны.
В башнях 25 этажей и по 4 лифта в каждом доме, в многосекционных домах (сейчас 20-22 этажные построены, потом будут и дома переменной этажности) 2 лифта на подъезд. Лифты, кстати, очень красивые, итальянские, хромированные, с зеркалами и дизайнерской подсветкой, и тоже оснащены видеокамерами.
В каждом подъезде – помещение для консьержки, на каждом этаже предусмотрено место для хранения колясок.
Работает собственная газовая котельная.
А вот из инфраструктуры у микрорайона есть пока только один небольшой магазин.
Про покупку
Если вам приглянулась какая-то квартира, ее можно забронировать бесплатно на два-три дня. А за 2,5% от стоимости квартиры – на более долгий срок, например, на месяц. Но в этом случае сумма в 2,5% считается предоплатой, и, если покупатель передумает совершать покупку, деньги ему не вернут.
Часть квартир продается от застройщика («СпецВысотСтрой»), часть – от инвестора (СМП-банк). СМП-банк продает квартиры лишь в нескольких корпусах (во 2, 3 и 4), цены несколько отличаются от цен застройщика (в большую сторону), но зато на «свои» квартиры банк дает более выгодные условия по ипотечному кредиту (от 7,5%).
Ипотека «от застройщика» на первичное жилье может быть оформлена в СМП-банке или Мособлбанке по ставке от 7,5%. Квартиры в 1 и 5 корпусах (уже заселенных) относятся ко вторичному жилому фонду, поэтому ипотеку на их покупку можно оформить в любом банке по желанию покупателя.
Договор долевого участия посмотреть не дали (его предоставляют только в момент заключения, что само по себе немного настораживает). Но мне удалось выяснить, что стоимость квартиры, указанная на сайте, не окончательная, дополнительные расходы все-таки будут: 20 тысяч рублей за регистрацию ДДУ, плюс некие «нотариальные расходы», которые зависят от сложности оформления различных доверенностей.
Машиноместа на подземном паркинге также продаются – одно место площадью 18 кв.м. обойдется в сумму от 650 до 700 тыс. руб.
Что говорят
Из новостных заметок мне удалось узнать, что активные работы на объекте возобновились в конце прошлого года, когда коллективную жалобу (более чем 450 дольщиков) рассматривало Министерство Стройкомплекса Подмосковья. Минстрой продлил разрешение на строительство корпусов 2 и 4 – сейчас они готовятся к сдаче ГК. Правда, в тех же новостях приведен срок сдачи 2 корпуса – I квартал 2016 года – так что просрочки, похоже, и теперь избежать не удалось. Но, судя по тому, что я видела на площадке, работы идут, и идут довольно хорошими темпами.
У ЖК существует свой форум (https://форум.эдельвейс-комфорт.рф/index.php), но сообщений от жильцов и покупателей на нем почти нет, активность на форуме в основном в основном проявляет сам застройщик. Здесь можно найти информацию, например, о работе ТСЖ и квитанциях об оплате ЖКХ, о порядке покупки машиномест в паркинге, фотографии отделочных работ внутри зданий, сведения о работе камер и охраны. В общем, судя по всему, застройщик старается восстановить свое доброе имя и предупреждает все запросы от жителей, вывешивая полезную информацию на форуме. Сами обитатели ЖК «Эдельвейс-комфорт» на форуме представлены парой десятков сообщений, не более.
Кстати, любопытная деталь: на форуме есть разделы «для дольщиков» и «для собственников», и они закрытые. Я зарегистрировалась на форуме, чтобы попробовать туда заглянуть, но разделы после регистрации и вовсе пропали из списка. Видимо, доступ к ним можно получить только после заключения договоров.
Есть и еще один форум (https://gknt.forum2x2.ru/), чуть более «оживленный». Однако и там пока не так уж много сообщений, хотя можно увидеть динамику строительства и ожидания дольщиков. В некоторых корпусах даже «самозародились» инициативные группы, которые отслеживают, сколько рабочих выходит на смену и какими темпами движется отделка. Все в курсе, что репутация у ЖК довольно сильно «подмочена» прошлыми скандалами с остановкой строительства, поэтому мнения самих жильцов разделились. Некоторые из них считают, что застройщик постарается восстановить свое доброе имя и все сделает в срок. Другие, наоборот, полагают, что все это лишь видимость кипучей работы, и задержки еще будут.
В интернете по запросу ЖК «Никольско-Трубецкое» или ЖК «Эдельвейс-комфорт» информации (в том числе писем, жалоб и требований) довольно много. Из-за такого переизбытка сообщений довольно трудно бывает разобраться, какие проблемы уже решены, а какие – еще нет.
Кто-то утверждает, что жильцам сданных домов не выдают документы, подтверждающие право собственности, что у них проблемы с пропиской и, как следствие, легальностью проживания в Московской области. Кто-то жалуется, что ТСЖ комплекса создан с нарушением закона, а жильцы «страдают от отключения электричества и газа» (при том, что газ в дома не проведен, на нем работает лишь котельная ЖК).
Конечно, любое из таких сообщений может быть правдой. Судя по тому, сколько недовольных дольщиков было у ЖК в период «заморозки» строительства, возмущение их можно считать вполне справедливым. Но как расценивать письма про отключение газа в негазифицированных домах, и можно ли верить таким жалобам – лично я затрудняюсь ответить.
.jpg)
Будь ваша покорная слуга серьезно заинтересована в покупке квартиры в ЖК «Эдельвейс-комфорт» – я бы, пожалуй, постаралась встретиться с кем-то из жильцов лично, чтобы узнать, так ли страшен застройщик, как его малюют. В конце концов, решать, кто более достоин доверия – жильцы квартир или их продавцы – дело серьезное, советовать я не возьмусь.
И еще один момент, который, может быть, кому-то покажется важным. Буквально на днях, в начале апреля, у ЖК поменялся Инвестор (заказчик строительства остался прежним – ООО «РИМЭКА»). Новым инвестором стало частное лицо – Золотухин К.В – генеральный директор компании, ведущей строительные работы на объекте – ЗАО «СпецВысотСтрой» (https://www.svs.com.ru/) . На официальном форуме у него есть даже собственный раздел для обращений граждан. Правда, обращений там пока нет, только новости строительства.
Для сравнения
Цены на квартиры в этом Комплексе довольно ощутимо ниже цен, предлагаемых окрестными застройщиками. Однако объясняется это, вероятно, тем, что градус недоверия к ЖК «Эдельвейс-комфорт» долгое время был сильно повышен. И теперь, чтобы вернуть покупателей и инвесторов, застройщик делает довольно выгодные (на фоне остального рынка) предложения.
|
Название ЖК |
Кол-во комнат |
Срок сдачи |
Стоимость кв.м., тыс. руб.
|
|
Эдельвейс-комфорт |
1 |
I кв 2017 |
65 000 |
|
2 |
61 000 |
||
|
Преображенский квартал |
1 |
I кв 2019 |
80 000 |
|
2 |
74 000 |
||
|
Новоград «Павлино» |
1 |
III кв 2017 |
75 400 |
|
2 |
57 000 |
.jpg)
Резюме
Пока что район находится в «зачаточном» состоянии. Первые несколько лет жильцам «Эдельвейс-комфорт» придется пользоваться инфраструктурой окрестных кварталов: там в избытке и магазинов, и салонов красоты, есть рынки, поликлиники, школы, детские площадки и все, что нужно для жизни.
.jpg)
.jpg)
А вот через несколько лет здесь вполне может появиться уютный район с собственной инфраструктурой, с видом на лес и луг, с прекрасными ухоженными двориками. Сейчас застройщик очень старается сделать территорию жилого комплекса приятной глазу. А когда строительство будет закончено, этот ЖК, вероятно, можно будет назвать если не «элитным», то весьма благоустроенным.
Если, конечно, все пойдет по плану, и стройка вновь не «заморозится». Пока перспективы довольно оптимистичные.
Минусов у микрорайона несколько: неудачное направление (в этой части МО дорожные пробки – обычное явление) и неопределенные сроки завершения строительства комплекса. Когда здесь все будет доделано, ухожено и облагорожено – заранее предсказать никак нельзя.
Если нужно въехать в квартиру «прямо сейчас» - это не самый лучший вариант.
А вот как жилье с перспективой въезда через несколько лет – вполне приемлемое решение. К тому времени на месте пустыря, будем надеяться, вырастут и школа, и детские сады, и развлекательный комплекс, и поликлиника, и прочие общественно-полезные здания. И цена на все эти блага цивилизации сейчас – пока стройка еще идет – довольно гуманная.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
