На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

На форумах многие пишут, что ЖК «Дюна» один из самых интересных объектов в Сестрорецке. У других застройщиков, мол, или цены выше, или имя неизвестное, или расположение неудачное. Меж тем, в Датском королевстве тоже не всё гладко. Дом должны были сдать ещё в 2014 году, но сроки неоднократно переносили. Сейчас он практически готов, но договор ЖСК не мешает компании «ЦДС» отодвинуть эту знаменательную дату снова. Так неужели при таких рисках эта новостройка остаётся лучшим объектом Сестрорецка? Любопытство меня так и снедало, и я решила проверить.  

 

На этот раз знакомство с жилым комплексом я решила начать с «личной встречи». Заранее я знала только то, что ЖК «Дюна» находится на перекрёстке улицы Токарева и Дубковского шоссе; что дом рассчитан примерно на 600 квартир; и что из окон верхних этажей открывается прекрасный вид на парк и залив. Остальное решила осмотреть и оценить на месте, чтобы впечатление моё было как можно более непредвзятым.

 

И первое, что меня удивило – отсутствие пробок по пути к комплексу. В тёплый июньский выходной день от Приморского проспекта до Сестрорецка я долетела минут за 20. Меж тем, прекрасно помню, как не раз ехала сюда и по часу – среди любителей отдохнуть на свежем воздухе это направление одно из самых популярных. Похоже, что с открытием нового участка ЗСД ситуация разрядилась, и транзитный транспорт уходит на платную магистраль. Однако предполагаю, что в пятницу вечером здесь всё же можно немного постоять, как и на всех выездах из города. В обратном направлении пробки могут застать, наоборот, в будние дни – в утренний час-пик, когда медленно ползёт набережная, в которую упирается Приморский проспект. 

 

Если в пробках стоять не хочется, можно воспользоваться электричкой, это же расстояние она преодолеет минут за 40. До центра будет ехать примерно час. Это удобный вариант, потому что ж/д станция находится от «Дюн» в 5 минутах ходьбы. Те же, кто не любит подстраиваться под расписание или хочет доехать не до «Старой деревни», а до другой станции метро, могут воспользоваться многочисленными автобусами и маршрутками. Правда, по данным Яндекс.Карт они едут чуть дольше, чем электрички, хотя местные говорят – также. 

 

В самом Сестрорецке новостройку не заметить сложно. После съезда с кольцевой развязки на улицу Токарева, высотку видно издалека. По пути к ней можно заметить несколько продуктовых магазинов, сбербанк, суши-бар, школу и детский сад. Позже, во время пешей прогулки по окрестностям, я обнаружила ещё несколько социальных учреждений, и думаю, что такого объёма достаточно, чтобы устроить всех деток района.

 

Напротив ЖК «Дюна» раскинулся знаменитый парк «Дубки». Это уникальный природный памятник, который появился во время правления Петра 1. Дубовую рощу с могучими деревьями он заметил, возвращаясь по Финскому заливу после Гангутского сражения. И в 1717 году приказал высадить ещё несколько тысяч саженцев. Император хотел использовать их для корабельного дела, но вскоре выяснилось, что они для него непригодны – так и удалось вырастить и сохранить прекрасный парк. Сегодня это место превратилось в благоустроенную зону отдыха, где можно покататься на лошади, поиграть в теннис, устроить футбольный матч и посетить спортивно-концертный комплекс. А дубовая веточка даже стала символом города и изображена на флаге и гербе Сестрорецка.

 

 

К слову, о доме. ЖК «Дюна» представляет собой 7-секционное здание изогнутой формы, переменной высотности. Первые три секции видовые, а потому самые высокие: в 21, 18 и 16 этажей. Последние же плавно спускаются до 14 и 12 этажей. Так что у каждой свои преимущества – у одних пейзажи из окон красивые, у других соседей меньше. Кстати кровля дома будет эксплуатируемой, поэтому в некоторых квартирах будут террасы. Неплохо для комплекса комфорт-класса.

 

Возводят новостройку по кирпично-монолитной технологии. Все этажи будут жилыми, но дабы соответствовать комфорт-классу во всём, застройщик строит во дворе небольшой торговый центр. Для этой же цели он ограничит шлагбаумом въезд во двор, (хотя забора ставить не будет) и «выкопает» подземный паркинг. Цена на него, правда, кусается. Одно машиноместо стоит почти миллион рублей. Но припарковаться можно будет и на территории, и вокруг неё. В холлах обещают улучшенную отделку и лифты повышенной комфортности. 

 

Внешне дом выглядит практически готовым. Можно сказать, кладут последние кирпичи и  вставляют последние окна. И, несмотря на выходной день, работа на площадке шла полным ходом. Кран крутился, экскаватор копал, рабочие бегали. 

 

Чуть позже я зашла на сайт застройщика, где на странице проекта нашла перечень выполняемых сейчас работ. Оказалось, что уже установлено почти 80% внутренних перегородок, идёт монтаж стояков воды и канализационных систем, а в некоторых секциях уже даже лифты устанавливают. Однако дом обещали сдать во 2 квартале 2016 года, а этот срок заканчивается через 3 недели… Работы осталось немного, но хватит ли половины месяца, чтобы завершить их – большой вопрос. И чтобы задать его представителю компании, я позвонила в офис, договориться о встрече.

 

 

 

Не считая консультационных пунктов на объектах, у «ЦДС» пять полноценных офисов продаж в разных районах города. Ближайший к Сестрорецку находится у метро «Старая деревня» на Торфяной дороге д. 7. И по телефону мне сказали, что я могу приехать в любое удобное мне время с 9 до 20 по будням, и с 11 до 16 в субботу. Я уже была в этом офисе, когда «присматривала квартиру» в ЖК «Золотое время» и помню, что у меня остались очень хорошие впечатления от застройщика и от менеджеров. 

 

 

Ещё я помню, что компания «ЦДС» является одним из крупнейших застройщиков Петербурга, и что она одна из последних, кто упорно строит по ЖСК. И, несмотря на это, стабильно получает различные награды и дипломы в категории «Лучшая» на различных профильных конкурсах. Дабы освежить свои воспоминания, я зашла на сайт застройщика, где представлена самая полная и свежая информация о нём. Оказывается «ЦДС» представлен на рынке Петербурга уже 17 лет, имеет в активе более 40 построенных и строящихся объектов, а в 2009 году застройщик вошёл в десятку лучших компаний по версии журнала «Деловой Петербург». Подробнее с этой информацией можно ознакомиться на сайте, но сейчас интереснее узнать, что же пишут о «ЦДС» в сети. И оказалось – много хорошего. В целом люди довольны и качеством, и сервисом, и ценами, и проектами, но страшно раздражены отношением застройщика к срокам сдачи. Говорят, что ввод в эксплуатацию переносят часто и безмятежно, не предоставляя никакой информации о причинах и новых гарантированных сроках.

 

С этим багажом знаний я и приезжаю на встречу. Менеджер для меня быстро находится, и я начинаю расспрашивать о комплексе. Сотрудница рассказывает о комплексе в целом, но после посещения объекта и сайта, всё это я уже знаю, так что мы быстро переходим к планировкам. Девушка говорит, что выбор небольшой, но кое-что ещё осталось. Главное на что стоит обратить внимание – цены сильно зависят от этажа. Прямо очень сильно. То есть если на 4 этаже 60-метровая двушка стоит 6.6 млн. руб., то на 6 – уже 6.9 млн. руб. Оставшиеся планировки можно посмотреть на сайте, но наличие каждой из них стоит перепроверить по телефону.

 

Количество комнат	Площадь, кв. м	Стоимость, млн. руб.
1 к.кв.	34 – 52	3.5 – 4.9
2 к.кв.	60 – 77	6.6 – 8.9
3 к.кв.	81 – 84	9.5 – 10

 

Изначально в ЖК «Дюна» были представлены квартиры от 25 до 123 кв.м., но на сегодняшний день студий уже не осталось, и самый маленький метраж начинается от 34 кв.м.  Этот вариант представляет собой классическую, едва ли не хрущёвскую, однокомнатную квартиру с небольшой кухней, средней гостиной и совместным санузлом. Порадовать он может разве что оригинальной формой балкона и нишей для шкафа в прихожей.

 

Следующие по площади варианты в 35,36,37,38 квадратов полностью повторяют эту концепцию, и лишь последние из них радуют появлением гардеробной. Более комфортными однушки становятся только при достижении 42 кв.м., где кухне смогли отвести 11 квадратов и сделать санузел раздельным. 

 

А вот насколько комфортной будет самая большая однокомнатная квартира, я предлагаю судить вам. С одной стороны она радует громадной столовой, где можно уместить и гостиную, чтобы сделать единственную комнату спальней. А с другой имеет столь сложную форму, что впору нанимать дизайнера, чтобы не потерять несколько драгоценных метров. 

 

Двухкомнатные квартиры начинаются от 60 кв.м. и на первых порах ничем, кроме ещё одной комнаты, от предыдущих вариантов не отличаются. Что-то «интересненькое» начинается с 64 кв.м., где появляются эркеры и большие лоджии. 

 

И чем дальше, тем интереснее. Всё оригинальнее формы, всё больше комнаты и кухни.

 

Трёхкомнатная квартира на сайте нашлась всего одна, тоже довольно типичная, классической планировки, с 13-метровой кухней и трёмя комнатами от 13 до 16 кв.м. Ещё в ней нашёлся эргономичный коридор, раздельный (но единственный) санузел и два небольших балкона.

 

Высота потолков во всех квартирах составит 2.6 метров, а отделка будет предчистовой, то есть вам останется только поклеить обои, положить пол, установить сантехнику и поставить мебель. 

 

 

Купить в «Дюне» квартиру можно за полную оплату, в ипотеку или в рассрочку. Для примера возьмём 69-метровую двушку, базовая цена, которой составляет 8.3 млн. руб. При 100% взносе вам сделают сумасшедшую скидку, и вы приобретёте её всего за 7.1 миллионов (на 3 этаже). В кредит её продадут по той же цене, но не забудьте про банковские начисления. Объект аккредитован в нескольких крупных финансовых организациях (Сбербанк, Уралсиб, ВТБ24, Открытие), но самый низкий процент сейчас предлагает банк «Санкт-Петербург» - 13,65%. На сайте застройщика есть ипотечный калькулятор, который может рассчитать ваши примерные платежи. При первом минимальном взносе в 20% (почти 1,5 млн. руб.) и сроке кредитования 10 лет, ежемесячно придётся платить более 85 тысяч рублей. Если внести половину (3,5 млн. руб.) платежи сократятся до 54-56 тыс. руб. Однако больше всего придётся заплатить тем, кто захочет приобрести квартиру в рассрочку. В этом случае расчёт производится от базовой цены в 8.3 млн. руб., и разбить взносы можно всего на год. Минимально можно внести от 30%, но рассчитывать на скидку тогда не стоит. При взносе от 40% с начальной суммы скинут 10%, а от 50% - 15%. Но думаю в любом случае выгоднее взять ипотеку.

   

Сделка оформляется по договору ЖСК, который не регистрируется в УФРС, а вступает в силу сразу при подписании. В принципе, он не криминальный, но защищает скорее застройщика, чем дольщика. Чего стоит только фраза «Плановое окончание строительства Объекта: ориентировочно … ». Ещё с вас попросят 10 тысяч в качестве членского взноса, и неустойки в 0.15%, если будете опаздывать с какими-либо платежами. При этом ответственности за срыв сроков сдачи я что-то не нашла. 1/365 ставки рефинансирования ЦБ кооператив выплатит вам, только если в течение месяца не передаст квартиру уже после того, как получит её от застройщика. 

 

Ещё менеджер сказала, что дополнительно нужно будет заплатить за остекление балкона (ориентировочно 10-15 тыс. руб./кв.м.) и внести 30 тысяч рублей, если захотите забронировать квартиру на 5 дней (но эту сумму потом вернут).

 

Узнав всё это, я, наконец, решилась на последний, и самый главный вопрос: «Сдадут ли, всё-таки, ЖК «Дюна» во 2 квартале 2016 года?». И ответ менеджера поразил меня своей безмятежностью: «Нет, будем ещё переносить на 4 квартал». На вопрос почему, она ответила: «Мы строим в рамках разрешительной документации. По этим документам мы можем работать до конца 16 года. Потому раньше и не уделяли этому объекту особого внимания». От таких ответов теряешься, но я всё же задала контрольный: «Так разрешение на строительство вы ведь можете и продлить?». «Да», ответила мне менеджер.

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Водолей 2	ПРОК	Сдан	62 кв.м.	5.8 млн.р.
Дом у Разлива	ФБ Сестрорецк	4 квартал 2016 г.	61 кв.м.	4.5 млн.р.
Светлый мир внутри	Seven Suns	1 квартал 2017 г.	62 кв.м.	5.4 млн.р.
Дюна	ЦДС	2 квартал 2016 г.	62 кв.м.	6.9 млн.р.

 

ЖК «Водолей 2» находится в 5 минутах ходьбы от ж/д станции Сестрорецк, на углу улиц Цемяночная и Воскова. Он стал продолжением малоэтажного комплекса «Водолей», поэтому выполнен в той же архитектурной манере: лаконичной, но благородной. В новом 7-этажном доме запроектировали 319 квартир, от 1 до 3 комнат. Но если хочется чего-то интересного, то стоит поторопиться, комплекс уже сдан и вариантов осталось немного.

 

А вот ЖК «Дом у Разлива» строится на месте бывшей туберкулёзной больницы, чем немало распугивает своих потенциальных клиентов. Но если копнуть чуть глубже, то можно узнать, что детский туберкулёзный приют располагался здесь только с 1906 по 1920 год. Потом здесь открыли больницу для больных волчанкой, затем – санаторий для больных туберкулёзом. В конце 80-х учреждение перестало себя окупать, и его закрыли. Историческое здание в стиле северного модерна превратилось в руины, и его снесли, чтобы построить новый, современный, жилой комплекс. Так, на Малой Ленинградской улице, 62А, появился длинный, 15-секционный, дом от 6 до 10 этажей на 845 квартир. В нём можно найти студии, 1-, 2-, и 3-комнатные квартиры, от 27 до 77 квадратных метров, с подготовкой под чистовую отделку. Так что единственное, что теперь смущает – этот комплекс тоже реализуется по ЖСК, и тоже немного задерживается. Изначально его должны были сдать в 4 квартале 2015 года.

 

Комплекс апартаментов «Светлый мир внутри» продаётся по ДДУ, а строится в санаторно-курортной зоне на месте бывшего пансионата «Дюны». Это на 41-м км Приморского шоссе, на самом берегу Финского залива. Комплекс представляет собой целый городок среднеэтажной застройки, где причудливо объединились жилые дома, корпуса под аренду,  спортивный клуб, лечебно-оздоровительный центр, ресторан, площадки для командных игр, теннисные корты, продуктовый гипермаркет и 5-этажный паркинг. На данный момент в продажу выведены только апартаменты первой очереди, от студий до трёшек, от 21 до 98 кв.м. с полной отделкой. Вторая очередь появится в продаже чуть позже. Сдать весь комплекс целиком планируют в конце 2017 г. Цены тоже радуют, но они бы не были такими доступными, если бы недвижимость имела жилой статус. Какие минусы это может за собой повлечь, вы можете прочитать в нашем прошлом обзоре.

 

 

На первый взгляд, ЖК «Дюна», действительно, кажется лучше своих соперников. Дом статный, с хорошими видовыми характеристиками, с террасами на крыше. Строится по кирпично-монолитной технологии, именитой компанией, опять же. При этом имеет хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру в округе. Да, и, в конце концов, почти готов к сдаче! Только вот это «почти» и смущает. На такой высокой стадии готовности сроки снова переносят, и на вопросы «зачем, почему» нет внятных ответов. Переносят просто потому, что могут. Если у вас есть силы и терпение, то можно взять. Горизонт уже виден, и к концу года, наверное, сдадут. Но если ждать вы не готовы, то посоветовать «Дюну» не могу.