Кого поддержало правительство в 2016 году
.jpg)
Недавно Сергей Собянин высказал мнение о том, что строительный комплекс Москвы преодолел кризисные проблемы в большей степени благодаря той поддержке, которую оказало правительство. Портал «Все Новостройки.ру» обсудил с экспертами и игроками рынка недвижимости тему правительственной поддержки и дальнейших перспектив развития строительной отрасли.
Цивилизация где-то рядом
Пик кризиса пройден и во многом это произошло благодаря той поддержке, которую правительство оказало строительному комплексу вообще и рынку первичной жилой недвижимости в частности – это то утверждение, с которым согласно большинство экспертов рынка. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что мнения все-таки разделились.
Начнем с приятного. Расскажем, в чем эксперты видят поддержку и что действительно оказалось важным и ценным для рынка в период нестабильности. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», отмечает значимость появления электронных услуг для застройщиков, теперь стало меньше бюрократии. Если раньше заключение договора аренды участков, разрешения на строительство и на ввод объектов, выдача заключений о соответствии построенного объекта требованиям техрегламентов, экспертиза проектной документации и другие услуги требовали неоднократных походов девелоперов к чиновникам, то теперь большая часть этих процедур проходят в режиме онлайн. Эксперт приводит конкретные цифры – сегодня 12 из 14 госуслуг, связанных со строительной деятельностью на самых разных ее этапах, можно оформить без посещения органов власти – через интернет. Кроме того, поскольку ведомственные эксперты имеют одновременный доступ к информации по проектам, оперативность их работы также возросла.
Причем и в дальнейшем власти планируют развивать электронные услуги для девелоперов. К примеру, Правительство Москвы готовит к запуску сервис для застройщиков «Калькулятор процедур». Этот электронный ресурс станет логическим завершением процесса перевода в онлайн режим всех государственных услуг для девелоперов. По сути, «Калькулятор процедур» – это путеводитель, который сможет рассчитывать стоимость, сроки и этапы прохождения процедур для каждого проекта. В конечном итоге все эти реформы ведут к снятию административных барьеров и улучшению инвестклимата, что особенно важно в период рецессии.
Оптимизацию процессов в сфере энергетики отметил Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Сегодня порядка 60% всех административных процедур связаны именно с присоединением к коммунальным сетям, а в этом году прошла и оптимизация процесса подключения к инженерным сетям: появилась возможность электронной подачи заявок на подключение к электричеству Объединенной энергетической компании, а также к каналам водоснабжения и водоотведения Мосводоканала. Утверждены единые регламенты процедуры присоединения к коммуникациям «МОЭК» и «Мособлгаза».
Также власти отменили выдачу разрешений Мосгорстройнадзора на строительство небольших объектов коммуникационной инфраструктуры: электросетей низкого напряжения, тепловой и газовой сети среднего давления и т.п. Все эти меры позволили сократить издержки на подключение сетям, которые являются значимой расходной частью проекта.
Наконец, крайне важным и своевременным решением стало включение плана коммунальных сетей в генеральный план застройки территорий (ГПЗУ). Раньше для девелопера строительная площадка была своего рода «минным полем» – под землей могли скрываться городские коммуникации, о точном местоположении которых застройщик не знал. Теперь при получении ГПЗУ девелопер бесплатно будет получать всю необходимую информацию об имеющихся на участке коммуникациях, их состоянии и расположении.
За субсидирование
Конечно, нельзя не сказать о продлении субсидирования ипотечной ставки. Именно это решение, как наиболее эффективное и значимое для рынка первичной недвижимости отметили многие эксперты. Например, Алексей Павлович, руководитель проекта ЖК «Пятницкие кварталы» и Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» смогли наблюдать значительный эффект от принятия данного решения на примере собственных компаний. С ними согласен Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, по словам эксперта, это решение довольно глобальное, оказавшее влияние в масштабах всей страны. Благодаря такому шагу, вовремя предпринятому правительством, представителям отрасли удалось пройти сквозь кризисное время, минуя грозившие им серьезные последствия или, по крайней мере, существенно сократив риски. Кроме того, город стал выдавать больше разрешений на строительство, что некоторым образом должно стать средством снижения убытков девелоперов.
Назад к реальности
Но не все так воодушевлены ситуацией и действиями правительства. Более сдержан в своей оценке Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, по мнению эксперта, еще рано говорить об окончательном преодолении кризиса. Несмотря на то что спрос постепенно восстанавливается, на рынке по-прежнему большие объемы предложения, а строительство у ряда компаний идет не так активно, поэтому финансовое положение таких девелоперов остается под вопросом. Можно предположить, что пиковая точка пройдена, но пока рынку трудно оценить понесенные потери, возможно, существенная их часть все еще впереди.
Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, не понимает до конца, о какой поддержке вообще говорит Сергей Собянин. Если о жилой недвижимости, то о преодолении кризиса говорить пока рано. Ситуация, конечно, лучше, чем в 2015 г., но продажи новостроек сейчас практически остановились, рынок просто замер. Это, кстати, подтвердил вице-премьер правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Рынок сейчас может поддержать только рост спроса или существенное сокращение расходов компаний, но стимулировать спрос правительство никак не могло и не может, оно этим и не должно заниматься, а налоговая нагрузка, бюрократические и административные барьеры остались без изменений. Те стимулирующие льготные программы для некоторых категорий граждан, снижающие ставки по ипотеке и т. п., составляют крайне малую долю от сделок на рынке. В принципе, без них ситуация бы никак не изменилась. Так что меры поддержки правительства Москвы на рынок почти никак не повлияли просто потому что спрос упал очень сильно.
С надеждой на будущее
Субсидирование ипотечной ставки кредитования, а точнее его завершение, все еще является наиболее значимым фактором воздействия на рынок по мнению большинства экспертов. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, считает что после ее завершения уровень ставок снова будут определять исключительно рыночные механизмы, которые могут толкнуть стоимость кредита как вверх, так и вниз. Многое будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ в отношении ключевой ставки. Если она не будет снижена, то и ипотека не подешевеет. В таких условиях большинство клиентов, которые до осени откладывали решение квартирного вопроса, начнут в оперативном порядке поиски жилья. На этом фоне, предположительно, большинство девелоперов повысит цены.
Довольно скептически к развитию событий в будущем относится Вартан Погосян, по его мнению, существенного улучшения ждать не стоит, поскольку для этого нет особых предпосылок. Если мы увидим традиционное сезонное увеличение продаж, можно будет говорить о том, что рынок входит в «рабочий» режим.
Интересное мнение относительно ближайшего будущего высказал Владислав Мельников. Эксперт советует решить вопрос с приобретения жилья до конца лета, потому что в настоящее время еще есть возможность выбрать из хорошего объема предложения наиболее подходящий вариант по сходной цене: традиционное для лета затишье вынуждает девелоперов привлекать покупателей за счет скидок и акций, которых с наступлением осени уже не будет. Постепенно банки снижают ставки по ипотечным кредитам, но их уровень нельзя назвать настолько привлекательным, чтобы это вызвало массовый ажиотаж. Между тем, приобрести жилье без привлечения кредита могут позволить себе далеко не многие, значит ипотека – реальный шанс для большей части граждан решить квартирный вопрос. И, следовательно, дальнейшее снижение ипотечных ставок может существенно активизировать спрос на жилье. Рекомендация главы государства приобретать квартиры сейчас, не дожидаясь снижения ставок, в целом разумна: осенью многие эксперты прогнозируют повышение цен, и потому сниженная ставка по ипотеке (если таковая будет!) при общем подорожании стоимости жилья, скорее всего, экономии не даст.
И закончим все-таки на позитивной ноте. Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» высказал ободряющее для девелоперов мнение о том, есть все предпосылки для заметного оживления первичного рынка недвижимости уже осенью. Сейчас в среднем по Московским проектам при стандартных условиях кредитования размер ипотечной ставки колеблется в диапазоне 11,5–12,5%. Это самый низкий уровень ставок с 2011. К примеру, из 8 банков-партнеров проекта, который мы строим, 5 предлагают ипотеку по ставке ниже 12% годовых. А средняя ставка по рынку с начала года снизилась до 12,6% – это самый низкий показатель с 2011 года. При этом цены на новостройки массового сегмента уже достигли дна, и это почувствовали многие покупатели, которые не снизили свою активность даже в период отпусков. В таких условиях осенью мы увидим рост цен на новостройки.
В общем, сейчас можно говорить о том, что рынок недвижимости прошел пик кризиса и сделал это, во многом, благодаря поддержке правительства. Начинается постепенное восстановление, которое займет, по разным оценкам, от шести месяцев до полутора лет.
.jpg)
.jpg)
