Специфика использования материнского капитала на рынке первичной недвижимости

Многие семьи, в которых произошло или в скором времени случится радостное событие - рождения второго ребенка, планируют потратить материнский капитал на приобретение жилья или увеличение площади уже имеющегося. Сегодня в статье мы рассмотрим вариант приобретения квартиры в новостройке с помощью маткапитала, а также отметим некоторые нюансы при его использовании.
 
Итак, начнем с определения понятий. Материнский капитал – это материальная помощь, которая предоставляется государством при рождении или усыновлении второго ребенка и последующих детей (в случае если им не воспользовались раннее). 
 

Варианты использования материнского капитала

Материнский капитал играет важную роль в поддержке семей с детьми. В текущий момент он составляет порядка 453 тыс. рублей. Этих денег, к сожалению, недостаточно, чтобы купить квартиру, но с их помощью можно уменьшить расходы, затрачиваемые на квадратные метры. 
 
При покупке первичного жилья маткапитал используется в 2-х случаях. 
 
Во-первых, при единовременной оплате (в качестве части оплаты): клиент заключает договор на покупку квартиры, в котором условия оплаты прописаны следующим образом: свои собственные деньги и средства материнского капитала. В сумме эти две цифры составляют полную стоимость квартиры по договору.
Во-вторых, при ипотечной сделке. Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», отмечает, что чаще всего маткапитал идет в счет погашения кредита покупателя, т.е. переводиться на счет банка после прохождения ипотечной сделки и в договоре на покупку не фигурирует. 
 
При покупке квартиры за счет собственных средств и средств материнского капитала покупателю необходимо предоставить в ПФР ряд документов, а именно:
 
Зарегистрированный ДУДС(Договор участия в долевом строительстве), 
документы, подтверждающие оплату квартиры, 
договора уступки, 
сертификат, 
паспорт, 
карточку СНИЛС (страховой номер).
 
После рассмотрения предъявленных документов ПФР перечисляет застройщику средства маткапитала. Однако, поясняет Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал», срок рассмотрения документов и перечисления средств составляет два-три месяца. Таким образом, застройщики идут на предоставление беспроцентной рассрочки. Но далеко не каждый продавец готов предоставить подобные условия, поэтому необходимо заранее уточнить о возможности оплаты квартиры таким образом.
Если покупатели решают использовать материнский капитал для покрытия ипотеки, то в этом случае его можно использовать в качестве первоначального взноса, либо досрочно погасить часть ипотечного кредита. Этот способ более предпочтителен как для застройщика, который получает деньги сразу после регистрации договора, так и для обладателя сертификата, в связи с более простой процедурой оформления документов и экономией времени. 
 
При условии решения клиента об использовании маткапитала в качестве первого взноса необходимо подать заявку на ипотеку в банк, указав наличие материнского капитала и справку из ПФР. После одобрения кредита банком заемщик подготавливает необходимые документы по квартире и подписывает договор. Однако ПФР не сразу перечисляет средства маткапитала на первый взнос по ипотеке. Поэтому банк после заключения договора дает кредит на общую сумму покупки (первоначальный взнос плюс размер кредита). Соответственно, пока ПФР не перечислит средства банку, покупатель платит более высокий ежемесячный платеж, а после получения банком материнского капитала, покупатель получает новый график выплат со сниженным ежемесячным платежом. 
 
Схема несколько сложная, поэтому Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», помогла разобрать ее на конкретном примере: стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей. Покупатель имеет 20% от цены, то есть ему необходимо взять кредит на 4 000 000. Если заемщик хочет использовать в качестве первоначального взноса средства материнского капитала, то банк выдает кредит на сумму 4 429 409 рублей (кредит плюс маткапитал). Первые три месяца ежемесячный платеж составит 57 508 рублей. После перечисления средств ПФР банку взносы снижаются до 51 933 рублей.
 
Молодые семьи не всегда располагают достаточной суммой накоплений и часто используют для приобретения жилья ипотеку, а материнский капитал применяется для погашения части ипотечного кредита. Соответственно, замечает Алексей Оленев, генеральный директор УК «Тушино 2018», маткапитал требуется не в момент осуществления сделки по приобретению недвижимости, а позже, для погашения кредита. Другими словами, сначала происходит сделка, т. е. подписание ДДУ, договор проходит процедуру регистрации в Росреестре, затем покупатель вносит первоначальный взнос на счет застройщика за счет собственных средств. После визита в банк с зарегистрированным ДДУ и подтверждением осуществления оплаты первоначального взноса банк перечисляет на счет застройщика сумму кредита в счет оплаты приобретаемой квартиры. И только после этого в любой момент обладатель сертификата на маткапитал может погасить часть займа. В этом случае ПФР перечислит деньги в банк.
 
Однако, Ирина Туманова, заместитель начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний «KASKAD Family», предупреждает, что если в качестве досрочного погашения материнский капитал принимают все банки, то о его использовании в качестве первоначального взноса лучше уточнить заранее, потому что не все кредитные учреждения предлагают такую программу.
 

Специфика (нюансы) работы с материнским капиталом

Основная выгода для участников государственной программы материнского капитала заключается в приобретении жилья с помощью ипотеки. Прежде всего, такая ситуация обусловлена тем, что при любом другом варианте необходимо дождаться, пока ребенку исполнится 3 года, и только после этого можно получить свои деньги. Но если семья собирается с помощью маткапитала, например, погасить часть ипотеки, то сертификат разрешается реализовывать сразу.
Несмотря на очевидные преимущества использования материнского капитала в качестве частичной оплаты новой квартиры, есть и некоторые нюансы, с которыми может столкнуться покупатель.
 
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», к сожалению, не все застройщики и банки дают возможность погасить часть стоимости квартиры или часть суммы ипотечного кредита с помощью средств материнского капитала, так как есть риск эти деньги не получить или получить через длительный срок.
 
Еще одной особенностью сделки с использованием маткапитала является обязательное наделение собственностью детей в приобретенной недвижимости. Что значительно затрудняет способы распоряжения квартирой в дальнейшем, если такая необходимость возникнет.
 
В свою очередь Мария Литинецкая обращает внимание покупателей на то, что приобретение квартиры в новостройке при привлечении ипотеки с помощью материнского капитала подразумевает долгое рассмотрение заявки банком. Так, при «стандартной» ипотеке заемщик получает одобрение или отказ уже через 2-3 дня. При использовании маткапитала в качестве первоначального взноса по кредиту рассмотрение заявки занимает до двух недель. За такой срок цены на объект могут быть повышены или квартира окажется проданной.
Если же мы ведем речь о сделке с единовременной оплатой за счет собственных средств, то необходимо отметить, что застройщики нередко отказываются предоставлять рассрочку на три месяца, пока ПФР не перечислит необходимую сумму застройщику. В таком случае клиенту приходится брать потребительский кредит, чтобы «закрыть» недостающую сумму,которая будет перечислена застройщику ПФР только через три месяца.
 
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева настроена более оптимистично и считает, что программа материнского капитала способствует решению проблемы с покупкой жилья. Таким образом, квадратные метры становятся доступнее, а у застройщиков, работающих с данным форматом, появляется возможность расширить число покупателей. И если раньше застройщики настороженно относились к процессу получения средств материнского капитала, то сейчас сам механизм оплаты отработан и не вызывает каких-либо сложностей. Более того, Татьяна Подкидышева говорит, что в последние годы рынок переориентировался на покупателей, и разбрасываться клиентами в текущих условиях не очень разумно.
 
С Татьяной согласен и Алексей Оленев, который отмечает, что для привлечения такой категории покупателей как молодые семьи, являющиеся получателями маткапитала, девелоперы реализуют различные программы лояльности. Например, в «Городе на реке Тушино-2018» все покупатели, использующие в качестве оплаты части стоимости 2-х или 3-х комнатных квартир, в том числе и с использованием ипотеки, сертификат на материнский капитал, получают дополнительную скидку в размере 100 тыс. руб. за каждого ребенка в возрасте до 18 лет. Максимальный размер скидки – 300 тыс. руб. Многодетные семьи получают скидку 300 тыс. руб. автоматически.
 
Таким образом, эксперты считают, что механизм сделки с использованием средств материнского капитала полностью отработан: практика работы с данным инструментом стала повсеместной, и покупатели, планирующие воспользоваться бюджетными средствами, могут выбирать предложения из широкого круга новостроек. 
 
Специально для портала "Все Новостройки.ру"
31 октября 2016

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи