Будущее малоэтажного строительства

Сегодня малоэтажные дома и целые комплексы активно выходят на рынок и завоевывают предпочтения покупателей. Далее мы подробно рассмотрим, причины, по которым это происходит, а также преимущества, недостатки строительства малоэтажек и перспективы их развития.
 

Малоэтажное строительство сегодня

 
Малоэтажное жилье появилось на рынке после кризиса 2008 года, а пик развития формата пришелся на 2010-2011 годы. И на протяжении всего периода малоэтажные комплексы хорошо продавались. Сегодня их доля занимает порядка четверти от всех новостроек Московской области и около 80% малоэтажных проектов в области находятся в радиусе 25 км от МКАД. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум Групп», большинство из них располагаются на северо-западе, юге и юго-западе. Наиболее популярным среди малоэтажных проектов является комфорт-класс (около 70%). Второе место занимает класс эконом (24%), а вот доля бизнес-класса невелика (6%). Элитные малоэтажные проекты и вовсе единичны.
 
В отличие от старых границ Москвы, малоэтажные проекты на присоединенных территориях не редкость. Порядка 21% объема всего предложения в Новой Москве – это квартиры в малоэтажных домах (до четырех этажей включительно), 17% приходится на среднеэтажные проекты (5-9 этажей), 62% – на многоэтажки (от 9 этажей и выше). Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», отметил, что на протяжении последних лет доля малоэтажного жилья практически не меняется. И на его взгляд, такой формат строительства в перспективе как минимум пары лет сохранит свои позиции.
 

Привлекательность строительства малоэтажек для девелоперов

 
В целом при реализации девелоперских проектов в сфере малоэтажной жилой недвижимости используется иная бизнес-модель, нежели в высотном строительстве. Специалисты KASKAD Family считают, что эта модель может быть более выгодна в силу следующих причин. Во-первых, строительный цикл в таких проектах короче чем в высотных, а, следовательно, на более ранних стадиях можно выходить на продажи, а также в более короткие сроки завершить строительство и приступить к работе над новыми проектами. Во-вторых, в малоэтажном строительстве действуют другие нормы проектирования и согласований, процесс получения исходно-разрешительной документации по объекту быстрее и менее затруднителен. Также строительство малоэтажных домов проще с технической точки зрения, этот процесс не требует использования сложной техники, кроме того инженерная составляющая таких проектов гораздо проще – нет необходимости строить технический этаж, использовать мощные насосы, лифты, в проектах легче обеспечить противопожарную безопасность. Девелоперы заинтересованы в развитии формата малоэтажного строительства, замечает Александр Зубец, из-за низкой плотности населения нет необходимости строить многочисленные объекты инфраструктуры, что снижает себестоимость квадратного метра. 
 
В совокупности все вышеперечисленные факторы позволяют строить малоэтажки быстро и относительно недорого.
 
Однако, кроме преимуществ малоэтажного строительства, существуют и недостатки. Например, 50% от объема жилья в подобных комплексах приходится на квартиры на первых и последних этажах. А как известно, такие квартиры пользуются ограниченным спросом, и их сложнее продавать. Также, с точки зрения всей экономики проекта, малоэтажное строительство чаще приносит меньшую прибыль, нежели высотный проект. При наличии разрешения застройщики предпочитают на одной и той же площади строить многоэтажные дома, в которых количество квартир как минимум в 3-4 раза превышает предложение в малоэтажных корпусах. Конечно в таком случае приходится строить дополнительные объекты инфраструктуры. Однако даже с учетом дополнительных затрат на «социалку» порой многоэтажный комплекс оказывается рентабельнее.
 

Квартира в малоэтажке с точки зрения покупателя

 
С точки зрения покупателя, формат малоэтажного жилья характеризуется большим количеством плюсов. В организованных малоэтажных комплексах с развитой инфраструктурой создается более комфортная среда проживания за счет нескольких факторов, рассказывает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель». Такие проекты в большинстве своем реализуются вдалеке от оживленных магистралей, вблизи лесных массивов, природоохранных зон и водоемов, что обеспечивает отличную экологическую обстановку будущему микрорайону или кварталу. Если сравнивать малоэтажный жилой комплекс и проект с высотными домами, при одинаковых размерах земельного участка под застройку количество продаваемой жилой площади в рамках малоэтажки значительно меньше, соответственно и число жителей не велико, что обеспечивает камерность проживания. 
 
Мнение руководителя отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной: благодаря низкой себестоимости жилья и коротким срокам его возведения (в среднем 2-3 года), снижается риск недостроя, это важное преимущество. 
 
Александр Горбачев, директор по маркетингу и продажам компании «Квартстрой» отмечает технологические и архитектурные решения для малоэтажных комплексов, которые могут иметь значение для покупателя. В самом начале проектирования у архитекторов существенно больше возможностей для создания уникального внутреннего пространства. Нередко именно загородные малоэтажные комплексы могут похвастаться уникальными парками, разделенными разновозрастными детскими площадками и спортивными комплексами, зонами для барбекю, беговыми и велосипедными дорожками, и даже придомовой территорией с огородами или садами. Также есть преимущества и с технической точки зрения, в большинстве таких проектов сегодня выполняют либо индивидуальное отопление для каждой квартиры, либо устанавливают домовые отопительные системы, которые работают в удобном для жителей режиме, за исключением кратковременных периодов технического обслуживания. На цокольных этажах проектируют кладовки, которые обеспечивают жильцов дополнительной площадью для хранения вещей. И что также важно, многие покупатели малоэтажного жилья ассоциируют такие комплексы с бесплатной и качественно организованной парковкой и с безопасностью – ведь малоэтажные комплексы чаще всего огорожены и охраняются.
 
Среди недостатков, которые могут выделить для себя покупатели, по мнению Александра Горбачева, является тот факт, что малоэтажные жилые комплексы комфорт класса зачастую требуют больших эксплуатационных расходов по сравнению с расходами в обычных многоквартирных домах высотой от 10 этажей. Это связано с тем, что плотность населения малоэтажного комплекса меньше, а инженерия, благоустройство и инфраструктура качественных проектов не только не уступает, но и лучше, чем в многоэтажных проектах экономкласса. Таким образом, за комфорт, тишину и близость к природе приходится платить.
 
Следующим распространенным недостатком представленных на рынке малоэтажных жилых комплексов, является относительно плохая доступность общественным транспортом. Такие комплексы в окружении себя редко имеют более одной остановки автобуса или ж\д станции, не говоря уже о метро. Зачастую до Москвы можно добраться только на автомобиле. Поэтому, даже если комплекс находится недалеко от границы города, время на дорогу до работы или учебы в столицу будет тратиться существенно большее. И, важно отметить еще один минус – это социальная инфраструктура, которая в малоэтажных проектах также редко отличается разнообразием, если только, конечно же, реализуемый проект не является объектом бизнес-класса или очень крупным проектом комплексной застройки территории. Как правило, возводятся социальные объекты инфраструктуры не в первую очередь и не в полном необходимом объеме.
 

Покупатели. Кто они?

 
В момент, когда малоэтажные жилые комплексы только появились на рынке, квартиры в них приобретали в основном молодые люди, в том числе и семейные, положительно относящиеся к новым тенденциям, готовые экспериментировать, имеющие возможность путешествовать и наблюдать, как в подобном формате недвижимости живут за границей, рассказывает Ксения Цаплина. По мере укоренения формата на рынке квартиры в малоэтажных домах стали приобретать и старшие поколения, включая пенсионеров, уставшие от города и желающие больше времени проводить на природе. А основная целевая аудитория сегодня – это семейные пары с детьми и люди старшего возраста. Как правило, такое жилье идеально подходит тем, кто устал от суеты мегаполиса и хочет жить за городом. Некоторые продают свое жилье и переезжают в малоэтажку, такой переезд они рассматривают, как повышение уровня комфорта проживания и своего статуса. Не так часто квартира в малоэтажном доме становится первым жильём.
 
Александр Горбачев выделяет наиболее активные возрастные группы покупателей – это 25-35-летние и 35-50-летние. Эти две возрастные группы в равной степени составляют долю 80%. Характерными предпочтениями аудитории малоэтажных комплексов являются относительно невысокая цена и наличие отделки. Также покупатели среди прочих показателей выделяют качество планировочных решений и близкие сроки сдачи, что, в общем, и является одним из конкурентных преимуществ малоэтажных комплексов.
 

Будущее малоэтажного строительства

 
Рынок малоэтажного жилья стремительно развивается. Во многом это стало возможным благодаря преимуществам малоэтажек: доступной цене, низкой плотности застройки, благоприятной экологической среде. В условиях кризиса этот сегмент получил дополнительный стимул для развития, замечает Рустам Арсланов, сегодня покупатели не хотят рисковать и предпочитают инвестировать в проекты с коротким сроком реализации, а строительство малоэтажных проектов как раз ограничено по срокам. Среди факторов, способствующих развитию данного сегмента, также можно отметить меняющееся восприятие покупателями жизни за МКАДом. Этому в немалой степени способствует активное развитие городов и населенных пунктов Подмосковья, их социальной инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. 
 
Малоэтажная застройка будет активно развиваться в Подмосковье, считают эксперты. Это, прежде всего, связано с утвержденными нормативами градостроительного проектирования Московской области, в которых изложены требования к снижению этажности новых проектов. В городах, где численность населения превышает 100 тыс. человек, максимальной высотой зданий является 17 этажей, в населенных пунктах с меньшим числом жителей нельзя строить здания более 9 этажей. Также одной из приоритетных задач властей Московской области является увеличение доли малоэтажного жилья к 2018 году до 50%. Таким образом, однозначно можно говорить о том, что малоэтажное строительство будет расти. Благодаря невысокой стоимости строительства и востребованности в этом заинтересованы девелоперы, покупателей же привлекает доступная цена.
Дальнейшая же политика властей в отношении малоэтажек на территории Новой Москвы пока неясна, поскольку еще не опубликован план развития территории. Соответственно, только после официального генплана можно будет увидеть ту долю земель, которая отведена под малоэтажное строительство, и понять перспективы формата, поясняет Александр Зубец. 
 
Ну а эксперты компании «KASKAD Family» считают, что данный сегмент сегодня самым серьезным образом недооценен, и в ближайшие несколько лет стоит ожидать его существенного и уверенного роста, который, в свою очередь, будет связан с выходом на рынок новых, качественных проектов, предлагающих реальную и вполне комфортную альтернативу квартире в высотном доме.
 
Специально для портала "Все Новостройки.ру"
 
27 декабря 2016

Обсуждение (0)

  • Сомневаюсь, что малоэтажки хороши для молодых семей, лифтов то в них не предусмторено. А как в таком случае мамочки будут затаскивать коляску в квартиру? Или для этого будут предусмотрены специальные комнаты?
  • Неплохая статья, сказали о многих аспектах. Но лично в моем восприятии элитное жилье должно быть малоэтажным

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи