Санкт-Петербург. Итоги первого полугодия 2017

Основные векторы

 
На рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга в первой половине 2017 года среди основных тенденций можно выделить специфические региональные тренды, а еще так называемые общероссийские, т.е. обстоятельства, которые стали для многих регионов едиными, потому как вызваны одними и теми же решениями. Например, решение о завершении субсидирования ипотечной ставки, привело к совместной работе банков и девелоперов и появлению программ кредитования от застройщиков. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» считает это событие одной из самых ярких тенденций в этом году. Именно совместные программы банков и девелоперов стали драйвером продаж после отмены федеральной программы субсидирования. В большей степени это отразилось на рынке Санкт-Петербурга, так, если доля ипотечных сделок в эконом- и комфорт-классах Москвы составляет порядка 60%, то в Северной столице и Ленинградской области она достигла 70%. 
 
Коллегу поддерживает и Анастасия Александрова, ведущий аналитик ГК E3 Group. В первом квартале рынок находился в состоянии адаптации к новым условиям (отмена субсидирования ипотечной ставки), в целом, начало года можно охарактеризовать состоянием отложенного спроса. Во втором квартале стало появляться больше совместных программ, сформированных банками и застройщиками, кроме того, понизить процентную ставку удалось за счет снижения ключевой ставки Центробанком. В результате наблюдаются рекордные показатели выдачи ипотечных кредитов. Сегодня часть банков кредитует без первоначального взноса, часть снижает ставку при подаче заявки онлайн, ставка опускается за счёт приобретения объектов недвижимости у определённых застройщиков. А девелоперы активно привлекают покупателя дополнительными акциями.
 
Помимо трендов федерального значения, есть и региональные, специфические тенденции, характерные непосредственно для рынка Петербурга. По данным Елены Шигаповой, исполнительного директора строительно-инвестиционной компании IMD Group, среди них можно отметить тренд на эргономичность, особенно это характерно для жилых проектов комфорт-класса. На рынке новостроек Петербурга сегодня по-прежнему преобладают квартиры небольшого метража, такие как студии, одно- и двухкомнатные, они составляют более 75% предложений. Кроме того, продолжается активное развитие сегмента апартаментов, в настоящее время его доля в общем объеме предложения составляет почти девять процентов всего рынка. В продаже находятся 37 проектов, большая часть сдается с полной отделкой и меблировкой. И потенциал развития еще не исчерпан.
 
Еще одним трендом стало сокращение площади квартир без потери их функциональности. Относительно просторные студии до 30 кв. м снижают общую среднюю стоимость жилых квадратов. Это не только способствует росту спроса, но и привлекает новые категории покупателей, для которых ранее приобрести собственную квартиру было довольно трудно.
 
Все большую популярность приобретают квартиры с евро-планировками, в которых объединены кухонная и гостиная зоны. За счет сокращения метража общая стоимость такого жилья ниже стандартного, что делает их доступнее. В Санкт-Петербурге до 60% спроса приходится на такой тип жилья.
 
Госпожа Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» среди главных трендов отмечает смещение покупательского спроса в сторону комфортности. Количество инвестиционных сделок на рынке снижается, а значит, все больше людей приобретают жилье для собственного проживания. В приоритете оказываются проекты в развитых районах города, можно даже сказать обжитых, где уже сформирована вся инфраструктура. Также важны экологическая обстановка, безопасность и другие параметры комфортного проживания. За покупательским спросом следуют и сами застройщики, снижая объемы строительства в районах, где еще не сформирована социальная и транспортная инфраструктура. 
 
Кроме того, в связи с введением дополнительных обременений для застройщиков (например, поправки в 214-ФЗ) для покупателя особенно важно, чтобы компания была надежной и финансово защищенной.
 

Параметры предложения

 
Итак, теперь посмотрим, что предлагали в первом полугодии на рынке новостроек Петербурга. По данным ГК E3 Group, без учёта индивидуального жилищного строительства было введено в эксплуатацию около 1 000 000 кв. м жилой площади. За первое полугодие продажи открылись в 31 новом жилом комплексе, а в 49 ранее вышедших на рынок комплексах были запущены новые очереди строительства.
 
Если рассматривать предложение по классам, можно заметить, что традиционно его большая часть приходится на долю эконом (порядка 47%) и комфорт-класса (почти в 32%). Третье и четвертое место делят бизнес-класс и жилье сегмента элит с долями в 11% и 10%, соответственно. 
 
За пределами КАД, сообщают эксперты и игроки рынка, в основном не выходят новые проекты, а строятся новые очереди в ранее заявленных известных комплексах. Застройщики все чаще занимаются реализацией новостроек на городских территориях внутри КАД, что связано с несколькими обстоятельствами практического свойства: в этом случае не требуется платить за комплексное освоение территории и создание комплексной социальной, спортивной, развлекательной и прочей инфраструктуры.
 
Как сообщает Игорь Сибренков, по состоянию на конец мая лидирующую позицию по объему строительства занимает Приморский район, где предложение составляет 14,5%. Второе место разделяют сразу два района – Московский и Выборгский, в каждом из которых реализуется 11,5% от общего объема новостроек. На третьем месте оказался Петроградский район, где строится порядка 9% комплексов. При этом в последних трех локациях спрос на квартиры держится на стабильно высоком уровне, что обусловлено благоприятной экологической ситуацией, а также наличием развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры.
 
Кроме того, вслед за спросом, который постепенно переориентируется от квартир в области на жилье в черте города, это же направление развития событий выбрало и предложение – число проектов в пределах КАД постоянно растет. Только за первый квартал, по разным данным, объем строительства в Питере увеличился на 20%. При этом вместе с освоением свободных территорий, девелоперы начинают реализовывать проекты редевелопмента в промышленных зонах. Такие места, как правило, обладают хорошей транспортной доступностью и расположены в районах с уже сложившейся инфраструктурой, что повышает их привлекательность для покупателя. И по итогам 1 квартала 2017 года на такие проекты приходится около 30% от общего числа сделок, то есть треть платежеспособного спроса.
 

Параметры спроса

 
В настоящий момент на рынке продолжается рост доли ипотечных сделок в структуре продаж. Повторимся, в Санкт-Петербурге в ипотеку приобретается порядка 70% жилья. При этом, в зависимости от жизненной ситуации, для покупателей имеет значение не только размер годовой ставки, но и первоначального взноса.
 
Стабильному спросу на жилье в Северной столице способствует и лояльное ценообразование девелоперов. Так, в отличие от столичного рынка, стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге не такая высокая и начинается от 70-80 тыс. рублей. Как уже говорилось ранее, такое ценообразование открывает возможность приобретения квартиры в новостройках максимально широкому кругу покупателей. Например, молодым семьям с небольшим, но стабильным доходом.
 
В целом на рынке начиная с апреля спрос имеет отрицательную динамику. Это характерное поведение для летнего сезона.
 

Параметры цены

 
Сейчас, как и в последние несколько лет, основной рост стоимости предложения происходит за счет увеличения сроков готовности домов. Как сообщают в ГК «Основа» за время строительства цена на квартиры в конкретном доме может увеличиться на 15-25% и более. При этом средняя цена по всему жилому комплексу может практически не измениться за счет вывода нового объема. 
 
Сегодня все без исключения девелоперы в каждом сегменте стараются найти оптимальное соотношение цены-качества для продукта, предлагаемого покупателю, рассматривают и внедряют новые технологии, повышающие качество строительства и при этом сохраняющие или даже снижающие его себестоимость. 
 
Как рассказывает Елена Шигалова, на долю жилья, стоимостью 85 000 – 120 000 рублей за квадратный метр приходится почти половина предложения на рынке первичной недвижимости Северной столицы. Квартиры в новостройках, с ценой менее 85 000 рублей за квадратный метр, составляют 34% от общей доли предложения. По итогам июня средняя цена перешагнула планку в 101 100 рублей.  
 
Наибольшую динамику роста цены за первое полугодие продемонстрировали квартиры в строящихся домах эконом-класса, класс комфорт в течение первых шести месяцев 2017 года показывал отрицательную динамику цен.
 

Ожидания 

 
Как отмечают эксперты и игроки рынка, кардинальных изменений произойти не должно. Спрос по-прежнему будет сфокусирован на объектах, имеющих хорошую локацию с привлекательной стоимостью квадратного метра и наличием разнообразных инструментов приобретения квартир. Сегодня девелоперы ступили на путь создания оптимального ценового предложения для покупателя и создания максимально выгодных условий приобретения: специальных ипотечных программ, рассрочек, акций. 
 
Специально для портала "Все Новостройки
 
14 августа 2017

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи