Обзор рынка высокобюджетной недвижимости Москвы
.jpg)
Миновал 2017 год и эксперты говорят, что благодаря высокой активности застройщиков, он стал для элитного сегмента самым динамичным за последние 4 года.
Предложение на рынке элитной недвижимости
С началом экономического кризиса 2014 года количество новых проектов на рынке планомерно снижалось. По итогам 2016 года их было только 6. По данным Алексея Трещева, директора Knight Frank, с начала 2017 года на рынок вышло 11 новых комплексов. Таким образом, 2017 год побил показатели самого успешного докризисного 2013 года по количеству проектов и объему нового предложения.
К концу прошлого года на первичном рынке элит и премиум недвижимости на продажу было выставлено более 2,4 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 282 тыс. кв. м. С начала 2017 года объем предложения в лотах вырос на 13%. Средняя стоимость проданных квартир и апартаментов составила 98 млн рублей.
Наиболее популярные районы распределились следующим образом: на первом месте находятся Хамовники, на их долю приходится порядка 30% спроса, второе место принадлежит Замоскворечью – 25%, Тверской и Таганский районы занимают третье место, отмечает Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate. Лидерство по стоимости принадлежит району Остоженки, где квадратный метр стоит 1,4 млн рублей. Самая низкая цена зафиксирована в Басманном районе – 300 тыс. рублей за «квадрат».
Комплексы, в которых начались открытые продажи в 2017 г.
.jpg)
Источник: Knight Frank
Что интересует покупателей сегодня
Сегодня основной покупательский интерес лежит в сегменте новостроек и объекты вторичного рынка рассматриваются при отсутствии альтернативы в новом доме. Клиентов привлекают современные архитектурные решения, продуманные планировки, развитая внутренняя инфраструктура, предусматривающая новые сервисы, например, консьерж-сервис или наличие лобби. Основной спрос сосредоточен в домах на высокой стадии готовности, рассказывает Елена Лашко, руководитель департамента продаж элитной недвижимости АН «Усадьба».
По словам Алексея Трещева, основной интерес покупателей (более 50%) пришёлся на лоты с 2-3 комнатами площадью 100-200 кв. м. Так, средняя площадь проданных лотов с начала прошлого года составила 127 кв. м, за два года, относительно 2015 года, средняя площадь проданных квартир и апартаментов снизилась на 11 кв. м, что свидетельствует о смещении предпочтений к чуть более компактным лотам, с более продуманными планировочными решениями без «лишних» метров.
Сильно возросли требования к паркингу. Теперь важно не просто наличие самого парковочного места, но и важно его качество и размер, то, на каком уровне оно расположено, каковы его габариты, есть ли возможность парковки автомобилей нестандартного размера, предусматривает ли кладовые помещения и т.д.
Екатерина Батынкова, Генеральный директор компании «Магистрат» (ГК «ИНТЕКО»), отмечает рост спроса на комплексные проекты, где есть развитая инфраструктура, разнообразное предложение по площадям и планировкам, а самое главное – однородная социальная среда и единый архитектурный код окружающего пространства. В рамках точечных проектов добиться этого практически невозможно. Поэтому, например, комплекс клубных домов «Садовые кварталы» остается в лидерах спроса. Это пять городских кварталов с инфраструктурой, соответствующей классу объекта: фитнес-клуб, студия пилатеса, фермерская лавка, винотека, мясной и гастрономический рестораны. Для любителей активного образа жизни в парковых зонах комплекса будут беговые дорожки и спортплощадки, а в центральной зоне – пруд, зимой превращающийся в каток. Вся территория комплекса будет исключительно пешеходной зоной, все погрузочно-разгрузочные работы и движение машин происходят под землей. Центральная зона «Садовых кварталов» – общественное пространство, открытое для города, но во внутренние дворы домов могут попасть только жители комплекса.
.jpg)
Повыше или пониже
Популярностью пользуются как малоэтажные проекты, так и многоэтажные, зависит это от предпочтений клиента, считает Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome. Если покупателю нравятся клубные дома с максимально приватным пространством, то выбор падет на такие проекты, как Chekhov, рассчитанный на 8 апартаментов, или Nabokov, рассчитанный на 15 апартаментов (девелопер Vesper). Но также спросом пользуются многоквартирные комплексы, такие, как Knightsbridge Private Park (девелопер «Реставрация-Н») или «Садовые Кварталы» (девелопер «Интеко»). В этих комплексах привлекательным является наличие собственной просторной охраняемой территории, чего практически невозможно найти в точечных клубных проектах.
Елены Лашко отмечает, что клиенты, как правило, рассматривают всю палитру предложений. Конечно, не каждый готов жить в небоскребах,хотя жилые комплексы в 20-30 этажей востребованы так же, как и клубные дома. Все зависит от того, какая инфраструктура и какой спектр услуг нужен покупателю.
Малоэтажных проектов в границах старой Москвы очень мало. Поэтому большинство покупок приходится на многоэтажное жилье. По статистике, приведенной Екатериной Румянцевой, председателем совета директоров Kalinka Group, с начала 2017 года порядка 87% клиентов приобрели недвижимость в небоскребах и многоквартирных элитных комплексах, в то время как покупки в клубных домах совершили около 13% покупателей.
Основные тенденции
Прежде всего, как на рынке в целом, так и в высокобюджетном сегменте, явно прослеживается тренд вывода объектов с отделкой, поясняет Алексей Трещев. Так, в 5 из 11 новых объектов покупателям представлены такие лоты. Более того, в некоторых комплексах девелоперы выводят на рынок ограниченный пул квартир с отделкой.
По словам Екатерины Румянцевой, еще в 2015 году доля новостроек «под ключ» не превышала 3%, сейчас их уже 26%. В отделке используются дорогие материалы – натуральный камень, дерево, устанавливается техника премиальных брендов на кухне, первоклассная сантехника в санузлах. Часто к работе над проектом привлекаются известные архитектурные и дизайн-бюро.
В некоторых проектах, в которых лоты изначально позиционировались без ремонта, застройщики меняют концепцию и выполняют его или предлагают отделку как дополнительную опцию при приобретении. Покупатели по-прежнему желают обустраивать пространство по своему вкусу, а большинство из них приобретают уже не первое жилье, и хотят избежать пыли и шума ремонтных работ в соседних квартирах.
Тенденция на отделку в совокупности со снижением средних показателей предложения – площади лотов, стоимости, особенно на старте продаж, способна привлечь на первичный рынок потенциальных покупателей вторичных объектов.
Элитная недвижимость всегда выступала драйвером, задавая тон прочим сегментам. И среди главных трендов, который постепенно смещается и в прочие классы столичной недвижимости, первый зам руководителя Комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест», Анна Чижова отмечает более активное использование энергоэффективных технологий и стандартов в строительстве премиальных проектов.
Дарья Самойлова считает еще одним продолжительным моментом повышение спроса на лоты небольшой площади. Так, в 3 квартале 2017 года, средняя площадь спроса составила 130,6 кв. м, что на 11% меньше, чем в 3 квартале 2016 года. В то же время средняя площадь предложения по итогам 3 квартала 2017 года составила 138,6 кв. м и снизилась на 4% за год.
Актуальными становятся проекты многофункциональных центров, включающих в себя как апартаменты, так и гостиничные номера. Так, в 2017 году стартовали продажи в MOSS Apartments и Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments. До этого на рынке элитной недвижимости в подобном формате можно было приобрести жилье в гостинице «Москва» и комплексе «Новый Арбат, 32». Также планируется строительство еще, по крайней мере, 4 многофункциональных проектов, включающих и апартаменты, и гостиничные номера. Подобный формат может быть интересен тем, кто проживает в регионах или за границей, часто приезжая в Москву, или инвесторам, желающим сдавать недвижимость в аренду при помощи управляющей компании.
Перспективы развития: чем порадуют застройщики в наступившем году
Нынешний год обещает быть еще более динамичным, так как активность девелоперов и спрос растет, отмечает Дарья Самойлова. К выходу готовятся самые современные, качественные проекты, только такие комплексы сегодня интересны покупателям. Однако в условиях растущей конкуренции за покупателя цена имеет ограниченные драйверы роста в первой половине года.
По мнению Анны Чижовой, на рынке элитной недвижимости, как и в целом на московском рынке недвижимости, сейчас идет активный процесс сегментации. В рамках каждого сегмента покупатель, а он сегодня настоящий профессионал, особенно в дорогих сегментах, голосует рублем за максимальную продуманность и эффективность проекта. Конкуренция среди застройщиков очень велика, поэтому на рынке будет наблюдаться снижение цен в целом ряде объектов, которые будут проигрывать в концепции или качестве реализации. Спрос будет смещаться в сторону более качественных проектов.
Эксперты ожидают в этом году выхода новых проектов в высокобюджетных сегментах, что говорит о высоком спросе клиентов, поясняет Елена Земцова. Например, через 2 года будет реализован интересный проект I’M Тверская Клубный дом, а в 2022 году будет окончен редевелопмент территории на улице Правда.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
