Новая Москва. Подводим итоги. Смотрим в будущее
.JPG)
Первичный рынок жилья Новой Москвы в 2017 году продемонстрировал хорошую динамику, опередив по показателям спроса Московскую область,но все еще отставая от «старой» Москвы, с точки зрения девелоперской активности и роста цен.
Наследие прошлого года
В 2017 в ТиНАО началась реализация трех новых жилых комплексов: «Южное Бунино» («МИЦ»), «Кленовые аллеи» («МИЦ») и «Филатов Луг» (INGRAD). По сравнению со старомосковскими территориями, где только в массовом сегменте в 2017 году стартовали продажи в 23 проектах, такая динамика кажется малоактивной. Однако для данного региона подобная интенсивность в пределах нормы: с момента присоединения новых земель к столице, ежегодный выход новых проектов не превышал семи единиц.
Что касается ввода в эксплуатацию жилья, то в этом отношении Новая Москва демонстрирует позитивную динамику: было введено 1,8 млн кв. м жилья, что на 6% больше, чем годом ранее.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» и участник партнерской сети CBRE отмечает, что в прошлом году спрос вырос на 30% по сравнению с позапрошлым. В Московской области активность клиентов увеличилась не более чем на 1%. В старых границах Города спрос на новостройки вырос на 33%. Таким образом, активность клиентов в Новой Москве растет значительно быстрее, чем в Подмосковье, но немного медленнее, чем в «старой» Москве.
В ТиНАО все новостройки относятся к массовому сегменту. Именно здесь предлагают покупателю самые низкие расценки на жилье в «большой» Москве, поэтому местные проекты пользуются особым вниманием покупателей. В прошлом году главной тенденцией стала концентрация спроса в отдельных жилых комплексах Новой Москвы. Причем более чем половина из них приходится на 5 наиболее успешных комплексов: «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк», «Москвичка», «Бунинские луга», «Испанские кварталы». Главные факторы успеха – это оптимальное сочетание цены и качества, удобное расположение в ближнем поясе МКАД, наличие или перспектива появления станции метро.
В 2017 году средняя стоимость квадратного метра снизилась на 5,2% до 99,5 тыс. рублей. По данным Наталии Кузнецовой, генерального директора компании «Бон Тон» средняя цена лота составляет 4,9 млн рублей.
На новомосковском первичном рынке представлено в основном жилье комфорт-класса, в частности квартиры с отделкой, на долю которых в предложении приходится порядка 30%. С предчистовой отделкой реализуется 3% объема. На данный формат наблюдается стабильно повышенный спрос в силу уменьшения издержек на ремонт. Девелоперы оперативно реагируют на пожелания людей и начинают предлагать квартиры с отделкой намного чаще, чем несколько лет назад.
Одна из особенностей спроса 2017 года – это увеличение срока принятия решения о покупке в среднем с одного до двух месяцев. Например, в проекте «Новые Ватутинки», по словам генерального директора Александра Зубца, в прошлом году 64% покупателей подписывали договор в течение 30 дней после посещения офиса, сегодня – 56,3%. Одновременно число клиентов, принявших решение в течение 2-3 месяцев увеличилось на 6,1 п.п. – до 33,7%. Увеличение сроков экспозиции связано не только с постоянно растущей конкуренцией, но и выходом на рынок собственников вторичного жилья, срок продажи которого в среднем по Москве составляет 100 дней – как раз около трех месяцев. Причем в позапрошлом году из-за высоких ставок на вторичном рынке, таких альтернативных сделок было минимум. В основном клиенты приходили с небольшим первоначальным взносом и в течение месяца оформляли ипотеку.
Как изменился покупатель и его предпочтения
Портрет покупателя не претерпел за год серьезных изменений, однако, все равно стоит отметить некоторые любопытные особенности. Во-первых, к специалистам среднего звена, которые традиционно составляли основной костяк клиентов Новой Москвы, присоединились госслужащие. В совокупности эти категории занимают порядка 60% всех покупателей, замечает Александр Зубец.
Во-вторых, в 2017 году пользователи общественного транспорта потеснили автовладельцев. Так, в Новых Ватутинках их доля составила 45% и 55% соответственно. Таким образом, благодаря завершению реконструкции первого участка Калужского шоссе, все больше людей положительно отзываются о транспортной доступности Новой Москвы, пересаживаясь с личного автомобиля на маршруты общественного транспорта.
Предпочтения покупателей по количеству комнат практически не изменились. На студии пришлось 23% сделок, однокомнатные квартиры – 35%, двухкомнатные – 32%, трехкомнатные – 8%, четырехкомнатные – 2%. Наиболее важным параметром при выборе проекта почти для 20% клиентов стала более низкая стоимость по сравнению со «старой» Москвой. Еще 15% высоко оценили возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой. Одним из важных критериев при выборе для 11% покупателей являлось наличие действующей социальной и коммерческой инфраструктуры.
Мария Литинецкая отмечает, что покупательский портрет рассматриваемой территории изменился так же, как и в других регионах. Выросла доля ипотечных покупателей, которые в среднем составляют порядка 50% всех клиентов в проектах. Снижение ипотечных ставок позволило покупателям увеличить средний размер займа примерно на 10%, что выразилось в повышении качества и размеров приобретаемого жилья.
Еще одна немаловажная тенденция – это планомерное снижение среднего размера первоначального взноса параллельно с падением уровня ипотечной ставки. Связано это в первую очередь с «омоложением» портрета покупателя. 44% всех сделок 2017 года заключили люди в возрасте 26-35 лет. Еще 25% – покупатели 36-45 лет, 16% – 46-55 лет. На дольщиков от 56 лет, а также молодежь до 25 лет, пришлось 9% и 6% соответственно. Что интересно – еще пять лет назад доля клиентов до 25 лет колебалась на отметке 1-3%. Однако сейчас молодые люди активно берут ипотеку, поскольку арендная ставка фактически оказалась сравнимой с платежами по ипотеке.
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева выделяет общую для рынка тенденцию разборчивости покупателей. Принятие решения сопровождается детальным изучением предложения недвижимости в Новой Москве и ближайших районах «старой».
Ожидания
По мнению Александра Зубца, на развитие первичного рынка недвижимости Новой Москвы в наступившем 2018 году будут оказывать влияние два основных фактора. Первое событие – это утверждение плана землепользования и застройки столицы, который содержит общие положения ее развития до 2035 года, причем с учетом Новой Москвы. Именно отсутствие четких перспектив развития присоединенных территорий мешает появлению новых проектов. Теперь же, когда у застройщиков есть большее понимание, как, в какие сроки, какими темпами и в какой последовательности будет развиваться Новая Москва, в среднесрочной перспективе рынок ждет всплеск интереса к ТиНАО, особенно к площадкам у будущих станций метро, которых до 2035 года планируется построить порядка 29. Что станет дополнительным фактором роста потребительского спроса, ведь близость к метро является второй в рейтинге критериев выбора новостройки.
Второй фактор, который будет влиять на покупательскую активность, это запуск программы помощи многодетным семьям – субсидированной ипотеки под 6%. В Москве действует ограничение по максимальной сумме, которую можно взять в кредит, она составляет 8 млн рублей. Таким образом, при минимальном первоначальном взносе (20%) стоимость квартиры не может превышать 10 млн рублей. Средняя стоимость 3-комнатной квартиры в новостройках в старых границах Москвы составляет – 12,7 млн рублей, в то время как в Новой Москве подобное жилье можно приобрести за 8,6 млн рублей. Поэтому есть все предпосылки говорить о том, что в наступившем году в ТиНАО ожидается бум спроса со стороны многодетных семей, которые смогут воспользоваться льготной ипотекой под 6%, собрав минимальный первоначальный взнос в 20%.
В 2018 году вступят в силу изменения в 214-ФЗ, которые серьезно затрагивают девелоперский бизнес. В связи с этим застройщики постараются ускорить старт многих проектов, в том числе и в Новой Москве. Что касается объемов ввода, то он по-прежнему продолжит расти либо останется на уровне 2017 года. Среди перспективных проектов, которые должны появиться на первичном рынке Новой Москвы в 2018 году, Наталия Кузнецова называет проект в Картмазово от «Инград» общей площадью 365 тыс. кв.м.
По оценкам Александра Зубца, уровень спроса в новостройках Новой Москвы в 2018 году увеличится в пределах 10-15%, чему будет способствовать льготная ипотека и появление новых проектов. Соответственно, стоимость тоже планомерно пойдет вверх в пределах 1-2% в квартал, поскольку именно уровень активности определяет ценовую политику девелоперов. Если в первой половине года за счет уверенных продаж вероятно подорожание, то во второй половине на ценообразование будут влиять и новые поправки в 214-ФЗ, вступающие в силу с июля 2018 года.
В то же время Мария Литинецкая ожидает дальнейшего снижения цен. Тенденция к уменьшению средней стоимости жилья в Новой Москве наблюдается уже более двух лет. Главным образом она связана со структурными особенностями предложения: новые корпуса уже стартовавших проектов выходят по более низким ценам. Это является главным стимулятором спроса в Новой Москве, скорее всего, данная тенденция продолжится и в наступившем году.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
