Санкт-Петербург. Подводим итоги. Смотрим в будущее
.jpg)
Прошлый год характеризовался высокой деловой активностью в строительном секторе Санкт-Петербурга.
Успешный год
По оценке Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой-СПб», по итогам 2017 года в регионе введено около 5 млн кв. м жилья, из них порядка 3,5 млн кв. м – непосредственно в черте города. Также были зарегистрированы рекордные 49,5 тыс. договоров долевого участия, а суммарный объем продаж составил 2,5 млн кв. м. Больше всего жилой недвижимости сдано в эксплуатацию в Невском, Приморском, Выборгском и Красногвардейском районах. Около 3/4 новых объектов категории «эконом» и «комфорт» приходится на городские локации и лишь четверть из них – на объекты в Ленинградской области.
Наталья Иванова, генеральный директор компании «Патриот-Нева» считает, что спрос сместился из области в город, в основном за счет появления качественных проектов в городе и отсутствия интересных локаций на прилегающих территориях.
Тем не менее, прошедший год оказался крайне сложным для застройщиков, замечает Владимир Лоскутов, заместитель генерального директора агентства «Media108». Поправки в 214-ФЗ, повысившие требования к компаниям, вынудили некоторых девелоперов уйти с рынка, а также торопиться с выводом новых проектов до вступления основных изменений в силу. Кроме того, несмотря на достаточно высокие показатели продаж, предложение все еще значительно превышает спрос. В целом 2017 год характеризовался достаточно высокой покупательской активностью, основой для которой стало существенное снижение ипотечных ставок. Средняя стоимость жилья по итогам 2017 года снизилась до 100,6 тыс. рублей за квадратный метр. Больше всего цены упали на наиболее популярные объекты: студии и однокомнатные квартиры – примерно на 2% в среднем по рынку. Стоимость двух- и трехкомнатных квартир практически не изменилась. По словам экспертов, цены остались на прежнем уровне, прибавку к стоимости квадратного метра обеспечивал только рост строительной готовности объекта.
Покупательские предпочтения
Существенных изменений в предпочтениях покупателей за год не произошло. В сегменте массового спроса цена остается решающим фактором при покупке квартиры. Закрепился тренд перераспределения спроса в сторону крупных, хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Клиенты изучают историю существования компании на рынке, проверяют наличие пакета разрешительной документации. Помимо надежности, Юлия Ружицкая отмечает рост интереса к более продуманным, функциональным планировкам. В сложившейся экономической ситуации люди не готовы приобретать ненужные площади, они заинтересованы в покупке максимально продуманного жилого пространства по оптимальной цене. В связи с этим все большую популярность приобретают квартиры евроформата.
Сегмент качественного и доступного жилья остается наиболее стабильным в Санкт-Петербурге. Большим интересом пользуются новостройки в рамках крупных проектов комплексного освоения территории, имеющие максимально выгодное соотношение цена/качество. Самый большой спрос приходится на малогабаритные квартиры, продуманные до мелочей, с точки зрения удобства, а также расположенные в черте города. Клиенты все чаще отдают предпочтение компактным 2- и 3-комнатным квартирам в новых домах с выгодной локацией. Набирает популярность жилье с отделкой и частичной меблировкой.
Наблюдается тенденция к снижению значимости географического фактора. К примеру, если ранее клиент хотел приобрести квартиру в определенной локации Санкт-Петербурга, то сегодня он готов рассматривать недвижимость в других районах города. На первое место вышло соответствие жилья его финансовым возможностям. Далее по значимости идет уровень развития коммерческой и социальной инфраструктуры. Расположение новостройки отошло на третий план.
Покупатель в категории «комфорт» более требователен к качеству среды, в которой он будет проживать. Его интересуют фасадные решения, дополнительное благоустройство, продуманные общественные пространства, степень развитости близлежащей инфраструктуры.
Стоит отметить, что многие девелоперы стараются наполнить свое предложение более тщательно, чем того требует классическое разделение категорий «эконом» и «комфорт». К примеру, «Главстрой-СПб» в своих новостройках уделяет большое внимание планировкам (сегодня в его жилых комплексах представлено более 70 планировочных решений), качеству отделки мест общего пользования, компания экспериментирует с фасадами, тщательно разрабатывает проекты будущих общественных пространств.
Основные тренды нового года
В наступившем году на рынок новостроек Санкт-Петербурга будут оказывать влияния разные факторы. Так, несмотря на низкий спрос, в первые полгода на рынок планируется вывести большой объем нового предложения. Девелоперы будут торопиться вывести свои проекты до начала активной реализации дорожной карты и новых поправок в 214-ФЗ, которые войдут в силу в июле 2018 года. В этом случае фактически может произойти та ситуация, которая существовала во время присоединения территорий к Москве, тогда за достаточно короткий период времени был сформирован большой пул новых проектов, которые изначально планировалось выводить в продажу постепенно в течение нескольких лет.
Казалось бы, для привлечения покупателей застройщикам останется только снижать цены. Однако, такие факторы, как наметившийся переход от системы долевого строительства, введение эскроу-счетов, сложности с кредитованием и рост цен на стройматериалы в совокупности увеличивают себестоимость проектов и сдерживают отрасль от резкого падения цен. Таким образом, основной тенденцией этого года Владимир Лоскутов называет стабилизацию рынка.
Лябихов Роман Михайлович, генеральный директор ГК «Атлант» ожидает, что в 2018 году на рынке новостроек сохранятся все текущие основные тенденции. Спрос на недвижимость будет достаточно стабильным, но ограниченным в силу продолжающегося уже четыре года падения реальных доходов населения. По этой же причине наибольшей популярностью будут пользоваться предложения с невысоким бюджетом, квартиры небольших площадей. Тем не менее, при сохранении или улучшении экономической ситуации возможно небольшое оживление покупательской активности.
В 2018 году основным инструментом увеличения спроса останется ипотека, считает Юлия Ружицкая. Потребность в недвижимости остается достаточно высокой. Привлекательное предложение по ипотечным ставкам позволит людям, ранее не рассматривающим возможность приобретения жилья, решиться на этот шаг. Доступная ипотека продолжит обеспечивать основной объем сделок на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области – до 65%. Однако ожидать дальнейшего существенного снижения ставок не стоит. Сегодня у крупнейших банков страны они итак находятся на историческом минимуме.
Хорошие перспективы имеет заявленная программа по субсидированию процентной ставки для семей с двумя и тремя детьми. Данная мера не приведет к серьезному росту спроса, но существенно расширит возможности покупки жилья. Выгодная ставка позволит семье выбрать квартиру с большим числом комнат или метражом.
Девелоперская активность во второй половине года существенно снизится. Будет взят курс на оптимизацию проектов и сокращение издержек. Темпы вывода в продажу нового предложения замедлятся. Но на покупателях это не отразится – сегодня у ведущих застройщиков имеется достаточно большой запас разрешений на строительство полученных ранее.
Наталья Иванова прогнозирует продолжение тренда по редевелопменту промзон. Локации достаточно интересные и расположены в удачных местах. Поэтому можно ожидать появления необычных, с архитектурной точки зрения, проектов.
Изменение цены
В первую очередь, динамику цен на строящееся жилье определяет спрос. В условиях увеличивающейся себестоимости строительства и отсутствия роста доходов населения в среднесрочной перспективе следует ожидать сокращения предложения на рынке и, как следствие, повышения цен. Растущая социальная нагрузка на девелоперов и законодательные нововведения выступают дополнительными факторами, влияющими на стоимость квадратного метра. В совокупности все эти преобразования могут привести к росту цен для покупателей в пределах 10%, замечает Юлия Ружицкая.
Другого мнения придерживается Владимир Лоскутов, по его словам, резких скачков цен в 2018 году не предвидится. Высокая конкуренция и ограниченный спрос на недвижимость в целом способствуют сохранению текущих цен. Однако, к концу года следует ожидать небольшого снижения средней стоимости до уровня около 100 тыс. рублей за квадратный метр. Увеличение цен возможно, скорее, в отдельных строящихся проектах, которые приближаются к финальной стадии строительства.
Покупательский спрос все больше переключится на городские локации, наиболее обеспеченные инфраструктурой. Устойчивые позиции сохранит жилая недвижимость массового спроса – стандартное жилье (эконом-класс) и нижний ценовой сегмент комфорт-класса. Пока нет экономических предпосылок для повышения доходов населения, поэтому люди будут приобретать квартиры по наиболее привлекательной стоимости.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
