Инфраструктура как конкурентное преимущество

Не секрет, что для покупателя одним из главных критериев при выборе новостройки является наличие развитой инфраструктуры. Однако сегодня предлагаем вам рассмотреть этот вопрос с точки зрения застройщиков. 
 

Инструмент привлечения покупателей

 
Строительство школ, детских садов, поликлиник, парковок – обязательные условия инвестиционного контракта. Иными словами, ни один проект жилого комплекса не получит разрешительную документацию, если девелопер не предусмотрит необходимое количество соцобъектов, поясняет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Поэтому в крупных проектах обязательно учитывается их строительство, правда, в большинстве случаев используются типовые решения. Прочая же детская инфраструктура (площадки, места для прогулок) стоит совсем недорого, и ею уже никого не удивишь. Поэтому сейчас застройщики стараются использовать интересные и инновационные решения – на территории жилых комплексов появляются детские развивающие центры, художественные и спортивные школы, языковые гимназии. Конечно, строительство подобной инфраструктуры – это дополнительная финансовая нагрузка для девелопера, но также и безусловное конкурентное преимущество. Причем даже такие типичные объекты, как школа или детский сад можно сделать уникальными. К примеру, в прошлом сентябре в Новых Ватутинках открылась одна из лучших по оснащению школ города с амфитеатром, кабинетами робототехники, станкостроения и даже собственной метеостанцией.
 
Спортивная и досуговая инфраструктура обычно считается дополнительным преимуществом жилых проектов. На сегодняшний день большинство застройщиков тщательно продумывают концепцию ЖК, в которых предусмотрены прогулочные зоны, игровые и спортивные площадки. По мнению Ольги Нарт, директора по маркетингу и продажам УК «Развитие», те же проекты, в составе которых предусмотрены физкультурно-оздоровительные комплексы (ФОКи) и фитнес-центры, бесспорно, значительно повышают привлекательность и статус проекта. Например, в проекте ЖК «Кварталы 21/19», помимо строительства школ и детских садов, было принято решение благоустроить большой пешеходный бульвар протяженностью 900 м. Он занимает территорию 3 га, при этом вся площадь земельного участка составляет 19 га. Объем инвестиций в строительство бульвара превысит 200 млн руб. Кроме того, в одном из помещений на первом этаже жилого дома оборудован детский досуговый центр, жители комплекса будут иметь бесплатный доступ к его услугам. В центре находятся несколько игровых комнат для детей разного возраста, есть аэрохоккей, комнаты для игры в шахматы, мониторы и приставки для видеоигр и др.
 
Социальная и коммерческая инфраструктура требует больших затрат, однако существуют и дополнительные инструменты, которые дают больше конкурентных преимуществ, но при этом не так дороги для застройщика. К примеру, охраняемая территория и видеонаблюдение, а также внутреннее благоустройство, наличие общественных пространств, зеленых зон и водоемов на территории жилого комплекса, перечисляет Андрей Гайдуков, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет».
 
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», рассуждая о создании социальной инфраструктуры, уверен, что сегодня проще и выгоднее провести реновацию старого социального объекта, чем построить его с нуля. По такому пути компания пошла при развитии проекта Magnifika в Красногвардейском районе, где была реконструирована школа №188, рассчитанная на 600 учеников. 
 
Если несколько лет назад нормой считалось строительство объекта, в котором детский сад и школа возводились в последнюю очередь, то сегодня покупатели не готовы ждать так долго, и девелоперы это понимают. Сегодня норма – возводить объекты социальной инфраструктуры постепенно, начиная с 1-й или 2-й очередей, в зависимости от объемов жилья в каждом пусковом комплексе, отмечает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. Что касается объектов коммерческой инфраструктуры (магазины, кафе и пр.), то они начинают открываться сразу, как только появляются первые жители в комплексе.
 

Архитектурные изыски

 
Несмотря на то что вложения в инфраструктуру (особенно для больших территорий) достаточно обременительны для застройщика, ее отсутствие может привести к сокращению спроса на квартиры, а также к снижению цен. Поэтому девелоперы сегодня сосредоточены не только на квартирографии, они стараются тщательно продумать внешнюю среду и архитектуру будущего комплекса, считает Кузнецов Андрей Витальевич, руководитель группы компаний СТОУН.
 
По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», современный рынок первичной недвижимости диктует свои правила: увеличивающееся предложение с последующим ростом конкуренции заставляет застройщиков придумывать новые опции для своих домов, добавлять стилизованные элементы благоустройства, привлекать дизайнеров для создания комфортного общественного пространства.
 
Последнее время среди застройщиков наметилась тенденция к креативному подходу при формировании внутридворового пространства и архитектуры. Инфраструктурные элементы стараются полностью интегрировать в жилой комплекс и превратить их в яркую точку на карте, рассказывает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. Так появляются очень красивые и интересные школы, детские сады, поликлиники, неординарные культурные центры. Такие проекты всегда интересны жителям и обращают на себя их внимание. Например, в одном из жилых комплексов, ЖК «Чудеса Света», вместо типовых детских площадок установили тематические развивающие комплексы по мотивам сказок северных стран: замок Снежной королевы, корабль Викингов, остров Пеппи Длинный Чулок. 
 
В условиях высокой конкуренции каждая составляющая жилого проекта имеет значение. И чем выше класс объекта, тем больше внимания уделяется нюансам. Архитектурные изыски более характерны для проектов бизнес- и элитного сегмента. Руководитель отдела по работе с гражданскими инициативами ЖК «Мечта» Андрей Хохлушин отмечает, что люди платят именно за стеклянные крыши, башни и т.д. Это дорогие элементы, которые включены в стоимость квадратного метра, делающие жилье престижным. Поэтому, если поселок бизнес-класса, то оригинальная архитектура там должна быть по умолчанию. При этом даже «стандартные» объекты не могут быть лишены ряда изысков, уверен Александр Зубец. Ведь сегодня главный архитектор лично оценивает архитектурную составляющую проекта и выносит свой вердикт. Таким образом, в современных новостройках редко можно встретить социальную инфраструктуру, построенную согласно архитектурному облику зданий 15-летней давности. Каждое новое строение, неважно, жилой дом это или социальный объект, обладает индивидуальностью.
 

Необходимые траты

 
Удорожание проекта за счет строительства социальной инфраструктуры зависит от того, что застройщик планирует построить. По данным Кузнецова Андрея Витальевича, удорожание проекта в массовом сегменте составляет от 5% до 20%, и вплоть до 30% в сегменте дорого жилья.
 
Стоимость строительства крупного инфраструктурного объекта, поликлиники или школы, вполне сопоставима с затратами на возведение жилого дома. Например, принятая в ГК «А101» норма затрат на создание школ и детских садов, включающая в себя проектирование, строительство, благоустройство, закупку мебели и оборудования, составляет 1 млн рублей на 1 ребенка. При этом хорошая школа повышает среднюю стоимость квадратного метра жилья в локации примерно на 5-15%. Затраты на общественные пространства очень разнятся в зависимости от их масштаба и наполнения. При этом сами они влияют не столько на цену метра, сколько на повышение привлекательности объекта.
 
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» считает, что если проект масштабный, то дополнительные расходы в меньшей степени отражаются на стоимости квадратного метра для конечного покупателя, так как затраты делятся на большее число квадратных метров. В более компактных проектах удорожание будет более заметно. Себестоимость строительства детского сада на 100 мест – это более 100 млн руб. Если в ЖК 300 квартир, то с каждой квартиры более 300 тыс. рублей (условно – продажная цена 1,5 кв. м в бизнес-классе) уйдет на детский сад, приводит пример Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея». Чем больше квартир – тем выгоднее, но может понадобиться детсад на большее число мест или 2-3 детских сада, если строится микрорайон. Поэтому строительство уникальных инфраструктурных объектов актуально преимущественно для проектов комплексного освоения территории, а не точечных новостроек.
 

Передача объектов инфраструктуры 

 
Никакой финансовой отдачи от строительства объектов социальной инфраструктуры девелопер не получает. Даже если было принято решение сделать детский садик коммерческим, чтобы полностью окупить его строительство понадобится несколько десятилетий. Сдача в аренду здания детского сада – низкодоходный бизнес, поэтому большинство девелоперов передает такие объекты на баланс города или коммерческим структурам, объясняет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». 
 
Инфраструктура эконом-класса зачастую передается государственным муниципальным структурам, так как большинство жителей предпочтут бесплатную медицину и образование, поясняет Кузнецов Андрей Витальевич. Условием передачи является строительство по утвержденным нормативам. Объекты в сегменте дорого жилья, при наличии платежеспособного покупателя, часто переходят коммерческим операторам.
 
По словам Ильи Андреева, управляющего партнера Zenith Property Management, при передаче инфраструктурных объектов государственным органам может возникнуть только одна трудность – определить на каких условиях. Вариантов тут может быть несколько: передача по рыночной стоимости, по сметной стоимости или безвозмездно. Отдельный кейс, существующий в Ленинградской области – передача социальных объектов региону в обмен на налоги. При этом никакого механизма, какая схема будет использоваться в каждом конкретном случае, не существует.
 
Если говорить о коммерческой инфраструктуре, то у девелоперов есть два основных пути, перечисляет руководитель Управления коммерческой недвижимости ГК «А101», Оксана Моисеева: продавать объекты на открытом рынке или сдавать интересным для этого девелопера операторам. 
 
Первый путь экономически более эффективен, потому что эти помещения не остаются на балансе девелопера, но в этом случае он лишается возможности влиять на инфраструктурное наполнение своих проектов и, следовательно, на качество жизни в нем. Это может сказаться на их репутации, которая может «задеть» другие проекты застройщика. Однако второй путь требует создания и развития внутри девелоперской структуры несвойственных ей компетенций, содержания штата специалистов и большого количества непрофильных объектов на балансе. 
 
Поэтому многие застройщики, идут по третьему пути, который на сегодня представляется оптимальным. Он заключается в том, чтобы продавать коммерческие помещения на первых этажах и в пристроенных объектах, однако, лоты формировать на основе планировочных решений района. К примеру, если по главной улице большинство людей будут идти от метро или автобуса домой, то здесь логично разместить супермаркеты, аптеки, пекарни и т.д. А рядом с променадом или площадью любят размещаться кафе или детские центры. Поэтому и сами помещения проектируются так, чтобы они были привлекательными именно для таких операторов. Причем не только по площадям или шагу колонн, но и с учетом специфических требований. Например, продуктовым магазинам нужен усиленный пол, а кафе и ресторанам – большие электрические мощности и возможность обустроить летнюю веранду. При таком подходе оператор может смениться, но «направленность» помещения, скорее всего, останется прежней. Все это помогает оперативно обеспечивать новые районы нужной и разнообразной инфраструктурой.
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
29 мая 2018

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи