Серию аналитических обзоров с данными по итогу работы рынка первичной недвижимости за три квартала 2018 года откроет Новая Москва, территория, которая долгое время оставалась для покупателей темной лошадкой, а теперь фактически стала эквивалентом современного качественного жилья и перетягивает на себя спрос со всей Московской области.

 

 

Совсем недавно на портале Всеновостройки.ру вышел материал, в котором мы довольно подробно рассказали про инфраструктурное развитие новых присоединенных территорий. Именно гармоничное, последовательное и всестороннее развитие Новой Москвы является главным трендом всех шести лет, с момента ее образования. Сейчас нет смысла останавливаться на подробном описании именно этого направления, с информацией можно ознакомиться здесь https://vsenovostroyki.ru/expert/14495/. 

 

Какие еще тренды развития можно отметить? По словам Алексея Лухтана, руководителя департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development, здесь сохраняется высокая девелоперская активность, связанная в первую очередь со вступившими в силу поправками в 214-ФЗ о переходе на проектное финансирование. Изменился подход покупателя к приобретению недвижимости. Клиент стал более требовательным, знает цену деньгам, отдает предпочтение продуманным качественным проектам с грамотной квартирографией и развитой внутренней инфраструктуре. 

 

С появлением Новой Москвы, ставшей альтернативой Московской области, тенденция перетекания спроса с подмосковного рынка на новомосковский стала трендом. Этому способствует пока еще невысокая цена «входного билета», качественное предложение, комфортная и продуманная внутренняя инфраструктурная наполненность жилых комплексов, развитая транспортная и социально-бытовая инфраструктура, наличие метро. Все это соответствует ценностям и предпочтениям сегодняшнего покупателя, поэтому он, в конечном итоге, сделает выбор в пользу именной этой локации.

 

Высококонкурентный рынок недвижимости вынуждает девелоперов выводить качественный продукт с грамотной и продуманной концепцией, чтобы в полной мере удовлетворить спрос сегодняшнего потребителя. Чтобы привлечь покупателей, застройщики все чаще предлагают различные специальные предложения, особенно это заметно на рынке комфорт- и бизнес-класса, где борьба за клиента наблюдается особенно остро. 

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», среди главных тенденций называет рост числа инвестиционных покупок в общей структуре сделок, тогда как в старых границах Москвы доля инвесторов, наоборот, снижается. В ТиНАО инвестиционные ДДУ в 2016 году составили 4,4%, в 2017 – 4,8%, в 2018 – 5,6%. Стоит отметить, что для расчетов учитывались пакетные сделки, когда один клиент приобретал от трех квартир и более. То есть статистика отражает не долю инвесторов среди всех клиентов, а именно объем инвестиционных сделок среди всех зарегистрированных ДДУ. При этом, как считает эксперт, далеко не все проекты Новой Москвы обладают высоким инвестиционным потенциалом. Однако ряд новостроек, расположенных в пешей доступности от перспективных транспортных узлов, однозначно вырастут в цене. Проблема в том, что, несмотря на наличие проекта новой линии метрополитена до Троицка, строительство станций пока не начато, соответственно не известны точные сроки их открытия. Поэтому девелоперы не торопятся развивать новые территории. Однако, как только власти предоставят более полную информацию, это подстегнет спрос на жилье в Новой Москве, что в свою очередь повысит и инвестиционный интерес.

 

 

Теперь от слов стоит перейти к более упрямой вещи – к цифрам и фактам. По данным экспертов компании «Бон Тон» объем предложения рынка первичной недвижимости Новой Москвы соответствовал показателю в полмиллиона квадратных метров, эта же цифра была озвучена и при подведении итогов работы во втором квартале. Если сравнивать с показателями за аналогичный период 2017 года, также можно отметить постоянство представленного в экспозиции объема – 480 000 кв. м именно такая цифра характеризовала предложение рынка первичной недвижимости Новой Москвы. Жилье строится, вводится в эксплуатацию и раскупается, поэтому рост объема предложения сейчас незначительный. Эксперты «Метриум» говорят даже о том, что за первые шесть месяцев текущего года число квартир в ТиНАО сократилось почти на четверть по причине повышенного спроса, а число заключенных ДДУ с января по июнь 2018 года увеличилось почти на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

 

Что касается будущих объемов, то вот одна примечательная цифра – госстройнадзор города Москвы выдал разрешений на строительство 117 корпусов многоквартирных домов на территории Новой Москвы, так что переживать не стоит – рынок вскоре вновь пополнится свежим предложением. 

 

 

Несмотря на то что покупательская активность в Новой Москве сохраняется, эксперты и игроки рынка считают, что предложение превышает реальный платежеспособный покупательский спрос почти в полтора раза. Что стимулирует сделки? Как рассказал Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки, «семейная ипотека» вызвала настоящий ажиотаж, за счет чего впервые в проекте компании количество обращений в январе оказалось выше, чем в предыдущем месяце – декабре 2017 года. Причем интересно, что в итоге порядка 70% клиентов взяли ипотеку на перспективу, планируя снизить ставку уже после рождения второго и последующих детей. То есть текущая социально-демографическая политика действительно приносит свои плоды. Жилье сегодня, пожалуй, доступно как никогда благодаря рекордно низкой ставке по ипотеке. В то же время потенциал у «семейной ипотеки» мог быть еще выше. Ограничивающим фактором оказался уровень первоначального взноса в 20%. Увы, семье с детьми не так просто собрать даже такую сумму, в результате чего приходится выбирать менышую площадь либо откладывать сделку до тех пор, пока не будет накоплен первый взнос.

 

Кроме того, многие компании «сыграли» на новых поправках, которые действуют в отношении новостроек и отдельных корпусов с разрешением, полученным после 1 июля 2018 года. Застройщики, воспользовавшись ситуацией, постарались создать ажиотажный спрос, что в целом им удалось. Ведь абсолютное большинство клиентов слышали о возможном росте цен на жилье и поэтому решили совершить сделку в июне. Сегодня мы наблюдаем рост конверсии показов в сделки, и это при том, что количество первичных обращений снижается. Иными словами, в июне, например, активно подписывали договоры клиенты, которые на протяжении нескольких месяцев откладывали сделку и только сейчас подписали договор. При этом ожидания роста цен вполне оправдались. Застройщики действительно повысили стоимость, однако связано это было не с новыми поправками, а скорее с ажиотажным спросом. 

 

 

Средняя цена кв. метра в Новой Москве, как говорилось ранее, держится на довольно комфортном для покупателей уровне – порядка 100-105 тыс. рублей за квадратный метр. При этом, рассматривая покупку жилья эконом-класса, стоит ориентироваться на сумму в 85 тыс. рублей за квадратный метр, комфорт – как раз те самые 105 тыс. рублей, а бизнес-класс – 120 тыс. рублей. И это неокончательная цена. Самым популярным «стимулятором» покупательского спроса стали скидки от застройщиков при единовременной 100% оплате собственными или ипотечными средствами. Также имеет место быть беспроцентная рассрочка платежей от застройщика на определенный срок или скидки на машиноместа в подземном паркинге. В последнее время стали все чаще появляться значительные бонусы на квартиры, которые могут доходить даже до 15-20%. Однако такие спецпредложения действуют на ограниченное количество предложений в жилом комплексе и распространяются на менее ликвидные лоты (первые этажи, не самый лучший вид из окна и т.д.).

 

 

Как отмечают эксперты и игроки рынка, до конца года сохранится высокий уровень спроса на жилье в пределах присоединенных территорий. Основная причина для такого положительного прогноза – улучшение транспортной доступности Новой Москвы. В 2018 году планируется открытие нескольких станций метро Калининско-Солнцевской линии, а также участка Сокольнической линии длиной более 11 километров. В итоге границы между «старой» и Новой Москвой будут фактически стерты, а жители ТиНАО смогут добираться до работы так же быстро, как и москвичи многих спальных столичных районов.

 

Одновременно ближе к зиме в продажу станут выходить корпуса, в отношении которых будут распространяться поправки 214-ФЗ. Девелоперы начнут «прощупывать» рынок, планомерно повышая стоимость и формируя тем самым некоторую финансовую «подушку безопасности». Как следствие, рост цен по итогам года составит порядка 2-3%,

 

Мария Литинецкая также уверена, что спрос на первичном рынке Новой Москвы сохранится и главным драйвером спроса по-прежнему останется доступная ипотека. Кроме того, сегодня абсолютное большинство клиентов внимательно следят за законодательными новшествами. Поскольку после внедрения эскроу-счетов в обязательном порядке стоимость кредитных средств будет включена в цену квадратного метра, покупатели, планирующие решение жилищного вопроса, постараются сделать это до конца 2018 – начала 2019 г. 

 

Специально для портала "Все новостройки"