Санкт-Петербург. Противоречивый и динамичный
.jpg)
Серию обзоров по итогам работы на рынке первичной недвижимости за три квартала 2018 года завершает материал о Санкт-Петербурге.
Северная столица стабильно находится на втором месте после Москвы во многих рейтингах, например, по популярности у покупателей, по объему выданных ипотечных займов, по объему выданных разрешений на строительство и т.д. Но, оказалось, Петербург может удивлять – в этом году он обогнал столицу по объему инвестиционных сделок с недвижимостью (речь идет о совокупном объеме коммерческой и жилой недвижимости, в котором жилье занимает долю почти в 40%, данные JLL). Но, это не единственный сюрприз. Нетипичные события светского и законодательного характера, санкции, региональная специфика развития спровоцировали появление как вполне ожидаемых трендов, так и новых неожиданных тенденций.
Векторы движения и основные события
Начнем с простого. Главный тренд, который наблюдался с начала 2018 года, увеличение числа заключенных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сохранился и в третьем квартале. Объем проданного жилья уже пересек отметку в 3,5 млн кв. м, что на 1/5 больше показателя 2017 года и, по мнению экспертов и аналитиков рынка, нет никаких признаков снижения темпа, и к концу года мы можем увидеть новый рекорд, например, в 5 млн квадратов купленного жилья.
В то же самое время застройщики почти такими же темпами выводят на рынок новые проекты. Стоит напомнить, что только за текущий год в Санкт-Петербурге было выдано разрешений на строительство свыше 5,5 млн кв. м, а всего сейчас в области выдано разрешений почти на 10 млн квадратов. Выданные разрешения – это не вино и со временем лучше не становятся, поэтому многие застройщики поспешили выйти на стройку и начали активно привлекать средства покупателей. Оперативность и собранность девелоперов объясняется еще и недавним заявлением со стороны чиновников – если застройщик не ведет работы на объекте или даже не приступил к ним, разрешения продлеваться не будут. Для покупателей такое положение дел на руку – на рынке сохраняется достаточно большой объем предложения, несмотря на высокую покупательскую активность.
Теперь перейдем к менее очевидным моментам. При хорошем показателе спроса и предложения в Северной столице, как и по всей России, сохраняется рост числа убыточных компаний в сфере строительства и недвижимости. Эта тенденция сохранилась с прошлого года, только в 2018 их число незначительно увеличилось (на 4%). По словам Андрея Кузнецова, руководителя ГК «СТОУН», это вызвано увеличением себестоимости строительства в связи с ростом цен на строительные материалы, инфляцией и усложнившимися правилами работы на строительном рынке и как следствие – увеличением сроков строительства и сдачи объектов. Кстати, за 9 месяцев 2018 года в эксплуатацию удалось ввести жилья на 60% меньше чем в прошлом за аналогичный период.
Говоря об интересных событиях рынка недвижимости Петербурга и области нельзя не упомянуть тот факт, что регион стал лидером по строительству жилья. Как объяснил это Андрей Кузнецов, первое место Ленинградской области по вводу жилья в эксплуатацию в период со второго квартала 2017 по второй квартал 2018 года – есть результат работы местных застройщиков за 2014-2016 года (с учетом того, что средний срок строительства объекта составляет порядка 2,5-3 лет). Если хотите, можно сказать, что стройка шла все это время на дрожжах прошлых лет работы.
С 2012 года агломерация застраивалась неравномерно, в основном с акцентом на эконом- и комфорт-класс, а территориально девелоперы предпочитали заниматься такими проектами в области. Там и условия строительства были куда комфортнее (земля дешевле, а пространства для создания развитого качественного благоустройства или социальной инфраструктуры больше) и на выходе можно было предложить клиентам очень привлекательное соотношение цены и качества. В итоге, как мы помним, 2014 и 2015 годы стали для Ленинградской области рекордными по вводу жилья в эксплуатацию, а вот спрос, к сожалению, за предложением уже не успевал (тем более ситуацию в те годы усугубил обвал рубля). В 2014, 2015, 2016 году девелоперы строили в основном по инерции, не гнались за объемами и короткими сроками. Большинство игроков откровенно придерживали новые проекты, т.е. разрешения на строительство получали (в совокупности, по официальным данным Госстройнадзора, за 2014 и 2015 годы было выдано разрешений на строительство почти 4 млн кв. м жилья), а строить не спешили, в основном занимаясь текущими проектами.
Таким образом, просто накопился определенный объем проектов, которые к 2017 и 2018 году были достроены и введены в эксплуатацию.
Предложение
Сколько же сейчас квадратных метров жилья находится в экспозиции? По данным отдела маркетинга ГК «СТОУН», цифра колеблется в пределах 5 млн кв. метров и до конца года, при сохранении тенденции активного вывода новых проектов на рынок, скорее всего, немного увеличится. Что касается распределения по классам комфортности, то здесь все традиционно и нет никаких сенсаций – большая часть всего жилья, представленного сейчас в Санкт-Петербурге, приходится на массмаркет. Это доля почти в 68% (51% – комфорт, 17% – эконом). На втором месте квадратные метры бизнес-класса, с показателем в 25%, и порядка 7% приходится на долю премиального жилья. Значительная доля квартир, представленных на рынке первичной недвижимости Петербурга, приходится на студии и однокомнатные 42,9%, двушки имеют показатель в 28%, а трешки – 21%. Остальная часть – многокомнатное жилье.
География распределения строящегося жилья, предлагаемого к покупке, также стабильна – районы-лидеры Приморский, Московский, Выборгский, с объемом предложения в 14,9%, 12,3% и 11%, соответственно.
Средняя стоимость, по которой застройщики предлагают купить жилье в Санкт-Петербурге практически не изменилась и составляет порядка 103,1 руб. за квадрат. При этом средняя стоимость лота, в зависимости от количества комнат, выглядит так:
- 1-к кв. – 3,7 млн рублей,
- 2-к кв. – 6,7 млн рублей,
- 3-к кв. – 9,4 млн рублей.
Завершая тему предложения на рынке Спб, нужно отметить еще один тренд, который держится уже не первый год и пока только укрепляет свои позиции – квартиры с чистовой отделкой. Вообще, в структуре предложения представлено три стандартных типа отделки жилья при сдаче объекта – черновая (т.е. фактически никакой отделки нет, квартиры просто после строительства), предчистовая (в народе называют «белая», по цвету оштукатуренных и выровненных стен) и полностью готовая, чистовая – формат заезжай и живи. Именно на него сейчас приходится порядка 60% всего представленного в экспозиции жилья массового сегмента.
Спрос
О параметрах спроса в третьем квартале 2018 так или иначе уже упоминалось выше. Итак, еще раз стоит отметить факт активизации покупательской активности с начала года, эксперты и игроки рынка называют разные цифры: в ряде проектов число сделок увеличилось на 15-20%, часть девелоперов говорят о 40% росте по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В любом случае, цифры значительные.
Покупательский интерес в основном направлен на жилье в пределах Петербурга, в области продажи проседают в среднем на 10% по отношению к 2017. Прежде всего это вызвано тем, что не решается вопрос с транспортной доступностью. Во-вторых, вопросы социальной инфраструктуры за пределами КАД также стоят остро. За счет освоения так называемого промышленного пояса у покупателей появилась альтернатива с доступными квадратными метрами, хорошей транспортной и социальной инфраструктурой.
Что касается метража, то в основной приобретаются небольшие двушки, однушки и студии. Малометражные планировочные решения и евро-квартиры вновь в тренде. Это связано с тем, что платежеспособность населения с каждым годом становится хуже, а вот потребность в собственном жилье никуда не девается. Поэтому небольшие лоты становятся как раз компромиссным решением.
Чего ожидать дальше?
Рубль демонстрирует падение, стоимость ипотеки, наоборот, показала рост. По мнению Якова Волкова, генерального директора группы компаний Active, многие видят в этом повторение «черного вторника» 2014 года, но ждать этого не стоит. За прошедшие годы российский рынок недвижимости существенно изменился. Растет количество застройщиков, а, следовательно, и предложений среди первичного жилья. Только за лето 2018 года обороты стройки в Санкт-Петербурге показали прирост в 5% в денежном выражении, что достаточно оптимистичный показатель для низкого сезона. Поэтому в борьбе за покупателя компании больше озабочены формированием привлекательных предложений, нежели взвинчиванием цен.
Что касается стоимости квадратного метра, то есть ряд причин, которые позволяют говорить о ее скором росте. И дело здесь не только и не столько в переходе на проектное финансирование застройщиков. По словам Андрея Кузнецова, новая законодательная инициатива, предполагающее пятикратное увеличение суммы отчислений в компенсационный фонд скажется на доступности жилья куда сильнее, потому что резко и негативно отразится на рентабельности проектов. Чаще всего именно на начальном этапе строительства требуется больше всего вложений и отчисления размером в 6% в такой период – стресс практически для любой компании.
В заключение стоит сказать про ипотеку. Сейчас уже многим стало понятно, что дальнейшего снижения ставок кредитования не будет, таким образом, основной инструмент приобретения жилья в России опять станет малодоступным. Добавьте к этому еще и новость об ужесточении условий кредитования для ипотечников с низким первым взносом или при его полном отсутствии, получится довольно суровая картина новой реальности.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
